建筑密度怎么算公式

建筑密度=建筑基礎面積/計劃建筑用地面積。比如一塊一萬平米的土地，一樓三千平米，那就是3000/10000=30%。建筑密度是指建筑物在某一區域的基礎面積之和與所占土地的比率。即建筑覆蓋面積，是指在某一區域的土地上，建筑的基礎面積與計劃用地面積的比率。居民建筑密度指數由庭院的布局、綠化比例、氣候、防火、防震、地形條件、層數、間距、布局等因素決定。在一般條件下，建筑物的平均層數越高，其密度越小。

有很多想要采辦別墅的伴侶想要熟悉一下對于別墅建筑密度的成績，所以筆者為大家清算了下面的這些相關信息，停頓大家能夠經過本篇文章熟悉到具體的較量爭論方式，如許在您今后采辦別墅的時刻就能夠知道如何才算了，停頓實質對大家會有幫助。

（一）**佳容積率.相關理論模型

1、理論基礎

在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費者對高層或高密度住宅愿意支付的價格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低，當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，因此，兩者之間存在一個利潤**大化的理論值。



2、土地增值模型

在房地產評估中，通常運用以下兩種模型對方案進行評價，以確定項目的**佳容積率。一般而言，房地產的增值主要來源于土地增值，因此，當某種物業類型的土地增值達到**大化時，即是該項目適合的開發物業類型，而此時的容積率也是項目的**佳容積率。在進行模型計算時，需要用到以下經驗數據，對各方案進行模擬評估。



物業類型 參考容積率

獨幢 0.4-0.5

聯排 0.7-0.8

多層 1.2-1.5

小高層（12層） 2.5-3

高層（13層以上） 3.5-5



模型假設條件：設每種物業類型的參考容積率為Ri，各種產品的用地比例為Xi，城市規劃容積率為J，土地面積為D，某種產品的每平米土地增值為Zi，則：

每平米土地增值（Zi）=[售價×（1-營業稅及附加）-前期費用-建安成本-管理成本-銷售費用-不可預見費-利息費用]×參考容積率-每平米土地費用

利潤**大值Ymax=（∑Zi*Xi）D

其中：0≤Xi≤1

∑Xi≤1

∑Xi*Ri≤J



示例：假設一項目的土地面積為2萬平米，**高容積率為1.2，土地費用為5000萬元；多層售價5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價8500元/平米，參考容積率0.5。

那么

多層住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元

別墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元

通過計算機可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達到**大值4845萬元。

某種物業類型的土地增值**大，即可視為開發此種物業類型地塊能夠獲得**大利潤。由于政府規劃以及地塊本身的一些限制，使得**佳容積率與實際容積率是有差距的，但我們能夠通過模型計算，找到項目開發的**佳物業類型及其容積率，以減少理論與實際之間的差距。



3、求解步驟

容積率求解流程圖

首先，通過前期的市場調查，了解市場上各物業形態的售價及銷售情況，給產品定位提供必要信息；同時，結合地塊SWOT分析及規劃指標，對各種物業形態的可行性進行初步分析。

第二步，通過模型計算，求出各物業類型的土地增值大小，并對其進行由高到低的排序，找出適合項目開發的物業組合，以減少不必要的計算過程。

第三步，確定合理的容積率。

**后，結合總平規劃對項目具體數據進行調整，以適應實際需求。



（二）相關運用

提高容積率可以有效地分擔地價成本，因此，很多項目都以做足容積率為前提，但是改變一下物業類型或降低容積率，同樣能夠起到增值的目的。

1、不改變容積率，但改變物業類型

在建筑密度不變時，容積率的提高，表現為層數的增加；而當容積率不變時，層數的增加，表現為建筑密度的降低。注：（假設土地面積為2萬平米，限定容積率為1.2，建筑面積為2.4萬平米，不含公共建筑）

有些項目就利用容積率與建筑密度的換算關系，把低容積率高密度的多層產品做成低容積率低密度的高層產品，創造出新的物業組合方式。此手法主要運用于江景、湖景、海景等觀景項目，由于層數的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區綠地面積和公共面積，同時有有利于景觀價值的挖掘，從而提高物業開發價值。如杭州的南都逸天廣場，用小高層、多層的容積率來設計高層，其容積率1.73，建筑密度僅13.8%，使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿集團開發的江景豪宅也都采用此手法。

計算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積
對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。 容積率比凈容積率要低50％左右。這兩個指標都是合法的，除特別說明外，說到容積率時一般都是指凈容積率。但國家沒有明文規定開發商只能宣傳凈容積率，于是，一些開發商就鉆法律的空子，將凈容積率換算成毛容積率來宣傳，購房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個小區的容積率真的很低，入住后才發現上當了。 容積率和建筑密度直接關系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，決定被開發土地的含金量。因此，容積率越高，開發商的利潤就越大。

建筑密度的計算公式：建筑密度=建筑基礎面積/計劃建筑用地面積。在某一區域，建筑物的基礎面積之和占土地的百分比。即建筑的覆蓋面，是指在項目用地范圍內，所有建筑物的基礎面積與計劃用地面積之比（%）?？梢苑从吵瞿骋粎^域的空置率及建筑密度。

建筑密度還是比較好計算的，有一個準確的計算公式，建筑密度=建筑占地總面積/用地紅線范圍面積，乘100%。比如一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。凈密度越大，即住宅基底占地面積的比例越高，空地率就越低，其綠化環境質量也相應降低。
計算建筑密度主要是一個小區內，為了控制住**大允許值的原因，另一方面也是為了保證居住區居住密度和居住環境質量的重要因素。住宅面積凈密度，是決定社區土地使用強度的重要指標。規定這項指標的**大允許值，是為制止不顧居住環境質量而大幅提高使用強度，增加用地環境容量（建筑量和人口量）的行為。合理的建筑系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。

測算是投拓人員的必備素質之一，一般來說測算需要研發部門出具的強排方案，如果很著急沒時間出方案，乞求一下研發部給個強排指標也是可以的。

其實完全沒必要這么求人，作為投拓老司機，很多老手在測算之前的指標完全可以自己搞定的。只需要了解其中的邏輯構成，花十幾分鐘時間看文本文你基本上能做到以后的強排不求人。

這是我花兩個小時做的一個表，講明了各項指標的邏輯關系與基本算法常識，先看一下熱個身。




幾種邏輯關系要求：

1、基底面積要求：
總基底面積=密度·X用地面積 或者所有單體建筑基底面積之和
所有單體建筑基底面積之和≤密度·X用地面積

2、總建筑面積：
業態1基底面積×業態1層數＋業態2基底面積×業態2層數＋……≤ 總地塊面積×綜合容積率

說個題外話：

當交樓時，單棟建筑面積沒有按圖施工，面積超出，叫做超面積。
當交樓時，總建筑面積超出原來設計方案，叫做超容積率。
超面積的可以罰款，然后通過驗收。超容積率的屬于違建，原則上必須拆除，不能罰款。

拆分講一下：

1、關于不同容積率的產品定位選擇

我們先來看一張圖，這是很多做設計的人總結的一張速算的經驗圖，假設在30%密度的情況下，產品的平均樓層如下：

建筑密度是指建筑面積除以土地紅線的面積乘以一百的百分比。建筑密度是指建筑的覆蓋面積，即在該區域內，所有建筑的基礎面積與計劃用地面積的比例，能夠反映出某一區域的空置率和建筑密度。居住建筑密度指數，由建筑結構、綠地比例、氣候、防火、防震、地形條件、層數、層高、間距和布局等因素決定。在一般條件下，建筑物的平均層數越高，其密度越小。

建筑密度= 建筑基底總面積÷建筑用地總面積

很多的地產在建造的時候，對于房屋建筑密度的問題不太了解，其實買房子是大事情，一定要根據地產的規劃進行設計，保證購房者的生活環境，要注意一下建筑密度的計算方式?？赡苡泻芏嗯笥讯疾惶宄ㄖ芏仁鞘裁匆馑?？建筑密度公式是什么是如何計算的？下面跟隨小編一起來看看建筑密度是什么意思？

建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比(%)，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。建筑密度=建筑首層面積/規劃用地面積。比如一塊地為10000平方米，其中建筑占地3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。
建筑密度與建筑容積率考量的對象不同，相對于同一建筑地塊，建筑密度的考量對象是建筑物的占用面積，建筑容積率的考量對象是建筑物的使用空間。

很多的地產在建造的時候，對于房屋建筑密度的問題不太了解，其實買房子是大事情，一定要根據地產的規劃進行設計，保證購房者的生活環境，要注意一下建筑密度的計算方式?？赡苡泻芏嗯笥讯疾惶宄ㄖ芏仁鞘裁匆馑?？建筑密度公式是什么是如何計算的？下面跟隨小編一起來看看建筑密度是什么意思？

新建居住區的居住建筑密度是：4層樓區一般可按26%左右，5層樓區一般可按23%左右，6層樓區不高于20%。規范上一層至三層為低層住宅，四層至六層為多層住宅，七層至九層為中高層住宅，十層及十層以上為高層住宅。

1）容積率:即規劃地塊內各類總建筑面積與地塊面積之比,
計算公式為:容積率=總建筑面積/土地面積 容積率可根據需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成土地的浪費。容積率上限防止過渡開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。容積率還可以根據建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等
（2）建筑密度：即規劃地塊內各建筑基底占地面積與地塊面積之比。
計算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積。

住宅建筑面積凈密度=住宅總建筑面積和住宅用地面積的比值
住宅建筑面積毛密度=住宅總建筑面積和居住用地面積的比值
居住用地分為住宅用地，公共服務設施用地，道路與停車用地，公共綠地
所以是不同的，

　?。?）容積率:即規劃地塊內各類總建筑面積與地塊面積之比,
　　計算公式為:容積率=總建筑面積/土地面積 容積率可根據需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成土地的浪費。容積率上限防止過渡開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。容積率還可以根據建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等
　?。?）建筑密度：即規劃地塊內各建筑基底占地面積與地塊面積之比。
　　計算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積。

主要取決于房屋布置對氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求。與房屋間距、建筑層數、層高、房屋排列方式等有關。在同樣條件下，一般住宅層數越高，住宅建筑凈密度越低。

折疊

很多購房者在買新房的時候，都會關注一些數值，比如綠化率、容積率等等。我們都知道綠化率大，小區綠化好，環境自然就很好。容積率低居住舒適度高。但是往往很多人都會忽略一個概念，那就是建筑密度。有的人是完全不知道建筑密度是什么概念，而有的人會把建筑密度和容積率混為一談，今天吉屋小編就來為大家說說建筑密度怎么算，以及建筑密度多少合適。

住宅建筑凈密度=住宅建筑基底總面積/住宅用地（%）。凈密度越大，即住宅基底占地面積的比例越高，空地率就越低，其綠化環境質量也相應降低?？刂谱?*大允許值是保證居住區居住密度和居住環境質量的重要因素。
住在面積凈密度（住宅容積率）=住宅建筑面積/住宅用地（ / ）或用比值表示。
住宅面積凈密度，是決定社區土地使用強度的重要指標。規定這項指標的**大允許值，是為制止不顧居住環境質量而大幅提高使用強度，增加用地環境容量（建筑量和人口量）的行為。從規范中可以看到，規定**高限為3.5（萬 / ），不論是建在北京或者上海、深圳，即使建的全部為高層，也不要越過**高凈容積率，以體現對居民的關懷。 [3]

要算面積，**少算1/2面積，可能會算100%。
這個只是平衡用地效率的折中方法，增加活動空間，增加綠化率，內地高密度住宅常用手法，反正公攤到戶，開發商不會虧的，住戶還有點活動地方。（不算的，你也用不了，和碼頭的支柱結構一樣的坡地住宅支持就不算，也真沒有用。）