建筑密度與層數關系

容積率=總建筑面積/土地面積（與所占土地的面積的差異）。比如：在占地10000平米的基礎上，建造一棟兩層的單層5000一層的大樓，其容積率為100%，建筑覆蓋率為50%。建筑密度=一棟樓的第一層/計劃土地面積，比如一塊土地一萬平米，建筑面積3000平米，那么這個土地的建筑密度就是3000/10000=30%。

建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R=C·H，此種情況下，建筑層數與容積率成正比例關系。

容積率是城市建設中的一個重要技術指標，其容積率大小直接反映出單位用地所承受的各類人工作用的大小，也就是土地的發展強度。人口密集的區域，其容積率一般都比較高。容積率越高，就代表著土地的利用率越高，但同時也會給周圍的城市帶來更大的壓力，所以不可能無限的增加，所以很多地方都會對城市的容積率進行控制。

測算是投拓人員的必備素質之一，一般來說測算需要研發部門出具的強排方案，如果很著急沒時間出方案，乞求一下研發部給個強排指標也是可以的。

其實完全沒必要這么求人，作為投拓老司機，很多老手在測算之前的指標完全可以自己搞定的。只需要了解其中的邏輯構成，花十幾分鐘時間看文本文你基本上能做到以后的強排不求人。

這是我花兩個小時做的一個表，講明了各項指標的邏輯關系與基本算法常識，先看一下熱個身。




幾種邏輯關系要求：

1、基底面積要求：
總基底面積=密度·X用地面積 或者所有單體建筑基底面積之和
所有單體建筑基底面積之和≤密度·X用地面積

2、總建筑面積：
業態1基底面積×業態1層數＋業態2基底面積×業態2層數＋……≤ 總地塊面積×綜合容積率

說個題外話：

當交樓時，單棟建筑面積沒有按圖施工，面積超出，叫做超面積。
當交樓時，總建筑面積超出原來設計方案，叫做超容積率。
超面積的可以罰款，然后通過驗收。超容積率的屬于違建，原則上必須拆除，不能罰款。

拆分講一下：

1、關于不同容積率的產品定位選擇

我們先來看一張圖，這是很多做設計的人總結的一張速算的經驗圖，假設在30%密度的情況下，產品的平均樓層如下：

容積率是城市規劃中的一個重要技術指標，容積率大好還是小好，它間接反映了單位土地上所承載的各種人為功能的使用量，即土地的開發強度。

購房小常識：建筑密度與容積率關系

建筑密度=建筑基礎面積/計劃建筑用地面積。比如一塊一萬平米的土地，一樓三千平米，那就是3000/10000=30%。建筑密度是指建筑物在某一區域的基礎面積之和與所占土地的比率。即建筑覆蓋面積，是指在某一區域的土地上，建筑的基礎面積與計劃用地面積的比率。居民建筑密度指數由庭院的布局、綠化比例、氣候、防火、防震、地形條件、層數、間距、布局等因素決定。在一般條件下，建筑物的平均層數越高，其密度越小。

很多的地產在建造的時候，對于房屋建筑密度的問題不太了解，其實買房子是大事情，一定要根據地產的規劃進行設計，保證購房者的生活環境，要注意一下建筑密度的計算方式?？赡苡泻芏嗯笥讯疾惶宄ㄖ芏仁鞘裁匆馑?？建筑密度公式是什么是如何計算的？下面跟隨小編一起來看看建筑密度是什么意思？

有很多想要采辦別墅的伴侶想要熟悉一下對于別墅建筑密度的成績，所以筆者為大家清算了下面的這些相關信息，停頓大家能夠經過本篇文章熟悉到具體的較量爭論方式，如許在您今后采辦別墅的時刻就能夠知道如何才算了，停頓實質對大家會有幫助。

建筑密度的計算公式：建筑密度=建筑基礎面積/計劃建筑用地面積。在某一區域，建筑物的基礎面積之和占土地的百分比。即建筑的覆蓋面，是指在項目用地范圍內，所有建筑物的基礎面積與計劃用地面積之比（%）?？梢苑从吵瞿骋粎^域的空置率及建筑密度。

很多的地產在建造的時候，對于房屋建筑密度的問題不太了解，其實買房子是大事情，一定要根據地產的規劃進行設計，保證購房者的生活環境，要注意一下建筑密度的計算方式?？赡苡泻芏嗯笥讯疾惶宄ㄖ芏仁鞘裁匆馑?？建筑密度公式是什么是如何計算的？下面跟隨小編一起來看看建筑密度是什么意思？

建筑密度計算公式是建筑基底總面積÷建筑用地總面積，容積率計算公式是總建筑面積÷ 建筑用地面積。建筑密度其實就是指在一定范圍內建筑物的基底面積和總用地面積的一個比例，這個其實就是指建筑物的覆蓋率，通過建筑密度能夠反映出范圍內的空地率以及建筑密集的程度。而所謂的容積率其實是城市規劃當中比較重要的一個指標，容積率可以直接的反映土地所承載的各種人為功能的使用量，也就是說可以反映出土地的開發強度。

容積率和住宅平均層數的區別：

一、容積率

容積率又叫建筑面積毛密度，是指項目用地范圍內地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。

容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。

容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

容積率一般是由政府規定的，一般而言，容積率分為：

獨立別墅為0.2~0.5,

聯排別墅為0.4~0.7,

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區容積率小于1.0的，為非普通住宅。

二、住宅平均層數

住宅平均層數是指住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。物業類型不同直接影響到住宅平均層數的值，多層、小高層、高層的住宅平均層數都與住宅總建筑面積和住宅基底總面積相關。

住宅間距應以滿足日照為基礎，住宅平均層數反映了居住區空間形態與景觀的特征，它是住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。居住區按住宅層數可分為低層居住區、多層居住區、高層居住區或各種層數混合的居住區，無電梯住宅不應超過六層。

計算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積
對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。 容積率比凈容積率要低50％左右。這兩個指標都是合法的，除特別說明外，說到容積率時一般都是指凈容積率。但國家沒有明文規定開發商只能宣傳凈容積率，于是，一些開發商就鉆法律的空子，將凈容積率換算成毛容積率來宣傳，購房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個小區的容積率真的很低，入住后才發現上當了。 容積率和建筑密度直接關系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，決定被開發土地的含金量。因此，容積率越高，開發商的利潤就越大。

（一）**佳容積率.相關理論模型

1、理論基礎

在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費者對高層或高密度住宅愿意支付的價格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低，當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，因此，兩者之間存在一個利潤**大化的理論值。



2、土地增值模型

在房地產評估中，通常運用以下兩種模型對方案進行評價，以確定項目的**佳容積率。一般而言，房地產的增值主要來源于土地增值，因此，當某種物業類型的土地增值達到**大化時，即是該項目適合的開發物業類型，而此時的容積率也是項目的**佳容積率。在進行模型計算時，需要用到以下經驗數據，對各方案進行模擬評估。



物業類型 參考容積率

獨幢 0.4-0.5

聯排 0.7-0.8

多層 1.2-1.5

小高層（12層） 2.5-3

高層（13層以上） 3.5-5



模型假設條件：設每種物業類型的參考容積率為Ri，各種產品的用地比例為Xi，城市規劃容積率為J，土地面積為D，某種產品的每平米土地增值為Zi，則：

每平米土地增值（Zi）=[售價×（1-營業稅及附加）-前期費用-建安成本-管理成本-銷售費用-不可預見費-利息費用]×參考容積率-每平米土地費用

利潤**大值Ymax=（∑Zi*Xi）D

其中：0≤Xi≤1

∑Xi≤1

∑Xi*Ri≤J



示例：假設一項目的土地面積為2萬平米，**高容積率為1.2，土地費用為5000萬元；多層售價5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價8500元/平米，參考容積率0.5。

那么

多層住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元

別墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元

通過計算機可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達到**大值4845萬元。

某種物業類型的土地增值**大，即可視為開發此種物業類型地塊能夠獲得**大利潤。由于政府規劃以及地塊本身的一些限制，使得**佳容積率與實際容積率是有差距的，但我們能夠通過模型計算，找到項目開發的**佳物業類型及其容積率，以減少理論與實際之間的差距。



3、求解步驟

容積率求解流程圖

首先，通過前期的市場調查，了解市場上各物業形態的售價及銷售情況，給產品定位提供必要信息；同時，結合地塊SWOT分析及規劃指標，對各種物業形態的可行性進行初步分析。

第二步，通過模型計算，求出各物業類型的土地增值大小，并對其進行由高到低的排序，找出適合項目開發的物業組合，以減少不必要的計算過程。

第三步，確定合理的容積率。

**后，結合總平規劃對項目具體數據進行調整，以適應實際需求。



（二）相關運用

提高容積率可以有效地分擔地價成本，因此，很多項目都以做足容積率為前提，但是改變一下物業類型或降低容積率，同樣能夠起到增值的目的。

1、不改變容積率，但改變物業類型

在建筑密度不變時，容積率的提高，表現為層數的增加；而當容積率不變時，層數的增加，表現為建筑密度的降低。注：（假設土地面積為2萬平米，限定容積率為1.2，建筑面積為2.4萬平米，不含公共建筑）

有些項目就利用容積率與建筑密度的換算關系，把低容積率高密度的多層產品做成低容積率低密度的高層產品，創造出新的物業組合方式。此手法主要運用于江景、湖景、海景等觀景項目，由于層數的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區綠地面積和公共面積，同時有有利于景觀價值的挖掘，從而提高物業開發價值。如杭州的南都逸天廣場，用小高層、多層的容積率來設計高層，其容積率1.73，建筑密度僅13.8%，使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿集團開發的江景豪宅也都采用此手法。

建筑密度與綠地率呈反向遞增趨勢，二者的總和不超過1。當建筑高度、層高固定時，總容積率、建筑密度與綠地率呈正相關關系。容積率是指住宅小區內每公頃土地使用的各種建筑物的建筑面積（平方米/平方米）或住宅用地的總面積（平方米/平方米）之比。除附屬建筑外，還包括附屬建筑，未計入面積。建筑密度是指住宅用地中，各種建筑物的基礎面積占住宅用地面積的百分比。

建筑密度指在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與總用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。

建筑密度=建筑物的基底面積總和/規劃建設用地面積。[2] 比如一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。

建筑密度與建筑容積率考量的對象不同，相對于同一建筑地塊，建筑密度的考量對象是建筑物的面積占用率，建筑容積率的考量對象是建筑物的使用空間。

建筑系數是建筑物占地系數的簡稱，指項目用地范圍內各種建、構筑物占地總面積與項目用地面積的比例。通常以百分比計量。

“建筑占地系數”的簡稱，指建筑用地范圍內所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建筑系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。

與建筑密度的區別

建筑密度

建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。

建筑系數

建筑系數=（建筑物占地面積+構筑物占地面積+露天堆場占地面積 ）/項目占地面積×100%

房屋建筑系數=房屋建筑面積/房屋使用面積

建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

選樓層是極其講究的一件事，所謂選擇不對，努力白費。我國的文化博大精深，五千年文明的積累，里面有很多玄機。至于選樓層方面，有專家根據祖先們的數字經驗對現代社會居住不同樓層的人的命運進行了大量研究和數據統計，驗證了那些古人的智慧。不論是買房還是租房，如果是小高層的話，16、17樓還不錯。如果是大高層的話，一定要選18層以上的。有些事雖然看不見摸不著，但是是確實存在的。如果選的樓層不合適，會帶來霉運的，不管是積善行德，還是努力奮斗都是沒用的。買房要么買16層，要么買17層，其他樓層千萬不要買，非常不吉利：1、2:一窮二白。住這兩層一輩子與財無緣。3、5:三尸五鬼。這兩層容易出現詭異事件。遭遇飛來橫禍和含冤而死的孤魂野鬼，都聚集在3層和5層，他們特意避過4層。數碼相機出現之前，有時拍照捕獲到的鬼臉大部分都發生在這兩層。4:諧音“死”。惡運較多，容易有不測風云。6：六神無主、六親不認。 住這層的人以后容易出現精神類疾病。也是出現不孝子**多的樓層，如果希望自己老的時候能有善終的話，千萬不要選6層。7：雜七雜八、亂七八糟、七竅生煙。 古人對7和8這兩個數字洞察深刻，積累了大量的經驗，這是很不吉利的數字，非常影響風水。8: 七上八下、七扭八歪。 人生歪路和下坡路較多，沒有發達的機會。9:九死一生、含笑九泉。 容易遭遇血光之災。10:十室九空、十惡不赦。容易家破人亡，妻離子散。11:光桿。單身的容易找不到對象，以后孩子也不容易找到對象。即使能找到，夫妻也不和睦，容易離婚。12:一窮二白。又窮又白，比1和2層更慘。13:不詳的象征。在《**后的晚餐》這幅油畫里面，第十三個人就是出賣耶酥的叛徒，他叫猶大。耶穌在吃完了晚飯后，第二天就被殺害了。14:諧音“要死”。15:“農歷逢初一、十五不能出遠門”，這是我國數千年來流傳下來的說法，大浪淘沙，傳遞數千年而從未間斷過，不可不信。 這是個非常不吉利的數字，比13層更容易招來惡運。18:18層地獄。16和17層比較好。也是小高層中**受歡迎的樓層。但是，如果是大高層的話，還是不要選16和17層了。因為地獄是有18層的，1到18層，每層一個判官，16和17層的痛苦也沒人能受得了：16層：火山地獄。這一層的人死后將被趕入火山之中活燒而不死，一輩子都要承受烈火的灼燒。17層：石磨地獄。這一層的人死后將打入石磨地獄。用石磨一點一點把身體磨成肉醬。整個人磨完后，重新塑造成人，然后繼續磨成肉醬，如此無限反復，每一次磨的時候，都是在精神極其清醒的情況下進行的，其痛苦遠遠超出于人間的凌遲之苦?？傊喝绻谴蟾邔?，一定要選18層以上，并且不要帶4的。如果是小高層，那就選16或者17層，相對其他樓層好一點。樓層不滿16的小區，每個樓層都充斥著惡運，整個小區以及周邊的風水都深受感染，千萬不要考慮，再便宜都不能要

一般來說，樓面價就是指土地總價格除以該土地的允許最大建筑面積。當每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。