如何計算建筑面積

購房者在買房子的時候銷售人員告知房子的面積就是房子的建筑面積，房子的面積通常要小于房子的實際使用面積，所以很多人都會強調房子的得房率高這也就是說購房者實際可使用的面積是多的。那么，怎樣才能算出建筑面積呢？哪一項應計入建筑面積？

1、建筑面積:

建筑面積是指建筑物各層水平面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結構面積。

使用面積是指建筑物各層平面中直接為生產和生活使用的凈面積。

輔助面積是指建筑物各層平面中為輔助生產或輔助生活所占的凈面積，例如居住建筑物中的樓梯、走道、廁所、廚房所占的面積。使用面積和輔助面積的總和稱為“有效面積”。

結構面積是指建筑物各層平面中墻、柱等結構所占的面積。

2、占地面積:

對于建筑物而言，占地面積是指建筑占地面積物所占有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建筑面積。通常用于計劃地塊的建筑密度，計算公式是：建筑密度=占地面積/土地面積。

可以指到手的空白地皮的平米面積，即地塊總面積。在**初進行報批立項時，會經常用到“占地面積”這個詞，就是這個意思。用地面積乘以容積率等于建筑面積。

3、占地面積計算：

對于建筑物而言計算公式是：建筑密度=基底面積/用地面積。

對于平地而言占地面積用地面積乘以容積率等于計容建筑面積。

4、建筑面積計算：

建筑面積=建筑物各層水平面積。

建筑面積是指建筑物各層水平面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結構面積。使用面積是指建筑物各層平面中直接為生產和生活使用的凈面積。輔助面積是指建筑物各層平面中為輔助生產或輔助生活所占的凈面積，例如居住建筑物中的樓梯、走道、廁所、廚房所占的面積。使用面積和輔助面積的總和稱為“有效面積”。結構面積是指建筑物各層平面中墻、柱等結構所占的面積。
劃分方法
建筑面積=有效面積+結構面積=使用面積+輔助面

圖1.建筑面積
積+結構面積=結構面積+輔助面積+套內使用面積
（1）建筑面積：指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數。它由使用面積、輔助面積和結構面積組成。
（2）使用面積：指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積的總和。
（3）輔助面積：指建筑物各層平面為輔助生產或生活活動所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。
（4）結構面積：指建筑物各層平面中的墻、柱等結構所占面積的總和。
依據不同的使用目的建筑面積可分為以下幾類：
1、依據對建筑物建筑面積的組成部分可劃分：
總的建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積
這些術語是為了描述獨幢建筑物的總的建設規模，以及地上部分建筑規模的量和地下部分建筑規模的量。這些概念主要出現在《國有土地使用權出讓合同》中土地出讓金的計算依據、《建設工程規劃許可證》中建設項目的建筑規模的審批情況說明、項目竣工驗收后房屋的初始登記需做的《房屋測繪成果技術報告書》中等很多環節。
2、依據是否產生經濟效益劃分：
可收益的建筑面積、無收益的建筑面積、必須配套的建筑面積（無收益部分）
建筑物通過出售、轉讓、置換、租賃、投入運營等方式可產生經濟收益，經常在估算房地產的買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅價值等時需要依據房地產（或建筑物）的可收益部分、無收益部分和必須配套部分的綜合分析判斷**終價值。
3、按建筑物內使用功能不同劃分：
住宅功能的建筑面積、商業功能的建筑面積、辦公功能的建筑面積、工業功能的建筑面積、配套功能的建筑面積、人防功能的建筑面積。
這類劃分主要依據人們對建筑物不同的使用功能來劃分，能更好的滿足人們生產或生活的不同需求。當然不同的使用功能所產生的經濟效益和使用目的基本不同。
4、按成套房屋建筑面積構成劃分：
成套房屋的建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有公用建筑面積
房屋的套內建筑面積和其分攤的共有公用建筑面積就是房屋權利人所有的總的建筑面積，也是房屋在權屬登記時的兩大要素。房屋的套內建筑面積是指房屋的權利人單獨占有使用的建筑面積，它由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。
分攤的共有公用建筑面積是指房屋的權利人應該分攤的各產權業主共同占有或共同使用的那部分建筑面積，內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室通常都不計入共有建筑面積。
共有共用建筑面積的處理原則為：a.產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。b.無產權分割文件或協議的，按相關房屋的建筑面積比例進行分攤。




實際意義
建筑面積通常是在房地產領域內使用的概念術語，它能夠比較真實的反映該建筑物的建筑規模、各項經濟技術指標和技術參數。
從專業的角度理解，建筑面積是用以度量建筑物體量的量，計算依據是指房屋外墻或柱勒腳以上各層的外圍水平投影面積，并包括建筑物的陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等附屬部分，而且要求建筑物要有結構牢固的上蓋和圍護，層高要大于2.20米。人們衡量建筑物建筑面積的意義主要考慮以下方面：
1、人類為了生產活動或生活需要建造各類活動或居住場所來滿足社會發展的需求，也是社會物質財富的積累形式之一，又稱為建筑物，因此它是評價國民經濟建設和人民物質生活的一項重要的經濟指標。
2、在建設項目策劃與投資決策階段進行技術經濟分析的重要依據，也是在編制項目初步設計概算時，選擇概算指標的依據之一。
3、它是城市規劃行政主管部門批復的建設項目規劃條件的重要技術指標，也是項目前期進行工程勘察、工程初步設計施工圖設計的重要依據。
4、在項目進行工程預算、計算某些分項工程量時的基礎數據，也是計算單位建筑面積工程造價以及工程量、料用量等技術經濟指標的基數。
5、它是在建筑物進行交易、租賃、抵押、征收稅費、繳納物業服務費、繳納取暖費等方方面面的基礎數據資料之一。
6、它為房屋管理部門的產籍管理、房屋的產權確認、房屋產權面積確認、房屋登記賬簿等提供重要基礎資料，也為國家統計部門匯總房地產市場的房屋新開工面積、房屋施工面積、房屋竣工面積等市場指標提供基礎數據，可以讓國家宏觀的掌控房地產市場的發展狀況，及時的發布房地產市場信息，有效地調控市場發展狀況，從而更好的推進國民經濟的健康發展。

把套內面積再減去室內的墻、柱子等等就是你家的使用面積了

建筑面積的計算范圍：①單層建筑的建筑，不管其高度是多少，都以一層為單位進行計算。其建筑面積按建筑外墻勒腳之上的建筑周邊水平面積進行計算。在單層建筑中，若有部分樓層，則一層的建筑面積已經包含在一層建筑中，而二、二層以上的建筑面積則須另行核算。

公有房屋租賃憑證上對于居住使用部位的記載種類非常繁雜，有獨用租賃部位、公用租賃部位之分，而具體部位又有客堂、灶間、天井、天搭等，使用性質又有獨用部位和居住部位的區別。

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》僅規定根據被征收房屋的建筑面積來計算征收補償利益。那么被征收公有非居住房屋的建筑面積如何計算？

根據滬房管規范征[2012]9號《關于貫徹執行〈上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則〉若干具體問題的意見》（下稱滬房管規范征[2012]9號文）之規定，承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按照該文所列的換算系數計算建筑面積。

那么，哪些部位應當作為建筑面積的計算基數，具體計算標準如何，有必要結合具體案例解析之。


案例分析：不同情形下的建筑面積認定


（公有居住房屋租賃憑證樣張）

一

公用租賃部位不作為建筑面積的計算基數

案例再現：原告陳某系公有居住房屋承租人，西曬搭系租用公房憑證中記載的公用租賃部位。原告因未與第三人靜安區房管局達成征收補償協議，經第三人靜安房管局申請，被告靜安區政府作出征收補償決定。原告不服，起訴請求撤銷該征收補償決定。



原告陳某訴稱，公房租賃憑證上記載的西曬搭系原告戶單獨使用的灶間，應計入被征收房屋建筑面積，三層閣的實際面積大于租賃憑證的記載，應以實際丈量為準。



被告靜安區政府辯稱，根據滬房管規范征[2012]9號文之規定，公有居住房屋的建筑面積應以租用公房憑證的記載為準進行計算，西曬搭系公用部位，不屬于原告戶獨用居住面積，不應計入建筑面積。



一審法院經審理認為，根據《補償方案》及原上海市住房保障和房屋管理局《關于貫徹執行若干具體問題的意見》的規定，公有居住房屋建筑面積的認定應以租用公房憑證記載的居住面積為基數進行換算。原告所稱的西曬搭系租用公房憑證中記載的公用部位，不應計入被征收房屋建筑面積換算基數；原告在被征收房屋有租用公房憑證的情況下，認為其面積應以實際丈量結果為準，缺乏法律依據，本院不予支持，遂判決駁回原告訴請。二審對該判決予以維持，一審判決已生效。



【一審：（2018）滬02行初356號，二審：（2019）滬行終4號】



二

閣樓高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，以實際居住面積的1/2為基數計算建筑面積

案例再現：原告蔣某系被征收公有居住房屋承租人。其公房租賃憑證記載居住部位及居住面積為：底層前客10.6平方米、底層井搭8平方米、前二層閣7.9平方米（高度1.23米）。原告因與第三人靜安區房管局未達成征收補償協議，經第三人申請，被告靜安區政府作出征收補償決定。原告不服，起訴請求撤銷該征收補償決定。



原告訴稱，被告認定被征收房屋的居住面積錯誤，房屋二層閣居住面積為7.9平方米，應以此為換算建筑面積的基數。被告認為閣樓高度為1.23平方米，應減半面積換算建筑面積的觀點，系對滬房管規范征[2012]9號文第六條的曲解。



被告辯稱，被征收房屋的二層閣高度為1.23米，按照滬房管規范征[2012]9號文第六條的規定，高度在1.2米至1.7米之間的閣樓，應按照實際居住面積的二分之一換算建筑面積，被告對閣樓建筑面積的認定并無不當。



一審法院經審理認為，根據滬房管規范征[2012]9號文第六條的規定，承租公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準，租用公房憑證記載的是居住面積的，按照列表的換算系數計算建筑面積。租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規定的換算系數計算建筑面積。本案中，根據被告提供的租用公房憑證、房籍摘錄等證據證明，被征收房屋的居住部位及居住面積為：底層前客10.60平方米、底層井搭8平方米、前二層閣（高度1.23米）7.9平方米，合計居住面積22.55平方米，換算建筑面積為34.73平方米，被告的認定并無不當。遂判決駁回原告訴訟請求。二審對一審判決予以維持，一審判決已生效。

未封閉的陽臺、挑廊，計算一半建筑面積；

層高小于2.2m的地下室和半地下室不計入建筑面積；

用作公共休憩用的亭、塔，物業用房、社區用房等，都不允許納入公攤面積……



昨日，合肥市房產局發布**新《合肥市房屋面積計算規則》(以下簡稱《規則》)，合肥市民買房時可參照確定所買房屋建筑面積、公攤面積等的計算是否合規。

未封閉的陽臺計算一半建筑面積

　　新的《規則》規定：

永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.2m以上部位計算建筑面積。

挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算建筑面積。

玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。



按規定，未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。層高小于2.2m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.2m的地下室和半地下室，不計入建筑面積。





物業用房不應納入公攤計算面積



公攤面積，是市民買房中分攤公共服務空間成本的依據。新《規則》規定以下部分不應分攤共有建筑面積，包括：

用作公共休憩用的亭、塔；道路旁供人行走的廊；

建筑中用作消防避難層、設備層以及結構轉換層的建筑面積；

作為綠化、小品、通道、休閑等功能的架空層或公共開放的建筑空間；

兩棟獨立建筑物(指分別辦理兩個規劃許可證)之間的連廊、架空通廊等建筑面積；

位于本幢建筑物內的儲藏室、使用功能和服務范圍或用途不明(如：預留設備房)的建筑空間；

建設單位按規定建設的獨立使用的建筑部位(如：物業用房、社區用房、活動中心、社區居家養老服務用房和設施用房)等。

外掛式空調機位不計入建筑面積

　　按照新《規則》，合肥市建筑中的陽臺和露臺，無論底板是借助于下層屋面還是獨立懸挑，也無論臺下方是房間還是陽臺，臺上方有頂蓋者為陽臺，無頂蓋者為露臺，露臺不計算建筑面積。

　　有頂蓋的不封閉陽臺，當獨立矩形陽臺的進深或開間不大于0.6米，該陽臺不計算建筑面積。居住類建筑不封閉陽臺的進深不大于2m按其上蓋和底板結構外圍的水平投影面積計算一半建筑面積；進深超出2m的部分應按其水平投影面積計算全部建筑面積。

朋友經過多年奮斗，終于買了一套屬于自己的房子，去朋友家做客，仔細一看房子沒有想象中那么大，朋友苦惱的說買的110㎡的，住進來之后發現房子可以用面積才80多㎡，錢交了，房收了，后悔也沒用了。關于面積的專業購房術語有很多，作為普通購房者，我們買房用途多數是自住+投資，那我們關注下如建筑面積，套內面積，公攤面積這幾個詞差不多就夠用了。買房前了解這些專業購房術語是很有必要的，這樣可以避免很多坑。今天我們先

1.在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積。

2.在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。

3.陽臺一部分在主體結構內，一部分在主體結構外，應分別計算。

如下圖：以柱外側為界，上面部分屬于主體結構內，計算全面積，下面部分屬于主體結構外，計算1/2面積。

購房者從買房一開始售樓小姐告訴的房屋面積就是建筑面積，建筑面積一般比實際使用面積小，很多購房小姐會強調房屋的得房率高這也就是說購房者實際可使用的面積是多的。但是建筑面積是如何計算的？哪些應該算在建筑面積中呢？現實中還有那些費用會涉及建筑面積呢？

在房屋權屬證書附圖中應注明施測的房產測繪單位名稱、房屋套內建筑面積（在圖上標注尺寸）和房屋分攤的共有建筑面積。建筑面積也被稱作建筑展開面積，是指住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面的面積。
一、房屋建筑面積計算的有關規定
1、房屋的層高
計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應在2.20米以上（含2.20米，以下同）。
2、外墻墻體
同一樓層外墻既有主墻又有玻璃幕墻的，以主墻為準來計算建筑面積，墻體厚度按主墻體厚度計算。
各樓層墻體厚度不同時分層分別計算。如果是金屬幕墻或者其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規定處理。
3、房屋屋頂為斜面結構
房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。
4、不規則圍護物
陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。
5、變形縫
與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。
6、非垂直墻體
對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。
房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。
7、樓梯下方空間
樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。
8、公共通道
臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。
9、二層及二層以上的房屋建筑面積均按《房產測量規范》中多層房屋建筑面積計算的有關規定執行。
10、與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。
11、室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。
12、房屋套內具有使用功能但層高（高度）低于2.20米的部分，在房屋權屬登記中應明確其相應權利的歸屬。
二、哪些費用和建筑面積有關
1、房屋面積補差款
交房時，購房合同上建筑面積和實測面積有誤差，通常采用多退少補，如果面積誤差大于3%，購房者有權要求退房。
2、物業管理費和取暖費
繳費標準以合同為準，一般使用建筑面積和物業單價/取暖費單價收費乘積。
3、裝修垃圾清運費
裝修時的垃圾物業會派人專門清理，一般按照建筑面積收取。
4、住宅專項維修基金
一般都是根據面積計算。
5、契稅
非普通住宅契稅按總房款4%征收；普通住房標準為按1.5%征收。個人首次購買90平方米及以下普通住房契稅按1%征收，各城市具體收費標準略有差別。
以上是對建筑面積的相關問題介紹，如果一個房子得房率高就意味著購房者實際繳納的費用自己可享受的多，購房者在購買期房時也一定在交房時是交房的建筑面積進行確認。對面積相關描述也需在購房合同各種進行約定。

出屋面的結構，無維護結構的只能說是構架，不能說是塔樓，當然不能算建筑面積。

如果進一步詢問，銷售人員會滔滔不絕的解釋說：按照國家規定，封閉陽臺按照全面積計算建筑面積，不封閉陽臺按照一半計算建筑面積。本樓盤的陽臺我們不封閉，陽臺面積按照一半面積計算，將來你裝修時，把陽臺封閉了，您就可以享有陽臺的全部建筑面積了……

時間久了，購房者也就認同了這一說法，似乎以后自己花錢封了陽臺還撿了個大便宜……。那么真實情況果然如此嗎？

想詳細了解2014年7月1日以后買的房子是“如何計算陽臺建筑面積”和有關國家規定的業主，請點擊下面的“閱讀原文”……

建筑面積與使用面積及使用率計算有直接關系，一般大于使用面積，是指建筑物外墻勒腳以上的結構外圍水平面積，是以平方米反映房屋建筑建設規模的實物量指標。建筑面積是建設工程領域一個重要的技術經濟指標，也是國家宏觀調控的重要指標之一。

建筑面積計算范圍
1、單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層建筑物如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。
2、高低聯跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算;當高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱外邊線間的水平寬度計算。
3、多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算；二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。
4、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。
5、用深基礎做地下架空層加以利用，且層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
6、坡地建筑利用工作之便吊腳做架空層加以利用，且層高超過2.2米，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
7、穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。
8、圖書館的書庫按書架層計算建筑面積。
9、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。
10、舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建筑面積。
11、建筑物內的技術層，層高超過2.2米的，應計算建筑面積。
12、有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積，獨立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。
13、有柱的車棚、貨棚站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。
14、突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
15、突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
16、封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
17、建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
18、兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
19、室外樓梯作為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
20、跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。
不計算建筑面積的范圍
1、突出墻面的構件、配件和藝術裝飾，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。
2、檢修、消防等用的室外爬梯。
3、層高2.2米以內的技術層。
4、構筑物，如獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油(水)池、貯倉、圓庫、地下人防干支線等。
5、建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。
6、沒有圍護結構的屋頂水箱。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。
7、單層建筑物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。
8、層高小于2.2米的深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

如何計算建筑面積，如何區分建筑面積與套內面積，買房時是看建筑面積還是套內面積呢?買房需要了解這些基本的房產常識。

在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：
(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。
(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。
(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。
(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
(5)穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。
(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。
(7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。
(8)雨棚結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.10m者，應按雨棚結構板的水平投影面積的一半計算面積(有柱雨棚和無柱雨棚計算應一致)。
(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
(12)建筑物的陽臺均按其水平投影面積的1/2計算。陽臺不論是挑陽臺還是凹陽臺，也不論是封閉陽臺還是非封閉陽臺，均按陽臺水平面積的1/2計算陽臺的建筑面積。
(13)住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積;樓內有樓梯，并設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。
另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：
(1)突出墻面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。
(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內的鋼梯。
(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。
(4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。
(5)層高在2.2米以內的技術層(設備層)。
(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。
(7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。
從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復雜，不僅規定多，而且專業性、技術性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結果表示懷疑，可以咨詢專業人員或請專門測量機構，依照上述標準重新測量計算。
1、國內常用的建筑面積單位為平方米，實際工作中房屋的建筑面積計算，主要依據國家頒布的《房產測量規范》的規定，一般計算房屋建筑面積應具備的基本條件有五條：
1) 應具有上蓋;
2) 應有維護結構;
3) 結構牢固，屬于永久性的建筑物;
4) 層高在2.20米或2.20米以上;
5) 可作為人們生產或生活的場所。
2、具體在計算房屋建筑面積時依據計算方法的不同可分為三大類：
I.符合以下條件之一的需計算房屋的全部建筑面積：
a) 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。
b) 房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20M以上部位計算建筑面積。
c) 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20M以上的，按其水平投影面積計算。
d) 樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。
e) 房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。
f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算g)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算II.符合以下條件之一的只能計算房屋的全部建筑面積的一半：
a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
b) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。
c) 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
e) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。
III.符合以下條件之一的不能計入房屋的建筑面積：
a) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。
b) 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。
c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。
d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。
e) 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。
f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。
i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
3、與建筑面積有關的幾個概念1) 容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，能反映土地的具體利用強度。
　2) 建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。如建筑物基底面積和各層建筑面積一致，則宗地面積、建筑密度和房屋總層數的乘積為總建筑面積。
3) 房屋的使用率是指房屋的套內建筑面積與房屋總建筑面積的比值。一般用來衡量購買成套房屋的單獨占有建筑面積占該套房屋總建筑面積的百分比，比值越高說明該套房越值，有效使用面積會更高。

新規范規定,所有陽臺面積都算一半建筑面積 建筑面積的計算比較復雜：
1.單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層建筑物如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。
2. 高低聯跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算；當高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計算。
3.多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算；二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。
4.地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。
5.用深基礎做地下架空層加以利用，層高超過2.2m的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
6.坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用，且層高超過2.2m的，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
7.穿過建筑物的通道、建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。
8.圖書館的書庫按書架層計算建筑面積。
9.電梯井、提物井，垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。
10.舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建筑面積。 建筑物內的技術層，層高超過2.2m的，應計算建筑面積。
11.有柱雨篷按柱外國水平面積計算建筑面積，獨立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。
12.有柱的車棚、貨棚站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。
13.突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
14.突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
15.封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
16.建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。17.無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
18.兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
19.室外樓梯做為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
20.跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。
不計算建筑面積的范圍
1.突出墻面的構件配件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。
2.檢修、消防等用的室外爬梯。
3.層高在2.2m以內的技術層。
4.構筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。
5.建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。
6.沒有圍護結構的屋頂水箱。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。
7.單層建筑物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。
8.層高小于2.2m的深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。
其他
在計算建筑面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規則精神辦理。
二、《住宅設計規范》（GB 50096—1999）中關于住宅套內使用面積計算細則
1.套內使用面積包括臥室、起居室（廳）、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、餐廳、前室、壁柜等的使用面積的總和；
2.躍層住宅的戶內樓梯按自然層數的面積計入使用面積；
3.煙囪、通風道、管井均不計入使用面積；
4.室內使用面積按結構墻體表面尺寸計算，有復合保溫層，按復合保溫層表面尺寸計算；
5.利用坡屋頂內空間時，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20m的空間不計算使用面積；凈高在1.20m——2.10m的空間按1/2計算使用面積；凈高超過2.10m的空間全部計入使用面積；
6.坡屋頂內的使用面積應單獨計算，不得列入標準層使用面積和標準層建筑面積中，需計算建筑總面積時，利用標準層使用面積系數反求.

套內建筑面積在計算的時候有相應的公式，具體的計算方法就是把套內使用面積加上陽臺的建筑面積，再加上套內所有墻體的面積，這樣計算就是實際的使用面積，包括套內臥室、廚房、起居室、壁柜、過道等空間面積的總和，有一些住房是封閉式的陽臺，在進行計算的時候，根據外圍的水平投影面積算。

如何計算房屋建筑面積

建筑工程建筑面積計算規范 GB／T 50353-2005
3 計算建筑面積的規定
3．0．1 單層建筑物的建筑面積，應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算，并應符合下列規定：

1 單層建筑物高度在2.20m及以上者應計算全面積；高度不足2.20m者應計算1／2面積。

2 利用坡屋頂內空間時凈高超過2.10m的部位應計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應計算1／2面積；凈高不足1.20m的部位不應計算面積。

3．0．2 單層建筑物內設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3．0．3 多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算；二層及以上樓層應按其外墻結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3．0．4 多層建筑坡屋頂內和場館看臺下，當設計加以利用時凈高超過2.10m的部位應計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應計算1／2面積；當設計不利用或室內凈高不足1.20m時不應計算面積。

3．0．5 地下室、半地下室(車間、商店、車站、車庫、倉庫等)，包括相應的有永久性頂蓋的出人口，應按其外墻上口(不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻)外邊線所圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3．0．6 坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎架空層，設計加以利用并有圍護結構的，層高在2.20m及以上的部位應計算全面積；層高不足2.20m的部位應計算1／2面積。設計加以利用、無圍護結構的建筑吊腳架空層，應按其利用部位水平面積的1／2計算；設計不利用的深基礎架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內、場館看臺下的空間不應計算面積。

3．0．7 建筑物的門廳、大廳按一層計算建筑面積。門廳、大廳內設有回廊時，應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3．0．8 建筑物間有圍護結構的架空走廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1／2計算。

3．0．9 立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結構層的應按一層計算，有結構層的應按其結構層面積分別計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3．0．10 有圍護結構的舞臺燈光控制室，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3．0．11 建筑物外有圍護結構的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1／2計算。

樓梯面積的計算方法

近日的建筑工程建筑面積計算規范2011年版的相關規定如下所示：“建筑物內的室內的樓梯間、電梯井、觀光電梯　井、提物井、管道井、通風排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應按建筑物的自然層的計算?！彼越ㄖ飪鹊臉翘蓍g按自然層算建筑面積的話，即你把它看成為普通的樓板就可以了。

室外的樓梯有永遠性頂蓋的室外的樓梯，應按建筑物自然層的水平投影的面積的1／2來進行計算。無永遠性頂蓋的，或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，則上層的樓梯不計算面積，但上層樓梯可視作下層樓梯的，永遠性頂蓋下層樓梯應計算面積（即少算一層）。

樓梯工程量的計算方法

1、樓梯的工程量

⑴、現澆樓梯的面積；⑵、樓梯的實際體積；⑶、樓梯的欄板、欄桿；⑷樓梯裝修：樓梯側面裝修；樓梯底面的裝修。⑸樓梯的模板。

2、樓梯工程量的計算方法

⑴樓梯的水平投影的面積

現澆混凝土的樓梯按設計的圖示尺寸以水平投影的面積計算。不扣除寬度小于500mm的樓梯井，伸入墻內的部分不計算?！、贅翘莸乃酵队暗拿娣e包括踏步、斜梁、休息的平臺、平臺梁以及樓梯與樓板連接的梁（樓梯與樓板的劃分以樓梯梁的外側面為分界）。

②當整體樓梯與現澆樓板無梯梁連接的時候，以樓梯的較后一個踏步的邊緣加300mm為界。

⑵樓梯的實際體積（部分地區）

分別計算樓梯的踏步、樓梯板、休息平臺砼的體積。

樓梯的體積＝踏步的體積＋梯板的體積

套內房屋使用面積 套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積,按以下規定計算:
(1)套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和;
(2)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;
(3)不包括在結構面積只的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;
(4)內墻面裝飾厚度計入使用面積。套內建筑面積商品房的套內建筑面積是指成套商品房(單元房)的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積不等于地毯面積,完全屬于買房人個人私有;與套內使用面積相比,更能完事地反映買房人個人私有部分的產權。 套內建筑面積的計算公式為: 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積