經濟適用房

自2019年7月1日起，全面停止西安市新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區，長安區，以及高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、國際港務區、航天基地、航空基地、灃東新城的經濟適用住房購房資格審核的申請受理。在此之前已受理的，仍按原標準、原程序進行審核。

商品房和經濟適用房區別：

一、產權和用途不同

經濟適用房是部分產權，不是完全產權。經濟適用房要上市交易必須滿足一定的條件，并且只能用來自住，不能出租或者借給他人，不能從事居住以外的任何活動。如果房主之后又購買其他住房，已購經濟適用房的產權就會被政府收回。

商品房的購房人取得的是完全產權，可以自由進行上市交易，可用于自住、出租或出借，可從事居住以外的其他活動。在符合限購政策的情況下，房主可以同時擁有不止一套的商品房房屋產權。

二、購買條件和對象不同

經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度。

不考慮限購政策的情況下，商品房購買對象和條件不受限制。

三、建設標準與定價政策不同

經濟適用房兼具經濟性和適用性，建設標準和銷售價格都是由政府限定的，價格要低于市場價，政府依照保本微利的原則，給予一定的政策扶持，使低收入的家庭得到住房保障。其適用性則體現在要有必需的生活功能，能滿足居民基本的生活需要，且建設標準因地制宜。

商品房的建設標準和銷售價格不是由政府來限定的，而是分別由開發商和市場經濟決定的，雖然商品房的價格更高，但實用性、裝飾性與設計感是要更強的。

經適房是具有保障性質的政策性住房，由政府限定建設標準、供應對象和銷售價格，面向低收入住房困難家庭定向出售。而普通商品房不受特殊的政策限制，按市場價出售，兩者有所區別。

所謂“經轉商”，即經濟適用房轉商品房，這個詞匯的出現主要是圍繞著“經濟適用房上市交易”的問題出現的。國家嚴格限制經濟適用房上市交易，因其屬于政策性住房，購房人擁有“有限產權”。

經適房轉商品房費用怎么計算?以下是土地出讓金、所得收益繳納、印花稅和契稅的標準：
1　土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關規定執行;
2　所得收益繳納(已購經濟適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價扣除當地政府公布的同期經濟適用住房平均單價、原支付超過住房面積標準的房價款和賣方按本規定繳納的土地出讓金、印花稅、監證費后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當地同期經濟適用住房平均單價50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交 價高于當地同期經濟適用住房平均單價50%以上的部分，30%繳納所得收益，70%歸賣方。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。
3　印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔一半;
4　契稅：1.5%，由買方繳納;

經適房怎么轉化為商品房?
該負責人介紹，采購經濟適用住宅滿5年，經西安市住宅保障處理部分審閱贊同，購房人在補交差價款后，可獲得徹底產權并退出經濟適用住宅保障，不動產掛號部分在房子掛號簿中取消經濟適用住宅的房子性質記載，從頭核發不動產權障書;購房人在補交差價款后，也可上市買賣，不動產掛號部分依照普通商品住宅買賣有關程序，處理房子產權搬運掛號手續，房地產買賣環節的有關稅費按規則交納。
差價款交納標準為原采購經濟適用住宅報價的15%，核算公式為：應繳差價款=(房子建筑面積-按商品房報價采購的建筑面積)×原采購經濟適用住宅合同單價×15%。
違規出售經適房會如何處理?
西安市住宅保障和房子處理局有關負責人介紹，經濟適用住宅建造單位向未經審查、不符合購房條件的家庭違規出售、租借經濟適用住宅的，市住宅保障處理部分責成其期限回收;不能回收的，責成其補繳違規時刻節點經濟適用住宅與同地段相似商品住宅的差價，并依法對建造單位進行處分。
關于已采購經濟適用住宅的家庭(請求人及一起請求人)再次采購別的房子的，應依照本細則規則退出經濟適用住宅保障。未退出經濟適用住宅保障的，房子處理部分不予處理其新購房子網簽存案手續。
一起，未經市住宅保障處理部分同意，任何中介組織不得署理買賣、租借未獲得徹底產權批復的經濟適用住宅，房子租借處理組織不予處理房子租借存案，不動產掛號部分不予處理房子權屬改變和搬運掛號，并將有關狀況及時通報市住宅保障處理部分。

相信很多人都會感嘆現在的房價如此之高，選擇一套合適的住房，也要花費不少錢，不過現在市面上也有一些價格比較便宜的房子，比如經濟適用房，但是也有不少人不是很了解什么是經濟適用房？還有經濟適用房跟商品房區別有哪些？下面小編為大家一一說明！

經適房是具有保障性質的政策性住房，由政府限定建設標準、供應對象和銷售價格，面向低收入住房困難家庭定向出售。而普通商品房不受特殊的政策限制，按市場價出售，兩者有所區別。

1，根據《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》（京建住〔2008〕225號）第二條的規定：“已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售....”

因此所謂的“5年”是指取得“契稅完稅憑證”或“房屋所有權證”的時間，哪個在前以哪個為準。
2，不滿五年貌似是不可以的。
3，滿五年后交易一次就可以了，交過戶費和契稅等費用、

按購房合同簽定的日期開始算。

導讀：幫辦君今天又接到一個電話問關于經濟適用房的上市交易問題，特意重新梳理了關于經濟適用房的概念、申請條件（**新）、上市交易條件（臨沂））、過戶繳稅的種類與繳納方式，一邊解答大家的各種疑惑。

經濟適用房概念
經濟適用住房是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。經濟適用房相對于商品房具有3 個顯著特征：經濟性、保障性、實用性。是具有社會保障性質的商品住宅。






臨沂經濟適用房申請條件（2016.8.1**新政策）


臨沂市房產和住房保障局下發文件：為貫徹落實國家住建部、省住建廳的指示精神，進一步擴大住房保障范圍，有效消化我市市區經濟適用房庫存、降低保障房空置率，根據相關法規和我市的實際情況，降低我市市區經濟適用房的準入門檻。



具體調整的準入條件自2016年8月1日起開始執行。市區經濟適用住房的配售工作由市住房保障中心負責具體實施。其它未調整事項仍按《臨沂市區經濟適用住房銷售管理細則》等相關法規執行。

具體調整意見如下：

一、調整戶口限制條件

由現行的要求申請人必須“具有我市市區城市建成區的常住戶口”，調整為“具有我市五區（蘭山、羅莊、河東、高新、經開）的常住戶口”。

二、調整申請人家庭人均年可支配收入的標準

由現行的申請家庭人均年收入不高于13500元，調整為不高于上年度我市城鎮居民人均可支配收入。按照已公布的我市2015年的統計數據，今年調整后的標準提高至年人均收入不高過28627元，人均增長15127元。以后每年隨市統計局公布的**新數據進行相應的調整。調整時間為市統計局公布數據的次月，具體時間以市住房保障中心公布的時間為準。

三、調整申請家庭車輛的價值標準

由現行的不高于5萬元調整為不高于15萬元（以裸車購買發票價格為準，二手車以正規評估公司的評估價為準）。

四、調整對申請家庭房產的限制

由現行的要求申請家庭人均住房面積在15平方米以下，調整為在申請地（指擬申請的經濟適用房所在區，以我市五區的行政區劃為準）人均居住建筑面積不超過20平方米。

由現行的家庭原有房屋上市交易后仍計入家庭房產面積，調整為不再計入其家庭房產面積。如果上市交易的房屋是該家庭享受到的經濟適用房、房改房、集資建房，則不能提交申請。

五、調整對夫妻雙方離異時間的限制

由現行的離異時間需滿兩年方可提交申請，調整為不再對離異時間進行限制。

六、調整保障資格的有效時限

由現行的“保障資格在公示合格后的當年度有效”，調整為“保障資格在公示合格后的兩年內有效”。

七、調整對年度內選房次數的限制

由現行的“兩次選中而放棄購買者，當年度不得再次參加選房”，調整為“三次選中而放棄購買者，當年度不得再次參加選房”。



臨沂經濟適用房上市交易條件


2014年7月份我市出臺了《經濟適用住房上市交易管理辦法》，《辦法》規定，從取得全額購房發票之日起計算，購買經濟適用住房滿5年的，可上市交易。

附：臨沂市經濟適用住房上市交易管理辦法

【重點看第十條】


第一條 為了規范經濟適用住房上市交易管理，根據國務院辦公廳《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發〔2011〕45號）、建設部等七部門《關于印發〈經濟適用住房管理辦法〉的通知》（建住房〔2007〕258號）有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱經濟適用住房，是指政府行政劃撥供地并提供稅費優惠政策、限定套型面積和銷售價格、按合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。

第三條 市住房保障主管部門負責指導全市經濟適用住房上市交易管理工作，并具體負責蘭山區、羅莊區、河東區、臨沂高新技術產業開發區、臨沂經濟技術開發區建成區范圍內經濟適用住房上市交易管理工作?？h住房保障主管部門負責本行政區域內經濟適用住房上市交易管理工作。

第四條 經濟適用住房購房人擁有有限產權，在取得完全產權前，只能由購房人及其共同申請的家庭成員自住，不得出租、出借、出售、閑置、擅自改變住房用途以及從事居住以外的任何活動。除購房按揭外，經濟適用住房不得進行任何抵押。公民、法人或其他經濟組織將經濟適用住房作為營業或辦公場所的，相關部門不得辦理有關經營手續。

第五條 經濟適用住房上市交易，應當按有關政策規定取得完全產權，并由縣級以上住房保障主管部門對購房人是否已繳納土地收益等相關價款取得完全產權、政府是否行使優先購買權等情況出具書面意見。

第六條 購買經濟適用住房滿5年（從取得全額購房發票之日起計算），如需取得完全產權或上市交易的，按下列程序辦理：

（一）產權人向住房保障主管部門提出書面申請，并提交以下材料：

1．已購經濟適用住房上市交易申請表；

2．全額購房發票等證明購房時間的憑證資料，經濟適用住房產權證；

3．身份證、戶口簿、結婚證；

4．住房保障主管部門要求上報的其它材料。

（二）符合條件的，由住房保障主管部門出具審核意見；根據經濟適用住房周邊同地段同結構類似商品房銷售均價，由市、縣人民政府確定應補繳的土地收益、城市基礎設施配套費等相關價款。

（三）產權人到指定銀行補繳土地收益、城市基礎設施配套費等相關價款，按票款分離程序全額繳至財政。

（四）產權人憑住房保障主管部門的審核意見、補繳土地收益和城市基礎設施配套費等相關價款的證明、經濟適用住房產權證、身份證明到房屋權屬登記部門核發商品房產權（完全產權）證或辦理產權轉移登記手續。

（五）憑新核發的商品房產權證到國土資源部門申請辦理國有土地（出讓）權證。

第七條 已購經濟適用住房上市交易中，所發生的稅費依照國家有關規定執行。

第八條 有下列情形之一的經濟適用住房不得上市交易：

1
案情
2008年6月25日，吳某以40萬元購買余某所有的房屋一套。因該房屋屬于經濟適用房，無法直接辦理過戶手續，經咨詢中介機構，雙方商定以借款抵押擔保并通過訴訟的方法達到將涉案房屋過戶到吳某名下的目的，且約定抵押期限為5年。在余某向吳某出具了借條、協議等相關憑證后，吳某將房款全部支付給余某。余某收到全部轉讓價款后，將該處房屋的鑰匙交給了吳某入住。后因余某不愿辦理產權過戶手續，吳某以余某為被告起訴至法院，要求其繼續履行房屋買賣協議，并協助其辦理產權過戶手續。


2
分歧
第一種觀點認為，雙方簽訂的協議表明余某因借吳某資金無力償還把涉案房屋抵押給吳某，并沒有買賣房屋的意思表示，因此，雙方簽訂的是借款協議且真實有效。



另一種觀點認為，雙方簽訂的實為經濟適用房買賣協議。因規避國家經濟適用房管理制度，破壞經濟適用房管理秩序，進而損害了國家和社會公共利益，應當認定無效。



3
評析
筆者同意第二種意見。



民事活動中，經常發生合同名稱與合同內容不一致從而引起合同性質爭議的情形，本案即為一例。司法實踐中，確定合同性質的通常方法是既要考察合同名稱，又要考察合同所涉及的民事法律關系、合同訂立過程、合同內容、簽訂合同的目的以及合同的履行情況等因素。



1.雙方當事人所簽協議的性質實為經濟適用房買賣協議



第一，從合同的簽訂過程看。雙方當事人在簽訂協議前互不相識，通過房地產專業中介公司的中介，并在該中介公司職員幫助、見證下簽訂了協議，這與通常的民間借貸的中介特征明顯不符。



第二，從合同履行情況看。在合同履行中，雙方從未辦理房屋抵押手續，與通常的民間借貸中用房屋抵押的處置方式不符；并且余某于當日即將涉案房屋的鑰匙、產權證原件、土地證原件、購房發票、住宅質量保證書原件及住宅使用說明書原件等資料全部交付給了吳某，吳某亦一直入住涉案房屋。



第三，從合同內容看。協議的內容中有借款數額、抵押物及抵押期限，卻沒有借款期限，與通常的民間借貸的約定條款不符。協議中約定抵押期限為5年，雙方當事人及中介公司均承認知道有關經濟適用房5年內不得交易的管理規定，而且吳某的陳述、證人證言均承認簽訂協議就是為了規避經濟適用房5年內不得直接上市交易的相關管理規定。因此，該協議的性質實為經濟適用房買賣協議。



2.該經濟適用房買賣協議應當認定無效



第一，本案所涉經濟適用房買賣協議違反經濟適用房管理制度，系雙方當事人與中介公司所明知的。經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，無償劃撥建設用地，減免相關開發建設規費，嚴格限定銷售價格，用于解決城市低收入家庭的住房困難，具有社會保障性質的住房。為了加強和規范經濟適用房的管理，國家和省、市政府都制定了嚴格的管理規定，其中明確規定經濟適用房5年之內不得直接上市交易，如果5年內因各種原因需要直接上市交易的，政府要優先回購，回購的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。為了規避這些規定，雙方當事人在中介公司的“幫助”下，采取了名為借款協議、實為房屋買賣的方式，且約定了辦理過戶手續的時間為5年之后。



第二，當事人因拆遷而獲得經濟適用房安置資格，并選擇經濟適用房安置的，仍應遵守經濟適用房的管理規定。根據南京市的有關規定，部分項目因拆遷需要安置的，被拆遷人可以享有選擇經濟適用房進行安置的優惠條件。無論是選擇貨幣安置、實物安置或者貨幣和實物結合的安置，按有關法律和政策規定，均要對被拆遷房屋進行市場價格評估，并遵循等價交換或略有補償的原則。拆遷人在對余某被拆遷房屋進行評估后，余某選擇與政府嚴格限定價格的經濟適用房進行等價交換，這種選擇較之選擇市場價格的商品房或者貨幣安置，其可以獲得比一般商品房更多的住房面積；而該等價交換的經濟適用房價格與實際價值不同，不包括土地使用費、減免的規費等，亦即其取得的經濟適用房的所有權是存在一定限制的。因此，余某對經濟適用房的處置應當遵守相關制度和規定。如果其違反規定買賣，則不僅破壞政府對經濟適用房的管理秩序，對于其他選擇一般商品房安置或者貨幣安置的被拆遷人而言，也是極為不公平的。

經濟適用房辦理房產證的流程與普通商品房房產證的流程是一樣的。
一、房產證辦理流程：房產證辦理可以由開發商統一辦理，也可以由業主個人辦理，主要是看您與開發商對于相關事宜是否有合同約定，如果有即按約定執行，如果沒有需要與開發商協議。如果是由業主自己辦理房產證，也需得到開發商的配合，其房產證辦理程序如下：
1、企業持應提交的證件，向房管所提出申領房產證的申請；
2、初審：辦證員對申請和提交的資料進行初審，符合條件的馬上受理并開具收件回執，約定現場查丈時間；
3、查丈：辦證員在預定的時間內到現場實地查丈，確定房屋的位置、結構、面積，繪制平面簡圖并注明尺寸和四鄰墻界；
4、審批：依據申請資料和查丈結果，對符合政策規定的給予審批，確定房屋產權；
5、交費：申領房產證的產權人按規定交納辦證費；
6、發證：房管部門在規定的時間內辦理完畢，房屋產權人到房管所領取房屋所有權證。
二、辦理房產證需要提交申請材料
1、房屋買賣合同；
2、蓋章的申請表；
3、測繪圖、房屋登記表、分戶平面圖兩份；
4、簽訂預售合同的買賣雙方關于房號、房屋實測面積和房價結算的確認書；
5、契稅完稅或減免稅憑證；
6、專項維修資金專用收據；
7、購房人身份證明(復印件核對原件)；
8、銀行的提前還貸證明；
9、共有的提交共有協議。
經濟適用房房產證辦理時間：
1、可以隨時辦理房產證的，房屋驗收手續完畢就可辦理房產證，但是5年后經適房才可出售。
2、購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，有依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利。產權證即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。國家實行房屋所有權登記發證制度，各地必須使用建設部統一制作的房屋權屬證書，其他部門和單位制作的類似證書均無效，不受國家法律保護。
3、房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。

經濟適用房
契稅——1.5%(非普通住宅3%)

印花稅——0.1%

辦理流程

一般程序

（1）買賣雙方進行房產交易后一個月內持房屋買賣合同和其他證件到房地產交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。

（2）買賣雙方接到交易所辦理過戶手續的通知后，應攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續費、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續。

交易所會給買方發放房產賣契，原則上房產證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續和產權登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。

（3）辦理完買賣過戶手續后，買方應持房地產交易所發給的房產賣契，在三個月內到房屋所在地的市或區（縣）的房屋土地管理局登記申請。

辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發票存根復印件、、身份證復印件、《房屋所有權轉移登記表》、《墻界表》、《面積計算表》。

（4）經房地產管理部門審查驗證后，買方可領取房地產權證。

經濟適用房是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅，而商品房是指經政府有關部門批準由房地產開發經營公司向政府機關單位租用土地使用權期限內年開發的房屋，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物，又稱“大產權房”。對于擁有經濟適用房的人來說，普遍比較關心房屋能否上市進行交易，能否轉成商品房。今天小編就給大家介紹一下經濟適用房轉商品房的條件，經濟適用房轉商品房的流程是什么。

早報訊 昨日，市住房公積金管理中心黨組成員、紀檢組長李為民做客青島政務網“在線問政”欄目時介紹說，經適房申購家庭可以申請公積金貸款買房，從貸款受理到貸款審批不超過15個工作日，取得貸款抵押權證后一般情況下10天左右即可發放貸款。

訪談中有市民問：“現在買經濟適用房用公積金貸款**要多少？大約多長時間能放款？”李為民回復說，我市對經濟適用房購房家庭實行優惠政策，如果是首套住房，**只需總房款的兩成。對符合公積金貸款條件的申請人，若申貸材料齊全，從貸款受理到貸款審批不超過15個工作日；之后是簽訂合同、合同各方蓋章、抵押登記報卷環節；辦妥抵押登記，市住房公積金管理中心收執抵押登記權證后，進入貸款資金按計劃發放環節。目前，對申請經濟適用住房貸款的職工，取得貸款抵押權證后一般情況下10天左右即可發放貸款。

“如果選擇商貸，公積金可以提取嗎？如果可以，有固定提取的時間段嗎？”面對市民的提問，李為民表示，如果申請償還購房貸款本息的，可以按規定申請提取住房公積金。根據《青島市住房公積金提取管理辦法實施細則》規定，償還本市商業性住房貸款本息的，應提供住房借款合同原件、銀行出具的還款憑證原件（償還住房貸款的銀行存折或加蓋銀行印章的住房貸款還款明細）。償還異地商業性住房貸款本息的，還應提供購房合同原件和全額購房發票原件或提供購房合同原件和契稅完稅憑證原件。房屋坐落地在本市行政區域以外的，還應提供本人或配偶的實際工作地或戶籍地在該房屋坐落地的證明（戶口簿或所在單位出具的實際工作地證明）原件?？蓪⑸鲜霾牧线B同本人身份證復印件交單位經辦人統一辦理公積金提取手續。市住房公積金管理中心在工作日均可受理相關業務。

經轉商，即房屋過戶，二手房交易要交稅。經轉商就只能換名過戶，即進行二手房交易，要交稅以及土地出讓金。經適房轉商品房的條件是需確認經適房是否滿五年，是看契稅發票上的日期，房產證發放日期。契稅的時間會比房產證日期早12月左右，只要看契稅日期滿五年就行了。

經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。
經濟適用房是具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果。經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應，住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。
經濟適用住房單套的建筑面積一般在60平方米左右。申請購買經濟適用房應當具有當地城鎮戶口；家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；無房或現有住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。法律依據：《經濟適用住房管理辦法》第二條?本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。
本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮的范圍內，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規定條件的家庭。

商品房你隨時可以購買，只要有對應的錢

經適房你需要申請，并且條件符合，一般來說需要一年的時間

商品房你購買所需的錢是市場價，之后擁有100%的產權

經適房你購買的是打折房，粗算為市場價6折左右，但產權是共有的，政府會持有那房3-4成產權

商品房地段面積任你挑

經適房地段面積有所限制，不一定能夠絕對稱心










商品房變經適房 業主拒交差價




據了解，萬升小區是經濟適用房項目，由正祥置業開發建設。溫先生說，當時一家人看中了該小區7號樓一套70平方米的房子。2001年6月，他父親提交了相關材料，并于當年9月通過審批。不過，因父親年紀太大，不能申請貸款，溫先生一家放棄了此次認購。次年2月，溫先生的妻子張女士又提出同樣申請，但審批期間，溫先生經咨詢得知，自己已享受過單位福利分房，不符合經適房申請的政策，便再次作罷。



“不久后，正祥置業的售樓人員說，該小區部分房源可以按商品房銷售?！庇谑?，溫先生選購了5號樓的一套133平方米多的商品房，簽訂了商品房買賣合同，并全額付了房款，辦理了房產證。



去年年底，溫先生突然收到開發商的通知說，他的房子性質為經適房，需要補繳1萬多元的土地出讓金和行政事業規費等差價款?！昂灥氖巧唐贩抠I賣合同，房產證也是商品房產權證，怎么就變成了經適房？”溫先生不能接受，拒絕補繳差價。





填報了審批表 房子就是“經適房”？




前日，正祥置業相關負責人回應說，2005年3月1日之前，福州市經適房產權登記未要求提供審批材料，因此購房人辦理產權登記時，有提供審批表的就在產權證上注記經濟適用房，未提供的則不備注，“溫先生辦證時，可能沒有提供審批表，因此產權證上沒有注記為經適房?！?br/>


也因此，2011年，該小區部分性質未明確的住房，被福州市房屋登記中心暫時凍結辦理過戶手續，其中包括溫先生家的房子。為解決此問題，2015年7月3日，福州市政府就此召開了專題例會，決定由正祥置業負責收集業主信息名單，并委托查檔，經核查確認有經適房審批材料的，按經適房規定處理。無法確定房屋性質的，按商品房處理。



上述人士說，根據留存的認購書、溫先生家人兩次填報的《福州市購買經濟適用住房申請審批表》等檔案，正祥公司認定溫先生所購買的上述房屋為經適房。





認購書有涂改 字跡真偽存爭議




對于開發商的說法，溫先生并不認可。



據溫先生提供的當年其父親溫老先生和妻子張女士填寫的《福州市購買經濟適用住房申請審批表》顯示，溫老先生的那一份流程完整，但批準的是70平方米的房子，而非133平方米。而張女士的審批表只審批到區一級，市局的審批意見欄空白，流程還沒有走完。



“這都能證明，當年雖然兩次申請經適房，但都放棄了?！睖叵壬f，認購書中的房產信息也有涂改的痕跡，且簽名明顯不是本人字跡，不排除有篡改的可能性。此外，市政府召開的專題會的會議紀要也提到，“正祥公司未經批準將部分住宅作為商品房出售?！币部烧f明正祥將經適房當商品房出售的事實。



對此，正祥公司上述負責人稱，不存在篡改認購書的行為，溫先生可以進行筆跡鑒定，或走法律程序維護自己的權益。

經濟適用房可以買賣嗎？這是很多已經購買和想要申請經濟適用房的老百姓比較關心的問題之一。經濟適用房作為政策性住房，其交易政策也不同于普通商品住房。根據北京經濟適用房買賣政策，二手經濟適用房買賣的進行，需要按照居住年限具體情況具體分析。

北京經濟適用房買賣政策

對于已經住滿五年的經濟適用房，業主現在可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。按市場價格出售已購經濟適用住房的，需憑契稅完稅憑證、房屋所有權證、住房轉讓合同等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產權過戶手續即可。例如：一套面積為30平方米的房子，原購房價格為2000元/平方米的經濟適用房，若按現市場3000元/平方米進行出售，則需按3000乘以30再乘以10%的方法計算，補交9000元的綜合地價款。但需要提醒的是，按市場價格出售經濟適用住房后不能再次購買經濟適用住房和其他保障性質的住房。

對于尚未住滿五年的經濟適用房，由于政策規定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。以原購房價出售已購經濟適用房的，出售人需提供原住房買賣合同、住房轉讓合同等證件。如一套面積為30平方米的房子，原夠房價為2000元/平方米，在居住未滿的五年的情況下，只能以2000元/平方米或低于2000元/平方米的價格，出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭，或由政府相關部門收購。與居住滿五年出售的情況不同，若出售家庭如符合條件可再購買經濟適用住房。

以上兩種情況的出售人都需憑契稅完稅憑證、房屋所有權證、原住房買賣合同、住房轉讓合同、戶口及身份證、結婚證等相關證件到其經濟適用房所在區域房管局辦理相關手續。而對于是否居住滿五年的界定，根據北京經濟適用房買賣政策，以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為準。

在此需要特別提醒，經濟適用房是政府為改善一般居民居住條件而推出的，購買應符合政府規定的條件，如果不符合購買經濟適用房的條件的，就不能享有經濟適用房的優惠政策，即使買了也很難辦理到房產證?，F實中因此帶來的糾紛也很多，如果遇到此類問題，可以咨詢律師相關政策規定，必要時應該委托律師向法院提起訴訟，維護自己的權益。

以上為北京經濟適用房買賣政策的全部內容，希望對購房者有所幫助