土地流轉是什么意思

土地流轉是指土地從一方流向另一方的過程，包括出租、購買、租賃、抵押貸款等。土地流轉是當前中國土地制度改革的重要組成部分，它的目的是改善農民的土地權益保護和土地所有權的流轉。

土地流轉是將土地的使用權流轉，一般是指農民將自己擁有的土地轉讓給承包戶或者是其他農戶使用，轉讓的是土地的使用權，而不是承包權。轉讓的時候同樣是需要簽訂土地流轉合同，因為土地是屬于國家的，不允許買賣，所以只可以租用，這樣將閑置的土地租給需要經營的人或者組織，每年向承包戶支付一定的經濟補償。這種情況一般在農村會比較多一些，家里沒有勞動力來使用土地或者是閑置的土地就可以扭轉，城市當中這種情況是比較少的。

對于集體土地使用權流轉的含義，人們在認識和理解上存在較大差異。不少學者在研究集體土地使用權流轉問題時未區分建設用地和農業用地，對集體土地使用權流轉的客體和主體都作了擴大理解。

土地承包經營權流轉，是指通過承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉·“土地承包經營權流轉”**早是1995年提出的，國發﹝1995﹞7號 《國務院批轉農業部〈關于穩定和完善土地承包關系的意見〉的通知》中明確提出“建立土地承包經營權流轉機制”。
《土地管理法》第十五條規定：“國有土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經營的期限由承包合同約定。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務?！∞r民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準?！?br/>依照相關規定，流轉的主體是享有承包經營權的農戶。依照《土地承包法》的規定，對土地承包經營權的流轉的主體是享有承包權的農戶。農戶得依自己的意思對享有的承包經營權以轉包、互換、出租、轉讓或者其它方式流轉。任何組織和個人不得強迫或者阻礙。
流轉的客體是承包方承包權依附的承包合同或合同標的物。承包經營權的流轉實際上是對地上權的處分，其包合有兩種模式：一種是對承包合同的處分，即是農戶將與集體經濟組織簽訂的承包合同有條件地轉讓給第三人，從而解除與集體經濟組織的承包關系；一種是不改變原與集體經濟組織的承包關系，而是將承包合同的標的物轉由第三人使用、控制。
流轉的目的是為了為了處分收益或獲得補償。依照《土地承包法》的規定，農戶流轉承包經營權后可以依法取得轉包金、租金、轉讓費等，這種流轉收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

在長沙縣北山鎮，剛掛牌成立的圣毅園農莊，租下1萬畝稻田，連租17年。4個村的農民把土地經營權交給農莊，農莊按每畝一年325公斤稻谷的標準支付租金給農民。糧價漲，租金也漲，確?？诩Z不愁。有的農民還可以到農莊打工，獲得一份工資收入。目前，出租土地的農民已從圣毅園領到頭年650萬元的租金。圣毅園農莊的掛牌運作，就是我們常說的熱點話題——農村土地流轉的典型事例。
　　供稿/省委宣傳部 省委農村工作部 省政府農辦 執筆/柳德新 劉益平
　　“農村土地流轉”是什么意思？
　　在土地承包權不變的基礎上，農戶把土地以一定的條件流轉給第三方經營
　　對于農村土地流轉，黨的十七屆三中全會和今年中央1號文件專門出臺了政策：加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場。按照依法、自愿、有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。有條件的地方可以發展專業大戶、家庭農場、農民專業合作社等規模經營主體。
　　此信息來自中國農村商務網
　　理解中央關于農村土地流轉的政策，先要搞清楚什么叫農村土地流轉。農村土地流轉其實是一種通俗和省略的說法，全稱應該稱為農村土地承包經營權流轉。也就是說，在土地承包權不變的基礎上，農戶把自己承包村集體的部分或全部土地，以一定的條件流轉給第三方經營。北山鎮就是通過農村土地流轉，使農莊邁向規模經營，而農民不種田每畝也有325公斤口糧，打工還有工資收入。
　　與家庭聯產承包責任制一樣，農村土地流轉也是農民自己的創造。農村改革30年來，通過兩輪土地承包，我省95%的農戶承包到了土地，97%的耕地實行了家庭承包經營。但隨著形勢的發展，統分結合的雙層經營體制出現了一些新情況。從“分”的方面來講，農民在市場的主體地位很脆弱，與發展現代農業的要求不相適應；從“統”的方面來看，集體經濟大多變成“空殼”，原有的農村服務體系已經不適應，新的服務體系還沒有健全，千家萬戶的小生產難以適應千變萬化的大市場。在一些人多地少的地方，人地矛盾日漸突出，而愿意經營土地的農戶和工商企業急需土地，擴大經營規模。于是，一些地方的農民自發地通過互換、轉包、轉讓等方式進行土地流轉。到2008年底，我省農村土地流轉面積725.7萬畝，占耕地總面積的14.9%。
　　實踐證明，農村土地流轉既緩和了人地矛盾，使部分農民從土地上轉移出來，還促進了農業規模經營，是提高農業比較效益的一個好辦法。中央尊重農民的首創精神，熱情支持土地流轉這一新生事物，并提出：按照完善管理、加強服務的要求，規范土地承包經營權流轉。
　　那么，農村土地流轉會不會改變現有土地承包關系呢？不會。黨的十七屆三中全會的決定提出：賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，現有土地承包關系要保持穩定并長久不變。今年中央1號文件也規定：農村土地流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。也就是說，農村土地流轉后，相當于“三權分離”：經營權歸受讓方，承包權還是歸承包農戶，所有權也還是屬于集體。流轉后的土地，仍然只能用于發展農業，不能用作房地產開發等其他用途；農民依法享有土地流轉權益，如租金、股份分紅等。這也體現了中央切實維護農民權益的宗旨。
　　土地流轉如何催生現代農業？
　　把大量農民從土地上解放出來，轉移到二、三產業，進而擴大農業生產經營規模
　　從實踐運作來看，農村土地流轉，是催生現代農業的新舉措。為什么這么說呢？
　　大家都知道，農業特別是種糧比較效益低，農民收入提高幅度小。表面的原因是，農產品價格不高；更深層次的原因卻是，農業的經營規模偏小。在我省，龐大的農民群體，人均耕地才0.84畝，吃飽飯倒是沒問題，但要靠0.84畝耕地富起來，卻是不可能的。要解決比較效益低的問題，就要通過農村土地流轉，把大量農民從土地上解放出來，轉移到二、三產業，進而擴大農業生產經營規模。在耕地總量這個“分子”不變的情況下，大量減少種地農民這個“分母”，效益這個“商”就會大幅度提高。按照省里規劃，到2020年，城市化率要達到55%，那時候，農村人口的總量將減少至3500萬人左右，如果其中1000萬勞動力轉移，那么，真正從事農業的人將控制在2500萬以內，人均耕地面積將達到2.5畝，每個勞動力平均種地10畝左右，規模經營的效益就出來了。
　　在這個過程中，農村土地流轉將是至關重要的一環。還是以圣毅園農莊為例，投資老板周猷庚在建筑、房地產開發上完成資本積累后，決心投資5億元，建設現代農莊。按他的規劃：土地平整后，上千條田埂將被推平，將擴大可耕地面積15%左右；依托省內農業科研單位，實行科學種養增效益；擴建水庫，發展水面立體養殖；按功能分區，連片萬畝統一品種、統一耕作，種植高檔優質稻，開發有機稻米；坡地種油菜，發展觀光休閑型的“農家樂”。
　　以上情況說明，資本與土地的結合，將大大拓展農業的內涵和增值能力。只要我們準確理解和貫徹中央政策，規范推進農村土地流轉，現代農業的美好圖景就一定會早日呈現在世人面前！
　　為積極應對金融危機，提振信心，促進經濟平穩較快發展，本報派出3路記者，隨我省“堅定信心保增長——走進市州”暨“春游瀟湘”采訪團一道奔赴14市州，了解各地為“保增長、擴內需、調結構、促就業、強基礎”出臺的具體措施，見證金融危機下湖南“彎道超車”的軌跡。昨日，一路記者已結束在永州的采訪，返回長沙；另外兩路記者分別抵達湘潭、邵陽。

土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。
可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權,鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉,發展農業規模經營。
同時，根據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第二條規定， 農村土地承包經營權流轉應當在堅持農戶家庭承包經營制度和穩定農村土地承包關系的基礎上，遵循平等協商、依法、自愿、有償的原則。
第三條 規定， 農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。
第四條規定， 農村土地承包經營權流轉應當規范有序。依法形成的流轉關系應當受到保護。

根據《農村土地承包法》規定，農村承包經營權的土地可以流轉；流轉的方式有:轉包、互換、出租、轉讓或者以其它形式；土地流轉應本著:平等協商、有償、自愿的原則；流轉的土地，不能改變土地的農業用途。土地流轉自2002年開始實施的。

1.農民享有農村集體土地的承包經營權，承包權不能轉讓，經營權可以轉讓。
2.所謂的農村土地流轉就是將土地租給別人，進行種植開發。

確權土地其實就是對土地的所有權和使用權做一個權屬證明，根據相關的規定來看農村的每一塊土地都需要經過登記，然后進行時間的調查以及核實之后才可以注冊的。只要完成了以上這些步驟，那么就可以頒發一個土地確權證書，有了這個證書之后，就代表土地確權已經完成。
農村的土地確權對農民會有一定的好處，主要有以下這些：
1、土地是農民比較重要的一種財富，土地可以幫助農民生產。在經過確權之后，徒弟能夠受到法律的保護，而農民作為土地的主人也是可以依法享受相關的收益。
2、只要拿到了確權證書，那么土地其實就算是一種資源或者是資產，在這種情況下，農民就會獲得這塊土地的經營權以及使用權。
3、很多農村的人想要貸款是比較困難的，因為沒有資產來進行抵押，但是土地確權之后，就可以使用土地確權證去辦理抵押貸款的手續。

您好，只需做個更名手續就可以了。

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國家根據一定時期內的特定政治和經濟任務，在土地資源開發、利用、治理、保護和管理方面規定的行動準則。土地流轉政策關系到公民的切身利益。那么農村土地流轉是什么意思？從什么時候開始的呢？具體詳情如下：

2004年，國務院頒布《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，其中關于“農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”的規定，強調“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉?！?br/>


農村土地流轉是什么意思？

土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權,鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉,發展農業規模經營。

根據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第二條農村土地承包經營權流轉應當在堅持農戶家庭承包經營制度和穩定農村土地承包關系的基礎上，遵循平等協商、依法、自愿、有償的原則。



第三條農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。

第四條農村土地承包經營權流轉應當規范有序。依法形成的流轉關系應當受到保護



農村集體土地流轉前提是明確權屬。

十八屆三中全會提出，建立城鄉統一的用地市場，實現農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同地同權；賦予農民更多的財產權利，推進城鄉要素平等交換。集體建設用地和宅基地流轉，以及通過流轉實現農民的財產性溢價收入，將把數億農民從此前一直被禁錮在作為農業生產要素的土地上、小農生產的作業方式、與資產收入隔絕的狀態下，拉入到工業化、城市化和現代文明大潮中；也意味著數億農民將分享改革開放和資產溢價的紅利。如此，本世紀以來因資產價格上漲而拉大的收入差距有望縮小、城鎮化有望被自然地引到以人為本的軌道上、城市房地產泡沫有望實現軟著陸、內需增長的動力有望全面啟動。



集體土地市場化的改革能否達到“牽一發而動全身”的這種效應，前提是確權工作要前置和“做實”，這項工作的難度超乎想象。正如科斯所言，“清楚界定的產權是市場交易的前提”。事實上，在城市化快速推進的東部地區和中西部大城市，農村集體土地突破法律和政府規章層面的流轉早已風起云涌，而根據用途比較的優勢，微觀主體將農地轉換為非農用途的自發行動，也早已突破邊緣革命并向更高級行政區域展開。也就是說，存在市場化溢價收益的農村土地資源也早已被卷入到我國工業化、城市化和房地產市場化的大潮中，流轉和非流轉的溢價差已經擺在每個人的面前，這是誰都阻擋不了的趨勢，小產權房越禁越多，也并沒有被強拆多少就是**好的注解。確權既是順應市場趨勢，也是助推市場發展。

【核心觀點】



1、下一步一定會在住宅用地，集體土地不經過征用手段而直接入市。



2、小產權房以后怎么辦？可能會成為下一步解決的焦點問題。



3、土地緊張的根本原因，就是土地一級市場的出讓方只有一家，就是政府。用地短缺，很多情況下是人為的制度設計導致的。



4、我們的土地市場是一個完全由政府壟斷的市場，土地一定是很貴的，房子一定是很貴的。



5、中國房地產市場**大的癥結在哪里？**大的問題在哪里？就是土地。過去20年，房價一個巨大的推動力，其實就是土地價格。



6、農民拿到土地收益，有錢以后，更有利于轉變成為市民。





歡迎來到《財經觀察家》，我是馬光遠。今天我們討論的話題是：集體土地入市的問題。



新聞背景



2018年12月23日提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案，刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定；對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。



現行城市房地產管理法關于城市規劃區內的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規定，新增加一句“法律另有規定的除外”，以銜接土地管理法修改，掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙?，F行《城市房地產管理法》第九條規定：城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。







集體土地入市的話，它是分步的，先是在工業和商業這個領域，可以直接不需要征用，然后轉成建設用地。



那么這意味著什么？就是說我們以前的那些在集體土地上，建的一些廠房等等，其實也是某種名義上的小產權房，以后直接可以比如說用工業用地、商業用地，就是直接集體的土地可以轉換成直接可以賣給這些，而不用通過以前的那種征用程序。



我想下一步一定會在住宅用地，然后也會集體不經過中間征用的手段。這一個現在我們的探索就在租賃住房，如果你蓋租賃住房的話，現在是可以，其他的如果說交易的話暫時還不行，我覺得慢慢的會突破。

宅基地流轉是指宅基地使用權流轉，宅基地使用權流轉的含義，是指擁有宅基地使用權的農戶將宅基地使用權轉讓給其他農戶或經濟組織。但只限定于轉給本集體的人。 宅基地使用權的轉讓法律效力：
1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：
（1）城鎮居民購買；
（2）法人或其他組織購買；
（3）轉讓人未經集體組織批準；
（4）向集體組織成員以外的人轉讓；
（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：
（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；
（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；
（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；
（4）轉讓行為征得集體組織同意；
（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓

土地置換指的是在城市發展過程中，利用級差地價置換土地改造老城區，加快城市發展的一種方法。因為土地位置的不同，所以其使用價格也不同，即地租不同，從而產生級差地租。一般情況下，離市中心、繁華的商業區、商務區等越近，土地使用價格越高；反之則越低。這樣，政府就可以利用土地的差價進行土地置換改造老城區，發展新城區。中心城市土地價差較大，在土地置換中更有優勢。 置換地就是在土地置換過程中 涉及到的當事土地。

出讓土地指的是國家以土地所有者的身份把國家的土地使用權在一定的時間年限內出讓給土地使用者，并且土地使用者需要向國家支付該土地使用權的出讓金的一種行為。

土地資源是有限的，所以開發商圈地修建房屋也是有償使用土地的，獲得土地使用權的方式，一是劃撥土地使用權，另一種則是出讓土地使用權，但是對房屋土地證是劃撥還是出讓，有什么區別則并不了解，那么出讓和劃撥的土地有什么區別呢？

土地性質不同啥意思？出讓和劃撥有什么區別

一、土地性質不同什么意思

土地非個人私有的，獲得土地使用權的方式主要分為出讓和劃撥兩種：

1、土地出讓的方式是指國家以土地所屬者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

2、土地劃撥也稱為土地使用權劃撥或土地無償撥用。土地使用權劃撥是由縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

二、出讓和劃撥土地有什么區別

1、劃撥一般是針對事業性單位，這些單位取得國家土地除繳納相關的稅費外，不再支付出讓金。出讓是政府將國有土地的一段時間內的使用權有償轉讓出去的行為。當劃撥的土地要改變用途、經營性質的時候，需要補交出讓金，從而改土地證上的“劃撥”為“出讓”。

2、現在開發商修建商品房大多數都是繳納土地出讓金的方式獲得的土地，出讓就是開發商必須給錢給政府，政府保證你的70年或者50年使用權。劃撥是政府轉讓土地獲得收入的一種方式，簡單點說就是用土地的一方沒有給政府錢的就是劃撥，主要用于政府項目。

3、出讓的土地使用權人具有法定規范內的處置權，可進行轉讓、出租和抵押。劃撥的土地不得進行轉讓、出租和抵押。由此可得出，土地出讓和土地劃撥之間的權利義務不同。

4、房屋類型不同，房屋所在的土地性質不同也就影響了該房屋所屬的類型。劃撥土地一般為公益事業用地或回遷房、經適房等建設用地；而出讓土地上多建有商品房。土地出讓和土地劃撥在房屋類型上是存在著一些區別的。

5、土地性質不同，那么對購房者后期的影響結果也不一樣，出讓取得的土地使用權在交易時，不存在額外的費用，但如果是劃撥的土地，如果想進行交易，就需要先補交土地使用權出讓金。對想買二手房的購房者來說，一定要先弄清所購房屋的土地使用權取得方式，避免增加交易成本。

以上就是關于出讓土地和劃撥土地的介紹了，劃撥和出讓的區別主要就是國有土地使用權取得方式的不同，在不同權屬的性質情況下，土地使用權的取得方式對購房會產生一定影響，我們在買房子之前也應該先了解清楚該房屋所屬的土地的性質。

土地使用證是確認土地使用權的法律憑證。
根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?？梢?，土地使用證在中國是確認土地使用權的法律憑證。中國的土地分為農民集體所有土地和國家所有土地，所以土地使用證也包括農民集體所有土地使用權證和國有土地使用權證。
土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統一規定。證內各項數據和編號，如單位名稱、四至、土地數量、位置、土地變更等，必須與土地登記表相一致。土地使用證附圖可根據土地利用現狀底圖或地籍圖透繪獲得。隨著面積和界線的變更，附圖也應作相應改動。

政府儲備土地其實就是指政府根據相關的法規依法完成了收購的土地，而這部分的土地一般會再次轉化為國家儲備用地。而土地儲備的具體實施通常是由土地的儲備機構來承擔的，全國各地要根據調控土地市場的需求來合理的確定具體的土地儲備規模。 土地儲備的對象通常有以下這些：
①國有土地的使用者并沒有按照使用權出讓合同支付土地使用權出讓金，那么在這種情況下，會依法收回這片土地。
②國有土地的使用年限已經滿了，那此時土地也會被依法回收。
③部分土地也是依法被沒收了土地使用權。
④如果是因為單位搬遷或者是撤銷破產等原因進行調整的話，那么國有土地也會被回收。
⑤如果土地的交易價格比較的低，那么政府可以優先購買土地。
⑥如果是以出讓的方式拿到了土地使用權，但是不能按照合同的期限來開發土地，那此時這種土地也是會被儲備的。

國有土地出讓是指：國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

出讓范圍：

國土資源部土地利用管理司負責人指出，以下六類土地必須納入招標拍賣掛牌范圍：

供應經營性用地以及有競爭要求的工業用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，

《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。