建筑面積如何計算

公有房屋租賃憑證上對于居住使用部位的記載種類非常繁雜，有獨用租賃部位、公用租賃部位之分，而具體部位又有客堂、灶間、天井、天搭等，使用性質又有獨用部位和居住部位的區別。

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》僅規定根據被征收房屋的建筑面積來計算征收補償利益。那么被征收公有非居住房屋的建筑面積如何計算？

根據滬房管規范征[2012]9號《關于貫徹執行〈上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則〉若干具體問題的意見》（下稱滬房管規范征[2012]9號文）之規定，承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按照該文所列的換算系數計算建筑面積。

那么，哪些部位應當作為建筑面積的計算基數，具體計算標準如何，有必要結合具體案例解析之。


案例分析：不同情形下的建筑面積認定


（公有居住房屋租賃憑證樣張）

一

公用租賃部位不作為建筑面積的計算基數

案例再現：原告陳某系公有居住房屋承租人，西曬搭系租用公房憑證中記載的公用租賃部位。原告因未與第三人靜安區房管局達成征收補償協議，經第三人靜安房管局申請，被告靜安區政府作出征收補償決定。原告不服，起訴請求撤銷該征收補償決定。



原告陳某訴稱，公房租賃憑證上記載的西曬搭系原告戶單獨使用的灶間，應計入被征收房屋建筑面積，三層閣的實際面積大于租賃憑證的記載，應以實際丈量為準。



被告靜安區政府辯稱，根據滬房管規范征[2012]9號文之規定，公有居住房屋的建筑面積應以租用公房憑證的記載為準進行計算，西曬搭系公用部位，不屬于原告戶獨用居住面積，不應計入建筑面積。



一審法院經審理認為，根據《補償方案》及原上海市住房保障和房屋管理局《關于貫徹執行若干具體問題的意見》的規定，公有居住房屋建筑面積的認定應以租用公房憑證記載的居住面積為基數進行換算。原告所稱的西曬搭系租用公房憑證中記載的公用部位，不應計入被征收房屋建筑面積換算基數；原告在被征收房屋有租用公房憑證的情況下，認為其面積應以實際丈量結果為準，缺乏法律依據，本院不予支持，遂判決駁回原告訴請。二審對該判決予以維持，一審判決已生效。



【一審：（2018）滬02行初356號，二審：（2019）滬行終4號】



二

閣樓高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，以實際居住面積的1/2為基數計算建筑面積

案例再現：原告蔣某系被征收公有居住房屋承租人。其公房租賃憑證記載居住部位及居住面積為：底層前客10.6平方米、底層井搭8平方米、前二層閣7.9平方米（高度1.23米）。原告因與第三人靜安區房管局未達成征收補償協議，經第三人申請，被告靜安區政府作出征收補償決定。原告不服，起訴請求撤銷該征收補償決定。



原告訴稱，被告認定被征收房屋的居住面積錯誤，房屋二層閣居住面積為7.9平方米，應以此為換算建筑面積的基數。被告認為閣樓高度為1.23平方米，應減半面積換算建筑面積的觀點，系對滬房管規范征[2012]9號文第六條的曲解。



被告辯稱，被征收房屋的二層閣高度為1.23米，按照滬房管規范征[2012]9號文第六條的規定，高度在1.2米至1.7米之間的閣樓，應按照實際居住面積的二分之一換算建筑面積，被告對閣樓建筑面積的認定并無不當。



一審法院經審理認為，根據滬房管規范征[2012]9號文第六條的規定，承租公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準，租用公房憑證記載的是居住面積的，按照列表的換算系數計算建筑面積。租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規定的換算系數計算建筑面積。本案中，根據被告提供的租用公房憑證、房籍摘錄等證據證明，被征收房屋的居住部位及居住面積為：底層前客10.60平方米、底層井搭8平方米、前二層閣（高度1.23米）7.9平方米，合計居住面積22.55平方米，換算建筑面積為34.73平方米，被告的認定并無不當。遂判決駁回原告訴訟請求。二審對一審判決予以維持，一審判決已生效。

如何計算房屋建筑面積

建筑工程建筑面積計算規范 GB／T 50353-2005
3 計算建筑面積的規定
3．0．1 單層建筑物的建筑面積，應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算，并應符合下列規定：

1 單層建筑物高度在2.20m及以上者應計算全面積；高度不足2.20m者應計算1／2面積。

2 利用坡屋頂內空間時凈高超過2.10m的部位應計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應計算1／2面積；凈高不足1.20m的部位不應計算面積。

3．0．2 單層建筑物內設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3．0．3 多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算；二層及以上樓層應按其外墻結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3．0．4 多層建筑坡屋頂內和場館看臺下，當設計加以利用時凈高超過2.10m的部位應計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應計算1／2面積；當設計不利用或室內凈高不足1.20m時不應計算面積。

3．0．5 地下室、半地下室(車間、商店、車站、車庫、倉庫等)，包括相應的有永久性頂蓋的出人口，應按其外墻上口(不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻)外邊線所圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3．0．6 坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎架空層，設計加以利用并有圍護結構的，層高在2.20m及以上的部位應計算全面積；層高不足2.20m的部位應計算1／2面積。設計加以利用、無圍護結構的建筑吊腳架空層，應按其利用部位水平面積的1／2計算；設計不利用的深基礎架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內、場館看臺下的空間不應計算面積。

3．0．7 建筑物的門廳、大廳按一層計算建筑面積。門廳、大廳內設有回廊時，應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3．0．8 建筑物間有圍護結構的架空走廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1／2計算。

3．0．9 立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結構層的應按一層計算，有結構層的應按其結構層面積分別計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3．0．10 有圍護結構的舞臺燈光控制室，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

3．0．11 建筑物外有圍護結構的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1／2計算。

日前，浙江省住房和城鄉建設廳會同省國土、測繪、人防和消防等部門，聯合制定發布了浙江省工程建設標準《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術規程》，對建筑面積的計算規則，作出新的規定。



該標準將于2018年7月1日起施行。自施行之日起浙江新出讓（或劃撥）的國有建設用地上的建筑工程建筑面積計算執行該標準。也就是說，以土地出讓時間為準，實行“老人老辦法，新人新辦法”。



陽臺按1/2計算建筑面積

陽臺是提升居住品質的重要空間，《標準》規定住宅套內的陽臺不論封閉與否，均按其圍護結構或圍護設施的外圍水平投影面積的1/2計算建筑面積。







同時，為防止開發企業以陽臺名義“偷”面積，《標準》規定按1/2計算后的單套住宅陽臺占該套住宅套內建筑面積（不含陽臺）比值超過7%的，超過部分按全面積計算。







鼓勵建設“設備平臺”


為保障住宅今后設備升級空間，《標準》規定套內建筑面積（不含陽臺）70.00㎡以下的住宅套型，其與室內不相通的有頂蓋的室外設備平臺累計水平投影面積小于3.00㎡的，或70.00㎡及以上的住宅套型，其與室內不相通的有頂蓋的室外設備平臺累計水平投影面積小于5.00㎡的，不計入建筑面積，超過前述規定部分按水平投影計算全面積。







建筑保溫層不計入建筑面積


為鼓勵開發企業做好建筑節能工作，《標準》規定建筑保溫層不計入建筑面積。

建筑面積是指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。公攤面積指商品房銷售中應分攤計入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積。
公攤面積=公攤系數*套內建筑面積 公攤系數=總公共分攤面積/(套內建筑面積*總套數) 套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積。

針對你的問題,你對房屋的面積有疑問,你可以讓開發商給你出具房屋管理局的面積測繪報告,要有公章的那種,如果你不相信開發商你也可以到當地的房屋管理機關去查詢房屋的實際面積。

　　建筑面積計算規則
　　一、一般規定
　　l.房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。
　　2.房屋建筑面積計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20 米（含2.20 米，下同）以上的永久性建筑。
　　3.房屋共有建筑面積系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。
　　4.房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平面積計算。
　　5.房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0米以上計算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。
　　6.房屋所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數表示。
　　二、計算全部建筑面積的范圍
　　1.永久性結構的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內如帶有部分樓層者，符合規則一般規定的亦應計算建筑面積。
　　2.多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。
　　3.房屋內的技術層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20 米以上的按其墻外圍水平面積計算。
　　4.穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20 米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。
　　5.樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。
　　6.屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。
　　7.房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20 米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。
　　8.原始設計斜面結構屋頂下加以利用的空間，高度在2.20 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。
　　9.挑樓、全封閉的陽臺接外圍水平投影面積計算。
　　10.與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。
　　11.房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。
　　12.層高在2.20 米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。
　　13.有柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍水平面積計算。
　　14.玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準計算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計算。
　　15.屬永久性建筑層高在2.20 米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。
　　16.與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。
　　17.室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。
　　18.機械車庫不論其高度和停放層數，均按一層計算。
　　19.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護結構的，按其高度在2.20 米以上部位的外圍水平投影面積計算。
　　20.房屋的伸縮縫，若與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。
　　三、計算一半建筑面積的范圍
　　1.與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平面積的一半計算。
　　2.獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。
　　3.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當圍護結構向內傾斜時，按圍護結構上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當圍護結構向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。
　　4.無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計算。
　　5.有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。
　　四、不計算建筑面積的范圍1.層高小于2.20 米的房屋及房屋附屬部位。
　　2.突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。
　　3.房屋之間無上蓋的架空通廊。
　　4.房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。
　　5.頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。
　　6.房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。
　　7.建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。
　　8.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護結構，都不計算建筑面積。
　　9.屋面上有柱有蓋但無圍護結構的一些觀景建筑設施。
　　10.利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。
　　11.廣場式室外樓梯。
　　12.獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
　　13.與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。
　　五、房屋計算建筑面積的基本原則在計算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。
　　判別房屋計算建筑面積的基本原則是：
　　永久固定，層高2.20 米（含2.20 米）以上的房屋及與室內相通的部位計算建筑面積。
　　1.計算全部建筑面積應是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護的部位。
　　2.計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。
　　3.不計算建筑面積通常是層高小于2.20 米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑（除挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半面積外）。
　　六、特殊墻體及部位處理原則l.非垂直墻體處理原則：當房屋的墻體向內傾斜時，按其外墻高度2.20 米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積；當房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。
　　2.不規則（弧狀）墻體處理原則：當房屋墻體向內凹且內凹的高度高于2.20 米時，按其外墻高度2.20 米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。內凹高度低于2.20 米時，按**小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。當房屋墻體外凸時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。

一般來說，對房屋的面積大小評估，要有專門的評估機構進行評估，讓人評估沒有資質，一般沒有法律效力
可以和當地房管部門進行咨詢，要一下房屋評估機構的名單。

當我們買新房的時候，總會看見售樓處標著套內建筑面積多少多少。但是大部分的購房者都不太清楚這是什么意思，憑著自己的認知覺得是使用面積。以至于到**后收房的時候覺得面積不對。那么究竟什么是真正的套內建筑面積呢？下面由小編為大家講解一下。





首先，我們先來了解一下套內建筑面積是由哪些面積組成的吧！



套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積



??由此可以看出來，房屋真正的使用面積是套內建筑面積減去室內的墻體和陽臺的面積，也就是說，把房子里房間的面積加起來的面積。下面就來具體為大家介紹一下組成套內面積的各個面積的計算方法：

套內面積計算

套內使用面積

套內房屋的使用面積即為套內房屋使用空間的面積，

具體應該包括：

1.套內房屋使用面積為套內臥室、客廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。

2.套內內部的樓梯按自然層數的面積總和要計入使用面積。

3.套內內部煙囪、通風道、管道是不包括含在結構面積內的，均要計入到使用面積里。

4.內墻面的裝飾厚度計入使用面積。






套內墻體面積

套內墻體面積是：套內使用空間周圍的維護和承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。



套內墻體面積的計算

1.各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

2.套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

3.新建住宅各套(單元)之間的分隔墻，套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為公用墻，公用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

4.非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。



套內陽臺建筑面積

套內陽臺建筑面積須按照陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。



套內陽臺建筑面積的計算

1.原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

2.挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積。

3.凹陽臺按其凈面積的一半計算建筑面積。

4.半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

房屋的建筑面積系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。
建筑面積計算規則
一般規定
1.房屋建筑面積計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米（含2.20 米，下同）以上的永久性建筑。
2.房屋共有建筑面積系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。
3.房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平面積計算。
4.房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0.00m以上計算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。
5.房屋所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數表示。
6.房屋結構（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺、客觀存在外樓梯等占用的面積。
計算全部建筑面積的范圍
1.永久性結構的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內如帶有部分樓層者，符合規則一般規定的亦應計算建筑面積。
2.多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。
3.房屋內的技術層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20 米以上的按其墻外圍水平面積計算。
4.穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20 米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。
5.樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。
6.屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。
7.房屋屋面上屬永久性建筑，層高在2.20 米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。
8.原始設計斜面結構屋頂下加以利用的空間，高度在2.20 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。
9.挑樓、全封閉的陽臺接外圍水平投影面積計算。
10.與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。
11.房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。
12.層高在2.20 米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。
13.有柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍水平面積計算。
14.玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準計算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計算。
15.屬永久性建筑層高在2.20 米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。
16.與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。
17.室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。
18.機械車庫不論其高度和停放層數，均按一層計算。
19.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護結構的，按其高度在2.20 米以上部位的外圍水平投影面積計算。
20.房屋的伸縮縫，若與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。
計算一半建筑面積的范圍
1.與房屋相連有上蓋無圍護結構的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平面積的一半計算。
2.獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。
3.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當圍護結構向內傾斜時，按圍護結構上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當圍護結構向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。
4.無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計算。
5.有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。
不計算建筑面積的范圍
1.層高小于2.20 米的房屋及房屋附屬部位。
2.突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。
3.房屋之間無上蓋的架空通廊。
4.房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。
5.頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。
6.房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。
7.建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。
8.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護結構，都不計算建筑面積。
9.屋面上有柱有蓋但無圍護結構的一些觀景建筑設施。
10.利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。
11.廣場式室外樓梯。
12.獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
13.與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。
房屋計算建筑面積的基本原則
在計算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。
判別房屋計算建筑面積的基本原則是：
永久固定，層高2.20 米（含2.20 米）以上的房屋及與室內相通的部位計算建筑面積。
1.計算全部建筑面積應是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護的部位。
2.計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。
3.不計算建筑面積通常是層高小于2.20 米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑（除挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半面積外）。
特殊墻體及部位處理原則
l.非垂直墻體處理原則：當房屋的墻體向內傾斜時，按其外墻高度2.20 米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積；當房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。
2.不規則（弧狀）墻體處理原則：當房屋墻體向內凹且內凹的高度高于2.20 米時，按其外墻高度2.20 米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。內凹高度低于2.20 米時，按**小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。當房屋墻體外凸時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。
共有建筑面積分攤規則
一般規定
l.房屋共有建筑面積分攤計算，有合法產權分割協議的，按協議分攤；無協議或協議不明確的按本《規則》執行。
2.房屋共有建筑面積分攤以幢為單位。共有建筑面積分攤僅限于本幢內的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛等）不得分攤到本幢房屋內。本幢內為多幢房屋服務的公用設施建筑面積亦不得分攤到本幢房屋內。
3.房屋共有建筑面積按各戶套內建筑面積乘以房屋內相關面積的比例進行分攤。分攤的共有建筑面積不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經分攤，便不得改變原始設計的使用功能。
4.有兩種以上房屋類型的綜合樓，應根據房屋類型，按相關面積比例先行分攤除垂直通道（樓梯、電梯及相應走道，下同）外的全幢共有建筑面積（此次分攤的**小單位為不同類型的功能區），垂直通道不論所處功能區使用（?？?、連通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區共有建筑面積。
5.樓房下層（含底層）樓層的垂直通道，無論其使用（?？?、連通）與否，均應承擔相應的建筑面積。
6.同一幢樓具有兩個以上獨立出入的單元（門牌號），其共有建筑面積應分別進行分攤。
7.套（單元）建筑面積為套內建筑面積與分攤的共有建筑面積之和。
套（單元）建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積
計算方法
（一）成套房屋的套內建筑面積由房屋的套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成
l.套內使用面積（1）套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內面積的總和；
（2）躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；
（3）不包括在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；
（4）內墻面裝修厚度計入使用面積。
2.套內墻體面積新建住宅各套（單元）內使用空間周圍的圍護或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計入套內墻體面積。套（單元）內的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套內墻體面積。
3.套內陽臺建筑面積（1）封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；
（2）未封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。
套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積
（二）共有建筑面積由以下兩部分組成
1.電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備層（間）、公共門廳和走道、地下設備間、值班警衛室等共有部位的面積，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積。
單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務的警衛室、管理用房、設備間等，均不計入共有建筑面積。
2.套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。
整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內建筑面積之和，并扣除單獨具備使用功能的獨立使用空間及為多幢房屋服務的警衛室、管理用房、設備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。
共有建筑面積=全幢建筑面積－全幢各套內建筑面積之和－單獨具備使用功能的獨立使用空間等
（三）共有建筑面積分攤系數
整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分攤系數。
（四）分攤的共有建筑面積=套內建筑面積×共有建筑面積分攤系數三、共有建筑面積的分攤方法
l.住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單位，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋應分攤的共有建筑面積。
2.商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業部分將分攤所得的共有建筑面積再各自進行分攤。
住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套房屋的套內建筑面積計算各套房屋分攤的共有建筑面積。
商業部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上商業部分本身的共有建筑面積，按各層套內建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤的共有建筑面積。
3.多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法
多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。
4.非成套房屋中的廳堂、箱子間、壁柜、灶間、衛生間等凡由部分房屋產權人共同使用的部位，其建筑面積按部位共同使用的產權人戶數平均分攤。

　　記者8月28日從贛州市房屋產權登記管理處獲悉，經過修改的《贛州市房產面積計算規則》日前正式出臺，其中對多處表述作了修改。



　　原《贛州市房屋建筑面積計算規則》自2008年9月實施以來，至今已試行6年，對指導全市房產測繪工作起到了積極的規范作用，但在具體實施中，又不斷遇到新情況、新問題，一些條款及表述已經不合時宜。在實施過程中，市房屋產權登記管理處不斷收集修改建議和總結經驗，又向各縣（市）及省測繪協會房產測繪專業委員會征求修改意見，經有關部門批準后形成了《贛州市房產面積計算規則》，并于日前正式出臺實施。



　　據了解，因為房產測繪的技術標準是《房產測量規范》，其行為歸屬房屋產權管理范疇，其成果服務于房屋產權登記，所以《贛州市房產面積計算規則》將“房屋建筑面積”更改為“房產面積”。



　　隨著城市建設和房地產市場的蓬勃發展，新建筑結構形式和設計風格不斷涌現，原《規則》中的“地面以上有裙樓（含架空層）相連通的建筑視為一幢處理。同一建筑中的不同建筑塔樓各自視為一幢處理”也被修改為“地面以上有裙樓（含架空層）相連通的建筑視為一幢處理。同一幢建筑中的不同建筑各自視為一個或多個功能區處理”。同一幢房屋中有多種功能用途，按各功能區細分，表述更具體、更合理，便于共有部位面積的區分和分攤。（葉雷鳴 記者張慶云 實習生肖章鳳）

買房的時辰，我們城市去關心建筑面積和使用面積，很多人對房屋建筑面積如何算和都包括哪些其實不體味，房產證上寫的１００多平米的房屋，為何到手后入住后感觸傳染只需９０多甚至只需８０多平米呢？*筆者就來說下如何核算。

房屋面積是指住宅中以戶（套）為單位的分戶（套）門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳（堂屋）、亭子間、廚房、衛生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。

房屋面積是指住宅中以戶（套）為單位的分戶（套）門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳（堂屋）、亭子間、廚房、衛生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。

房屋建筑面積的概念對我們購房人業說比較模糊，而開發商在售樓時往往也不闡明建筑面積應包括哪些范圍。因此，在購買了樓房以后，即使認為建筑面積與使用面積不成比例，也無法計算應得的建筑面積，購房者常常為此與開發商產生不必要的糾紛。 建筑面積包括：
1.單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻腳以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。
2.高低聯跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積時，當高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算，當高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱外邊線的中平寬度計算。
3.多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻處轉水平面積計算。
4.地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等相應出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其他保護墻）外圍的水平面積計算。
5.用深基礎做地下架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半來計算建筑面積。
6.坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米的，按圍護結構外圍的水平面積計算建筑面積。
7.穿過建筑物的通道、建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。
8.圖書的館書庫按書架層計算建筑面積。

房屋建筑面積是計算商品房價格的結算數據，對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。關于房屋建筑面積怎么算？一起來看看房屋建筑面積計算公式。

建筑面積和使用面積計算公式：
建筑面積=套內建筑面積+公攤面積
公攤面積=建筑面積×公攤系數
公攤系數=建筑總公攤面積÷建筑總建筑面積
套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積
公式解釋：
1.套內使用面積，有個形象的說法叫“地毯面積”，簡單說，就是把你家所有面積全鋪上地毯，能鋪多少面積的地毯，就是多少的套內使用面積。
2.套內墻體面積，套內墻體面積包括戶型內部的分隔墻(按照投影面積全部計算)，兩戶之間的分隔墻(按照投影面積的一半計算)，外墻(按照投影面積的一半計算)三個部分。
3.陽臺面積，封閉陽臺按照全部面積計算，不封閉陽臺按照一半面積計算。
4.公攤面積，建筑內的樓電梯間、消防通道、為本樓服務的配電房、水泵房等附屬設施用房、外墻水平投影面積的一半，這些全部計算為公攤面積。
通常在無電梯的多層建筑中，公攤系數在5-10%這個范圍內都是正常的，超出10%的也有可能，不過少見。
在有電梯的板式小高層建筑中，公攤系數通常在15-20%之間。
在有電梯的板式高層建筑中，公攤系數通常在18-25%之間。
在有電梯的塔式小高層建筑中，公攤系數通常在18-22%之間。
在有電梯的塔式高層建筑中，公攤系數通常在20-30%之間。
房屋套內面積怎么算
套內使用面積是指實際的房屋利用面積，即，又稱地毯面積;而套內面積一般是指套內建筑面積，是套內使用面積與套內分攤面積之和。套內使用面積計算主要體現在以下5個方面：
1.室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層，按復合層內皮尺寸計算;
2.煙囪、通鳳道、各種管道豎井等均不計入使用面積。
3.非公用樓梯(包括躍層住宅中的套內樓梯)按自然層數的使用面積總和計入使用面積;
4.住宅使用面積包括臥室、起居室(廳)、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、陽臺、壁柜等
5.套內使用面積系數：房屋按套(單元)計算面積時，使用面積系數為套內使用面積與套內建筑面積加按規定應分攤的公用建筑面積的比率(%)。
明確房屋建筑面積計算公式是一方面，但開發商通常會在戶型圖上標注清楚每一個戶型的建筑面積和套內面積，所以購房者更為重要的是理解房屋建筑面積和套內面積的區別，以免多付了房款而享受不到應有的空間。

房屋建筑面積計算公式是：房屋的使用面積再加上公攤面積就得出房屋的建筑面積，公攤面積通常是房屋面積的20%左右;
房屋室內面積包括了房間、陽臺以及墻體占地面積;公攤面積包含了走廊、地下停車、以及樓梯和電梯等。購房者買房時，建筑面積一般也指房屋的銷售面積。

房屋建筑面積計算公式是：房屋的使用面積再加上公攤面積就得出房屋的建筑面積，公攤面積通常是房屋面積的20%左右;
房屋室內面積包括了房間、陽臺以及墻體占地面積;公攤面積包含了走廊、地下停車、以及樓梯和電梯等。購房者買房時，建筑面積一般也指房屋的銷售面積。

房屋建筑面積計算公式是：房屋的使用面積再加上公攤面積就得出房屋的建筑面積，公攤面積通常是房屋面積的20%左右;
房屋室內面積包括了房間、陽臺以及墻體占地面積;公攤面積包含了走廊、地下停車、以及樓梯和電梯等。購房者買房時，建筑面積一般也指房屋的銷售面積。

房屋建筑面積都包括哪些范圍？建筑面積是如何計算的？