農村房屋買賣協議國家有嚴格的法律規定，只能賣給本村沒有宅基地并符合宅基地申請條件的村民，不能賣給非本集體組織的其他人?？梢?，宅基地轉讓合同應當是同村人員，內容不違法，簽字或者蓋章以后就具有法律效力。

一、農村房屋買賣如何有效
根據我國《土地管理法》等法律法規的規定，農村房屋買賣有效必須符合下列四個條件：
1、購房者主體資格合法。農村房屋所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農村房屋的主體資格。
2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財產有占有、使用、收益和處分的權利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效;
3、購房者應當符合申請宅基地的條件。農村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。
4、買賣經過村民委員會同意。這是必經程序，農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分
二、如何認定農村房屋買賣合同效力
根據司法實踐，農村房屋買賣合同并非都認定為有效或無效，而應按照具體情況具體分析。那么，農村房屋買賣合同效力怎么認定呢?
1、對于轉讓給城鎮居民的合同應認定為無效合同。我國《物權法》第一百五十三條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”，而我國土地管理法及其管理條例等也對宅基地使用權規定了禁止轉讓。此外，國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：“農村的住宅不得向城市居民出售?！?004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地?！币虼?，從有關規定來看，轉讓給城鎮居民的合同違反禁止性規定，應當認定為無效合同;
2、對于轉讓給同村或外村居民的合同應認定為有效合同。原因是：第一 ，窮盡我國相關的法律、行政法規及其他國家規定，并沒有關于農村房屋禁止轉讓的規定，而在民法領域，法無規定即自由;第二，允許農民范圍內的流轉從本質上說并未違反宅基地使用權保障功能，同時也可以通過流轉使閑置的宅基地得以充分利用，解決資源配置不合理的難題;第三，允許農民范圍內的流轉沒有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權從廣義而言屬于農民所有，僅在農民之間的轉讓并沒有導致建筑物所有權和土地使用權的主體分離結果，因此應當為有效，如果說這樣的流轉違反了宅基地使用屬集體經濟組織所有的身份性，那么通過繼受取得的方式獲取集體經濟組織成員資格，即只要將戶口遷入所購農房所在的集體經濟組織內便可以清除宅基地使用權在集體經濟組織之間流轉的障礙。

國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》(中發(1997)11號文)第二條第二款規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。
2007年12月國務院又發出《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，通知指出農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。