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11月4日，國家金融與發展實驗室發布2021年三季度中國宏觀杠桿率研究報告，顯示2021年三季度宏觀杠桿率從二季度末的265.4%下降至264.8%，前三季度共下降了5.3個百分點。隨著房地產市場活躍度下降，居民住房貸款對杠桿率的拉動作用減弱；而隨著普惠金融范圍擴大，居民經營性貸款增長較快，成為帶動居民杠桿率上升的動力。
分部門看，居民杠桿率基本平穩，上升了0.1個百分點，前三季度共下降0.1個百分點，個人經營性貸款在居民債務中的占比持續上升；非金融企業部門杠桿率下降了1.6個百分點，前三季度共降低5.1個百分點，連續五個季度下行；政府杠桿率上升了0.9個百分點，前三季度共下降0.1個百分點，預計全年新增債務會小于預算赤字。
報告顯示，上半年中國經濟實現“完整去杠桿”，但二季度報告中揭示的隱憂已在三季度有所顯現。實體經濟復蘇乏力，企業投資意愿不足。房地產企業出現債務風險，地產投資增速下降。地方政府專項債發行標準趨嚴，抑制了基建投資增速。
報告提到，核心關注房地產業風險。從三季度的數據看，商品房交易量已經明顯下降，住房貸款利率居高不下。大量房地產企業在短期內無法滿足“三道紅線”的要求而主動收縮規模、降低融資，使得房地產開發投資增速也大幅下降。從長期來看，對房地產市場的調控應保持定力，這也是實現國內大循環的基本要求。但短期來看，應避免矯枉過正。
報告指，從債券市場的表現來看，5年期AA級企業債從7月下旬到現在上升了20個基點，AA-級企業債上升了30個基點，信用利差加大。整個房地產行業當前貸款規模超過50萬億元，約占全部金融機構各項貸款余額的近30%，要避免短期流動性風險的出現。
報告指出，堅持“因城施策”，既要保證“房住不炒”，也應做到“收放自如”。一線城市仍要“收”，但其它地方核心城市群/都市圈可適度“放”，且更多從土地供應和住房供給角度著手，防止將房地產這一“不動產”變成“凍產”，后者會扭曲價格信號并制約資源合理配置，從動態角度看，將產生較大的效率與福利損失。
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