答：國有土地使用權轉讓合同的效力認定

隨著人民群眾物質生活水平的提高，進城購房的人越來越多，城里人二次購房，小房換大房，無地換有地的人也快速增多。因此，在簽訂辦理國有土地使用權轉讓手續時，一定要注意以下問題，方能確保合同有效。

1、國有土地使用權轉讓合同的有效期不得超過轉讓人實際享有的土地使用期限。

2、國有土地使用權轉讓合同不僅轉讓轉讓人的權利，而且轉讓人依土地使用權出讓合同所負擔義務也一并移轉給受讓人。

3、國有土地使用權的轉讓自辦理使用權轉讓登記后生效。土地使用權轉讓合同成立后轉讓人負有將其土地使用權移轉給受讓人的義務，但轉讓人交付土地給受讓人占有并不能發生土地使用權轉讓的效力。因土地使用權轉讓為不動產物權的變動，當事人須辦理過戶登記手續。土地使用權自辦理過戶登記后才轉給受讓人享有。

4、依土地使用權轉讓合同轉讓土地使用權的，其使用范圍內的該幅土地上的建筑物、其他附著物的所有權也隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

5、土地使用權轉讓后改變土地用途的，須經原土地使用權出讓方和城市規劃行政主管部門的同意，并相應調整土地使用費。

6、土地使用權轉讓合同的受讓人除無償受讓者外，應按照合同約定的時間支付價款。受讓人及時辦理土地使用權過戶登記手續，無論依何種方式轉讓土地使用權，受讓人均應承擔辦理土地使用權過戶登記手續的有關費用及其他與權利轉移相關的費用。

答：國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
按照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和北京市有關法規的規定，國有土地使用權出讓一般有以下三種方式：
1.協議出讓
協議出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，出讓土地使用權的方式。
2.招標出讓
招標出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表向多方土地使用者發出投標邀請，在規定的期限內，由符合條件的單位以書面形式投標，競投該宗土地的使用權，招標小組通過對標書的評判，擇優確定土地使用者的土地出讓方式。
3.拍賣出讓
拍賣出讓，是指政府土地管理部門作為國有土地所有者的代表或其委托的拍賣人，在指定的時間和地點組織符合條件的國有土地使用權有意受讓人到場，就擬出讓地塊公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用者的出讓方式。

答：出讓土地的使用權是指通過協議出讓或招拍掛的形式與國家土地管理部門簽訂國有土地出讓合同取得的土地使用權。根據現行的法律，出讓土地的使用權是可以轉讓的，但轉讓必須符合法律的規定條件，我國房地產管理法第38條規定，以出讓方式取得的土地使用權，其轉讓必須符合三個條件：

第一，按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

第二，按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件;

第三，建成的房屋必須有房屋所有權證書。

答：國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權出讓可以采取下列方式：協議、招標、拍賣。

答：

國有土地使用權是一種重要的不動產物權，依取得方式不同分為兩類：有償出讓與無償劃撥。所謂有償出讓，是指經有批準權的人民政府批準，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同，土地使用者向國家交納土地使用權出讓金，從而取得一定年限的國有土地使用權的行為。土地使用者取得土地使用權之后，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。我國現行立法明確規定，以有償出讓方式取得的國有土地使用權可以依法轉讓，而以無償劃撥方式取得的國有土地使用權只有在特別條件下才能轉讓。本文只探討有償出讓國有土地使用權的轉讓合同。
土地使用權轉讓，是指土地使用權人作為轉讓方，將土地使用權轉讓與受讓方，受讓方支付價款的行為。我國實行嚴格的國有土地使用權轉讓登記制度?！锻恋毓芾矸ā返?2條規定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更手續?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第60條第3款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書?！痹趯嶋H的土地使用權交易中，經常存在以下情形：1.在簽訂轉讓合同時，轉讓方未取得出讓土地使用權證書;2.合同簽訂后，當事人一方或雙方未辦理土地使用權變更登記手續;3.轉讓方就同一塊土地與多個受讓方簽訂轉讓合同。如果在這幾種情形下，雙方發生糾紛，那么應如何認定轉讓合同的效力，又如何確定土地使用權的歸屬呢?本文結合我國現行立法、司法解釋及相關物權理論作以下分析：
一、轉讓方未取得土地使用權證書轉讓合同的效力
對此有三種觀點。
第一種觀點認為合同無效?！冻鞘蟹康禺a管理法》第37條第6項規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該法第38條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書……”這種觀點認為，上述法律條款是對出讓土地使用權轉讓行為的強制性規定，如果轉讓方未取得土地使用權證書，則土地使用權不得轉讓?！逗贤ā返?2條第5項規定：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。因此轉讓合同應認定為無效。
第二種觀點認為合同有效。根據我國民事立法所依據的理論及具體條文，物權變動采取的是債權形式主義的物權變動模式，即債權契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權合同是相互獨立的兩個行為，登記行為只是物權取得與轉移的證明，其作用是將物權變動的時間界限確定在標的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點認為：《城市房地產管理法》第37條、第38條是對土地使用權權屬變動所作的強制性規定，針對的是登記行為而不是債權合同。如果轉讓方沒有取得土地使用權證書而與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，行政機關不得辦理變更登記手續，其結果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。筆者贊同這種觀點的理論分析和對法律的解釋，但卻不同意其結論。因為沒有取得土地使用權證書而轉讓土地，首先產生的是無處分權的問題，因而，以下第三種觀點更為合理。

答：

國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之后，才可以轉讓、出租、抵押。本文僅對有償出讓國有土地使用權的轉讓合同的效力進行探討。
一、土地使用權轉讓概述
土地使用權轉讓，是指土地使用權人作為轉讓方，將土地使用權轉讓給受讓方，受讓方支付價款的行為。
我國實行嚴格的國有土地使用權轉讓登記制度?！锻恋毓芾矸ā返?2條規定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更手續?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第60條第3款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書?！?/br> 在實際的土地使用權交易中，經常存在這樣一種情形：在簽訂轉讓合同時，轉讓方未取得出讓土地使用權證書。如果在這種情形下，雙方發生糾紛，那么應如何認定轉讓合同的效力呢?
二、未取得國有土地使用權證的土地使用權轉讓合同的效力分析
對轉讓方在未取得出讓土地使用權證時簽訂的轉讓合同的效力，司法實務界有三種觀點：
第一種觀點認為合同無效?！冻鞘蟹康禺a管理法》第37條規定：“下列房地產，不得轉讓：……(六)未依法登記領取權屬證書的;……”第38條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書……”這種觀點認為，上述法律條款是對出讓土地使用權轉讓行為的強制性規定，如果轉讓方未取得土地使用權證書，則土地使用權不得轉讓?！逗贤ā返?2條第5項規定：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。因此轉讓合同應認定為無效。
第二種觀點認為合同有效。根據我國民事立法所依據的相關理論，物權變動采取的是債權形式主義的物權變動模式，即債權契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權合同是相互獨立的兩個行為，登記行為只是物權取得與轉移的證明，其作用是將物權變動的時間界限確定在標的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點認為：《城市房地產管理法》第37條、第38條是對土地使用權權屬變動所作的強制性規定，針對的是登記行為而不是債權合同。如果轉讓方沒有取得土地使用權證書而與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，行政機關不得辦理變更登記手續，其結果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。