現實生活中常見的房屋質量問題主要有：

(一)樓體不穩定。主要表現為過了沉降期依然下沉不止以及不均勻沉降導致樓體傾斜或者因結構不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌隱患。前段時間出現的“樓歪歪”等現象就屬于這種問題。

(二)房頂或墻面滲漏。主要是由于防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏，廚房、衛生間向外、向樓下的水平或垂直滲漏。夏天雨水多時，或者廚房、衛生間用水量大時，滲漏會嚴重，這不但影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，還影響樓上樓下鄰里關系。

(三)墻皮脫落。墻體內部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。

解決辦法：

《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

一、房屋質量問題有哪些
　　(一)裂縫。
　　包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產生的原因有材料強度不夠，結構、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質次，砌筑后干燥不充分等。
　　(二)樓體不穩定。
　　表現為過了沉降期依然下沉不止;不均勻沉降導致樓體傾斜;整體強度不夠，樓體受震動后或在大風中擺動;因結構不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌隱患。
　　(三)滲漏。
　　由于防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏，廚房、衛生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。在雨季及廚房、衛生間用水量大時，滲漏嚴重會影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響樓上樓下鄰里關系。
　　(四)墻體空，墻皮脫落。
　　墻體內部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質次，粉刷工藝不合要求，也會造成墻皮大面積脫落。
　　(五)隔音、隔熱效果差。
　　住宅樓內戶與戶之間、戶內各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達不到私秘性的要求;屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。上述現象產生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質次，或者施工工藝不合要求。
　　(六)門、窗密閉性差、變形。
　　有的門窗自安裝上開始，有的在使用一段時間后即出現密閉不好、部分材質或整體變形的問題，嚴重者起不到隔斷視線、擋風遮雨的效果，有的無法關閉、開啟。產生上述問題的原因在于選用材料質量不好，木材干燥程度不夠，或在安裝后受到潮濕侵襲，做工粗糙。門窗質量問題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可。
　　(七)上下水跑冒滴漏。
　　跑冒滴漏現象浪費資源，影響人的正常生活，形成的原因在于上下水管線水平、垂直設計不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質量不過關。
　　(八)水、電、暖、氣的設計位置不合理。
　　包括水池、浴盆、蹲(坐)便器、水表、地漏、電源開關、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設計種類不完善，設計位置與日常生活要求不符，影響家具布置。有的用電設備甚至存在漏電、火災隱患。
　　二、房子出現質量問題由誰管
　　在房地產行業，有關房屋質量責任的問題一直是各方爭論不休的焦點，房屋出現質量問題和出現質量問題后難解決，是買房人**擔心出現的問題之一。房管及消協提醒買房人，根據建設部相關文件，開發商首先要對房屋質量負責。購房者要避免房屋質量困擾，在簽合同時房屋質量賠償一定要寫進合同。
　　建設單位(含開發商)，是住宅工程質量的第一責任者，對建設的住宅工程質量全面負責。根據建設部的要求，因住宅工程質量原因所造成的退房、保修以及保修賠償方式等，都應在開發企業的房屋買賣合同中以條款形式明確規定。在保修期內發生的住宅工程質量投訴，由開發企業負責查明責任，并組織有關責任方解決質量問題。暫時無法落實責任的，開發企業應先行解決，待質量問題的原因查明后由責任方承擔相關費用。
　　房屋的質量問題一般肉眼很難看出來，因此**好經過有關權威部門的鑒定。如果權威部門認定房屋有嚴重的質量問題，這樣開發商應該允許購房者退房、換房并給予賠償。如果房屋質量沒有問題，只是帶有一些瑕疵，如精裝修房中的一些小問題，開發商應該派遣單位領導人員在現場及時解決維修。
　　房管部門的有關負責人表示，簽合同時，購房者注意要在合同中約定解決質量問題的具體辦法?，F在通用的《商品房買賣合同》里沒有明確的約定入住時如果出現房屋質量問題的解決辦法，而只是約定了保修責任，這對購房人來說解決不了什么實際問題，所以在簽訂補充條款時要盡可能的約定該項內容。

房屋質量不合格怎么辦？
對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟措施有：
1.實際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質量出現問題，如果通過加固等能夠修復，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規定及合同約定內容履行義務。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續履行及其繼續履行的合理性，如果違約方確無力繼續履行或繼續履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。
2.解除合同。在房屋出現地基基礎工程及主體結構工程質量問題后，難以通過修復辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有任何法定或約定根據的情況下任意解除合同。
3.違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。
4.違約侵權責任?！逗贤ā返?22條明確規定：“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或依照其他法律要求承擔侵權責任?！边@一條其實是違約責任與侵權責任的競合問題。在此應注意：
(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著合同關系，也應按侵權責任予以處理，因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。
(2)當事人之間存在合同關系，而不法行為僅造成受害人財產損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。
(3)責任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應承擔的故意或重大過失的侵權責任，在此情況下，受害人享有兩種權利。
二、房屋質量問題有哪些？
1、地基基礎不均勻沉降,造成房屋開裂、傾斜甚至倒塌
原因主要是地基土的質量因種類的不同而有很大差別,不少為軟弱土和不良土,因此在工程建設中常會遇到不良地基。當出現房屋荷載分布嚴重不均時會造成房屋開裂、傾斜,嚴重的會倒塌。
防治措施主要有:選用有一定厚度的、地基容許承載力較高的均質土層作為基礎持力層, 以減少基底附加應力; 選用合適的基礎方案; 控制荷載分布和加荷速率等。
2、地面局部沉陷或空鼓開裂
主要原因是由于施工人員沒有按規范規定對地基土進行分層回填夯實,地下管道埋設不合理,在澆筑地面時,混凝土厚度不均勻且較難振搗密實,因此,當地面承受較大不均勻荷載或地下水發生變化時,地基土逐步密實而造成沉降不均勻現象,容易使地面局部沉陷或空鼓開裂。
防治措施主要有:把地基土按規范分層夯實;地下管道埋深宜合理,不應過淺或過深;使用時, 荷載宜均勻分布。
3、 磚砌體和構造柱之間出現垂直的裂縫
主要原因是施工工序倒置,先搗好構造柱,然后砌磚墻,在構造柱施工中出現不設置構造柱拉結筋或拉結筋位置設置錯誤的現象,造成墻體和構造柱之間形成垂直裂縫。
防治措施主要是制定合理的施工方案,合理安排施工順序, 切勿出現工序倒置的現象。
4、 門窗四周部位抹灰開裂
造成這種問題的原因是由于在施工時采用先砌墻后安裝門窗框的方法,使門窗框四周部位出現較大空隙抹灰難以完全填滿,因此,在使用一段時間后,由于材料收縮、震動等影響,門窗框四周部位會出現抹灰開裂現象。
防治措施應注意:預制樓板安裝時不應隨意填塞建筑垃圾及碎磚渣,根據施工進度安排,集中養護,減少零星施工,并適當留試塊進行強
度試驗;在板縫砼強度未達到規定要求之前應減少荷載和施工重復震動荷載;加強板縫砼的振搗, 并按規定養生, 澆水覆蓋養生不少于3天;在設計選板時應盡量減少板的型號,避免不同類型的板剛度相差懸殊;布置板時應盡量做到排板方向一致,避免縱橫交錯,以免由于板的變形差而導致裂縫。
5、 煙道及下水道堵塞
產生的原因主要是由于目前的房屋墻薄,煙道不設套管,所以在施工中煙道很容易被掉落的砂漿等堵塞。
防治措施包括:砌煙道時,自下向上留開敞式的槽,待抹灰時隨抹隨封閉;下水管道每層均設一檢查孔,待臨竣工驗收前一次封閉,且封閉前要用圓球打通;磨水磨石時,把下水道開口處用草袋等堵住,以防泥漿流入把下水道堵死。
6、墻面產生空鼓和裂縫
產生原因主要包括基層清理不干凈、墻面不干、抹灰前濕潤不夠、一次抹灰厚以及石灰熟化不充分等。
防治措施包括:抹灰前對結構層表面掉落的砂漿和雜物用鋼絲刷清理干凈,澆水浸潤;基層不平整或太光滑用水泥砂漿分層抹平、鑿毛;抹灰用的砂漿必須有良好的和易性,并且有一定的粘結度;底層砂漿與中層砂漿配合比基本相同。中層砂漿標號不能高于底層,底層砂漿不能高于基層墻體;抹灰所用的材料品種和性能應符合設計要求。
7、地面和天棚開裂
產生這種質量問題主要是由于夏季氣溫高、空氣干燥, 混凝土硬化前水分蒸發很快,容易早凝而失去流動性,表面易干燥;同時,混凝土體內一部分水分被干燥的基層所吸收,致使混凝土產生早期干縮裂縫。
預防措施包括:在吊裝樓板時,同一個房間內要選用相同等級的預制板,吊裝完畢當即撥正;找好預制板的間距,以保證灌縫密實;抹地
面時,基層要認真清理,**好做滾壓地面,注意養生和保護;在灌縫后一定時間內**好不加放荷載;抹地面用砂的含泥量要嚴加控制;壓光時間選擇準確。
8、門窗翹曲變形
木制門窗發生變形的原因主要是木材含水率太高。因此,預防木門窗翹曲變形的根本辦法,就是在施工前對木制門窗進行徹底的干燥,如有條件**好使用紅外線進行干燥。
鋼門窗發生變形的大多數原因,是在運輸過程中以及在現場堆放時其放置方法不合適。預防方法是加強運輸、裝卸和現場堆放方面的管理, 加強驗收制度, 提高責任心。
防治措施包括:預留門窗洞口要大一些,安裝門窗時,應先定位置,然后要將窗底墻砌至相應標高并填滿防水水泥砂漿,才安裝門窗;門窗安裝好后,兩邊及窗頂要用防水水泥砂漿填滿,壓實,由于位置較窄,較難施工,必要時可用人手操作。
9、屋面漏雨和廚房衛生間的滲漏
主要原因包括:防水材料質量下降,合格率低下,在生產過程中沒有經過嚴格的工藝處理;設計環節不夠精細;平屋面、天溝和檐溝的排水坡度未達到設計要求,排水路徑不暢通;防水節點未嚴格按照規范和設計要求;女兒墻、外露板檐口和窗頂未做滴水線或防水層收頭處理不恰當等。
預防措施主要包括:(1)選擇具有豐富防水施工經驗的施工隊伍做屋面防水;(2)施工是要選用合格的的防水材料時,施工前對卷材進行認真的清刷,嚴格控制瀝青溫度;(3)泛水、檐頭、伸縮縫和女兒墻根部處理要嚴格按施工規范規定處理。(4)廚房和衛生間不能選用預制空心板,穿過板的管道一定要加設套管,并保證四周空隙相然后用膨脹混凝土灌實,上下要做防水地漏。
10、預制鋼筋砼板縫裂
產生原因主要包括:灌縫砼與板結合不好,施工粗糙, 填塞建筑垃圾; 沒有分層、隔層灌筑細石砼;沒設或少設拉結筋;沒注意砼的養生以及施工的活荷載,使構件產生彈性變形,致使接縫砼疲勞。

從總體上分，房屋質量問題大致有三類：主體結構質量問題、影響居住的質量問題和一般質量問題。

具體內容如下：

房屋主體結構質量問題是指房屋主體結構存在問題無法通過驗收導致不能交付或交付使用后房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。 房屋主體結構質量不合格的，購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失；

因房屋質量嚴重影響正常居住使用。如何判斷嚴重影響正常居住，法律沒有作出具體規定，司法實踐中一般一是看房屋質量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決不影響正常居住，那么就屬于一般質量問題，可要求開發商修復賠償損失。如果無法通過維修解決或經修復后仍然存在問題不能正常居住，購房人可以解除合同并要求出賣人賠償損失；

一般質量問題，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題等等。在保修期內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。