別墅建筑面積計算

如何計算建筑面積，如何區分建筑面積與套內面積，買房時是看建筑面積還是套內面積呢?買房需要了解這些基本的房產常識。

在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：
(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。
(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。
(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。
(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
(5)穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。
(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。
(7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。
(8)雨棚結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.10m者，應按雨棚結構板的水平投影面積的一半計算面積(有柱雨棚和無柱雨棚計算應一致)。
(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
(12)建筑物的陽臺均按其水平投影面積的1/2計算。陽臺不論是挑陽臺還是凹陽臺，也不論是封閉陽臺還是非封閉陽臺，均按陽臺水平面積的1/2計算陽臺的建筑面積。
(13)住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積;樓內有樓梯，并設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。
另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：
(1)突出墻面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。
(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內的鋼梯。
(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。
(4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。
(5)層高在2.2米以內的技術層(設備層)。
(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。
(7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。
從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復雜，不僅規定多，而且專業性、技術性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結果表示懷疑，可以咨詢專業人員或請專門測量機構，依照上述標準重新測量計算。
1、國內常用的建筑面積單位為平方米，實際工作中房屋的建筑面積計算，主要依據國家頒布的《房產測量規范》的規定，一般計算房屋建筑面積應具備的基本條件有五條：
1) 應具有上蓋;
2) 應有維護結構;
3) 結構牢固，屬于永久性的建筑物;
4) 層高在2.20米或2.20米以上;
5) 可作為人們生產或生活的場所。
2、具體在計算房屋建筑面積時依據計算方法的不同可分為三大類：
I.符合以下條件之一的需計算房屋的全部建筑面積：
a) 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。
b) 房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20M以上部位計算建筑面積。
c) 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20M以上的，按其水平投影面積計算。
d) 樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。
e) 房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。
f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算g)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算II.符合以下條件之一的只能計算房屋的全部建筑面積的一半：
a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
b) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。
c) 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
e) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。
III.符合以下條件之一的不能計入房屋的建筑面積：
a) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。
b) 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。
c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。
d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。
e) 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。
f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。
i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
3、與建筑面積有關的幾個概念1) 容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，能反映土地的具體利用強度。
　2) 建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。如建筑物基底面積和各層建筑面積一致，則宗地面積、建筑密度和房屋總層數的乘積為總建筑面積。
3) 房屋的使用率是指房屋的套內建筑面積與房屋總建筑面積的比值。一般用來衡量購買成套房屋的單獨占有建筑面積占該套房屋總建筑面積的百分比，比值越高說明該套房越值，有效使用面積會更高。

房子的建筑面積計算公式分攤的公用面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。
　公用建筑面積由以下兩部分組成：
　 A、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警衛室等。
B、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半
C、公用建筑面積分攤系數　套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積
　建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積
　建筑面積是“套（單元）建筑面積”的簡稱。建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積
　使用面積是每套住宅戶內除墻體厚度外全部的凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間，儲藏室、壁柜(不吊柜)、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。
　套內面積是“套內建筑面積”的簡稱。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積
　 1．套內使用面積是指房間實際能使用的面積；
2.套內墻體面積是指新建住宅各套（單元）內使用空間周圍的維護或承重墻體，有公用墻和非公用墻兩種；

套型房屋的建筑面積
成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。
（一）房屋使用面積
套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算:
1、套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。
2、套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。
3、不包括在結構面積辦的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。
4、內墻面裝飾厚度計入使用面積。
（二）套內墻體面積
套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影的一半計算套內墻體面積。
（三）套內陽臺建筑面積
套內陽臺建筑面積按的規定計算。
套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

建筑物的門廳、大廳按一層計算建筑面積。門廳、大廳內設有回廊時，應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

建筑面積是有國家建設部們發型的他的計算規則是比較復雜的
比如1雨棚 在雨棚伸出墻體2.1M就可以計算一般建筑面積沒有2.1M就不計算建筑面

1、陽臺沒有頂蓋的樓層，陽臺的面積是一半的面積計入房屋的建筑面積。有頂蓋的陽臺是全部的實際面積計入房屋的建筑面積。
2、其他部分的算法就是正常的面積計算方法計算即可，需要注意的是有斜面的地方是按照其平面投影面積計算面積，不足兩米的斜面高度是不計入面積的。房屋有花園或是其他公共面積的也需要計入建筑面積。
3、首先是復式房屋的樓層的規定，在2．2米以上的包含2．2米的樓層是按照所占據面積的全額計入房屋建筑面積，樓層的低于2．2米的，將實際的占據面積的一半計入房屋的建筑面積。復式房屋的要比普通的房屋的高出一部分，但是并不足兩層，而是中間的米數，一般是4．5的建筑標準。復式房屋的是一部分是滿足全額計算值的，一部分是一半的全額計算值。
4、復式房屋的樓梯也是計算在房屋的建筑面積之內的，但是沒有在建設房屋的時候建設樓梯的，是不將樓梯的面積計算在房屋的建筑面積之內。多數的說法都是由房屋的新主人自行建設，但是在出售房屋的時候開發商還是會重復收取這部分費用。

2010.11.03新出臺的《建筑工程建筑面積計算規范》
建筑面積是以平方米為計量單位反映房屋建筑規模的實物量指標，它廣泛應用于基本建設計劃、統計、設計、施工和工程概預算等各個方面，在建筑工程造價管理方面起著非常重要的作用，是房屋建筑計價的主要指標之一。為幫助大家學習和使用規范，我在這里以自己的理解來解讀一下規范的內容，有不妥之處，敬請批評指正。
　　規范內容包括總則、術語、計算建筑面積的規定三個部分以及規范條文說明?，F綜合起來講解。
　　第一部分總則闡述了規范制定目的、適用范圍、建筑面積計算應遵循的原則等。第二部分例舉了25條術語，對建筑面積計算規定中涉及的建筑物有關部位的名詞作了解釋或定義。第三部分計算建筑面積的規定共有25條，包括建筑面積計算范圍、計算方法和不計算建筑面積的范圍。規范條文說明對建筑面積計算規定中的具體內容、方法做了細部界定和說明，以便能準確地使用規定和方法。下面著重講一下規范中的計算建筑面積的規定。
一、房屋建筑的主體部分
　　1、單層建筑物
　　單層建筑物的建筑面積，應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算。單層建筑物高度在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。勒腳是指建筑物外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分（圖1）；高度是指室內地面至屋面（**低處）結構標高之間的垂直距離。

　　圖1 勒腳
　　單層建筑物設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。圍護結構是指圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。
　　2、多層建筑物
　　多層建筑物的建筑面積應按不同的層高劃分界限分別計算。首層應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算；二層及以上樓層應按其外墻結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。這里我將這種算法簡稱為“層高界限計算法”。層高是指上下兩層樓面（或地面至樓面）結構標高之間的垂直距離；其中，**上一層的層高是其樓面至屋面（**低處）結構標高之間的垂直距離。

坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎架空層、設計加以利用并有圍護結構的，層高在2.2米及以上算全面積，不足2.2米的算1/2面積。設計加以利用、無圍護結構的建筑物吊腳架空層，應按其利用部位水平面積的1/2計算；設計不利用的深基礎架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內、場館看臺下的空間不應計算面積。關鍵看有沒有利用及有沒有圍護結構。一層建筑架空如果不利用，作為公共活動場所，則不算建筑面積。

陽臺的定義：(2009年)
（一）陽臺是指供居住者室外活動、晾曬衣物的空間。為實現這些功能，陽臺應具備以下特征：1．與住宅基本空間相連，與戶外相通，是住宅與戶外過渡的半室外空間；2．能夠接受日光照射，并具有良好的通風條件；3．有永久性上蓋、地板和圍護欄桿、欄板；4．地面構造應有排水設施，并設置晾曬衣物的設施。
（二）陽臺按與建筑主體結構外邊緣的關系分為挑陽臺、內陽臺和復合陽臺。1．以懸臂結構挑出建筑主體結構（或外墻）的陽臺為挑陽臺；2．陽臺外邊緣與外墻面齊平的陽臺或以墻（柱）為承重的陽臺為內陽臺。3．當一個陽臺部分為挑陽臺、另一部分為內陽臺組成時，為復合陽臺。
三、陽臺建筑面積計算規則
（一）符合以下標準的住宅的不封閉陽臺，按圍護結構水平投影的一半計算建筑面積。如果超過，超過部分計算全部建筑面積。封閉陽臺無論是否符合以下標準，均計算全部建筑面積。1．建筑面積（指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積）90平方米及以下戶型，各類陽臺水平投影面積（以陽臺底板計）總和不大于12平方米。2．建筑面積90平方米—140平方米戶型，各類陽臺水平投影面積總和不超過15平方米。3．建筑面積140平方米以上住宅戶型，各類陽臺水平投影面積總和不超過18平方米。4．經濟適用房、廉租房的陽臺面積可參照建筑面積90平方米以下戶型標準。國家另有規定時，從其規定。
（二）內陽臺、復合陽臺進深（從結構主體外緣向室內垂直延伸的距離）不大于1.5米的，計算一半建筑面積。超過1.5米的，超過部分計算全部建筑面積。
（三）不封閉挑陽臺進深（陽臺**外邊至主體結構外緣的垂直距離）不大于0.60米時，不計算建筑面積；大于0.6時，計算一半建筑面積。
（四）陽臺底板至上蓋垂直高度在兩個自然層（含兩個自然層）以下的不封閉陽臺，并在底板至上蓋的垂直空間內無水平鏤空樓板、連接橫梁、掛墻等結構體時，計算一半建筑面積，否則，計算全部建筑面積。在兩個自然層時，并在底板至上蓋的垂直空間內無水平鏤空樓板、連接橫梁、掛墻等結構體時，不計算建筑面積，否則，計算一半建筑面積。
（五）不封閉陽臺上蓋與陽臺圍護結構外圍水平投影線不一致時，按水平投影面積小的面積計算一半建筑面積，當上蓋寬度不大于0.6米時，不計建筑面積。
（六）下列陽臺視為封閉陽臺，計算全部建筑面積1．陽臺的開敞面寬度小于其房間開間寬度的1/3；2．在陽臺開敞面下方設置高度大于1.5米的圍護墻體。
（七）住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺的空中花園、入戶花園、觀景平臺等，無論其名稱如何，只要符合陽臺定義的，按陽臺計算建筑面積。否則，計算全部建筑面積。

近年來隨著購房戶的增多，反映房屋共有分攤面積問題的購房者越來越多。由于共有分攤面積計算專業性強絕大多數購房者特別是初次購房者對共有分攤面積的計算方法并不是太清楚。為此，本文對房屋共有面積計算原則及分攤方法進行了說明。
：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積;即為整棟建筑物應分攤的共有建筑面積。

各戶分攤公用建筑面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤：
第1步：計算分攤系數
分攤系數=需要分攤的公用面積之和/各套內建筑面積之和=(總建筑面積之和一各套內建筑面積之和)/各戶套內建筑面積之和。
第2步：各套房的公用分攤面積=分攤系數×各套內建筑面積。

商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則
【實施時間】1999-12-01【頒布單位】建設部
第一條 根據國家有關技術標準，制定《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行）。
第二條 本規則適用于商品房的銷售和產權登記。
第三條 商品房銷售以建筑面積為面積計算單位。建筑面積應按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。
第四條 商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整棟商品房的建筑面積扣除）。
第五條 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。
商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積
第六條 套內建筑面積由以下三部分組成：
1、套（單元）內的使用面積；
2、套內墻體面積；
3、陽臺建筑面積。
第七條 套內建筑面積各部分的計算原則如下：
1、套（單元）內的使用面積
住宅按《住宅建筑設計規范》規定的方法計算。其他建筑。按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。
2、套內墻體面積
商品房各套（單元）內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種。
商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投曩面積的一半計入套內墻體面積。
非共用墻墻體水平投影響面積全部計入套內墻體面積。
3、陽臺建筑面積
按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。
4、套內建筑面積的計算公為：
套內建筑面積
套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積
第八條 公用建筑面積由以下兩部分組成：
1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；
2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
第九條 公用建筑面積計算原則
凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。
公用建筑面積按以下方法計算：
整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并拓除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。
第十條 公用建筑面積分攤系數計算
將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數。
公用建筑面積÷套內建筑面積之和＝公用建筑面積分攤系數
第十一條 公用建筑面積分攤計算
各套（單元）的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。
分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積。
第十二條 其他房屋的買賣和房地產權屬登記，可參照本規則執行。
第十三條 本規則由建設部解釋。
第十四條 本規則自1995年12月1日起施行。
關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知
【實施時間】2002-03－27【頒布單位】建住房[2002]74號
各省、自治區建設廳，直轄市建委及有關部門：
為了切實做好房屋面積計算和房屋權屬登記工作，保護當事人合法權益，現就有關問題通知如下：
一、在房屋權屬證書附圖中應注明施測的房產測繪單位名稱、房屋套內建筑面積（在圖上標注尺寸）和房屋分攤的共有建筑面積。
二、根據《房產測繪管理辦法》的有關規定，由房產測繪單位對其完成的房產測繪成果的質量負責。
三、房屋權屬登記涉及的有關房屋建筑面積計算問題，《房產測量規范》未作規定或規定不明確的，暫按下列規定執行：
（一）房屋層高
計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應在2.20米以上（含2.20米，以下同）。
（二）外墻墻體
同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。
各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。
金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規定處理。
（三）斜面結構屋頂
房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。
（四）不規則圍護物
陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。
（五）變形縫
與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。
（六）非垂直墻體
對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。
房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。
（七）樓梯下方空間
樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。
（八）公共通道
臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。
（九）二層及二層以上的房屋建筑面積均按《房產測量規范》中多層房屋建筑面積計算的有關規定執行。
（十）與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。
（十一）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。
四、房屋套內具有使用功能但層高（高度）低于2.20米的部分，在房屋權屬登記中應明確其相應權利的歸屬。
五、本通知自二○○二年五月一日起執行。
各地在執行中有何問題，請及時告我部住宅與房地產業司。

1、如果購買的住地點有電梯的板式小高層修建中，那么公攤系數一般在15-20%之間。
2、如果購買的住地點有電梯的板式高層修建中，那么公攤系數一般在18-25%之間。
3、如果購買的住地點有電梯的塔式小高層修建中，那么公攤系數一般在18-22%之間。
4、如果購買的住地點有電梯的塔式高層修建中，那么公攤系數一般在20-30%之間。

變形縫：伸縮縫、沉降縫、防震縫。GB/T50353-2005(2013版)《建筑工程建筑面積計算規范》條文中沒有扣除變形縫所占面積的規定。
住宅變形縫所占面積，應屬于公攤建筑面積。實際上變形縫所占面積很小，或者沒有。

未封閉的陽臺、挑廊，計算一半建筑面積；

層高小于2.2m的地下室和半地下室不計入建筑面積；

用作公共休憩用的亭、塔，物業用房、社區用房等，都不允許納入公攤面積……



昨日，合肥市房產局發布**新《合肥市房屋面積計算規則》(以下簡稱《規則》)，合肥市民買房時可參照確定所買房屋建筑面積、公攤面積等的計算是否合規。

未封閉的陽臺計算一半建筑面積

　　新的《規則》規定：

永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.2m以上部位計算建筑面積。

挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算建筑面積。

玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。



按規定，未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。層高小于2.2m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.2m的地下室和半地下室，不計入建筑面積。





物業用房不應納入公攤計算面積



公攤面積，是市民買房中分攤公共服務空間成本的依據。新《規則》規定以下部分不應分攤共有建筑面積，包括：

用作公共休憩用的亭、塔；道路旁供人行走的廊；

建筑中用作消防避難層、設備層以及結構轉換層的建筑面積；

作為綠化、小品、通道、休閑等功能的架空層或公共開放的建筑空間；

兩棟獨立建筑物(指分別辦理兩個規劃許可證)之間的連廊、架空通廊等建筑面積；

位于本幢建筑物內的儲藏室、使用功能和服務范圍或用途不明(如：預留設備房)的建筑空間；

建設單位按規定建設的獨立使用的建筑部位(如：物業用房、社區用房、活動中心、社區居家養老服務用房和設施用房)等。

外掛式空調機位不計入建筑面積

　　按照新《規則》，合肥市建筑中的陽臺和露臺，無論底板是借助于下層屋面還是獨立懸挑，也無論臺下方是房間還是陽臺，臺上方有頂蓋者為陽臺，無頂蓋者為露臺，露臺不計算建筑面積。

　　有頂蓋的不封閉陽臺，當獨立矩形陽臺的進深或開間不大于0.6米，該陽臺不計算建筑面積。居住類建筑不封閉陽臺的進深不大于2m按其上蓋和底板結構外圍的水平投影面積計算一半建筑面積；進深超出2m的部分應按其水平投影面積計算全部建筑面積。

未封閉的陽臺、挑廊，計算一半建筑面積；

層高小于2.2m的地下室和半地下室不計入建筑面積；

用作公共休憩用的亭、塔，物業用房、社區用房等，都不允許納入公攤面積……



昨日，合肥市房產局發布**新《合肥市房屋面積計算規則》(以下簡稱《規則》)，合肥市民買房時可參照確定所買房屋建筑面積、公攤面積等的計算是否合規。

未封閉的陽臺計算一半建筑面積

　　新的《規則》規定：

永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.2m以上部位計算建筑面積。

挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算建筑面積。

玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。



按規定，未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。層高小于2.2m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.2m的地下室和半地下室，不計入建筑面積。





物業用房不應納入公攤計算面積



公攤面積，是市民買房中分攤公共服務空間成本的依據。新《規則》規定以下部分不應分攤共有建筑面積，包括：

用作公共休憩用的亭、塔；道路旁供人行走的廊；

建筑中用作消防避難層、設備層以及結構轉換層的建筑面積；

作為綠化、小品、通道、休閑等功能的架空層或公共開放的建筑空間；

兩棟獨立建筑物(指分別辦理兩個規劃許可證)之間的連廊、架空通廊等建筑面積；

位于本幢建筑物內的儲藏室、使用功能和服務范圍或用途不明(如：預留設備房)的建筑空間；

建設單位按規定建設的獨立使用的建筑部位(如：物業用房、社區用房、活動中心、社區居家養老服務用房和設施用房)等。

如果進一步詢問，銷售人員會滔滔不絕的解釋說：按照國家規定，封閉陽臺按照全面積計算建筑面積，不封閉陽臺按照一半計算建筑面積。本樓盤的陽臺我們不封閉，陽臺面積按照一半面積計算，將來你裝修時，把陽臺封閉了，您就可以享有陽臺的全部建筑面積了……

時間久了，購房者也就認同了這一說法，似乎以后自己花錢封了陽臺還撿了個大便宜……。那么真實情況果然如此嗎？

想詳細了解2014年7月1日以后買的房子是“如何計算陽臺建筑面積”和有關國家規定的業主，請點擊下面的“閱讀原文”……

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結構構造、復合保溫層和管道井的面積。
使用面積=建筑面積-結構面積-輔助面積；有效面積=建筑面積-結構面積。

分攤公用建筑面積的計算方法