使用面積系數是指

房屋面積的測量是通過室內測量得出的，是室內空間的軸徑減去墻壁的厚度和抹面的厚度。換句話說，按照這種大小計算的面積，并不能代表實際的用途。建筑的使用面積是根據室內空間的大小，除去建筑的厚度。一般情況下，當承重墻為磚墻時，建筑厚度為24厘米，寒區為37厘米，混凝土墻為20厘米或16厘米，而非承重墻為12厘米、10厘米、8厘米。一般而言，房屋的建筑面積是在墻的中部，兩邊是墻的一半厚度。

用百分率表示，等于總套內使用面積之和除以總建筑面積。即:使用面積系數 ＝各套內使用面積之和(平方米)/總建筑面積(平方米)×100%
使用面積系數：指房間凈面積占建筑面積的百分數，比值永遠小于1
居住面積系數：指居住面積占建筑面積的百分數，比值永遠小于1

當房屋按套（單元）計算面積時，使用面積系數為套內使用面積與套內建筑面積加按規定應分攤的公用面積的比率（%）。

房屋的使用面積就是指房子的室內凈面積，主要包含了臥室，廚房，客廳衛生間和陽臺等空間的面積。在房屋的交易當中，其實并不是按照房子的使用面積來計算價格的，大多都是按照房子的建筑面積來計算價格的，不過使用面積和建筑面積是不一樣的，所以在買房時需要分清楚這兩個概念。房產證上所寫的面積其實也是房子的建筑面積，這里面不僅僅包含了房屋的實際使用面積，同時也包含了房子的公攤面積。

起初，標準層使用面積系數并不被大眾所熟知，隨著國家經濟的發展，高層辦公樓辦公樓的建設成為城市建設的主要內容。眾所周知，我國土地資源、特別是可耕地資源并不寬裕，如何在有限的土地上建設高層辦公樓，其使用率和經濟性成為建設方及社會關注的一個焦點，此時標準層的概念出現，標準層使用面積系數的概念也逐漸進入大眾的視野。

標準層平面圖
標準定義：
標準層使用面積系數= 標準層使用面積 ÷ 標準層建筑面積
1.標準層使用面積等于本層各套內使用面積之和。
2.標準層建筑面積，按外墻結構外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍和的水平投影面積計算，當外墻設外保溫層時，按保溫層外表面計算。
小竅門：
標準層使用面積系數等于標準層每家的使用面積之和除以標準層建筑面積。
這個系數的分子就是每家里能用的面積,而分母是每家能用的使用面積再加上包括管井公攤以及墻體在內的面積。
1.普通住宅層高不宜高于2.80m。
2.臥室、起居室(廳)的室內凈高不應低于2.40m,局部凈高不應低于2.10 m,且其面積不應大于室內使用面積的1/3。
3.利用坡屋頂內空間作臥室、起居室(廳)時,其一半面積的室內凈高不得低于2.10m。
 4.廚房、衛生間的室內凈高不應低于2.20m。
 5.廁所、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低于1.90m,且不得影響門、窗扇開啟。

房屋的使用面積是指房屋戶內全部可供使用的室內面積，按房屋的內墻面水平投影計算。

一、住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。是套內面積減去套內墻體的面積。使用面積的比例在總面積中一般為60%~70%左右。房屋使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內樓梯、陽臺等空間。

二、房屋使用面積的計算

1、坡屋頂使用面積的計算： 利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛生條件(便溺、采光、通風)外，還應同時具備兩個條件，才可計入使用面積：使用房間的凈高度**低不應低于1.5(含);使用房間凈面積的一半(含)以上不低于2.1平方米(含)。

2、陽臺使用面積的計算 封閉陽臺按其凈面積計算使用面積；沒有封閉的陽臺按凈面積的1/2計算使用面積。

3、門洞口及墻壁使用面積的計算 大于1.5米(含)的內門洞口應按其投影計算使用面積?；顒拥膬乳w包括在使用面積之內；壁斷面積從地面算起,其凈高度超過1.8米者按其投影計算使用面積。

4、戶內樓梯使用面積的計算 戶內樓梯按投影計算面積，包括在起居室內的戶內樓梯不再重復計算面積。

使用面積不包括的部分：

（1）突出內墻面的壁柱、管道井、通風道、垃圾道。

（2）陽臺與一般門洞口、屋頂平臺、吊柜。

（3）住宅戶內樓板有挑空部分, 則挑空部分不計入使用面積。

5、套內使用面積計算 指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積。

沒有1.49這種數字。使用面積就是你實際能使用的面積，剩下的墻啊、公共樓道啊、樓梯間、電梯間、門廳什么的，都屬于無法使用或者公共使用的，這些面積在建設過程中又要消耗成本，把這些都算進去就是建筑面積了。
使用面積除以建筑面積的百分比叫做得房率。0.88是常見的多層住宅得房率，如果是高層住宅，一般是不到0.8的。得房率太低表示面積利用率太低，對于購房者不利，但太高了又意味著公用面積過于壓縮，不利于衛生和舒適性。
既然是百分數，不會出現大于1的數字的。

參見2006年7月建設部發布的文件--建住房[2006]165號《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》,上述說法是正確的,其它理解均不正確。 關于70%的比例,《意見》提出了總量與項目結合的原則。
具體規定是:自2006年6月1日起,各城市(含縣城)年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積中,套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重,必須達到70%以上

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，其中套內建筑面積由套內使用面積和套內墻體面積及陽臺面積組成。所以說建筑面積是包含了使用面積的概念，建筑面積要比使用面積大。
住宅使用面積是指每套住戶門內除墻體厚度外，全部凈面積的總和。包括客廳、臥室、廚衛、過道、戶內樓梯等。陽臺在6平米下不計入使用面積，超過的超過部分按1/2折算。具體使用面積計算公式可參考“使用面積×1.3=建筑面積”進行簡單計算。

初次購房時，很多市民分不清建筑面積和使用面積，糊里糊涂地在購房合同上簽了字；裝修時，不知道按建筑面積還是使用面積算，又被裝修公司忽悠，今天小編就給大家整理一下建筑面積和使用面積的相關知識，還有建筑面積使用面積換算方法哦！

什么是建筑面積和使用面積？
使用面積：使用面積從字面意思上即可理解為戶主真正所使用的面積。專業的說法是指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積之和。
建筑面積：建筑面積大于使用面積，它是在使用面積的基礎上還加上了墻體所占用的面積。專業的說法是指住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。
建筑面積和使用面積計算公式：
建筑面積=套內建筑面積+公攤面積
公攤面積=建筑面積×公攤系數
公攤系數=建筑總公攤面積÷建筑總建筑面積
套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積
明確房屋建筑面積計算公式是一方面，但開發商通常會在戶型圖上標注清楚每一個戶型的建筑面積和套內面積，所以購房者更為重要的是理解房屋建筑面積和套內面積的區別，以免多付了房款而享受不到應有的空間。
以上是使用面積與建筑面積區別的相關信息，其實使用面積就是建筑面積里面可供人們生活使用或生產的凈面積的總和。

新房購買時，很多購房者會非常關注房屋的使用面積，那什么是房屋使用面積呢？它與它與建筑面積及產權面積的區別？下面小編來為大家整理出使用面積的詳細信息，供大家一起學習。
房屋使用面積是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內全部可供使用的空間的水平投影面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓(暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算。內墻面裝修厚度計入使用面積。
亦指是指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈地面面積的總和。也稱作地毯面積。
房屋使用面積、建筑面積與產權面積的區別
根據《住宅設計規范》、《房產測量規范》的有關規定，房屋使用面積是指房屋戶內實際能使用的面積，按房屋的內墻面水平投影計算，不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積，也未包括陽臺面積。
根據《房產測量規范》的有關規定，房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，切具備有上蓋、結構牢固、層高2.2米以上（2.2米）的永久性建筑。
根據《房產測量規范》的有關的規定，房屋產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記認定[1]。

**近，題為《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》的文章在網絡熱傳，引起了所有人的共鳴，很多人都會覺得在房價如此高的今天，為什么還會有公攤面積這么坑的東西？公攤面積到底是如何產生的？



一、被新華社詬病的公攤面積傷民



**近，新華社、新華每日電訊一同發文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，將公攤面積的討論推上了風口浪尖，文中追問：既然國際上基本都是按套內面積計算房價,為何我國計算房價、物業費等都要包括占比頗高的公攤面積?職能部門治理房地產行業亂象之時,能否回應公眾關于公攤面積亂象的關切?



近年來,隨著商品房價格攀升,部分開發商更利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力,不斷推高公攤面積和公攤系數,使之快速上漲并超過了30%。2010年,山東高密某樓盤推出后的公攤系數甚至超過52%,使購房者很受傷。



公攤面積缺少標準、管理混亂,不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款,更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅出臺,購房者遭遇到的不公還將進一步加劇,產生的各類矛盾也將愈發尖銳。



那么，公攤面積到底是個什么東西？

二、公攤面積的前世今生

什么是公攤面積？幾乎在中國，所有人買房都會面臨一個非常奇怪的問題，這就是公攤面積問題，比如說一個朋友買房，假設他買的是90平米的房子，有可能他實際拿到手的房子可以居住的面積有可能只有70多平，甚至如果是高層電梯房的話，這個面積可能只有60多平，那么這么多面積的差額是什么呢？這就是公攤面積。



根據百度百科的定義，公用建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。



這就是意味著，不僅你家的面積，還有你家電梯的面積，樓道的面積，過道的面積，甚至門口保安王大爺那間保安室的面積都要計算到你家的建筑面積里面，你要為這些面積買單，基本上大多數朋友看到這里都有一種想罵人的沖動了吧。



那么，公攤面積到底是從何而來的呢？我們查閱了各種資料，關于公攤面積的來源幾乎沒有一個肯定的答案，但是全世界只有中國內地和中國香港地區使用公攤面積計算房屋面積，首先，按照建筑面積來計算房屋的價值，這基本上是一件古已有之的事情，當人類社會出現了私有制和私有住房之后，特別是出現了房屋買賣交易之后，就有丈量房屋面積來進行交易的先例了，這個歷史可能已經有幾千年的歷史了。



其次，公攤面積到底是從何而來的呢？網上曾經有一種說法，公攤面積是李嘉誠在進行相關房地產開發的時候所采用的一種做法，后來被香港其他開發商所共用，這個說法是否可靠，我們難以判斷，不過從我們查找到的資料可以發現，國內媒體上首次出現關于公攤面積的論述是1996年的一次法學期刊上出現的，涉及到一次法律官司，講述的是1993年的一起房地產交易糾紛，那么我們可以這么理解，在1993年之前就已經有了公攤面積這個情況。



我們仔細追溯中國的房地產市場特別是商品房市場的發展歷程，我們可以發現，在建國之后的相當長的一段時間之內，國內一直處于一個福利分房的時代，房子是由單位福利分給職工的，所以也就不可能有什么公攤面積這種說法。



改革開放之后，各地開始探索在福利分房之外其他的房地產供應模式，于是才慢慢形成了商品房這個制度，根據瞭望智庫的數據顯示，1987年深圳從香港引進了土地招拍掛這個模式，1994年從香港引進樓花形成內地的房屋預售制度，而公攤面積根據瞭望智庫的預計也非常有可能是從香港引進的，因為香港在2013年之前進行房屋銷售的時候采用的就是建筑面積計算方式，也就是使用面積（套內建筑面積）+公攤面積的方式。



自2013年1月1日起，香港實行住宅物業銷售新規，要求地產代理在推銷二手住宅時要先行提供物業單位的實用面積信息，然后才可有選擇性地提供相關的建筑面積數據。同年4月29日《一手住宅物業銷售條例》正式實施，新規擴展至一手新盤，若代理違規，**嚴重會被撤銷牌照。香港房屋銷售由此告別“建筑面積”時代。（注：香港的“實用面積”，相當于內地的套內建筑面積。）



但是，就是這個已經被香港地區所明令調整的公攤面積，卻在內地被各大開發商堂而皇之的使用著。



三、公攤面積為什么那么坑？



很多人乍一聽，由于有了公攤面積的存在，就等于我們無形中支付了至少好幾十平不屬于我們的面積，開發商真是奸商，如果這么說有點錯怪開發商了，因為無論是采用建筑面積來進行房價計算還是采用套內建筑面積進行房價計算其實都不會影響房地產的價格，原因就在于開發商的計價方式是將自己建樓的成本均攤到每套房子上面，無論你的建筑面積還是用室內建筑面積都是這個價格，唯一有差別的只是每平米均價而已。



那么，我們能否說開發商采用建筑面積計算就沒有問題了呢？非也，開發商計算方式的問題在于：



一是公攤面積計算方式缺乏標準。公攤面積的計算一般都是各地自己決定，這也就直接導致了很多不良開發商在計算公攤面積的時候不是以一個公允的規則來計價，而是有意無意地想方設法增加公攤面積，從而達到自己賺錢更多的目的。

住宅使用面積系數一般是沒有最高限額的，只是在住宅的設計規范上有建議的范圍：①住宅使用面積系數專業名詞叫做公攤系數，公攤系數計算=(房屋的建筑面積-房屋的使用面積)/房屋使用面積;，公攤系數就是根據房子的這些面積根據公式計算出來的。②開發商在跟顧客交談中通常會混淆一些概念，買房時問公攤他們回答的一般是公攤率， 公攤率的計算=(房屋建筑面積-房屋使用面積)/房屋建筑面積。

多層的：使用面積＝建筑面積X0.8 只是個大概數。 高層的：使用面積＝建筑面積X0.65（0.65-0.7） 因為沒有十分固定的，只要高于國家的**低標準就可以。
有效面積系數和結構面積系數實際是書本上的東西，根本不適用，也沒有人用

近日，住房和城鄉建設部公布的《住宅項目規范(征求意見稿)》中提出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。房地產交易將正式告別“公攤面積”，多年來那飽受吐槽“買100平米房子只得70平米”的現象有望終結。


在此之前，國內房地產的相關法律規定沒有對房地產交易中應該使用套內面積還是建筑面積（套內+公攤）。只有重慶在2002年，以地方法規的方式規定產地產交易必須使用套內面積。

這也使得重慶網友在多年來對此一直贊賞有加。在談論買房問題時，重慶網友都會說，我們重慶買房面積都是套內面積。惹得其他省市的網友好生羨慕，再加上重慶妹子的名氣，如果不是那冬冷夏熱的氣候，很多網友都打算打包行李買去重慶的車票了。

那么，房地產交易以套內面積計算，會給我們的生活帶來什么影響呢？又會給房價帶來什么影響呢？

參見2006年7月建設部發布的文件--建住房[2006]165號《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》,上述說法是正確的,其它理解均不正確。 關于70%的比例,《意見》提出了總量與項目結合的原則。
具體規定是:自2006年6月1日起,各城市(含縣城)年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積中,套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重,必須達到70%以上

如何計算辦公用房的使用面積系數？可以參照政府機關辦公用房的總建筑面積計算公式 S=[A+ B+（A+ B）×9%] K+ C式中： S-總建筑面積；A-員工辦公室的所有級別；B-總的使用面積；K-單位辦公用地的總使用面積；C-附屬設施的總建筑面積.運用該公式可以計算出辦公建筑的實際使用面積。