容積率怎么算公式

容積率的計算公式為：容積比=總建筑面積/土地面積。容積率的正式定義為建設用地的總建筑面積與建設用地的比例。一般來講，就是小區的總戶數、人數和小區面積。人口越少，人口越少，居住的空間也就越大。體積愈小愈好。容積率是指住宅小區總建筑面積除以住宅用地面積而得出的，它直接關系到住戶的居住舒適度。容積率越低，社區中的公共空間就越多，舒適度也就越高。

前面小編已經為大家講解過建筑容積率是什么意思，相信大家對容積率也有了一個大致的了解。容積率是購房者在選購新房之前必須要了解的一個重要概念，因為容積率與住宅房屋的舒適度有著密切的關系。在熟知容積率與建筑舒適度的具體聯系之前，我們還是先來了解建筑容積率的計算公式吧。
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容積率計算公式一——容積率怎么算
 
容積率，一般意義上的容積率是指規劃容積率，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。包括實際容積率和規劃容積率兩種類型。
1、容積率=地上總建筑面積÷總用地面積，一般用小數表示。當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。
2、在城市規劃區的某一宗地內，容積率是房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。
3、工業上，容積率=(廠區建筑面積+構筑物面積)÷廠區占地面積
4、毛容積率=住宅建筑總面積/規劃用地面積
5、住宅面積毛容積率 = 住宅建筑總面積 / 規劃建設用地
6、綜合容積率 = 計算容積率建筑總面積 / 規劃建設用地
7、計算容積率建筑總面積=住宅建筑面積+配套公建面積
8、不計算容積率建筑總面積：地下建筑面積(不包括商業用途)+架空建筑面積

容積率計算公式二——容積率計算規則
(一)住宅建筑標準層層高大于等于4.5米的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的1.5倍計入容積率;住宅建筑標準層層高大于等于5.0米 (2.8米+2.2米)的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的2.0倍計入容積率。躍層式住宅、低層住宅等當起居室層高在戶內通高時可按其實際面積計入容積率。
(二)辦公建筑(包括寫字樓)標準層層高大于等于4.8米的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的1.5倍計入容積率;辦公建筑標準層層高大于等于5.8米(3.6米+2.2米)的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的2.0倍計入容積率;辦公建筑標準層層高大于等于9.4米(3.6米×2+2.2米)的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的3.0倍計入容積率。
(三)普通商業建筑標準層層高大于等于5.1米和建筑面積2000平方米以上的大型商業建筑(如超市、大型商場、專賣店、餐飲酒店、娛樂等功能集中布置的商業用房)標準層層高大于等于6.1米的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的1.5倍計入容積率;普通商業建筑標準層層高大于6.1米 (3.9米+2.2米)的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的2.0倍計入容積率;普通商業建筑標準層層高大于10米(3.9米×2+2.2米)的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的3.0倍計入容積率。
(四)地下、半地下空間 以室外地坪為基準，建筑物地下、半地下空間的頂板面高出室外地面不超過1.5米時，且不用于經營性使用的(用于經營性使用的停車場、庫除外)，其建筑面積不計入容積率;建筑物地下、半地下空間的頂板面高出室外地面大于1.5米的，其建筑面積計入容積率。若因地勢原因室外地坪高低不同時，按上述規定分別計算。
(五)架空層、設備層
(1)建筑底層設架空層，空間開敞，無特定功能，只作為通道、停車、布置綠化小品、居民休閑設施等公共開敞空間使用，其建筑面積可不計入容積率，但電梯井、門廳、過道等部分建筑面積應計入容積率。
(2)層高高度不超過2.2米的設備層，其建筑面積可不計入容積率。
(六)坡屋頂、屋頂層
住宅建筑坡屋頂部分不作為單獨套型而是和其下面一層通過戶內樓梯連為一體作為躍層式套型使用的，可按坡屋頂部分建筑面積的1/2計入容積率。
(七)工業類、倉儲類、文化體育類、教育類等類建筑暫不按本規則計算容積率，其計入容積率的建筑面積計算按照《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2005)的規定執行。

【知識普及】
1、建筑密度：
建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。容積率(R)、建筑密度(C)與層數(H)之間有一定關系。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R=C·H，此種情況下，建筑層數與容積率成正比例關系。
2、綠化率：
項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。綠化率只是開發商宣傳樓盤綠化時用的概念，并沒有法律和法規依據。法律法規中明確規定的衡量樓盤綠化狀況的國家標準是綠地率，其計算要比綠化率嚴格很多。計算公式：綠地率=綠地面積/土地面積(這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地(道路紅線內的綠地)，不包括屋頂、曬臺的人工綠地。)
結語：對于開發商來說，容積率決定地價成本在建筑中占的比例;而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2。大家在買房的時候要注意查看相關文件，詳細了解容積率的相關信息，買到居住舒適、環境好的房子。

人們對于容積率了解的不是很多，只知道購買房屋時，合同上都會有容積率的款項。容積率低居住就舒服，越高的容積率舒適度就越低。但是不知道自己購買的房屋的容積率的舒適度是否符合標準，不能正確的計算出來。房屋容積率怎么計算的呢？下面跟隨小編一起來看看吧。那么小編就來介紹一下房屋容積率怎么計算？房屋容積率計算公式？

人們對于容積率了解的不是很多，只知道購買房屋時，合同上都會有容積率的款項。容積率低居住就舒服，越高的容積率舒適度就越低。但是不知道自己購買的房屋的容積率的舒適度是否符合標準，不能正確的計算出來。房屋容積率怎么計算的呢？下面跟隨小編一起來看看吧。那么小編就來介紹一下房屋容積率怎么計算？房屋容積率計算公式？

容積率現在已經是購房者關注的一個因素，容積率直接影響著住戶的舒適程度，開發商在容積率數據上動手腳，購房者遭受到的不只是錢財上的損失，重要的還有生活壞境的舒適度。那么容積率到底怎么計算呢？

容積率計算公式
容積率：項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。
容積率計算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積
當建筑物層高超過8米時，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。
容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
高容積率的住宅項目意味著小區內房子建得多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口，**終導致小區中業主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區內的健身場所、兒童活動區域、娛樂中心以及樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使用會加劇這些設施的老化，所以在購買高密度小區時應該對此提出更高的要求。
相關規定
容積率一般是由政府規定的。
現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為
獨立別墅為0.2~0.5,
聯排別墅為0.4~0.7,
6層以下多層住宅為0.8~1.2,
11層小高層住宅為1.5~2.0,
18層高層住宅為1.8~2.5,
19層以上住宅為2.4~4.5,
住宅小區容積率小于1.0的，為非普通住宅。
并根據不同城市的特點有所差別。

（一）**佳容積率.相關理論模型

1、理論基礎

在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費者對高層或高密度住宅愿意支付的價格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低，當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，因此，兩者之間存在一個利潤**大化的理論值。



2、土地增值模型

在房地產評估中，通常運用以下兩種模型對方案進行評價，以確定項目的**佳容積率。一般而言，房地產的增值主要來源于土地增值，因此，當某種物業類型的土地增值達到**大化時，即是該項目適合的開發物業類型，而此時的容積率也是項目的**佳容積率。在進行模型計算時，需要用到以下經驗數據，對各方案進行模擬評估。



物業類型 參考容積率

獨幢 0.4-0.5

聯排 0.7-0.8

多層 1.2-1.5

小高層（12層） 2.5-3

高層（13層以上） 3.5-5



模型假設條件：設每種物業類型的參考容積率為Ri，各種產品的用地比例為Xi，城市規劃容積率為J，土地面積為D，某種產品的每平米土地增值為Zi，則：

每平米土地增值（Zi）=[售價×（1-營業稅及附加）-前期費用-建安成本-管理成本-銷售費用-不可預見費-利息費用]×參考容積率-每平米土地費用

利潤**大值Ymax=（∑Zi*Xi）D

其中：0≤Xi≤1

∑Xi≤1

∑Xi*Ri≤J



示例：假設一項目的土地面積為2萬平米，**高容積率為1.2，土地費用為5000萬元；多層售價5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價8500元/平米，參考容積率0.5。

那么

多層住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元

別墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元

通過計算機可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達到**大值4845萬元。

某種物業類型的土地增值**大，即可視為開發此種物業類型地塊能夠獲得**大利潤。由于政府規劃以及地塊本身的一些限制，使得**佳容積率與實際容積率是有差距的，但我們能夠通過模型計算，找到項目開發的**佳物業類型及其容積率，以減少理論與實際之間的差距。



3、求解步驟

容積率求解流程圖

首先，通過前期的市場調查，了解市場上各物業形態的售價及銷售情況，給產品定位提供必要信息；同時，結合地塊SWOT分析及規劃指標，對各種物業形態的可行性進行初步分析。

第二步，通過模型計算，求出各物業類型的土地增值大小，并對其進行由高到低的排序，找出適合項目開發的物業組合，以減少不必要的計算過程。

第三步，確定合理的容積率。

**后，結合總平規劃對項目具體數據進行調整，以適應實際需求。



（二）相關運用

提高容積率可以有效地分擔地價成本，因此，很多項目都以做足容積率為前提，但是改變一下物業類型或降低容積率，同樣能夠起到增值的目的。

1、不改變容積率，但改變物業類型

在建筑密度不變時，容積率的提高，表現為層數的增加；而當容積率不變時，層數的增加，表現為建筑密度的降低。注：（假設土地面積為2萬平米，限定容積率為1.2，建筑面積為2.4萬平米，不含公共建筑）

有些項目就利用容積率與建筑密度的換算關系，把低容積率高密度的多層產品做成低容積率低密度的高層產品，創造出新的物業組合方式。此手法主要運用于江景、湖景、海景等觀景項目，由于層數的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區綠地面積和公共面積，同時有有利于景觀價值的挖掘，從而提高物業開發價值。如杭州的南都逸天廣場，用小高層、多層的容積率來設計高層，其容積率1.73，建筑密度僅13.8%，使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿集團開發的江景豪宅也都采用此手法。

容積率計算公式：總建筑面積÷土地總面積
容積率=地上建筑總面積÷規劃用地面積
舉例說明:1000平米的院子，你改了一個7米高的雙層樓，每層都是300平米
容積率=300x2/1000=0.6
容積率約大說明在這個小區內建筑面積越大,相應的小區住戶就越多,人也多,建筑比較多,密集.采光就不那么好了,物業也難管理.
所以我們平時買房的時候盡量挑容積率小點的

容積率計算方式是建筑面積除以土地總面積。容積率指的是一個小區的地面總建筑面積和凈用地面積的比率，容積率涉及到住戶居住的舒適程度，容積率越低，居民的居住的舒適度就越高，適當的提高容積率可以使土地的利用率增加。 容積率對人居的影響：
①人口密度，高容積率的住宅小區就說明小區住宅樓建得多，而高密度的住宅帶來的就是高密度的居住人口，導致小區內的住戶生活舒適度下降。
②內部規劃問題，因為高容積率住宅樓對土地使用率的追求，小區內的樓房會比較高，因此綠地的面積也會減少，從而影響居民的生活環境與品質。
③安全問題，由于居住密度大，進出的人會比較多，這就對高容積率住宅的安防提出了很高的要求。所以高容積率的住宅樓安防系統一定要跟上。

容積率的計算公式為容積比等于總建筑面積除以土地面積。容積率的正式定義為建設用地的總建筑面積與建設用地的比例。一般來講，就是小區的總戶數，人數和小區面積。人口越少，居住的空間也就越大。從計算公式可知，當計劃用地面積相同時，建筑面積愈大，容積率愈高，居住密度愈高。人口稠密，生活條件也不是很好。因此，容積率越低，居住密度越低，舒適度也就越高。

容積率計算方式是建筑面積除以土地總面積。容積率指的是一個小區的地面總建筑面積和凈用地面積的比率，容積率涉及到住戶居住的舒適程度，容積率越低，居民的居住的舒適度就越高，適當的提高容積率可以使土地的利用率增加。 容積率對人居的影響：
①人口密度，高容積率的住宅小區就說明小區住宅樓建得多，而高密度的住宅帶來的就是高密度的居住人口，導致小區內的住戶生活舒適度下降。
②內部規劃問題，因為高容積率住宅樓對土地使用率的追求，小區內的樓房會比較高，因此綠地的面積也會減少，從而影響居民的生活環境與品質。
③安全問題，由于居住密度大，進出的人會比較多，這就對高容積率住宅的安防提出了很高的要求。所以高容積率的住宅樓安防系統一定要跟上。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑總面積，其容積率為0.6。
所謂“容積率”，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。
容積率項目用地范圍內地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。
容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
一般情況下指某一基地范圍內，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地面積的比值?？梢愿鶕巹澓凸芾硇枰獙Φ叵陆ㄖ娣e計算地下容積率。其實，一直以來都是地方政府自行規定的，關于地下室是否算容積率[1] ，地下商業建筑（商業用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節約用地，鼓勵開發地下空間，計入容積率是規范房地產市場，防止不良房地產開發商有漏洞可鉆。容積率將直接關系到建筑用地的大小。

容積率是建筑面積/占地面積，你這個的容積率是有點超高了，應該是辦公樓吧?？茨惝數氐目匾幵趺礃恿?，辦公樓的相對容積率控制會低一點。如果是居民樓，基本不可能出現這樣的容積率，這么高的容積率就算是辦公樓，地下車庫及人防等也是不符合要求的，又是一個中國特色的特辦典型了。

容積率的計算公式?
容積率=地上總建筑面積÷規劃用地面積
但在工業上：容積率=(廠區建筑面積+構筑物面積)÷廠區占地面積
當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算(各個地區或城市有各自相關規定)。
容積率多少合適，容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。
綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。

容積率計算公式：所有的建筑面積/全部的用地面積=容積率。容積率的定義指得是一個樓盤用地區域內總建筑面積與樓盤總用地面積的比例。

看樓盤的時候總會有一個容積率的說明數值，不少的購房者只是知道容積率越低越好，但是卻不了解容積率到底是什么？應該如何計算。

什么是容積率
容積率是指在項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。它的計算公式并不復雜：容積率=總建筑面積÷總用地面積。但是要注意的是當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算?？梢钥隙ǖ卣f：容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
對發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過4，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于40%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。
容積率的計算公式
容積率=地上總建筑面積÷可建設用地面積
容積率大好還是小好
容積率直接關系到建筑用地的大小。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。容積率一般是由政府規定的?，F行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為以下幾類：
獨立別墅：0.2~0.5。
聯排別墅?：0.4~0.7。
6層以下多層住宅：0.8~1.2。
11層小高層住宅：1.5~2.0。
18層高層住宅：1.8~2.5。
19層以上住宅：2.4~4.5。
住宅小區容積率小于1.0的，為非普通住宅。

一個工程項目，其總建筑面積與用地面積的比率。

計算公式：

容積率=地上總建筑面積÷規劃用地面積

當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算( 容積率
各個地區或城市有各自相關規定)。

容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。

公園建筑面積禁超總用地5%_
容積率(Plot Ratio/Volume Fraction):項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。 計算公式: 容積率=總建筑面積÷總用地面積 當建筑物層高超過8米,在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。 容積率越低,居民的舒適度越高,反之則舒適度越低。 所謂“容積率”,是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。對于發展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。

綠地率也是如此。綠地率較高,容積率較低,建筑密度一般也就較低,發展商可用于回收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過3,綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有項目都能做得到.

相信很多購房者并不是很清楚。而對于住戶來說，容積率直接影響到居住的舒適度，那么
容積率多少合適呢?容積率大好還是小好呢?容積率大好還是小好，間接反映了單位土地上所承載的各種人為功能的使用量，即土地的開發強度。人口眾多的地區往往建筑容積率較高。容積率越高表示土地的利用率也就越高，
容積率決定了該樓盤是從人的居住需求角度，理論上講，對同一小區而言，容積率較小，則房價較高;容積率較大，則房價較低。選擇容積率較小的樓盤，相對住的會比較舒適一點了。容積率大說明可能樓層高，空間利用率高，房價低。容積率小，小區光照充足。
對于保護人類居住環境來講，容積率當然是越小越好，這樣在同樣的建筑占地面積的情況下平均建筑層高就比較低，人均環境質量提高。
對于開發商來講，容積率當然是越大越好，這意味著在同樣的建筑占地面積的情況下，能建更高的樓層，每多一層就能多賺很多錢。住戶希望越小越好，因為這樣小區環境就好，綠化公共設施相對就多。
通常來講，一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。