答：
先有土地證才能投資建房，國家不給你批地，建的房也是非法的。所以，是現有土地證。我認識的一個公司，就為買地，耗了幾年，國家才給批。只有批了，再建房就是合法的了。

答：開發商不辦房產證有以下幾個可能：

1、開發商5證不齊全。 房地產開發，5證齊全才可以，缺一不可。

2、開發商樓盤沒有通過竣工驗收。 建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案，通過驗收才能辦理產證。

3、購房者拖欠房款或者未按時繳納稅費也會造成無法辦理產證的情況。

5證：

①國有土地使用證： 國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

②建設工程規劃許可證： 建設工程規劃許可證是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。

③建筑工程用地規劃許可證：建筑工程用地規劃許可證是辦理建筑工程用地規劃許可證后必須經過的程序。

④建設工程施工許可證： 建設工程施工許可證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。建委負責開工審批等項工作。

⑤商品房預售許可證： 商品房預售證的主管機關是城市綜合開發管理辦公室，證書由市開發辦統一印制、辦理。

答：土地使用證多是開發商辦理的；開發商辦理的順序是先辦理好土地證總證、也叫大證，之后根據購房者房屋所占面積的大小準備好辦理小證的材料遞交土管部門，土管部門受理審批后出具各購房者小土地證；購房者個人比較省心；
　　也有購房者自己辦理的，如下：
　　1、購房者在辦好房權證后，攜帶身份證、房產證、土地證總證復印件、合同、房屋辦證的契稅發票等材料原件及復印件，到土管部門申請辦理土地證；
　　2、開發商在出售完商品房后，把土地證總證面積根據購房者的房屋所占面積數據分割多個小證數據；土管部門工作人員受理后進入審批程序；因辦房權證已經繳納契稅等費用，只需繳納登記費（工本費）即可。

答：土地使用證是開發商在建設小區之前就要取得的五證之一！這個證件是由開發商持有的，可以出具給你看，但是小業主手上不會有的！沒有這個證件，意味著不能開工建設該小區，或者說該小區是違法建設的！按照你的說法，開發商應該是有這個證件的，否則你們夠買的房產根本不能取得小區的大產證，也無法辦理房屋小產證的?。?！所以你還是去開發商那里了解清楚。
還有大產證是由開發商辦理的，但是小產證開發商沒有義務一定要幫你們辦理的，你們自己也可辦理，只是需要開發商出具需要的證件！

答：有了房產證還需要辦土地證。
1、土地使用權證是個人擁有該物業產權的憑證
2、如果是國有土地，那么可以進行房地產抵押貸款。
3、辦理需憑購房發票、購房合同、個人證件等進行辦理。
4、沒有土地證的房屋不能抵押交易。
5、凡依法取得國有土地使用權的單位和個人都可以向土地主管部門申請辦理土地證書

答：土地證，是土地所有者或者土地使用者享有土地所有權或者使用權的法律依據。土地證書是土地權利人依法擁有土地使用權利的法律憑證，一套住房應當擁有房屋所有權證和土地使用權證，兩證齊全才算獲得了完整的權利。凡依法取得國有土地使用權的單位和個人都可以向土地主管部門申請辦理土地證書。 　　購買商品房的消費者辦理土地證，首先要求開發商提供大土地證，購房者購買該開發商的商品房后，再由開發商統一到土地所在區國土局申請辦理土地分戶登記。 　　
1、房屋轉讓連同土地使用權轉移，需提交房屋買賣協議、房照、原土地使用證。 　　
2、房屋連同土地使用權繼承，贈與需提交房照、原土地使用證、公證書或使用權人親筆簽名協議與街道證明。 　　
3、新建房屋土地登記需提交土地和規劃部門建房批件。 　　
4、土地證書遺失或者損毀的，土地權利人應當及時向原發證機關備案，申請補發新證，在當地報紙上進行公告。自公告之日起三十日內無異議的，原發證機關注銷原土地證書，補發新證書。 　　
5、買賣分宗、繼承、贈與分宗須雙方共同到局辦理。 　　
6、委托代辦除提交上述資料外，還須提供委托人簽名蓋章的委托書。