房貸收緊

【今日話題】
主持人：本報記者 溫源

特邀嘉賓：倪鵬飛

嘉賓介紹：倪鵬飛，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任，中國社會科學院財經戰略研究院院長助理，城市與房地產研究室主任，研究員，博士生導師。

　　

“個人住房貸款利率不低于基準利率的0.9倍”“首套房貸利率由原來的8.5折上調至9折”……春節剛過，京滬廣杭等國內一二線城市陸續上調房貸利率，市場預測，將有更多熱點城市跟進。數據顯示，今年1月全國首套房貸款平均利率環比微漲0.01%。此輪房貸調整究竟是給去年以來的“購房熱”降溫，還是為了驅趕市場資金盡快“脫虛向實”？記者就此采訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。







記者：近日，天津、廣州、青島等城市相繼出臺了房貸收緊措施。此輪房貸收緊的原因及目的是什么？

倪鵬飛：近年來，由于城市發展、公共服務、人口流動和土地供給等差異，加上在此基礎上市場預期的強化，房地產市場呈現日益加劇的分化趨勢。三、四線及以下城市庫存積壓嚴重，一、二線熱點城市需求火爆但供給不足。為此，中央提出房地產調控“分城施策”方針，但是地方和部門在執行過程中存在偏差。金融機構出于營利性和安全性等目標考量，偏好向一、二線城市房地產市場通過利率優惠，下調**等方式提供成本更低、杠桿更高的資金，甚至不惜利用監管漏洞讓大量資金繞道違規進入房地產市場。相對寬松的房貸助推了去年一、二線熱點城市樓市過熱和房價泡沫的產生，因此有必要通過收緊房貸、提高資金成本的方式為樓市降溫。







總體上，此輪房貸收緊就是要落實中央經濟工作會議提出的“房子是用來住的”定位，服務“既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落”的調控目標，讓房貸及相關資金的成本和杠桿回歸合理水平，解決過去金融機構對一、二線城市過于寬松的信貸問題，使炒房在成本和杠桿方面受到約束和限制，讓住房消費需求得到合理的支持，同時也引導更多的資金回歸實體經濟，服務實體經濟。



記者：房貸收緊會給未來的房地產市場，比如房價、成交量、市場預期等方面帶來哪些影響？有人認為，隨著房貸收緊以及房產稅的到來，熱門城市的房地產市場將迎來拐點，您對此如何看待？

房貸政策收緊意味什么？在我國買房是一個不可回避的重大事件。無論是購買結婚房屋還是購買學區的兒童房，房地產購買都可以說是剛需的購買，也可以說是變相的投資。在購買房屋時，我們必須了解房屋貸款政策。實際上，很多人都知道當前的房貸政策收緊。在這種情況下，我們將面臨越來越多的貸款和越來越昂貴的貸款的困擾。房貸政策收緊適合買房嗎？

多個地區房貸利率都處于持續下降狀態。已經跌破4%以下，這一措施很好的刺激了消費者的購房需求，房貸利率下降，意味著消費者購房需要支付的利息就更少，此時無疑是購房的最佳時期，多地房貸利率收緊下降，是我國央行對于購房貸款利率政策的調整，使得房地產市場回溫，房地產市場穩步發展，個人購房需求越高，申請的銀行房貸就越多，房地產市場房屋銷售也會很好，對于銀行、個人、房地產市場都是有益的。

“嚴監管”基調下，銀行房貸收緊態勢仍在持續。據《經濟參 考報》報道，在廣州、成都、西安等地，部分銀行房貸額度比較緊張，貸款周期也較此前有所拉長。另外，多地房貸利率上行的趨勢也有所顯現。數據顯示，6月個人住房貸款無論是同比增速還是增量，都有所回落。

房貸收緊其實也是可以買房子的，其實有些地區的銀行也是出現了高位回落的情況，所以部分城市的房貸利率也是開始回落，而這個幅度基本上是在5個百分點左右。當然了，房貸利率其實并不能代表整個房地產市場，不過對于那些想要買房的人來說，還是應該抓住這個機會買房子的。但也有可能后續的利率還會進一步的下調，所以也是可以選擇再等待一段時間，是否買房主要看個人的意愿，如果特別著急買房的話可以申請，不是特別著急的話可以多等待一段時間。

多地收緊房貸政策可能的原因有：國家對房地產市場出臺了調控政策，目的是為提高買房的門檻，并且減少利率優惠，主要是為了打擊炒房現象，并且抑制房價的上漲，讓真正有住房需求的人能夠買到房屋，或是銀行在業務繁忙時，可能會暫時暫停房貸發放，銀行在資金緊張的情況下，也會暫時暫停房貸的發放，房貸政策收緊，對于購房者來說，抑制了消費者的購房需求，因為絕大多數人一般購房都是申請貸款購買的。

房貸收緊之后，那么有一部分的錢就會直接從銀行流出來，而這些錢會直接流入股市當中，在這種情況下，股民們可以嘗試著去購買收入更高的股票，因為這樣一來就可以讓股價上漲。另外隨著銀行收緊房貸政策的出現，很多企業的利潤也會上升，經濟收益自然也會上升。通常一個企業的利潤如果上去了，那么股價自然也就會上漲，所以總體來說，房貸收緊政策對于股市其實是有一些好處的，當然在收緊之后，有一部分的城市會出現房價下跌，有剛性需求的購房者也可以購買。

在2021年的時候，其實很多地方的房貸確實是在收緊的，甚至當時很多銀行已經停止辦理貸款業務了，這個主要還是因為當時相關的部門想要控制房價。不過到了2022年的時候，其實銀行已經不去執行這種政策了，現在銀行反而是鼓勵大家去辦理貸款。之所以出現這種情況，主要是因為2022年和2021年的情形是完全不一樣的，現在買房的人并不是很多，整個房地產市場比較蕭條，所以銀行反而會鼓勵大家貸款買房，有剛性需求的購房者可以現在考慮購房。

??近一兩個月，多地收緊了房貸政策，多家銀行在當地的貸款利率出現上浮。

房貸收緊，買房的要求和條件越來越嚴格，影響很多購房群體的選擇，導致成交量劇減，加上國家對銀行放貸的政策加大管控，房地產商迫于資金回籠流轉，房地產市場慢慢就會歸于正常狀態，房價也就趨于理性化價格了，是該收緊些了

房貸收緊其實就代表著相關部門開始抑制房價，因為在提高房貸申請門檻之后，其實最主要的一個作用就是能夠穩定樓市。不過房貸政策收緊之后，并不會影響到那些真正需要買房的人，相反這個時候其實反而是剛需一族買房的好時機，因為這個時候房子的價格上漲的速度不會太快。不過在買房時自己也要考慮到相應的風險，千萬不要盲目的去購買高價房，否則自己后續是沒有能力去承擔高額月供的，不僅會影響到正常的生活，而且也有可能導致房子被拍賣，用來還款。

銀行的房貸收緊有可能會導致房價下跌的，如果銀行房貸收緊的話，那么其實很少有人能夠買得起房子了，如果銀行不把資金流向房地產市場的話，那么最終的房價就有一定的下跌的概率，不過這個也并不是絕對的，還是要根據實際情況來看。假如說想要去銀行申請貸款的話，那么也要了解一下當地的銀行貸款政策，同時要維護好自己的個人信用，要提前準備好貸款的相關手續，并且要提供正規的貸款用途證明，在這個時候銀行對于申請人的審核是比較嚴格的。

房貸收緊的意思其實就是指銀行對房貸辦理的要求會變得更加的嚴格，銀行會提高買房貸款的門檻，并且在辦理貸款時也會減少相應的利率優惠，有的時候甚至會提高貸款的利率。之所以會房貸收緊，主要還是為了抑制房價的上漲，同時也是為了打擊那些炒房者，只有這樣做才可以讓真正有住房需求的人能夠買到房子。隨著房貸政策的收緊，很多人會覺得申請貸款買房會越來越難，在這種情況下可以選擇一些貸款政策相對寬松的機構。

“首套房貸從基準利率變成基準利率的1.1倍”、“二套房*六成、利率1.1倍”加碼為“二套房*七成、利率1.3倍”———近期持續有異地媒介報道，蛇年伊始，局部額度重要的銀行已入手下手收緊房貸利率。

房貸收緊降息對于房貸族，減負是實實在在的。
　　假如買房時商業貸款 200萬，貸款期限20年，利用等額本息還款法，降息前月供13927元，利息總額為134.27萬；降息后月供13645元，月供減少了282元，利息總額為127.5萬左右，20年利息少了近7萬。

房貸收緊房價是處于下降狀態的。對于很多家庭來說，是沒有資金實力全款購房的，一般都是申請貸款買房，房貸政策收緊則代表個人申請房貸會越來越難，此時會降低消費者的購房需求，因為大多數人都沒有雄厚的資金實力，全款買房，現在也不太能夠申請貸款買房，此時只能選擇暫時不購房，如果房貸全面暫停發放，那么購房人群會下降到20%，因此從整體狀況來考慮，銀行一般是不會全面暫停房貸的，房貸收緊可能只是暫時的政策。

我看到昨天公布了8月份LPR的數據，全國貸款市場5年期LPR是4.65%，1年期LPR是3.85%，和之前的四個月保持“原地踏步”。 每個月LPR公布都受到關注，是因為新增房貸利率參照的就是LPR來執行，尤其是在要求強制轉換后，直接和全國約 32 萬億個人的按揭貸款余額掛鉤，事關大家錢袋子的問題。

我看到昨天公布了8月份LPR的數據，全國貸款市場5年期LPR是4.65%，1年期LPR是3.85%，和之前的四個月保持“原地踏步”。

臨近年底，部分銀行貸款呈現收緊趨勢。記者走訪發現，雖然大多數國有銀行還能給出8.5折優惠，但是辦理流程也會延續到元旦以后，此外，部分股份制銀行已經收緊房貸優惠，個別銀行已經停辦房貸業務，對此業內認為，主要原因并不是受銀行信用額度影響，而是各銀行都進入年終盤點階段，貸款業務會受到影響。

二手房停貸，買房門檻正在升高