房貸證券化

內容摘要：

(1)美國“兩房”是美國住房抵押貸款市場制度安排中非常重要的一部分，“兩房”本身并不向購房者提供住房抵押貸款，而是通過收購儲貸機構等貸款人所發放的住房抵押貸款，從而穩定抵押貸款市場，并為抵押貸款市場提供流動性，其用來購買抵押貸款的資金來源于所發行的各類資產支持證

券。

(2) 與美國“兩房”不同，我國的公積金管理中心可以直接對購房者發放貸款。

(3) 滬公積金RMBS 的交易結構整體上與其他信貸資產證券化并無多大區別，只是發起機構是具有事業單位性質的上海公積金中心。由公積金中心在銀行間發起資產證券化，是對原有銀行間信貸資產證券化發起機構范圍的重大突破。

(4) 由于公積金貸款的利率相對正常商業貸款較低，滬公積金RMBS 采用了超額抵押的內部增信方式，超額抵押產生的現金流可用于彌補因低利率貸款或因貸款違約等因素造成的回收款的不足。

(5) 滬公積金RMBS 入池資產涉及4,745 筆貸款，單筆貸款**高本金余額為87.25 萬元，入池資產分散度極高。但是該款產品的加權平均貸款利率僅為3.81%，遠遠低于其他信貸資產證券化產品的加權平均利率，使得產品的超額利差保護較弱。

(6) 公積金貸款證券化目前仍存在一定的困難：基礎資產收益率偏低，超額利差較弱；投資期限較長，發行難度很大；公積金貸款相對商業貸款規模較小。除此之外，我國資產證券化市場二級市場缺乏流動性，投資者相對單一等也是限制公積金貸款證券化大規模增長的因素，因此我們認為公積金貸款證券化雖然可以緩解部分地區公積金中心的貸款資金的不足，但短期內迅猛發展的可能性不大。

(7) 近期住建部修訂《住房公積金管理條例》，并與人民銀行聯合試點公積金資產證券化在銀行間市場發行，很大程度上透露出穩定房地產市場，“為

結構調整和體制改革創造時間和空間的政策意圖”。


一、公積金貸款證券化VS“兩房”MBS

滬公積金2015 年第一期個人貸款資產支持證券1 號將于2015 年12 月4 日在全國銀行間債券市場發行，有市場人士將此稱為中國版“兩房”。本文對美國“兩房”和公積金貸款證券化進行介紹，以供投資者參考。

1、美國的“兩房”是什么機構？

20 世紀30 年代美國經濟大蕭條，超過200 萬戶居民喪失了房產權，貸款機構通過拍賣抵押品回收資金使住房市場遭受了沉重的打擊，銀行和儲貸機構大量破產。針對住房抵押貸款的資金來源和保險的問題，美國政府頒布了一系列法案，并成立了相應的政府機構或政府資助企業（government-sponsored enterprises，GSE），并完成了住房抵押貸款市場的制度安排，為后來的資產證券化奠定了基礎。

　　新聞導讀：央行9月30日發布的新房貸政策，鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。業內測算，通過發行MBS，國內10萬億元的按揭貸款可實現證券化，同時騰出10萬億元的房貸額度。

　　今天，如果您是一位房屋按揭貸業務的優質客戶，可能享受的是銀行申請名單上更靠前的位置。未來，您或許可從銀行拿到更低的利率，但房屋被抵押給了一家券商，而直接借錢給你的，可能是公積金中心，或者，一位買養老險的大媽。


　　這是一個MBS（Mort-gage-Backed Security住房抵押貸款支持證券）的理想模型。起源華爾街的這個金融產品，旨在增強房貸資產的流動性以增加金融機構對個人住房貸款投放能力，或許將改變未來中國住房市場的生態。

　　9月30日，央行、銀監會聯合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，放松了對與自住需求密切相關的房貸政策，并鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。

　　盡管放松房貸更吸引房地產市場的眼球，但還是有許多觀察者將焦點放到MBS、長久期金融債券這類關鍵詞上。

　　“既是救市，也是改革?！泵耖g獨立金融智庫IMF首席經濟學家江勛說，“我認為9·30新政中放松房貸只是解除了過去不正常的行政調控，真正核心的是對地產金融開源，尤其是鼓勵MBS?！边@與9月初央行向上市開放銀行間市場一脈相承，相當于從需求和供給兩個方面給房地產開了兩扇門。

　　經濟觀察報獲悉，MBS業務已經在交通銀行、招商銀行等多家商業銀行內部開展調研，但尚未有推出時間表。

　　知情人士透露，交通銀行在今年3月份就開始進行相關業務調研，并計劃發行首單規模為70億元的RMBS（個人住房按揭貸款資產證券化），“工作一直在推進，央行9·30發文后，可能會提速”。

　　中國商業銀行體系負債與資產間的流動性失衡問題正日益嚴重，而直面和運用資產證券化，比如推出MBS，被業界認為是解決該問題的良藥，MBS一方面解決了商業銀行流動性失衡問題，另一方面又給盤活房地產融資市場提供了巨大想象空間，它對于“金融資源優化配置，盤活存量”以支持實體經濟發展的作用，或許超越了金融創新產品本身。


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　　MBS提速十萬億想象空間


　　知情人士透露，有望在9·30新政后發布MBS產品的銀行中，交行赫然在列。

　　早在今年3月，交行對內發布了一條調研通知，擬啟動的全行首單RMBS，并要求旗下各分行上報各自的資產證券化規模。

　　所謂RMBS，是指銀行選定部分個人住房按揭貸款設立資產包，將資產包中的每一筆貸款及其附屬擔保權益轉讓給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式發行受益證券，并以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益。

資產證券化是指在某一特定的資產組合或特定的現金流量的情況下，通過發行股票來進行證券交易。在證券化進程中，基于資產池的證券被稱作證券化。通過資產證券化，可以把流動性不強的資產（例如商業銀行貸款、應收賬款、房地產）轉化為流動性高的可交易證券，從而增加了資產的流動性，有利于投資者進行投資；也能改變發起人的資產構成，提高資產質量，加速發起人的資本流動。

　　9月30日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會下發“關于進一步做好住房金融服務工作的通知”，通知中，有一句話特別顯眼，就是“鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券”。



　　住房抵押貸款支持證券，亦即住房抵押貸款證券化（MortgageBackedSecurities,以下簡稱MBS），相信大家并不陌生，2008年金融危機就是由它引起的，就是如今，至少絕大多數國家的絕大多數人仍在承受著它的副作用。



　　所謂MBS，說白了就是住房抵押貸款發放機構的銀行，將持有的抵押貸款資產打包，以證券的形式出售給投資者。也就是說，你的住房抵押貸款是在銀行辦理的，但真正的債權人可能是你的鄰居阿寶。



　　這么轉來轉去有什么好處？有，**大的好處就是“盤活存量”——中國的房屋貸款按揭余額是一個高達20萬億元的“存量”，如果以證券的形式出售，銀行又有了源源不斷的信貸資金。想一想也是，在不大量印鈔的前提下，MBS一下就能向市場注入這么大的流動性，誰不高興？



　　正因為如此，MBS作為上世紀七十年代**重要的金融創新之一，從美國一發明就開始在世界上許多國家流行開來。但是，它的**大長處也正是其**大短處，它把金融的各個分支，把個人企業國家都綁在一根繩子上，一著不慎，滿盤皆輸，2008年金融危機就是在信用評級上出的問題。



　　制造業融資成本高企或可下降



　　中國已經是“世界工廠”，但這種制造業的優勢卻正在消失。其原因一是勞動力成本的快速提升，二是制造業融資成本的不斷提升。勞動力成本的上升可以從員工工資中體現出來，制造業融資成本的上升可以從P2P平臺畸高的年化收益率中體現出來。



　　如果說勞動力成本上升不好解決，那么融資成本高企卻是監管層應該也必須解決的問題。早在2005年4月，央行和銀監會頒布《信貸資產證券化試點工作管理辦法》，就是想解決企業融資成本高的問題，而且國開行、建行當年就發行“開元2005”、“建元2005”兩只產品，但是僅百個億的規模僅僅只是個“試點”而已。



　　此次央行和銀監會“鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券”的前提是，步步升高的融資成本已經讓中國制造業難以為繼。且不說P2P平臺融資成本平均達到20%，就是銀行發行的投向制造業的理財產品，其收益率也達到8%左右，可見融資成本之高。



　　我們假設銀行通過MBS又獲得了10萬億的貸款“額度”，它們會不會將這些錢貸給制造業呢？我們的回答是“只是有可能”。畢竟，中國的銀行絕大多數都是商業銀行，而商業銀行總會以市場為導向，當錢流向其它領域的收益超過制造業的收益時，它不可能出于道義和國家利益的考慮而甘作人梯。



　　有心人可能已經注意到，央行、銀監會在鼓勵房貸證券資本化的同時，信貸資產證券化（CLO）早已在進行之中，繼寧波銀行、臺州銀行、順德農商行、江蘇銀行、漢口銀行和南京銀行之后，徽商銀行近日成為第7家試水CLO產品的區域性銀行。這些銀行通過CLO獲得的貸款“額度”會否成為制造業的利好，仍舊是“也許”二字。



　　房地產價格的下跌又成低概率事件



　　有經濟學家們說，隨著MBS的實施，屆時將有10多萬億元人民幣的資金進入樓市。這話雖然說得有點武斷，但是如果按過去十年房企的利潤率來考慮，從房貨證券化出來的錢又進入房地產可以說順理成章。



　　在過去十年中房地產的利潤率是多少？姑且不說某房企十年前1000萬買地如今值50個億的天價，僅就萬科的公報來看就很說明問題。這些年萬科的房地產業務營業利潤率一直在25%以上，直到去年才下降為22.31%，但是就這個數字，絕大多數制造業企業也只能望梅止渴。



　　在過去的許多年中，中國的房地產市場都是賣方市場。政府壟斷的土地市場決定了土地的稀缺，而土地的稀缺又決定了房地產商的高額利潤。反過來看，因為房地產綁架了地方財政，也綁架了中國經濟，于是房地產輸不起又成了政府制定政策的前提。

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Biu哥如是說
5月18日，CYFC第14期沙龍—信貸資產證券化：評級與產品設計實務圓滿舉行，國內信貸資產證券化領域實操經驗**為豐富的中債資信團隊成員——中債資信金融業務部技術負責人張文彬博士向來自銀行、券商、基金、信托、租賃等各大金融機構的40位CYFCers分享了信貸資產證券化的市場、基礎資產選擇、交易結構設計與評級方法。

延伸閱讀-點擊文后【閱讀原文】：
《十點夜讀|深度揭秘美股“國家牛市”真相：看美國“創業板”如何綁架美聯儲主席，轉而吹大泡沫直至一地雞毛》


本文為CYFC第14期沙龍精華，作者張文彬先生授權發表，如需轉載請務必注明作者及出處（本微信公眾號：BiuBiu）。

中債資信ABS團隊簡介
中債資信成立于2010年8月，由中國銀行間市場交易商協會代表全體會員出資設立，是國內首家以采用投資人付費營運模式為主的新型信用評級公司。中債資信自成立以來就高度重視結構化產品的評級和研究工作。2012年信貸資產證券化重啟以來，中債資信作為雙評級機構之一，參與了全部產品的信用評級工作。截至目前，信貸資產證券化產品立項總數超過220家。中債資信也是國內信貸資產證券化領域分析師人數**多、經驗**為豐富的團隊，擁有超過20人的分析師團隊，核心分析師在資產證券化領域的評級和研究經驗均達到3年。

主講嘉賓簡介
張文彬，經濟學博士，中債資信金融業務部技術負責人，6年信用評級工作經驗。2012年以來先后完成40單左右的信貸資產證券化產品的信用評級工作。

房貸證券化是指銀行將房地產抵押貸款按照價值單元分割成小的產權單位，出售給投資者，一方面可以解決銀行信貸資產流動性不足的問題，另一方面可以使資金實力不足的小企業和個人參與房地產投資。
若你指的房貸是購房所辦理的貸款的，其證券化**利好的行業是銀行。按照現有的模式房貸辦理完畢后，買房人給銀行支付按揭貸款及利息，銀行將房款支付給房地產商，銀行賺取的是買房人貸款支付的利息，同時承擔了買房人斷供貸款后的風險。而房貸證券化后，銀行可以將房貸以債券的形式進行抵押，抵押后通過金融衍生品的方式證券化，打包交易，把自己的風險轉嫁出去。整體來說是利好銀行。

人住房貸款資產證券化由國家開發銀行和國建設銀行分別自己信貸資產設立特定目信托并委托信托公司股管理信托公司則資產支持證券形式銀行間債券市場發行受益證券并信托財產所產生現金支付本金樣做大好處提高銀行資產流動性加速信貸資金周轉同時分散信貸風險

所謂住房抵押貸款證券化，是指由房屋抵押貸款公司將其所持有的按揭資產合并為按揭組合，在保證或信貸增級后，將其作為證券賣給投資人的一種融資方式。一般說來，按揭發行者把他們的貸款資產賣給了政府按揭公司或者私營投資銀行，然后他們就會把這些資產打包并重新組合，然后通過證券的形式把這些債務賣給其它投資者?！白C券”指的是債券，而不是股票，其本質特點是以抵押資產的現金流量來支撐其付款，因而也就是所謂的抵押擔保債券。當股票賣出之后，持有股票的人就變成了房屋按揭的債權人，通過抵押擔保證券的提供商來獲得付款。

住房按揭貸款證券化是銀行將房屋按揭按價值單位劃分為若干小產權單位，賣給投資者，既能緩解銀行信貸資產的流動性問題，又能讓沒有足夠資金的小型企業或個人參與到房地產投資中來。如果您所說的按揭是購買住房抵押貸款，那么對其證券化最有利的產業就是銀行。

12月5日，中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究*在京發布了《中國住房發展報告（2017-2018）》。該報告指出，當前房企融資凸顯三個風險隱患。

730政治局會議中提出補冷鏈短板之后，物流這一行業逐漸走向人們視野中心。許多企業紛紛加碼布局物流賽道，萬科旗下的萬緯物流就是其中之一。 9月3日，萬緯物流發布物流倉儲資產支持專項計劃，擬發行金額5.7

住房租賃資產證券化文件的出臺，對長租公寓、寫字樓持有商來說的確是“大好事”，這意味著一些固定資產流動性有了增強的可能。中國正大力推動長租公寓等住房租賃市場發展，國企持有非流動性的資產正逐漸增多，下面小編為大家介紹一下住房租賃資產證券化文件以及住房租賃資產證券化代表什么。

商業地產金融：資產證券化。求索近年來國內資產證券化產品的規模與創新發展迅速，隨著REITs試點的開放，商業地產公募REITs市場有望迎來更廣闊的未來。

25日，中國證監會、住房城鄉建設部發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（以下簡稱通知）指出，將支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產*信托基金（REITs），探索設立專業住房租賃資產證券化增信機構。

為貫徹落實黨的十九大精神和*經濟工作會議提出的關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度要求，完善發展住房租賃市場配套政策，近日中國證監會、住房城鄉建設部在總結前期工作的基礎上，聯合發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

12月5日，中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究*在京發布了《中國住房發展報告(2017-2018)》。該報告指出，當前房企融資凸顯三個風險隱患。

▎世聯服務丨By：世聯評估

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?融資模式憑借著可以將低流動性資產轉化為高流動性證券的特性，近年來越來越受房地產企業的青睞。

長租公寓租金貸收緊 資產證券化改善空間仍存