房產增值稅如何征收

增值稅的計算公式：應納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣除系數。增值稅的征收方式：第一步，核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。
第二步，減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。

房產增值稅如何征收？
１、核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的１％征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如銷售價為５０萬元，土地增值稅應為５０００００×１％＝５０００元。
２、減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。
３、能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：
（１）取得房地產時有效發票所載的金額
（２）按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計５％的金額
（３）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金
（４）取得房地產時所繳納的契稅。
４、不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：
（１）取得國有土地使用權時所支付的金額證明
（２）中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認
（３）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

增值稅的計算公式　　應納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣除系數。
增值稅的征收方式：
第一步
核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。
第二步
減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。
1、能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：(1)取得房地產時有效發票所載的金額
(2)按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額
(3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金
(4)取得房地產時所繳納的契稅。
2、不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：
(1)取得國有土地使用權時所支付的金額證明
(2)中介機構評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認
(3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

　　增值稅的稅率標準

　　地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。

　　增值稅的計算公式

　　應納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣除系數。

財政部、稅務總局近日發布《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》，其中值得注意的是，明確了房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶等直系親屬，以及贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務者、法定繼承人等情況，不對當事雙方征收個人所得稅。




雖然房產繼承與無償贈與不對當事雙方征收個人所得稅，但有些稅費還是要交的。

??一、繼承方式

??通過直系親屬繼承的方式，也就是法定繼承的方式。采用這種方式免征契稅、增值稅及其附加稅和個人所得稅，只需要承擔一定的公證費用。

??二、贈與方式

??采用贈與的方式雖然免征個人所得稅，但贈與雙方還需要繳納契稅和印花稅，獲贈方繳納的契稅一般大概是房產價格的3%，雙方還要各交0.05%的印花稅。另外，贈與直系親屬不需要做贈與公證，贈與非直系親屬可能會涉及到一筆公證費。

??三、交易方式

??采用交易的方式比較復雜。

??首先是契稅，要看是否為首套住房，且房產面積的大小所承擔的稅率也不一樣。

??其次是增值稅，房產證年限滿兩年免征，不滿兩年則需要根據具體情況繳納增值稅（普通住房和非普通住房還有相應區別）。

??**后是個人所得稅，如果房產證滿五年且是家庭唯一住房，不需要繳納個人所得稅。如果不是滿五唯一住房，則需要根據相關情況繳納一定個稅。

??但這還沒有完，還得再多說一句的是，這直系親屬贈予或繼承的房子，你是打算一直住下去還是某一天會賣出去呢？假如要賣出去，未來還是會有個稅的，除非能做到“滿五唯一”。

　　因此，在房產繼承、贈與和交易的方式上，根據房屋的產權類型和各地執行的稅費標準以及所產生的相關費用都不盡相同。究竟哪種方式適合您，還需要結合自身情況充分權衡。

增值稅的計算公式　　應納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣除系數。
增值稅的征收方式：
第一步
核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。
第二步
減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。

房產稅



稅收是國家的主要收入來源之一，取之于民用之于民，個人工作要繳納個人所得稅，公司經營要繳納營業稅、增值稅等等，購物要交購置稅等等。

房產稅就屬于稅收中的一種，是以房屋為征稅對象，按照房屋的余值或者按照租金收入來當做計稅依據，向房屋所有人收取的一種稅。






房產稅要如何收??？該怎么計算房地產稅呢？那就跟隨信泰一起來看一看。

首先房產稅有兩種不同的計稅方式，一種是從價計征，另一種是從租計征。






1.從價計征



從價計征就是按照房產的原值減去一定比例后的余值的計征方式，扣除的比例是由省、自治區、直轄市人民政府在稅法中自行確定的，必須要是省級單位，每個地區的市場情況都不同，因此扣除的比例也會不同，需要因地制宜的確定計稅余值，這樣有利于平衡各地區的稅收負擔，能夠簡單稅收程序，提供稅收征管效率，其計算公式：應納稅額等于應稅房產原值*（1-扣除比例）*年稅率*1.2%。






2.從租計征



從租計征，是按照房產租金收入為計征的，房產用于出租，房屋租金收入作為房產稅的主要稅收依據的計算公式是應納稅額=租金收入*12%（稅率）。如果房產是用于生產經營的，需要從生產經營月份開始繳納房產稅，之后在都需要從次月開始繳納。個人出租住房租金收入計征的計算方式是應納稅額=房產租金收入*4%（稅率）。






但也有一些是例外的，譬如以下房產是不收房產稅的。





1、國家機關、軍隊自用、人民團隊所用的房產；



2、國家財政部門勃發失業經費所用的單位自用房產免收房產稅；



3、公園、宗教寺廟、名勝古跡等自用的房產；



4、個人所有的房產非經營所用；

土地增值稅的征稅范圍 　　征稅范圍的一般規定（三把標尺） 　　標準之一：土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅 　　標準之二：土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發生產權轉讓 　　標準之三：轉讓房地產是否取得收入（貨幣、實物及其他收入） 　　標準之一：只對轉讓國有土地使用權

契稅繳納和是否滿五年無任何關系的，主要和是否為首套住宅及建筑面積有關。
若為首套住宅，契稅：產權證建筑面積小于90平方米按1%繳納；產權證建筑面積90-144平方米之間按1.5%繳納；產權證建筑面積大于144平方米按3%繳納。

一、增值稅
根據全面推開營改增試點通知的規定，納稅人以預收款的方式提供建筑服務或租賃服務，其納稅義務發生日期為收到預收款的當天。根據國稅總局關于營改增試點若干征管問題的公告規定，其他個人的不動產以一次性收取租金的形式出租，取得的租金收入可平均分攤在租金對應的租賃期內，分攤后的月租金收入低于3萬元的，可享受小微企業免征增值稅的優惠政策。
即，其他個人出租不動產一次性收取租金，取得的租金收入可平均分攤在對應的租賃期內確認收入，計算繳納增值稅;除此之外，納稅人提供租賃服務一次性收取租金，要在取得預收款的當天一次性繳納增值稅。
二、房產稅
根據房產稅暫行條例第7條的規定，房產稅按年征收，分期繳納。由省、自治區、直轄市人民政府固定納稅期限。
因此，房產稅是按年征收的，分期繳納，一次性收取多年租金的，不用一次性繳納房產稅。

中華人民共和國土地增值稅暫行條例　　第一條 為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。
第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。
第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條 計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。
第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。
增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；
（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：
（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；
（二）提供扣除項目金額不實的；
（三）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
第十條 納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。
第十三條 土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。
第十四條 本條例由財政部負責解釋，實施細則由財政部制定。
第十五條 本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區的土地增值費征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執行。

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作者簡介

王勇

盛世神州基金西安部副總裁

　導 讀　
第一部分：房地產增值稅政策要點
第二部分：房地產增值稅計算方法

第一部分 房地產增值稅政策要點



主要依據：



1、《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）

2、《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國稅 (2016年第18號) ）



要點1：增值稅一般納稅人和小規模納稅人



劃分標準：房地產開發企業年應稅銷售額與500 萬元孰高孰低。

小規模納稅人：銷售自行開發不動產的納稅人,年應稅銷售額低于500 萬元。

一般納稅人：銷售自行開發不動產的納稅人,年應稅銷售額高于500 萬元。



要點2：房地產新老項目



新老項目劃分標準：主要依據取得《建筑工程施工許可證》時間來劃分。

老項目：在2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》的房地產項目。

新項目：在2016年5月1日后取得《建筑工程施工許可證》的房地產項目。



要點3：房地產老項目補充規定



基本標準：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目為老項目。

補充標準1：《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，為老項目。

補充標準2：未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，為老項目。



要點4：簡易計稅方法



適用對象：適用于房地產開發企業一般納稅人銷售房地產老項目和小規模納稅人。

一般納稅人銷售房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。

適用稅率：5%

預繳率：3%

進項稅額抵扣：不得抵扣進項稅額

銷售額=含稅銷售額÷(1 征收率)

應納稅額=銷售額×征收率

要點5：一般計稅方法

適用對象：適用于一般納稅人，銷售房地產新項目，或銷售房地產老項目自行選擇一般計稅方法。

適用稅率：11%

預繳率：3%

進項稅額抵扣：可抵扣進項稅額

銷售額=含稅銷售額÷(1 征收率)，銷售額允許扣除對應的土地價款

應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額



要點6：小規模納稅人適用方法

因為房改房的購入價相對比較低，其過戶與商品房過戶區別于所得稅。

營改增后沒有營業稅了，都改為繳納增值稅了。

買房者參照下列文件繳納房產契稅：

財稅[2016]23號 《關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》

關于契稅政策

(一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

(二)對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。


賣房者參照下列文件繳納增值稅：

財稅〔2016〕36號《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

增值稅=交易總價÷1.05×5%

附加稅=增值稅×12% （附加稅為城建稅、教育附加、地方附加）

個人所得稅=（現交易總價-原購總價-合理成本）×20%

增值稅(約為房屋售價的5.5%，滿兩年免交)，原業主繳納。個人所得稅(房屋售價差額的20%或房價的1%，家庭唯一住房可申請免稅)，原業主繳納。契稅(90平米以下為房價的1%、90至144平米以內為房價的1.5%、144平米以上為房價的3%，應辦理相關優惠手續)，買家繳納。房屋轉移登記費80元，買家繳納。房屋轉移登記手續費(過戶費，有些地區已取消)(住宅3至4元/平米，非住宅10元/平米)，買賣雙方繳納。

房產增值稅是什么？怎么算才正確？

一、什么是增值稅：
增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。



二、一般情況：
增值稅的稅率為5.6%，決定“增值稅”多少有兩個關鍵條件：“是否滿兩年”，以及“是否為普通住宅”。
（1） 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；
（2） 個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額5.6%征收增值稅；
（3） 個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。



三、特殊情況：值得注意的是，以上僅針對住宅，對所售房產是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否滿2年都按差額征收增值稅。

房地產企業土地增值稅一般是采取先預交后清算的方式進行的，一般的預征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的。先計算可以扣除項目金額，計算收入。收入－扣除項目金額=增值額，增值額/扣除項目金額=增值率。
財政部規定的其他扣除項目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第七條第六款規定，該扣除項目為“根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權所支付的金額”和“開發土地的成本、費用”之和的20%。
由于房地產開發行業自身的特殊性，在房屋建設中企業先取得對客戶的預售收入，待建筑物竣工驗收合格后再結算收入。稅法中規定，對于預售收入按照一定的比例預征土地增值稅，待項目清算完畢后再多退少補土地增值稅款。
增值額未超過扣除項目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%，如果要是未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%。如果增值額超過扣除項目金額100%，但是卻沒有超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%。

國稅總局發文明確，個人轉讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同，2016年5月1日以后辦理產權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。

增值稅稅率是多少?減免規定是什么?

1、非北上廣深地區增值稅稅率及減免規定：

①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;

②個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

2、北上廣深增值稅稅率及減免規定：

①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;

②個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;

③個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

3、增值稅附加稅繳納規定(營業稅也繳納，且比例相同)：

增值稅附加稅包括城市維護建設稅(7%)、教育費附加(3%)和地方教育費附加(2%);附加稅稅額=增值稅/營業稅x稅率，若增值稅稅額減少，附加稅稅額也會減少。

增值稅計算方法

增值稅=【含稅銷售額÷(1+稅率)】x稅率;

附加稅=增值稅x 稅率。

增值稅計算器

此處以100萬房產交易額為例計算增值稅：

1、征收營業稅時：營業稅=100萬x5%=50000元，附加稅=50000x(7%+3%+2%)=6000元，營業稅及其附加稅共56000元。

2、變成增值稅后：增值稅=100萬÷(1+5%)x
5%=47619元，附加稅=47619x(7%+3%+2%)=5714元，增值稅及其附加稅共53333元。

綜合：營改增后，100萬的房產稅費能減少2667元。

營改增后，二手房買賣計稅依據

5月1日營改增實施后，房地產交易與租賃的抵扣細則包括六點：

1、交契稅時，計稅成交價扣除增值稅;

2、出租房產時，計征房產稅的租金收入扣除增值稅;

3、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為扣除增值稅后的收入;

4、個人轉讓房屋的應稅收入扣除增值稅，增值稅計入財產原值;

5、個人出租房屋的個人所得稅應稅收入扣除增值稅，個人轉租房屋的，在計算轉租所得時扣除其向出租方支付的租金及增值稅額;

6、已免征增值稅的，不再扣減增值稅額。

5月1日，營改增之后，賣房能省下一筆稅費(超過兩年的房產免征增值稅，沒有節省情況)。所以，賣產權在兩年之內的房子要賺啊。

我們在進行二手房交易的時候可以發現，需要繳納的費用項很多，其中有一項就是增值費，什么是增值稅呢？

房產增值稅是指國家對房產的增值所收的費用。房產增值稅的征收因為不同地區而有所不同。如果您朋友將買了不到兩年的房子賣出去的話,那就要全額繳納5%的增值稅。如果房子買了兩年以上的話,那么賣出去就不用繳納增值稅。這是北上廣深之外的地區的征收政策。如果是北上廣深地區,那么就算房子買了兩年以上按照5%的利潤收入征收增值稅。