買二手房貸款

說到買二手房，不少的人們覺得是很不錯的事情，畢竟二手房的使用功能一點不比新房差，而且二手房價格相對要便宜一些，經濟上不太寬裕的話選擇二手房是很不錯的選擇，能緩解家庭的經濟壓力和負擔，那么買二手房怎么辦貸款?買二手房貸款下不來怎么辦?來看看二手房如何辦貸款吧





網友咨詢：

我想買一套二手房，貸款怎么申請？

北京騰凱律師事務所馬志良律師解答：

買二手房貸款申請：

1.買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》；

2.買方、賣方、律師事務所三方簽訂《轉按揭交易安全保證合同》;

3.買方交納房屋價格30%的**款(按交易價格與評估價格孰低的原則，一年內免評估，以原購買價為準);

4.賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認函(包括所欠資款本息、還款帳號);

5.買方據前述文件及個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款(提出貸款申請，律師初審，銀行復審);

6.賣方向買方實際交付房屋;

7.銀行復審通過后放款，向賣方的銀行劃款;

8.賣方收到款項后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶、并且抵押給買方的貸款銀行；

9.買方的貸款銀行將30%的**款付給賣方。



馬志良律師補充：

二手房買賣流程有：

1、買賣雙方先簽訂《房屋買賣合同》;

2、賣方處理好房屋未能滿足交易過戶條件的相關事宜;

3、買方如果是按揭貸款購房的，找銀行申請貸款，并取得銀行的書面答復; 買方如果是一次性付款的，此步驟就不需要了;

4、雙方按當地房管局的要求帶備房產證、身份證等原件，前往房產交易所辦理交易申請。如果當地要求遞件前有部分稅費或費用是先繳交的，備好款項。

5、成功遞件并取得房產交易所收件回執后，買方付按約定首期房款給賣方。

6、問稅、完稅、過戶手續辦妥后，買方支付房款余款，賣方當日將房屋交付給買方。

7、賣方協助買方完成其他相關事宜的過戶手續，比如物業管理處、供電部門等等。

1、二手房抵押貸款要具備什么條件?

(1)有合法、有效的居留身份;

(2)有穩定的經濟收入，信用良好，有按期償還借款本息的能力;

(3)所購房屋的產權明晰，符合法律、法規規定的可進入房地產二級市場流通的條件;

(4)有購買住房的合同或協議;

(5)同意以所購房屋及其權益作為抵押物;

(6)提出借款申請時，有不低于購房價款30%的自有資金。

2、二手房抵押貸款要準備什么資料?

(1)一般情況

A、房產證;

B、權利人及配偶的身份證;

C、權利人及配偶的戶口本;

D、權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明);

E、收入證明;

F、如房產證權利人有未成年兒童，請提供出生證;

G、如房產內還有銀行貸款，請提供原貸款合同及**后一期的銀行對帳單;

H、為提高貸款通過率，請盡量多的提供家庭其他財產證明，(如另處房產證、股票、基金、現金存折、車輛行駛證等等)。

(2)特殊情況

外籍人士購房所需資料：

A、臺灣人-------大陸往來通行證(臺胞證)、戶籍藤本(可證明婚姻狀況)、在京購房審批表、抵押公證書(委托辦理后期領房本及抵押登記);

B、香港人-------香港身份證、結婚證、抵押公證書(委托辦理后期領房本及抵押登記);

C、韓國人--------護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、戶口本中文翻譯公證(可證明婚姻狀況)、抵押公證書(委托辦理后期領房本及抵押登記);

D、其他國籍------護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、結婚證中文翻譯公證、抵押公證書(委托辦理后期領房本及抵押登記)。

賣方為企業需提供資料：

A、法人身份證;

B、營業執照正副本;

C、組織機構代碼證;

D、授權委托書;

E、受托人身份證;

F、收款賬戶證明(以上資料都需要加蓋公章);

G、房產證。

3、二手房抵押貸款流程是怎樣的?

買賣雙方簽訂房屋買賣合同——向銀行申請貸款——房產評估——銀行審批——房產過戶辦理貸款——與銀行簽訂二手房抵押貸借款合同——貸款合同生效后，銀行每月劃付資金，購房者還款——借款人還清貸款本息、解除抵押擔保

(1)購房人與售房人簽訂房屋買賣協議或房屋買賣合同

(2)符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，并提供有關證明材料

買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。

(3)評估

購買二手房，買房需要對房產進行評估。買方需要找評估公司進行房產評估。然后銀行根據房屋交易價和評價中較低的價格進行放貸，并且作為放貸依據。

銀行、買賣雙方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估，或者買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構進行房屋評估。

根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3-5個工作日內即可完成。交易方需交納500元評估費。

(4)貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款

銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。

(5)買賣雙方辦理產權過戶手續，過戶后，借款人到銀行辦理貸款手續;

審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。

買方領到房產證后，辦理房產抵押登記和保險，保險費2000元左右。然后，辦理貸款發放手續，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

(6)與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同;買賣雙方將過戶后的房屋所有權證送交貸款銀行辦理抵押登記手續。

(7)借款合同生效后，貸款銀行根據借款合同劃付資金。借款人按月還款。

(8)借款人還清貸款本息，解除抵押擔保。

購買二手房貸款所需要資料

1、《荊州住房公積金個人貸款申請表》；

2、房屋交易有效期一年內的契稅發票；

3、已過戶的《不動產權證》；

4、借款人夫妻雙方及共同還款人的個人信用報告書；

5、借款人及配偶身份證原件及復印件（直系親屬作為共同還款人的，還需提供直系親屬身份證、結婚證、戶口本原件及復印件；未婚、離異（離異的提供離婚證）的簽署婚姻狀況承諾書。

一、二手房按揭貸款的流程：

1、遞交材料，提出申請。買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。然后三方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估。

2、評估。根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構向銀行出具評估報告。具體多長時間會依據約定情況而定，一般3至5個工作日內即可完成。交易方需交納評估費。

3、銀行審批。銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。

4、交**，辦理過戶。審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。

5、買方辦理房產抵押登記、保險手續，銀行放貸。領到房產證后，辦理房產抵押登記和保險。然后，辦理貸款發放手續，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

二、注意事項

1、明確房屋的產權情況。購房者從房屋信息中選擇中意房源，并和房屋產權人聯系實地考察房屋情況。在實地考察時除了要考察房屋的質量情況，還要記得核對房屋的產權狀況，注意核對房屋產權證，產權人的身份證等信息。

2、注意二手房房齡。銀行對二手房的房齡有比較嚴格的規定,若房齡過老,那么貸款申請很可能會被銀行拒絕。有的銀行要求二手房房齡和貸款時間加起來不能超過30年,有的直接規定二手房房齡不能超過15年,總之,購房者在選房時一定要考慮房齡的問題,以免貸款受影響。

3、利率選擇因人而異。收入穩定并且月收入很高的人群,可以考慮選擇固定利率,因為未來可以不受加息的影響；但如果是工作穩定但收入不高的階層,建議選擇浮動利息,因為他們在銀行貸款客戶中屬于客戶,可以享受優惠利率,所以浮動利率比較優惠。

4、選擇適合自己的貸款類型。貸款可以用公積金,也可用商業貸款,如果公積金不夠的話,還可以用公積金和商業性貸款相結合的貸款方式。

5、辦理產權過戶。買賣雙方應去房屋管理局辦理產權過戶手續，根據中國民法通則規定在中國境內不動產的物權轉換需經主管機關登記后才生效。

按揭貸款借款人必須同時具備下列條件：
有合法的身份；
有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件；
有所購（大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的**款；
有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；
貸款行規定的其他條件

可以。

二手房按揭流程：

1、遞交材料，提出申請

買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將所有材料交給工作人員審閱。

工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。**后三方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估。

2、評估

根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3-5個工作日內即可完成?！?br/>
3、銀行審批

銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批，審批過程一般在5個工作日左右。

4、交**，辦理過戶

審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。

5、辦房產抵押登記、保險手續，銀行放貸

買方領到房產證后，辦理房產抵押登記和保險。然后，辦理貸款發放手續，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

房地產行業的飛速發展，不管是新房還是二手房的成交量都很驚人，伴隨著行業發展，房產抵押貸款受到很多人的歡迎，房產抵押可以讓借款人的固定資產化作成現金，從而解決自己目前資金的窘境，那么想要辦理二手房抵押貸款的人，對于貸款流程可否清楚？

一、二手房抵押貸款流程

買賣雙方簽訂房屋買賣合同——向銀行申請貸款——房產評估——銀行審批——房產過戶辦理貸款——與銀行簽訂二手房抵押貸借款合同——貸款合同生效后，銀行每月劃付資金，購房者還款——借款人還清貸款本息、解除抵押擔保

（1）購房人與售房人簽訂房屋買賣協議或房屋買賣合同

（2）符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，并提供有關證明材料

買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。

（3）評估

購買二手房，買房需要對房產進行評估。買方需要找評估公司進行房產評估。然后銀行根據房屋交易價和評價中較低的價格進行放貸，并且作為放貸依據。

銀行、買賣雙方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估，或者買賣雙方到貸款銀行指定（認可）的評估機構進行房屋評估。

根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3-5個工作日內即可完成。交易方需交納500元評估費。

（4）貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款

銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。

（5）買賣雙方辦理產權過戶手續，過戶后，借款人到銀行辦理貸款手續

審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。

買方領到房產證后，辦理房產抵押登記和保險，保險費2000元左右。然后，辦理貸款發放手續，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

（6）與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同；買賣雙方將過戶后的房屋所有權證送交貸款銀行辦理抵押登記手續。

（7）借款合同生效后，貸款銀行根據借款合同劃付資金。借款人按月還款。

（8）借款人還清貸款本息，解除抵押擔保。

二、二手房抵押貸款注意以下4點

（1）銀行會查未成年子女名下的房產情況，假如購房人戶籍在北京，其未成年子女名下有1套房產，購房人名下也有1套房產，就超出了限購要求，銀行將不予貸款。

（2）銀行對借款人的收入也有明確要求，假如借款人名下還有其他貸款，那么月收入要求如下

月收入=（原有貸款還款月供+現申請此筆貸款還款月供）X2

（3）若購房人已經離婚，其離婚協議上的房屋地址與實際貸款房屋地址不一致，需要到小區所在物業開具證明，證明為同一套住房的地址。

（4）房產證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤35年”。例如，某房屋竣工年代為1997年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限**長為20年。

（5）有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。

現在商業銀行很多，但各家服務的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，所以真正需要辦理需要到當地貸款的銀行了解**新的業務辦理事項。在北京有家公司叫泰和財富，是一家專業從事房產抵押、北京抵押貸款的服務型公司，公司有著十一年的行業經驗，貸款額度可以達到房產總值得8成，同時可以三套房產申請，當天下款，無需公證，方便快捷。

　相比新房，二手房具有即買即住的特點，但二手房交易流程比較復雜，尤其是辦理貸款，很多人對此并不了解。下面，我們講講二手房怎么辦理貸款？貸款的流程是怎樣？

二手房交易按揭貸款的基本操作流程

　　1、確定按揭服務公司和貸款方案

　　借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司，并向按揭服務公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

　　2、查詢公積金（如需公積金貸款）

　　與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

　　3、簽定房屋買賣合同

　　借款人與賣方簽定房屋買賣合同，在貸款中，約定好過戶的時間、戶口的遷移等。

　　4、準備貸款資料，審核貸款資質

　　按揭服務公司協助借款人按照銀行要求準備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估；并且由按揭服務公司進行初步審核。

　　5、簽貸款協議，公證，保險

　　按揭服務公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協議和辦理協議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。（由于二手房交易的特殊性，銀行一般會指定貸款擔保公司提供服務，擔保公司一般會收取手續費和擔保費。）

　　6、辦理房屋過戶和抵押手續

　　借款人到房屋所在區的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續，并將抵押收件收據通過按揭服務公司交給貸款銀行。

　　7、辦理房產證和抵押證明

　　貸款人的房產證和他項權利證明辦出后，按揭服務公司將您的產證復印件和他項權利證明原件交給銀行。

　　8、銀行放款

　　銀行在收到借款人的以上兩證后，將所貸金額發放給借款人。

　　在實際的辦理過程中，由于城市不同、貸款銀行不同，辦理流程上可能略有差異，但基本大同小異，大家可以參考參考。建議在買二手房時，選擇靠譜的中介公司，在整個的交易過程中，中介公司會提供全套的服務，能省心不少。

如今，四平高居不下的房價讓本就收入不高的工薪階層壓力倍增，隨著退休年齡的延遲和人們工資的遲遲不漲.

**后再加上頻頻上漲、并有控制不住的趨勢的物價，這些都讓現在想要買房的年輕人感到迷茫，在買新房和二手房之間徘徊猶豫。

畢竟，在中國有一套屬于自己的房子是我們的傳統，也是我們不愿意租房住的一個很重要的原因。

那究竟是買新房還是“屈尊”買二手房呢？是到底買新房好還是只是買套二手房好呢？別急，這些筆者都會為您一一解答。





新房，顧名思義，就是指房地產公司剛剛開發出來的樓盤。新房子一向以配套設施齊全，物業管理良好著稱。

并且**重要的就是對于咱們年輕人來講就是新房的**比例要遠遠比二手房的**要低很多，繳納的稅費也自然要比二手房的要低很多。

手續和產權方面也自然要比二手房更加明了清晰，也是能讓住戶避免一些不必要的麻煩。

當然，新房一個**致命的缺點就是裝修實在是讓人操心，尤其是當住戶不滿意房地產公司的精裝修的審美的時候。





而二手房當然就比新房在裝修方面沒有這些煩惱。

但是在住戶入住之前，您一定要檢查房子是否漏水，還有對于墻皮的一些小問題的檢查，因為這些在以后都有可能在以后成為您居住的隱患。

但是因為是二手房，所以在居住方面更能讓住戶感到舒服，這也是為什么大多數人都愿意選擇二手房。



對于那些特別重視房子的地理位置的人們來說，二手房絕對是**佳選擇，現在的新房一般都在相對偏遠的地方，而二手房大都在城市的繁華地段，這也是二手房變得搶手的一個重要的原因。







其實，新房也好，二手房也好，都有他們自身的優點和不足。



只不過是看您**重視哪一點了，如果說繁華的地段，那二手房將是不二選擇，如果是看中程序的復雜程度，那筆者建議您去買套新房，畢竟，二手房復雜的手續也不是一般人能夠忍受的。

買房使用比較多的就是房屋抵押貸款，無論是新房還是二手房，都能夠通過抵押貸款的形式購房。買二手房貸款流程涉及到以下三個部分，遞交材料、評估、銀行審批。
遞交材料
需要買賣雙方帶齊相關所使用到的材料前往銀行提出借款申請，在填寫完個人借款申請表之后，會由相關的工作人員進行審核并結論所抵押的房子做出初步的評估，給出大致的貸款額度和能夠貸款的年限。
評估
銀行會派出專業的房地產評估機構，到相關的房源處進行評估，一般需要3~5個工作日才能夠完成具體的評估工作。在進行評估的時候，還需要繳納相應的評估費，評估的金額會直接影響到貸款的額度。
銀行審批
銀行會根據貸款人的資質以及評估的金額，進行貸款額度和期限的審批，審批結束通過之后會給出交**的時間。

1.首套房，比例**低30%，即貸款金額**高不超過所購房產價值的70%（不實施“限購”的城市調整為不低于25%）
2.二套房，比例**低40%，即貸款金額**高不超過所購房產價值的60%。

新房的優勢



1、新房的戶型設計新穎，符合現代人的生活理念。

比如玄關、飄窗落地窗等新型設計已經成了當今戶型的標配，未來出手更容易。但老戶型就不一定具備這些設計思路了。



2、新房房齡短，貸款可以達到**長年限和**高額度。



3、新房比二手房交易流程簡單。

新房的流程是：售樓處看房→簽訂購房合同→選擇貸款銀行→交房繳納相關稅費→收房。比起二手房的繁雜，新房能省心不少。



4、新房稅費少＋交易費少＝占用現金少。

同一價位的房子，新房繳納的稅款比二手房少很多。新房只需交納基本的契稅、公共設施維修基金費和房屋產權登記費等少數費用。



5、新房比二手房產權清晰，產權年限長，使用時間也長。

產權年限是從開發商拿地之日開始算起，一般情況下，二手房剩余的產權年限普遍比新房少，而且新房產權簡單清晰，能避免很多不必要的糾紛。



6、坑相對少一點。

比如不大容易出現（1）兇宅（出過事的）、（2）產權抵押糾紛、（3）二手房賣家一房多賣或拿錢跑路的。理論上來說，你付了**之后，二手房賣家確實有可能跑路。



新房劣勢


1、交通單薄

一般以市中心為原點擴散的地方，形成了醇熟的住宅商圈。在一個新的社區落成之后，尤其是現在建在城市外圍的新樓盤，在業主入住初期，基本上交通條件不會特別理想。



2、交付晚、拿證晚

新房大多都是期房，購房時一般是看不到實際房子的，而且有時候交房還要面臨向開發商進行維權的風險。這就要求購房者在選擇新房時，具備一雙“火眼金睛”了，以便選擇一個更加可靠的項目。



3、配套設施有待完善

新房周邊區域的配套，大多都是待建或者在建中，基本上到業主入住后，各種生活配套設施才會逐步完善，生活不太便利。



4、學區不確定。

買學區房已經是越來越多人換房的原因，但新房大多在城郊，不利于孩子進入城中優質學區。



二手房的優勢



1、即買即住

二手房和新房**大的區別就在于二手房是現房，即買即住，省去了很多租房費用，可以早日實現安家夢。





2、房屋問題清晰可見

作為現房的二手房，很多問題都可以經過時間的洗禮暴露出來。包括滲水漏水，房屋屋頂、地面和墻面有無裂縫；市政配套，水、電、燃氣、暖氣管道是否破裂，甚至房屋本身的地段、戶型、采光等問題，購房者可以對自己未來的房子的情況一目了然。





3、配套完善

二手房周邊區域經過一定年限的規劃和發展，周圍商業、**等生活配套等都完善了，交通網絡密集，生活也會便利許多。



二手房的劣勢




1、社區陳舊，額外成本高

即使是使用沒幾年的二手房，房屋本身也會有折舊、損壞，額外付出的維修成本會增加許多。再加上如果社區物業管理水平不夠好的話，社區公共設施的耗損也是很厲害的，對于新業主來說，此時享受公共設施就會有心理落差。





2、房屋陳舊影響貸款

二手房買賣需要銀行進行評估，如果現有的房齡過長，二手房買主向銀行貸款則會受到影響，包括貸款年限和貸款額度。比如商業貸款要求貸款年限和房齡之和不大于50年。即使貸款成功，貸款年限減少，每月的還貸金額就會隨之增多，月供壓力比較大。





3、購房流程相對復雜

二手房買賣流程：看房→產權核實→簽訂買賣合同→交**→買方申請貸款→交稅費和中介費→過戶→交接水電煤氣費和物業費→領取新房不動產證→貸款下來后交付房屋。哪一個環節出問題，比如產權抵押糾紛…… 上家不肯交房、不肯遷戶……這些都是風險，容易造成后期不動產權證下發或者入住困難等問題。





4、費用的多樣性

二手房雖然總價可能比一手房低，但買二手房除了準備**的資金，還需要準備各項二手房交易稅費，交付增值稅、契稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、登記費等費用，賣家的稅也由買家承擔，加起來也得好幾萬，

第一點，我們在申請貸款之前，要先和中介公司確認貸款公司的關系，然后再去咨詢銀行，然后再決定貸款的方式，這個時候，我們要做的就是挑選一家質量好、服務好、價格便宜的公司。第二點、在和買房人簽訂了協議后，我們會提供一個銀行賬戶，讓銀行進行公積金查詢，以決定貸款的額度和期限，但要注意的是，如果你的經濟條件和收入都比較低，那么你的還款期限就會更長。

　由于大多數的購房者在購買房子的時候都是選擇貸款的方式購買的，一般申請辦理了房貸業務，再怎么也有十幾二十年的還款期，這期間有的購房者會因為自身的原因將房子出售，所以二手房市場中就存在很多貸款還沒有還清的房子，遇到還有貸款的二手房，有的朋友會問，有貸款的二手房能買嗎？購買有貸款的二手房要注意什么呢？



有貸款的二手房能買嗎？


　　原則上來說，有貸款的二手房是不能買賣的，因為按照我國政策，以貸款形式購買的住房在房貸未還清之前直接轉賣是無效的。因為二手房還有貸款在身，房子的產權還抵押在貸款銀行的，銀行就占有一部分的權益，購房者就無法將抵押在銀行的房子私自出售。

　　而現實生活中，有貸款的二手房也是可以買的，不過要通過一些變通的方法去操作，比如轉按揭或者是利用買家的**款提前還款等。所以大家也不用擔心，如果遇到自己比較喜歡的二手房，即使還有貸款沒有還清，也是可以購買的，只不過相對于沒有貸款的二手房，程序會復雜一些。



購買有貸款的二手房時要注意什么？


　　1、注意資金安全

　　購買有貸款的二手房時，賣家如果沒有錢提前還款的話，就會跟購房者協商利用購房者的**款提前還款，這對于購房者來說風險還是挺大的。這種情況下，很有可能遇到賣家并沒有如約去辦理解抵押手續，而是把錢用作他處的情況，還有一些比較過分的賣家甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。所以賣家提出先挪用**款的請求時，一定要注意了。

　　2、注意支付方式

　　小編建議購買有貸款的二手房不要采用全款的方式，這樣可以降低一部分的購房風險，購房者還要注意支付房款的方式，**好不要將資金直接交付給賣家，可以選擇資金監管的方式。采用資金監管的方式購買二手房能督促賣家盡快配合解押，待賣家解押后再將資金解凍支付給賣家，這種方式也是保障購房者權益的有效方式。

　　3、當心查封房

　　有的賣家口中所稱的貸款還沒有還款，可能并不知道銀行的房貸這一筆，還有可能存在其他的抵押貸款。而賣家如果沒有及時解押就會導致房屋被查封，房子一旦被查封的話，就無法過戶，好則耗時費力，差則錢房兩失。

　　4、注意合同約定

　　為避免購買二手房時可能發生的一些問題，購房者在簽訂購房合同的時候**好對這些內容做好約定，也可以采用提高違約金的方式來約束賣家。購房者要注意賣家一切的口頭承諾都不要輕信，一定要落實在合同中。

　　以上就是關于有貸款的二手房是否能買以及購買有貸款的二手房要注意什么的介紹了，現在的房價越來越高，再加上新房比較搶手，所以購買二手房的人越來越多了，而購買二手房的話，有很大的幾率會遇到有貸款的二手房，了解小編所講的內容肯定對您會有幫助的。

一、二手房**需要多少？
很多人都會遇到這樣的問題，同樣的信貸政策，為什么二手房的**要比新房高呢？其實雖然**比例一樣，但二手房商業貸款**計算方法不同于新房，二手房商業貸款**=成交價-房屋評估值x貸款比例，二手房可貸額度=房屋評估值x貸款比例。
所謂評估就是在簽訂貸款合同之前，銀行會找評估公司上門，給所抵押的房產進行現場拍照評估資產價值。這個價格浮動**大，舉個很簡單的例子：一套二手房的真成交價為100萬，貸款評估可能為90萬，所在城市的**比例**低為30%，那么購房者購買該套房子需要支付的**為：100萬-90萬*（1-30*）=37萬。
二、影響二手房**金額的因素都有哪些？
一般，城市的貸款比例有著固定的規定，因此二手房**金額主要和可貸額度有關。影響房屋可貸額度的因素主要包括：
1、房屋的年限
二手房在貸款交易的時候，銀行都會衡量該房屋的年限。這樣一來，比較新的房屋貸款的額度就會比較高，年代稍微比較長的房屋，貸款額度肯定就會低很多，二手房**就會越高。
2、房屋評估價格
二手房的在交易前都會進行價格評估。而房屋的評估報告直接會影響貸款的額度。所以，評估價越低，**就越高；評估價越高，**就越低。影響評估價格的因素：
（1）房屋戶型，房屋利用率越大，評估價越高，“三小”戶型(小廳、小廚、小衛)的二手房在評估價上會扣減10%左右；
（2）房屋樓層，塔樓：中間層＞高層＞底層；板樓：中間層＞1層＞5、6層，若1層為基準價，2層和6層則會在此基準下減3%，3層和4層會增加3%，若是樓頂就會減5%；
（3）房屋的使用年限會影響價格的評估，房屋使用年限長，房齡大，估價較低，使用年限越短，房齡越小，估價則較高；
（4）房屋朝向，塔樓：東南＞西南＞雙南＞東向＞西向＞西北＞北；板樓：南北＞雙南＞東西＞東向；
除此之外，房屋的面積、裝修、物業等都可以直接或者間接影響房屋的評估價的高低。
3、房東的要求
在房屋交易的時候，如果房東要求提高**款，那就需要雙方來協商決定，這樣貸款額度也會隨之發生變化。

現在我們普遍需要購買房子，但是如果購買新房的話它的價格會比較低，所以很多業主會選擇購買二手的房子。那么購買二手的房子我們可以使用公積金貸款嗎，有沒有條件的限制呢?下面我們來為大家介紹的關于買二手房公積金貸款流程?二手房公積金貸款需要的條件?

　　

　　買二手房公積金貸款流程



　　1、申請



　　我們準備申請二手房貸款的職工應提交借款人(配偶)工資收入及住房公積金繳存證明(一式三份)，以及購買的二手房的原房主的《房屋所有權證》的原件及復印件交予當地的住房公積金，并書面填寫申請表。此后，公積金相關業務人員會審核確認該職工住房公積金繳存情況是否正常、該職工(配偶)工資收入證明是否真實、規范。



　　2、擔保



　　其實二手房住房公積金貸款擔保方式有階段性保證加抵押、抵押兩種，借款人可以根據自身實際情況自主選擇。



　　3、審核



　　要按要求提交全部貸款申請資料后通過審核、審批，這里通常需要一定的時間，通過后公積金中心會通知銀行與借款人簽訂借款合同，并辦理合同公證等手續。



　　4、放款



　　借款人以上手續辦理完畢后，由中心向委托銀行發出《準予放款決定書》，并通知銀行放款。



　　5、還款



　　辦完上述一系列流程后，就是購房者還款，購房者可以按借款合同中月還款額的約定，按月向銀行還款就可以了。小編要提醒各位貸款者故意，雖然是公積金貸款，但是同樣也應該按期還款，千萬不要出現逾期的情況。



　　二手房公積金貸款需要的條件



　　1、申請方需要提供住房公積金管理中心認同的抵押物。



　　2、申請方需要連續足額的繳納公積金超過12個月，且之前并未使用過公積金貸款;



　　3、申請方必須確保有穩定的工作和收入，并且信用記錄良好，可以按時足額的償還公積金貸款;



　　4、可以提供二手房購房合同，且可以提供不低于30%的**款;



　　以上我們為大家介紹的是關于買二手房公積金貸款流程?二手房公積金貸款需要的條件的相關問題，對于這方面的問題我們應該有了一些了解吧。公積金貸款買房是比較優惠的，如果我們購買二手房的話也是可以申請公積金貸款的，只要我們達到了一定的條件就可以了。

滿18周歲就屬于獨立家庭了，所以你屬于首套房

你買二手房首先你會找中介公司吧，他們都有合作的銀行，貸款的事他們會幫你辦的，你只需要出幾次面就行了

貸款流程是這樣的：在買賣雙方資料齊全的情況下 銀行面簽， 拿回去審核資格，再由擔保公司評估房產價值，網簽，等批貸，銀行下批貸函，雙方過戶，過完戶銀行把房本收回去作抵押，銀行放貸給賣家！

求采納

二手房按揭流程如下：

1、遞交材料，提出申請

買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將所有材料交給工作人員審閱。

工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。**后三方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估。

2、評估

根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3-5個工作日內即可完成?！?br/>
3、銀行審批

銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批，審批過程一般在5個工作日左右。

4、交**，辦理過戶

審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。

5、辦房產抵押登記、保險手續，銀行放貸

買方領到房產證后，辦理房產抵押登記和保險。然后，辦理貸款發放手續，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

買房貸款的時候，我們發現并不是每一個人都能順利的把貸款辦下來。當大家把貸款申請提交之后，銀行還會等進一步審查之后，**終才能夠決定是否批給我們貸款。那么，買房貸款銀行會查什么？房貸額度不夠該怎么辦呢？



一、買房貸款銀行會查什么？



1、收入證明、銀行流水



借款人的收入和流水是銀行審查的重要項目，因為這兩項直觀體現了其還款能力。一般來說，銀行對還款能力的要求是月收入≥房貸月供X2，如果借款人正在償還其他貸款，則要求月收入≥（現有貸款＋房貸月供）X2。銀行流水的話，通常需要提供6個月以內的，建議用流水交易較多的銀行卡。



2、現有房屋狀況



借款人的已有房屋套數和還款情況，直接關系到接下來買房的貸款**比例和利率。



3、征信報告



征信報告是借款人個人信用的體現，征信良好說明借款人貸款、還款習慣好，以后按時還房貸的可能性更高。通常是以家庭為單位，查看夫妻雙方的征信情況，有銀行會查借款人家庭5年內的貸款記錄和2年內的信用卡記錄，有的查的時間范圍更廣。



由于銀行政策要求不同，審查征信的寬松程度會有差異。如果夫妻一方有逾期情況都有可能影響到整個家庭申請房貸，輕則提高貸款利率或者貸款**，嚴重的會被拒貸。



4、婚姻狀況



綜合上面幾點，無論是還款能力還是征信報告，都是以家庭為單位，已婚人士要調審查夫妻雙方的房屋情況、收入、征信。房貸面簽的時候要求夫妻雙方到場，并且要提供結婚證、戶口本原件；如果是離婚人士需要提供離婚證。在確定主貸人的時候，建議選擇收入較高、信用良好的一方。



5、年齡職業



借款人的年齡職業從側面反映出其還款能力和穩定性。銀行審核貸款時要求的年齡為18-65周歲，其中25-40周歲是比較受歡迎的群體，其次是18-25周歲40-50周歲的人群。年齡在50-65歲的人發生疾病的幾率更大些，會影響到正常還款。



職業方面，像公務員、教師、醫生、500強企業員工等工作收入穩定的人群，被銀行歸類為優質客戶，更容易受到青睞。



6、房屋房齡



買二手房的話，銀行會對房屋的房齡有限制，通常是20-25年，房齡大的二手房可能會被降低貸款額度或被直接拒貸。另外，房齡還會影響貸款年限，買房前**好了解清楚銀行的要求。



二、房貸額度不夠如何解決？



1、因征信等因素，貸款額度被降低



你可以多了解幾家銀行的房貸政策情況，在政策較為寬松的銀行，貸款額度可能會達到你預期的數額；購買新房的話，可以找與樓盤合作的銀行申請貸款，一般銀行和開發商之前都會簽訂協議，購房者可以獲得一定的優惠利率。



2、收入達不到銀行要求



這樣的話，你可以考慮申請接力貸款。如果你月收入較低，但是你父親還沒有退休且收入較高，那么你就可以作為房屋所有權人，與父親做為共同借款人申請房貸，銀行會根據你們的收入之和作為基礎計算月還款額，增加貸款額度，這種情況下，月收入與月還款額之間的比例關系為：你的月收入＋父親月收入≥

在買房的時刻,二手房因為位置比力有優勢,經常受到買房者的青睞。其其實購置二手房時也能夠進行貸款。那么什么是二手房貸款呢?二手房貸款如何較量爭論呢?假如貸款的話可以若干好多呢?