建筑密度和容積率區別

概念差異：容積率，也叫建筑面積，是衡量土地利用強度的一個主要指標。而建筑密度則是指在項目用地的區域內，建筑物的基礎面積與計劃用地面積的比例（%）。

建筑密度是指建筑物的覆蓋率，指項目用地范圍內總建筑占地面積與建筑用地面積的比值，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。計算公式：建筑密度=總建筑占地面積/總用地面積

容積率：項目用地范圍內總建筑面積與建筑用地面積的比值。計算公式：容積率=總建筑面積/總用地面積

容積率和建筑密度是衡量小區品質的兩個重要指標。建筑密度是什么意思，跟容積率有什么區別?建筑密度及容積率多少合適?要怎么算?計算公式是怎樣的?本文將為您詳細介紹。

一、建筑密度、容積率概念
1、建筑密度
指在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比(%)，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。
2、容積率
又稱建筑面積毛 密度。是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積 率的值。項目用地范圍內地上總建筑面積(但必須是正負0標高以上的建筑面積)與項目總用地面積的比值。指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。
二、建筑面積、容積率的計算方法
1、建筑密度計算公式
建筑密度=建筑物的基底面積總和/規劃建設用地面積。
比如一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。
2、容積率計算公式
容積率=地上總建筑面積÷可建設用地面積
1、建筑底層架空作為通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設施等公共用途的，架空層層高宜在2.8米至3.6米之間，其建筑面積不計入容積率。
2、建筑物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房，結構(設備管道)轉換層，底層車庫、雜物間等。當層高在2.2米及以上的按全面積計入容積率，若層高不足2.2米的按1/2面積計入容積率。
3、建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算，當進深超過1.8米的各類陽臺，均按全面積計入容積率。
4、半地下室凡頂板標高超出室外地坪標高1.0米以上的建筑部分應計入地上建筑面積計算值;不足1.0米的，不計入容積率。
5、如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊**近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規定核準。
三、建筑密度和容積率多少**舒適？
1、建筑密度多少合適
樓密度是直接指標。容積率是地塊拍賣時的一個指標，但樓密度有明確說明，容積率和樓密度之間有這樣的關系：樓密度=容積率/建筑層數。
如今的高層建 筑容積率一般在2.8-4.5之間，相關專家認為，樓密度為13%-20%時，小區景觀環境較好，根據以上計算公式，可以得出高層的容積率如果是2.8， 那么要想小區環境好，還要住得舒適，其層數應高于14層;如果小區的容積率是4.5，那么小區的層高要高于22層，才滿足條件。因此購房者們可以參照這樣 的關系進行計算自家的小區是否樓密度合適，是否居住舒適。
2、容積率多少合適
1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。
2、容積率0.3~0.5，一般獨棟別墅項目，環境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯排別墅?，就可以解決這個問題了。
3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。
4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯排別墅，那么環境相比而言只能算是一般了。
5、容積率1.2~1.5，正常的多層項目，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境會是一大賣點。
6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項目。
7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項目。
8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項目(18層以內)。此時如果做全小高層，環境會很差。
9、容積率3.0~6.0，高層項目(樓高100米以內)。
10、容積率6.0以上，摩天大樓項目。
以上，是小編整理的“ 建筑密度和容積率是什么意思、怎么算、多少合適”的相關信息，希望對您有所幫助。

建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

很多人在買房的時候總會聽到一些“容積率”、“建筑密度”、“綠化率”等專業名詞，對于很多住戶而言，樓盤的公共設施的規劃直接影響到未來居住的舒適程度，那么容積率、建筑密度、綠化率分別是什么意思呢？

很多人在買房的時候總會聽到一些“容積率”、“建筑密度”、“綠化率”等專業名詞，對于很多住戶而言，樓盤的公共設施的規劃直接影響到未來居住的舒適程度，那么容積率、建筑密度、綠化率分別是什么意思呢？

　　容積率通常指的是在指定的地塊之內，總建筑面積與建筑面積之間的比值，比如在面積1000平米的地塊之上，每層建筑面積1000平米，共為兩層，那么總建筑面積就達到了2000平米，容積率就為2，如果建三層?？偨ㄖ娣e就達到了3000平米，那么，容積率就為3。
　　綠化率主要指的是項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之間的比值，而這個概念通常會出現在開發商為樓盤綠化做宣傳廣告時所運用的概念，在具體的法律法規中并沒有詳細的體現。而法律法規中的同類詞為綠地率，指的是小區用地范圍內各類綠地的總和占小區用地的比例，在計算的過程中比綠化率更加嚴格。而建筑面積指的是在一定范圍內，建筑物基底面積的總和與總用地面積之間的比例，它也是指的是建筑物的覆蓋率，程度上也反映出了一定用地范圍內的空地率以及建筑密集的程度。

容積率是規劃部門給某地塊的建設強度的控制指標，也就是在這塊地上可以建設多少面積的建筑：容積率＝總建筑面積/總用地面積
一般建筑密度也是規劃當局對地塊的建設控制指標，建筑密度＝建筑底層面積/總用地面積所以，容積率一定，也就是總建筑面積一定，建筑密度和建筑層數成反比
容積率=總建筑規模（地上）除以總建設用地面積，一般低密度容積率為0.6，一般高層容積率為2.0以上
建筑密度=建筑基地占地面積除以總建設用地面積，是個百分比，數值小于1

在購房過程中，我們一般都會聽到得房率、綠化率以及容積率，其中，容積率和建筑密度是衡量小區品質的兩個重要指標。

新建、改建、擴建建筑工程的建筑容量控制指標(含建筑容積率和建筑密度，下同)按本章的有關規定執行。

容積率3.5、建筑密度22.85%、綠化率35%

一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。

具體可以參看居住區規范，**好是去看地方的城市規劃管理技術規定。

單體建筑的建筑密度和容積率，應根據不同密度分區確定。單體建筑的建筑密度及容積率較大限值，密度1、2、3區見附表七，密度4區由市規劃局確定。

建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

（一）**佳容積率.相關理論模型

1、理論基礎

在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費者對高層或高密度住宅愿意支付的價格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低，當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，因此，兩者之間存在一個利潤**大化的理論值。



2、土地增值模型

在房地產評估中，通常運用以下兩種模型對方案進行評價，以確定項目的**佳容積率。一般而言，房地產的增值主要來源于土地增值，因此，當某種物業類型的土地增值達到**大化時，即是該項目適合的開發物業類型，而此時的容積率也是項目的**佳容積率。在進行模型計算時，需要用到以下經驗數據，對各方案進行模擬評估。



物業類型 參考容積率

獨幢 0.4-0.5

聯排 0.7-0.8

多層 1.2-1.5

小高層（12層） 2.5-3

高層（13層以上） 3.5-5



模型假設條件：設每種物業類型的參考容積率為Ri，各種產品的用地比例為Xi，城市規劃容積率為J，土地面積為D，某種產品的每平米土地增值為Zi，則：

每平米土地增值（Zi）=[售價×（1-營業稅及附加）-前期費用-建安成本-管理成本-銷售費用-不可預見費-利息費用]×參考容積率-每平米土地費用

利潤**大值Ymax=（∑Zi*Xi）D

其中：0≤Xi≤1

∑Xi≤1

∑Xi*Ri≤J



示例：假設一項目的土地面積為2萬平米，**高容積率為1.2，土地費用為5000萬元；多層售價5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價8500元/平米，參考容積率0.5。

那么

多層住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元

別墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元

通過計算機可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達到**大值4845萬元。

某種物業類型的土地增值**大，即可視為開發此種物業類型地塊能夠獲得**大利潤。由于政府規劃以及地塊本身的一些限制，使得**佳容積率與實際容積率是有差距的，但我們能夠通過模型計算，找到項目開發的**佳物業類型及其容積率，以減少理論與實際之間的差距。



3、求解步驟

容積率求解流程圖

首先，通過前期的市場調查，了解市場上各物業形態的售價及銷售情況，給產品定位提供必要信息；同時，結合地塊SWOT分析及規劃指標，對各種物業形態的可行性進行初步分析。

第二步，通過模型計算，求出各物業類型的土地增值大小，并對其進行由高到低的排序，找出適合項目開發的物業組合，以減少不必要的計算過程。

第三步，確定合理的容積率。

**后，結合總平規劃對項目具體數據進行調整，以適應實際需求。



（二）相關運用

提高容積率可以有效地分擔地價成本，因此，很多項目都以做足容積率為前提，但是改變一下物業類型或降低容積率，同樣能夠起到增值的目的。

1、不改變容積率，但改變物業類型

在建筑密度不變時，容積率的提高，表現為層數的增加；而當容積率不變時，層數的增加，表現為建筑密度的降低。注：（假設土地面積為2萬平米，限定容積率為1.2，建筑面積為2.4萬平米，不含公共建筑）

有些項目就利用容積率與建筑密度的換算關系，把低容積率高密度的多層產品做成低容積率低密度的高層產品，創造出新的物業組合方式。此手法主要運用于江景、湖景、海景等觀景項目，由于層數的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區綠地面積和公共面積，同時有有利于景觀價值的挖掘，從而提高物業開發價值。如杭州的南都逸天廣場，用小高層、多層的容積率來設計高層，其容積率1.73，建筑密度僅13.8%，使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿集團開發的江景豪宅也都采用此手法。

建筑密度和容積率，是衡量一個樓盤品質的兩個重要指標之一。但是說起這兩個概念，還不說改怎么算了，就連它們的分別是什么意思，用來參考哪方面特征的，我估計十個人里九個都不知道，知道那個得是相關從業人員。也不著急，今天小編就特意為大家準備了容積率和建筑密度等知識，開始上課啦～大家都來聽啊，學好這些知識你再也不怕誰給你下套啦

建筑密度和容積率，是衡量一個樓盤品質的兩個重要指標之一。但是說起這兩個概念，還不說改怎么算了，就連它們的分別是什么意思，用來參考哪方面特征的，我估計十個人里九個都不知道，知道那個得是相關從業人員。也不著急，今天小編就特意為大家準備了容積率和建筑密度等知識，開始上課啦～大家都來聽啊，學好這些知識你再也不怕誰給你下套啦

容積率是城市建設中的一個重要技術指標，其容積率大小直接反映出單位用地所承受的各類人工作用的大小，也就是土地的發展強度。人口密集的區域，其容積率一般都比較高。容積率越高，就代表著土地的利用率越高，但同時也會給周圍的城市帶來更大的壓力，所以不可能無限的增加，所以很多地方都會對城市的容積率進行控制。

容積率是用建筑面積除以占地面積.
廣場\操場的面積都算在占地面積里面,不算建筑面積.地下空間的面積一般是不算的.
建筑面積是地上建筑建筑面積.
廣場、操場、地下空間等公用面積一般不算進去