贈送面積

一、套內使用面積

套內使用面積是每套住戶房屋內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶內樓梯（按投影面積）。

注意：

1、利用坡屋頂內空間作房間時，其一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分小凈高不低于1.5米，符合以上要求的可計入使用面積；否則不算使用面積。

2、每戶陽臺(無論凹、凸陽臺)面積在6平方米以下的，不計算使用面積；超過6平方米的，超過部分按陽臺凈面積的1/2折算計入使用面積。

二、套內墻體面積

商品房各套（單元）內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。各房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。shzyshange44

三、公用建筑面積

1、單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成

①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；

②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

2、公攤面積怎么計算

將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。每套房屋的公攤面積計算如下：

贈送面積是開發商“打擦邊球”的做法，贈送的面積也不會寫進購房合同，但是某些樓盤推出的甚至高達100%的贈送面積，難保不讓人不心動。
新版《建筑工程建筑面積計算規范》（以下簡稱《新規》）開始實施，飄窗、陽臺、地下室等“偷面積”舉措行不通了，“贈送面積”將逐漸退出歷史的舞臺，這引起了市民的熱議。據了解，東莞目前暫沒出臺本地的相應的執行細則。
“贈送面積”成為吸引購房者的利器，不少樓盤屢試不鮮。在走訪中，筆者發現大部分樓盤仍可“送面積”，尤其是Loft戶型和大戶型。當筆者提及新規時，樓盤銷售人員則表示“目前樓盤已經通過審批，還可以贈送面積，還沒通過審批的樓盤就沒有這個優惠了?！?/div>

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建筑面積，是地產名詞，與有用面積及有用率核算有直接關系。因應國家區域不一樣，其定義和測量規范未必一致。建筑面積通常大于使用面積。建筑面積是締造工程范疇一個重要的技能經濟目標，也是國家宏觀調控的重要目標之一。由于建筑面積是核算商品房價格的結算數據，所以對于購房者來說，了解建筑面積的核算方法是非常重要的。
核算全部建筑面積的范圍
１、房屋按其外墻勒腳以上構造的外圍水平面積核算，多層房屋的建筑面積按各層建筑面積之和核算。
２、假層、閣（暗）樓和斜面構造屋面其室內凈高在２．００ｍ以上（含２．００ｍ）的有些，按其投影面積核算。
３、房屋天面上層高在２．２０ｍ以上（含２．２０ｍ）的樓梯間、電梯機房、按其構造的外圍水平投影面積核算。
４、底層、夾層、地下室中以及獨立締造的自行車房、汽車庫，層高在２．２０ｍ以上（２．２０ｍ）的，按其構造的外圍水平投影面積核算。
５、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積核算。不作為外墻僅為裝飾的，按構造的外圍水平投影面積核算。
６、有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫核算建筑面積。
７、有頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積核算。
８、挑樓、全封閉的陽臺和挑廊，按其構造的外圍水平投影面積核算。
９、復式、躍層建筑中的挑空層有些，不管層高多少，均按一層核算建筑面積。樓梯井不作為挑空層確定。

不計算面積就是贈送面積，建筑物內單層層高不足2.2米，算一半面積；單層層高超過2.2米（含）的，算全部面積。而在此前，層高不足2.2米是不計算面積的。

贈送面積有飄窗是贈送面積，陽臺一般是一半是贈送的。

首先要提請注意：建筑物內的公用面積（例如電信間樓梯間、公共曬臺等）以及套內自用的但達不到計算入建筑面積標準的（例如層高小于2.2米的閣樓、地下室、車庫、不落地的挑窗）是本來就不可以“贈送”或談不上“贈送”的。房屋附屬的室外天井、院子也談不上“贈送”。如果將其稱之為“送”，那只是商業噱頭罷了，本來就不能賣錢的，就做為順水人情吧。
其次，贈送的本質其實就是房屋建筑面積的計價方式。例如某間房算為贈送，就是在計算房屋總價時，扣除該間房的建筑面積乘以單價得到的優惠價。那才是真金白銀的“贈送”。要將其真實意思單獨作為合同上的一條詳細寫明。并約定萬一該贈送的面積與實際的有誤差時的處理方式。

建筑面積135平方米是套內面積+公攤面積
贈送的19平方米是不能計入建筑面積的。
1、圖中三個房間窗戶位置窗臺部分要么與室內不平、要么是層高不足2.2米，建筑術語稱之為飄窗，是不會被計算建筑面積的（這是開發商為規避容積率又想提高賣點的慣用手法）；
2、圖中房屋的2個陽臺，因為它是不封閉或半封閉的空間，在計算建筑面積時只被計算了一半，這也是開發商提高住房賣點的一個手法。
3、第一點的全面積加第二點的半面積為19平方米，這19平方米你可以使用，但是不會被記入房產證，所以實際法律承認的還是135平方米。

公攤面積分為兩個部分，其中之一是電梯井、樓梯間、變電室、垃圾道以及其他為整棟建筑服務的公用用房和管理用房建筑面積;之二是套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。詳細來講主要體現在以下幾個方面：

【本資訊由河源房產網為您提供~】開發商在賣房子的時候經常會打出這樣的標語：“一房變三房、兩房變四房”、“飄窗、露臺、空調位的面積全部贈送”。小編提醒你，遇到這樣的情況一定要仔細考察一番。如果贈送面積真的那么合適，那么為什么開放商不直接來的痛快呢？贈送面積真的是贈送嗎？下面，咱們就來共同揭秘“贈送面積”那些事兒。

很多住宅在銷售時，為了吸引購房者的注意，會打著買房贈送面積的旗號。而購房者聽到有贈送的面積，會覺得比較劃算，比較一平米的面積少說也值好幾千甚至幾萬，經常贈送的面積有哪些？接下來給大家分析分析吧。









1、一層小院



有些房子的一樓不是那么容易出售，因此開發商在出售房屋的時候就打著買一層房屋送小院的口號，一層小院一般是指位于一樓的小院，可作小花園或開發成菜園，實際上，一層小院應屬于公共面積，但是開發商卻說是作為贈送面積給購房者。而且購房者的房屋產權證上，也不會有小院的測繪面積。



2、閣樓



頂樓的房屋和一樓的房屋有著同樣的苦惱，對于購買頂樓的購房者來說，有些開發商也是會贈送閣樓的，閣樓一般位于頂樓，且房屋屋頂有一定的坡度。



根據《建筑工程建筑面積計算規范》規定，對于形成建筑空間的坡屋頂，結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1／2面積；結構凈高在1.20m以下的部位不應計算建筑面積。



3、挑高復式戶型



很多開發商在出售復式住宅的時候，也是打著買一層送一層的口號，復式是指每戶住宅在較高的樓層中后建一個夾層，兩層合計的層高低于正常躍層式住宅（一般躍層式為5.6米），因為單戶總層高4.5米及以上按規定要算兩層，所以這種贈一層的復式戶型層高一般都在4.5米以內。



4、入戶花園



開發商以贈送入戶花園的形式來出售房屋也是很常見的，入戶花園即在入戶門與客廳之間的一個類似玄關概念的單獨空間，一般在大戶型中比較多見，其面積計算方式要視有無敞開面而判定，若圖紙標注上沒有敞開面為全封閉式，就要計入房間面積，但目前常見的戶型一般這個空間都留有敞開面，所以通常只算一半建筑面積。



5、陽臺



購房者在買房的時候可能會發現，有些房屋的陽臺是要算入房屋面積的，而有些陽臺只計算一半的面積。在北方，陽臺是很實用的空間，冬天用來儲物，夏天用來晾曬，也有一些陽臺經過后期改造可以變成一個單獨的房間。通常只要是凹進來的陽臺都要計入面積，而凸出建筑外邊的陽臺要算一半建筑面積。

公攤面積分為兩個部分，其中之一是電梯井、樓梯間、變電室、垃圾道以及其他為整棟建筑服務的公用用房和管理用房建筑面積;之二是套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。詳細來講主要體現在以下幾個方面：

你好！如果購房合同里寫著價格是套內建筑面積的價格，那多出來的3平方是要交錢的，但具體還是看合同對面積誤差的約定，一般在1-3%之內，不會要求補交款或者退款。
宣傳的建筑面積與實際測繪面積差，那個沒在合同中約定，所以，不會有說法的。

從表面上看，買房贈送面積能夠讓購房者享受到不少的實惠，但由于贈送面積來源成疑，加上官方并不認可這種形式，所以暗藏不少風險，這需要購房者在下定之前三思而后行。



贈送面積涉嫌違建



原本以為享受到了開發商贈送實惠，但到頭來卻變成了“違章搭建”，前后巨大落差讓不少業主直呼“不可思議”。



在一個多月前，約300戶上海閔行區某小區的業主，陸續收到了一封掛號信，信中附有違法建筑的房屋認定書，這表明這些房子已被認定存在違章搭建，并因此被房地產登記部門“注記”，交易被凍結。該小區三期業主劉先生向記者證實確有其事，不過主要是小區一期、二期部分房子被認定為存在違章搭建情形。



記者以購房者的身份咨詢過附近的房產中介，得到的答復是在近期確實因為部分住宅 被認定存在違章搭建而使得買賣處于停滯階段。雖然有中介極力邀請記者過去看房，并表示開發商在著手解決此事，但至于**終何時重啟交易，目前不得而知。



根據閔行區相關城管執法中隊在小區中張貼的情況說明，違建主要存在于小區的疊墅、聯排以及小高層的頂層復式房的二樓陽臺，在交房時有框架、圍欄，但鏤空無地板。按照業主的說法，開發商解釋為一旦澆上地板，這個陽臺就必須算一半的建筑面積。而鏤空著，就可以將陽臺的面積整體贈送給業主。這也不難理解，因為在當時，購房增送面積頗為流行。因而在業主裝修過程中，有部分業主自行用鋼筋水泥將陽臺地板補上。也正是因為如此，部分房子便被認定為存在違章搭建。



記者發現，類似的情形不止出現在上海，南京也有。據了解，南京城北某樓盤88平方米的“2+1”房，北邊贈送的小房間實際上是采光井改造，現在被棲霞區城管部門定性為違建，需要拆除。經調查了解，類似這種情況的約有400余戶。業主不同意，向開發商維權，要求賠償。



贈送面積大行其道



買房送面積，一度成為市場上非常常見的促銷手段。



“買一層送一層”、“N+1戶型”、“贈送入戶花園”……相信這些銷售說辭對于很多購房者來說都不再陌生，而且有部分購房者也是看中了樓盤的贈送面積才**終“下定”。在采訪中記者也發現，但凡有贈送面積，無一例外都會被當作主要賣點來進行重點介紹。

開發商之所以在贈送面積方面“卯足了勁”，主要原因來自幾個方面。其一是規避政策調控。在2006年出臺“90/70政策出臺”，開發商一方面為滿足市場對大面積住宅需求，另一方面又不得不考慮政策規范，因此只能針對90平方米以下產品在戶型方面尋求突破，“送面積”方式便應運而生并在各地盛行起來。其二則在于地價越來越高，但開發商為了讓購房者以更高的房價入市，于是想方設法提高附加值，比如送面積便成為大多數開發商的“撒手锏”。



據了解，贈送面積的手法五花八門。如挑高LOFT公寓買一層送一層，買別墅送花園、地下室、露臺等都成了常態。贈送面積也越來越大，甚至出現了各種突破常規的手法，如可拆卸凸窗、露臺天臺、入戶花園、天井等。



初看起來，通過面積贈送，也確實給購房者帶來了一些實惠。有些住宅項目通過對“贈送面積”的大量運用，**少可多出一個房間。而別墅項目通過贈送地下室、露臺等方式，贈送面積比例可以達到100%甚至更高。雖然銷售單價很高，按實得面積計算，實際單價卻要低一些。舉例說明，如上海某售價為50000元/平方米的公寓項目，如果購置一套面積為100平方米的緊湊型三房，再通過贈送面積獲得10平方米的房間，單價則“降”到了4.55萬元/平方米。



雖然贈送面積能夠讓購房者得到一些實惠，不過也有業內人士對這種形式不以為然。



有業內人士分析指出，通過封閉露臺、陽臺等方式獲得的房間，要拆除內墻，從而造成浪費。另外，通過內部搭建也降低了層高，產生壓抑感。記者也曾在松江看到一套面積為50平方米左右、挑高為5米LOFT公寓，通過內部搭建變成了復式房，居住面積也超過了90平方米，但由于中間樓板比較單薄，走動時極易產生震動并伴有較大聲響；同時由于二層臥室層高僅2.2米，居住的舒適性大打折扣。



此外，還有人認為，贈送面積遠不如直接降價來得實在，因此從某種程度上來說，購房送面積，其實質上為營銷“噱頭”。

導語：在日漸激烈的樓市競爭中，開發商為了在樓市浪潮中拔得頭籌，在產品設計上用盡心思。而增加戶型的贈送面積就成了不少開發商常用手法，但并非面積贈送得越多就越好，還要看實不實用。本期《戶型薈萃》就為大家分享兩個贈送面積較大的戶型。


一點提示：

大贈送的面積不一定都好用，要看是不是送在刀刃上。贈送的面積應該能起到讓臥室擁有充足空間，讓客廳更加寬敞明亮，或者增加一個功能間的作用。如果贈送生活陽臺的話，則要起到解決日常生活難題的作用。



你該知道

“贈送面積”、“半贈送面積”是售樓人員在賣房時經常用到的營銷噱頭。殊不知，售樓人員口中的贈送面積和半贈送面積，有的本是購房者應得。

比如，根據《建筑工程建筑面積計算規范》，半封閉的陽臺本來就只算一半面積。當“半封閉陽臺不算面積”，“ 全封閉陽臺只算一半或者不算建筑面積”才是真正的贈送半贈送。

比如，入戶花園本來也只算一半建筑面積，所以開發商通過做大入戶花園來增加整個戶型的贈送面積。再比如，飄窗是否計入建筑面積，取決于飄窗臺到天花板的高度，如果高度低于2.2米，則不計入房屋建筑面積。而售樓員宣稱的“贈送超大飄窗”，往往是低于2.2米高的落地窗，原本就是不計入建筑面積的，因此所謂的贈送是不成立的。





1
戶型1

香頌諾丁山

101m2四房兩廳兩衛

贈送面積：31平方米

銷售動態：26號樓新品即將入市，購花園香墅享每套交5000元抵2萬元優惠





戶型簡評

高贈送率是該戶型的一大賣點，次臥陽臺全贈送面積雖然大，但不規整的空間也讓使用起來不太方便。不過，另一次臥的贈送面積大且方便好用，這是戶型一大亮點。

●如上文所述，半封閉的陽臺本來就只算一半面積，只有“半封閉陽臺不算面積”、“ 全封閉陽臺只算一半或者不算建筑面積”才是真正的贈送半贈送。所以戶型的贈送算是比較良心，約8平方米的陽臺空間不算面積，實打實的贈送空間，但不規整的空間也讓使用不太方便。

●餐廳旁臥室的贈送面積大且實用。計一半產權面積和不計產權面積的贈送，送出了將近半個次臥空間。

●約5.4平方米的廚房為全贈送空間，但1.8米×3米的設計讓廚房過于狹長，欠缺舒適度。

眼下，采暖季即將結束，賀蘭縣銀都藍灣的業主在繳納采暖費時卻被告知，房屋贈送面積也需要繳納采暖費。這樣一來，原本90多平米的房屋要繳納100多平米的采暖費，業主想不明白，贈送的面積為什么還要交采暖費？







”






李先生購置的是銀都藍灣43號樓的一套房產，購房合同上標明建筑面積94.28平米，其中套內建筑面積71.22平米。但是進入李先生家，明顯感覺三室兩廳的房屋很寬敞。李先生說這是因為當初買房時，開發商贈送了面積。










這個贈送的空間原本就帶有窗戶，李先生裝修時將屋內的填充墻打掉，這個空間就成為了一間完整的房間。除此之外，李先生家客廳以及臥室相連的陽臺，當時也是由一堵矮墻相隔，裝修時敲掉矮墻，近4平米的空間也成為了家中可以使用的面積。

朱春苗，上海市建緯（杭州）律師事務所專職律師。



編者按：
城市建筑.jpg

在商品房開發建設過程中，建設單位為突破容積率指標的約束，贈送面積改造方式層出不窮，但由于商品房改造行為并未辦理合法審批手續，已實質違反了行政規劃管理規定，履行過程中又缺乏規范的履約控制措施，導致因贈送面積改造引發的糾紛不斷。本文試從法律實例出發，就贈送面積改造所涉之法律問題，包括買受人主張欺詐撤銷問題、贈送面積存在質量瑕疵情形下的救濟途徑問題以及逾期辦證法律風險的承擔問題等作一簡要論述。

本文在第四屆杭州律師論壇上榮獲優秀論文二等獎。








商品房地上總建筑面積為建設用地面積與土地容積率之積數，而在國有土地出讓時，相應的建設用地面積及容積率等經濟技術指標已然明確。在既有容積率指標的約束下，通過何種方式**大程度地實現利潤，同時保持乃至增加商品房的市場競爭力是出賣人需要解決的一大難題。循著該思路，實踐中出賣人利用商品房建筑設計規范的漏洞，通過商品房改造方式實現“贈送面積”、提高房屋得房率，從而增加房屋使用面積已成為現房地產市場中的常見方式。但由于商品房改造行為并未辦理合法審批手續，已實質違反了行政規劃管理規定，并在一定程度上可能危及房屋的使用安全，實際履行中又缺乏規范的履約控制措施，導致因商品房改造而引起的法律糾紛層出不窮且紛繁復雜。





一、贈送面積改造之常見方式


《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013）、《房產測量規范》（GB／T17986.1-2000）從國家層面詳細規定了建筑面積的計算方式和測量規則，《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行）（建房［1995］517號）明確了商品房套內建筑面積與公攤建筑面積的計算規則。各省、市根據實際情況就建筑面積、容積率的計算問題也都有細致規定，如浙江省《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術規程》（DB33/T 1152-2018）在國家規范的基礎上進一步規定了建筑面積的計算規則，并較之前的規定更加詳細和嚴格?，F房地產市場中，出賣人通過改造方式拓展面積，主要就是通過對相關建筑面積計算規則的利用或規避來實現的。



（一）凸（飄）窗

出賣人利用關于飄窗的面積計算規則，通過控制飄窗的窗臺高度、進深、窗臺至上方結構底板的高度等手段，從而使飄窗面積不計入建筑面積。該種方式，其實應屬合理利用規則的范疇，但部分出賣人會將飄窗設計為用磚塊砌起來的“假飄窗”，買受人可以直接拆除使用，這部分就屬于房地產市場上真正的“贈送面積”。當然，也存在出賣人原設計建造的實為混凝土澆筑的“真飄窗”，但部分買受人擅自進行拆除以拓展使用面積，這就容易給房屋的質量和防水等帶來重大隱患。



（二）陽臺

建筑主體結構外的陽臺，也即懸挑陽臺，因其僅計算二分之一的建筑面積，故出賣人常將陽臺設計為懸挑陽臺，后期再統一施工封閉，作為贈送面積的改造方式之一。還有的出賣人為使陽臺面積不計入建筑面積，將其設計為通高陽臺、錯層陽臺等，再通過施工改造，將樓板澆筑或者是設置陽臺頂棚，從而將其轉化為套內實際可使用面積。



（三）設備平臺

設備平臺原設計功能是供空調室外機、熱水機組等設備擱置、檢修使用的，根據所涉商品房戶型的建筑面積不同可設計至3平米或5平米，并且該部分是不計算建筑面積的。故出賣人一般會做足所能設計的**大面積限度，后期通過將設備平臺包入房間從而增加房屋的使用面積。



（四）天井

由于建筑天井屬于室外開放空間，并不計算建筑面積，一般出賣人在設計之初即將該部分預留，將其作為室外的通高天井，但施工時會先完成后期改造所需承重的結構梁，交付后就只要再將樓板澆筑，同時將外墻封閉就可以全部作為套內面積使用。



（五）套內通高空間

許多躍層的戶型設計時，往往會在客廳、起居廳預留大量的通高空間，這類通高空間根據以往規定，只計算一層的建筑面積，在后期使用過程中，可通過澆筑樓板的方式獲得二層建筑面積。



除了前述方式外，實踐中還存在通過改造入戶花園、花池等方式實現贈送面積，隨著商品房戶型設計的進步及政府部門對房地產開發合規性控制的提高，許多贈送面積改造方式如上述的設計建筑天井、套內通高空間等已較難實現。


二、案例的引出


“法律人從事的工作在于將抽象的法律適用于具體個案，涉及法律的解釋、漏洞的補充或法律續造等法學方法等問題?！辈⒁劳鯘设b教授所言，“學習法律的**佳方法是，先讀一本簡明的教科書，期能通盤初步了解該法律的體系結構和基本概念。其后再以實例作為出發點，研讀各家教科書、專題研究、論文及判例評釋等，作成解題的報告?！惫使P者試以案例為引子，并就案例所涉之法律問題作一初步探討。



（一）實例研習

A開發商開發建造了花園小區樓盤，并以“贈送面積56方”、“超高得房率”等為宣傳賣點，B買受人看過樣板房和宣傳資料后與A開發商簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，購買了花園小區樓盤701室躍層精裝房屋。在簽約當日，B買受人又與A開發商簽訂了《委托改造協議》，約定由A開發商先行接收毛坯房屋并對房屋進行改造，主要施工內容為澆筑樓板，封閉陽臺。在約定的精裝交付日期，A開發商將花園小區樓盤701室房屋交付給B買受人。

B買受人接收房屋后，發現實際贈送面積為30方，遠小于宣傳的贈送面積，同時澆筑的樓板質量亦不符合住宅設計規范要求。且由于房屋改造并未辦理審批手續，導致A開發商未能辦理房屋初始登記，已嚴重超

對于購房者所謂的“送面積”，在開發商業內叫“偷面積”，指的是不計算價格的面積并且不計入購房合同的面積。有人形象地將“送面積”比喻為“逼良為倡”。

其中原因有三：
一是政府的高稅收逼得開發商使出“送面積”的招數可以避掉銷售過戶環節的一大筆稅費;二是高房價逼得購房者選擇這種“送面積”的房子，同地段同等價格的房屋當然有“送面積”的比沒“送面積”的實惠。于是開發商打出“送面積”的促銷噱頭，購房者趨之若鶩，看樣板房時都會問問哪些地方是贈送的面積，不送面積或送面積少的房子會被認為是性價比差，成為被購房者首先淘汰的對象。
小區因“送面積”無法辦理房產證，因此產生的遲延辦證糾紛也層出不窮。有網友反映當時買房時被某房地產商“買一層送一層”的廣告所吸引。銷售的戶型圖標著上下兩層。入伙時開發商交樓的毛坯房里已完成了中空樓板的一層加建，但開發商為規避法律責任，讓購房者簽訂購房合同時簽訂了一份開發商事先擬定好的格式合同《施工委托協議書》，約定購房者委托施工方加建一層樓板，也即是開發商承諾的“送面積”。但是因為建樓板、陽臺擅自加建、改建等情形，與報建施工圖不符，小區屬于不予規劃驗收的情形，國土規劃部門不予發放《建設工程規劃驗收合格證》，已裝修入住一年多的700余戶購房者面臨著無法辦理房產證的局面。
“送面積”分為幾種情況：第一種“送面積”是改變規劃加建，未經報批更改手續，如上述案例中加建一層屬于違規，存在無法通過規劃驗收無法取得房產證的風險;第二種“贈送的面積”屬于公用面積，如一樓庭院、屋頂花園等，屬于小區業主共有財產，開發商無權贈送，該贈送行為本身就不合法;第三種比如在L形露臺上圍起一道玻璃或封閉一面墻，就多出一間房來，這種形式在樣板房里可以看到，但交樓標準并沒有這道墻，圍起來的這部分面積也不載入產權證，在遇到拆遷、出售、繼承、評估、抵押等時，都存在著法律障礙。
近段時間以來，各地政府相繼出臺了一些相關規定，叫停開發商“買房送面積”的促銷行為?，F在北京、深圳等一線城市不知道何時出臺關于建筑面積的新規，一旦出臺相關新規，之前建好的“偷面積”戶型由于不合新的規定，將有可能面臨無法取得《驗收合格證》和《建設規劃許可證》，無法取得房產證的風險。

銷售附贈業務中，還有一個學員們比較關注的問題，就是買房送面積。既然是《稅苑微課》的系列分享，買房送面積，我們也一起學習一下。

同樣，通過案例我們分析：



【案例】

金穗源房地產公司銷售商品房100平方米，單價是1萬元/平方米，贈送陽臺面積20平方米（屬于測繪面積），我們分析稅收問題。



在解釋這個問題之前，我們得了解經濟業務的流程和實質。這里和大家強調一下，經濟業務決定稅收問題，而經濟業務因合同而形成。所以，這就是為什么說“合同決定稅收”。



金穗源公司在簽署銷售合同當中，合同上注明的面積是多少？既然贈送的陽臺算測繪面積，則合同標明的面積應該是120平方米，而不是100平方米。



我們了解合同之后，問題就清晰了許多：
如果陽臺算測繪面積，就相當于120平方米房子市價120萬元，我們打折銷售，按照8.3折銷售了，銷售價格是100萬元。這種銷售行為屬于典型的“商業折扣”。


如果是商業折扣，則收入金額就清楚了：

1、增值稅規定：

財稅[2016]36文件第四十三條：納稅人發生應稅行為，將價款和折扣額在同一張發票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。



2、土地增值稅規定：

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）文件對收入金額是這樣規定的：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。



綜上，增值稅發票的金額就是土地增值稅收入確認金額，二者達成一致。也就是說：采取贈送面積銷售模式的，按照實際收到的價款確認土地增值稅的收入。



如果您理解還有困難，直接理解為“一房一價”，金穗源公司銷售的房子（含陽臺）120平方米，房屋售價為100萬元。一房一價，則按照實際銷售的金額計算增值稅、確認土地增值稅的收入金額。

“隨風”所說宣傳事項沒實現、贈送面積不給到底是咋回事呢?



記者了解到：自2013年“綠地”金融官邸銷售至今，出現過許多問題。政府有關部門因“綠地”沒辦土地手續、違反廣告法等形為，對其進行過行政處罰。大慶市國土資源局、大慶市工商行政管理局等都對“綠地”處以罰款等處罰。







慶國土資執罰(5015)045號行政處罰決定書中明確：“綠地”集團大慶置業有限公司在建設的金融中心二期商住項目，占地面積116293.6平方米未辦理用地手續。要求退還占用的土地。因這塊地已被“綠地”占用，處罰款581468元。



這一處罰表明：“綠地”在沒有辦理土地審批手續情況下，違規占地。



而關于虛假宣傳一說，在慶工監(工)處字(2016)5號中確認“綠地”集團大慶置業有限公司在所建金融中心小區圍擋發布“216米龍江地標代言城市高度、216米金融雙塔、黑龍江國際化金融新引擎……等內容廣告含有使用無法驗證的統計資料，并且金融官邸二期在沒有取得預售許可證的情況下發布上述內容，廣告屬于違法發布房地產廣告行為?！贝颂幜P書對“綠地”大慶置業有限公司罰款25840元。



而贈送面積這一事由來已久。



2013年，大慶消費者通過“綠地”的宣傳和售樓人員講解得知，在購買“綠地”部分戶型時，可以得到大小面積不等的贈送部分。



“隨風”給記者提供了125平方米戶型圖后說，在圖右上角一處1900*3300面積和1900*2500兩處，是當初“綠地”所說的贈送面積。他說：“這是當時“綠地”售樓的一個賣點?！睉粜蛨D說明上這樣寫著：“贈送空間，是書房、音樂室、亦或健身房也未嘗不可?！?br/>


當時，“隨風”以6072.20元每平方米購了這個125平方米的戶型。想到人家還贈送了這么多的面積(約8平方米)，“隨風”還是非常感動的。據他了解，金融官邸一期確實是贈送了面積。





125平方米戶型圖。



125平方米的贈送部分，他原來去看過，那里**早曾經是個露臺，但是，2016年“綠地”在施工中，露臺封了。



“綠地”有回答他們的質疑時，給出的解釋是：2014年集團下的文件規定不贈送了。



而業主們認為，他們購樓時是2013年，是在文件下發前，而且，一直到2017年初，他們才告之沒贈送面積了。過去的時間里，“綠地”從來沒提起過這事。



記者注意到，業主們在售樓時，并沒有簽訂購房協議等，只有一個“定房信息確認單和付款通知書”、“金融官邸收款收據”，上面沒有寫明贈送等各事項。但是，當時的戶型單上表明有贈送面積。在“綠地”售樓處當時有人拍攝的照片中，寫著“此處為入口花園，不計入房屋建筑面積中，并非獨立房間?！?br/>


現在，“綠地”要求“隨風”等業主，到“綠地”簽訂購房合同，但是，對原來答應的贈送面積不贈送了。

您可要弄清：房屋有些部分本身就沒有被該規范計入建筑面積，有些面積可不是開發商贈送給您的“福利”。



新版《天津市房屋面積測算技術規范》中明確了不計算建筑面積的具體標準。其中包括：房屋層高不足2.20米的部位；突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、飄窗、垛、勒腳、臺階、懸挑式雨篷、壁爐等。



外墻以外類似飄窗的建筑部位，當窗臺面與室內地面的高差大于或者等于0.30米，自外墻墻體外邊線至飄窗外邊線距離小于或者等于0.60米，窗臺面至飄窗頂板底高度小于2.20米時，不計算建筑面積。



此外，騎樓、過街樓的底層，臨街樓房挑廊下用作道路街巷通行的部分，不論其是否有柱，是否有圍護結構，均不計算建筑面積。







業內人士指出，一些開發商所謂的“贈送面積”，往往會讓許多購房者不明就里地感到“優惠幅度很大”。而新修訂的技術規范給出了成套房屋建筑面積更細致的定義和計算規范，有助于各方了解其中內情。



房地產開發商和項目設計單位必須嚴格遵守規定，否則會影響到房屋預售及房屋產權登記時的建筑面積測算及《驗收合格證》和《建設規劃許可證》的頒發。開發商今后也必須集中更多精力提升項目品質，而不是在銷售上玩文字“花活兒”。

第一次買房沒經驗，資金有限，看到贈送面積后，整個人完全沒了“戰斗力”，但買的沒有賣的精，這些所謂的贈送面積可能都不是真送，要知道，天上是不會掉餡餅的，開發商饒這么大的圈子，總不能是為了傷害自己的利益問題，所以，所謂贈送面積，是有大坑的，那么，坑在哪？本期小編將為大家介紹的便是什么是贈送面積，房子贈送面積都有哪些。