洋房與商品房有什么區別

公寓與商品房的區別：
1、功能不一樣
公寓既能夠作為商用也能夠擁有住宅的功能，但是商品房一般只有住宅這一個功能。
2、產權時間不一樣
大多數的商品房產權時間是70年，而公寓的產權是40年，比商品房的產權要少很多。
3、買房限制不一樣
在大多數的城市當中，公寓受到買房限制還是比較小的，基本上不會受到戶籍的影響，購買商品房的話要符合當地的購房條件，所以對于很多的年輕人來說，購買公寓還是一個不錯的選擇。
4、房子戶型不一樣
商品房的戶型是比較多的，像大多數的3室1廳，1室1廳，都是比較受歡迎的戶型，而公寓比較常見的就是兩居室或者是一居室的復式戶型，所以說公寓更加適合用于投資，如果家庭人數比較多的話，建議還是要購買商品房，居住起來的舒適度會更好。

公寓和商品房有一定的區別，從功能上來說，有一部分公寓是屬于商住兩用型的住房，因此又能夠作為住宅，又具備有商用的功能，而這種類型的住房不在少數，商品房一般只有住宅的功能常常被人們用作居住，再加上因為商品房不能夠用作辦公使用，因此面向的人群就有著較大的區別，如果既考慮辦公又考慮居住的話，可以優先考慮公寓。
大部分的普通住宅產權都已經達到了70年，而很多的公寓產權只有40年或者是50年，這是建筑所在土地的性質決定的，因為只有具備有商業特性的土地才能夠建造公寓，如果住宅類型的土地，一般是不會沾到公寓的，而且在買賣的過程當中，很多的公寓不能夠，不過再加上無法通過長時間的抵押貸款購房，無形之中購房的成本和壓力就會增大。

安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農戶。隨著城市建設發展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。
所謂拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受到當地政府相關的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。 [編輯本段]安置房分類 根據相關法規及政策的規定拆遷安置房屋一般分為兩大類：
一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃埔江兩岸進行的世博動拆遷。按照有關方面的規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。
另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。 [編輯本段]拆遷安置房購置注意 購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區環境等，辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔，**好由專業房產律師進行指導。 [編輯本段]拆遷安置房和回遷房區別 拆遷安置房，是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區戶口（含農業職業）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。
拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。
他們之間的區別是在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地上進行房屋拆遷的，房屋拆遷補償方式是原地產權調換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。 [編輯本段]經濟適用房,安置房,安居房的區別 經濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現適用、經濟、美觀、安全、衛生、便利的原則；布局要符合城市規劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設標準要根據北京市“九五”住宅建設標準，結合市場需求確定。
現階段，經濟適用住房的來源主要有三種：一是由政府提供專項用地，通過統一開發、集中組織建設的經濟適用住房；二是將房地產開發企業擬作為商品房開發的部分普通住宅項目調整為經濟適用住房；三是單位以自建和聯建方式建設的，出售給本單位職工的經濟適用住房。
安居房包括按規定出售或出租給國家機關、事業單位、企業單位職工的準成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。
拆遷安置房需具備三個條件：
1、符合設計規范；
2、每套房屋面積不低于45平方米；
3、要符合國家安全和技術標準，具體說要有房屋驗收合格證 ，所有的證照應齊全，從修建到竣工都必須達到安全標準。 [編輯本段]安置房在二手房市場 安置房幾大優勢受追捧：
1、是現房，而且早期的安置房有些的地理位置優越，小區配套較完善；
2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內的戶型占絕大多數，而且大部分為多層建筑；3.政府統建的房屋質量較為穩定；
4、安置房依托地理優勢和小區配套優勢，**比率與經濟增長周期吻合，升幅較快
更重要的是，這些安置房如果沒有產權，價格普遍會比市價低。
當然，還有一個客觀原因，安置房的業主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。
預約銷售方式流行
很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預約銷售的方式。即安置房業主還沒有拿到房屋的產權就轉讓，所以買家購買房屋后暫時不能過戶?！?*常見的方式就是買賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預約銷售合同，合同聲明該房屋已經售出，但要等產權辦好再過戶?！敝薪闀堰@份合同拿到公證處公證，證明雙方已經發生了這個交易行為。
付款方式也根據協商各有不同，比如有的是先預付30萬元訂金，交房后再付20萬元或一次性付清總房價的90%，余下的辦理房產過戶后付清。不過，沒有過戶就買房無法進行銀行按揭，購買的市民就得一次性付出幾十萬元現金，壓力也不小。
公證并不完全保險
不僅在安置房，甚至在一些普通商品房轉讓中，為了躲避稅款，采取公證預約銷售的方式也很常見。不過，公證并不能完全保險，有些公證交易**后會變成產權糾紛。
從公證法的角度，經過公證的行為是具有法律效力的，但要看法官在判決時是否采用此證據以及如何采用。李兆民說，遇到這種情況，買方一般只能以“申述期限太長應視無效”來反擊。即過去兩年這么長時間，你都沒有意見，除非你能有證據證明你確實不知情，否則就可視為默認，而現在突然提出異議，可視為惡意異議。
買安置房有政策風險
這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關注并加以規范，出現或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統建的解困房（不包括安置房），產權證辦理后五年內不能上市買賣交易。
如果你們簽訂了預約合同，但國家法規又規定該房屋不得轉讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履行
安置房能否入市銷售？
很多人購買安置房時看重產權轉讓和價格，卻忘了關注該安置房的銷售本身是否合法？其實，安置房能否銷售要依具體情況來定，記者昨日就此采訪了我市土地房產局相關管理人士。
據該相關人士介紹，嚴格意義上，不能轉讓的房屋包括未依法登記領取權屬證書的；司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的；共有房地產，未經其他共有人書面同意的；以及權屬有爭議的和法律法規規定禁止轉讓的其他情形。
安置房主要有幾種情況，如果拆遷前這房子就是業主自有房，安置房辦出的產權證也是業主的，拿到產權證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對于沒有產權證房屋就出售，按照《房地產管理辦法》視為非法，但土地房產局不參與裁定。
如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉讓；如果是公房，業主已向單位購買，而且安置房的產權證上是業主本人名字，就可以轉讓，但也需要額外交納土地出讓金。
預約銷售因為沒有看到產權證，購買時的房屋情況不能只聽業主一面之詞。如果買到的安置房其實是公房，雖然購買程序合法，還是被判無效。
簽訂預約合同時，要到土地房產局核實該安置房的性質，轉讓是否合法。如果業主已婚一定要夫妻雙方都簽字，或者得到另一方同意轉讓的授權書，業主未結婚的要請其出示未婚證明。

房價飛漲的當下，除了商品房還經常會聽到還建房這個詞兒，因為客觀或主觀的原因還建房有不少購房者會選擇還建房，但還建房跟商品房到底有何區別？是房產交易及權益上又有什么不同呢？

呵呵。來點實際的解答。

你說的拆遷補助房，應該是拆遷“安置”房。

1、如果是城市居民
那么理論上得到的拆遷安置房，應該是低價商品房，
就是政府為了進一步保障被拆遷人的利益，集團購買或者集中建造的商品房。
五證齊全、配套完備。

2、如果是村居群眾
那么要看實際情況，也可以得到集體土地上的房屋（五證齊全、有產權）、也可以得到商品房，現在城郊土地大都收儲了，村民變成了居民，不再耕作，所以取得商品房更好。

如果得到的安置房是國有出讓住宅用地上的，那么就是商品房。
產權清晰，不受限制，可以自由交易。

因為，不允許用經濟適用房等福利房作為拆遷安置之用。

如有其他，站內消息聯系。

限價安置房一般是需要兩證滿5年后才能上市交易的，而商品房只要兩證齊全沒有貸款就可以交易。

拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當作商品房出售，二者之間存在一些區別：
1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。
2、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。
另外，拆遷的是商品房，回遷房自然是應當商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續時，需交土地出讓金。

我們都知道買房有類型的區別，常見的購房類型就是住宅房與商品房，人們為了改善生活方式，提高自己的生活水平都會購買房屋，但是在遇到商品房與住宅房有什么區別時犯了難，不知道該怎么選擇，商品房是市場上很常見的一種房屋類型，對于商品房和住宅房的區別卻不是特別的了解，今天小編就整理了一些關于這一方面的知識，下面就跟隨小編來一起看看吧。

我們都知道買房有類型的區別，常見的購房類型就是住宅房與商品房，人們為了改善生活方式，提高自己的生活水平都會購買房屋，但是在遇到商品房與住宅房有什么區別時犯了難，不知道該怎么選擇，商品房是市場上很常見的一種房屋類型，對于商品房和住宅房的區別卻不是特別的了解，今天小編就整理了一些關于這一方面的知識，下面就跟隨小編來一起看看吧。

買房時，除了商品房、公租房和小產權房外，我們還常常會聽到限價房、經濟適用房等這些不同屬性的房子術語。于是就有很多人聽得云里霧里了：商品房公租房之類的聽說多了，可這限價房到底是什么房？它與經濟適用房又有什么區別呢？別急，下面就慢慢道來。

《**高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下稱《買賣合同解釋》）第2條：當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

《買賣合同司法解釋》首次對預約合同進行了明確的規定。實踐中，民商事主體并非必然會采用“先預約，后本約”的締約模式，但在房屋（或商品房）交易中，基于標的物的價值和當事人的履約能力，這種締約模式則較為常見。但細細比較，對于預約或本約的區分卻難以一概而論，需要結合具體的案件情況。



1
訂立“預約”的意義何在？
對于價值較高的交易，交易的程序往往比較復雜，相應地也延長了雙方談判協商的時間，交易機會流失的風險也會加大，訂立預約可鎖定交易對象，穩定交易機會。

有交易就會存在交易風險，即使這樣，交易機會仍然是寶貴的，雙方為此采用折中的辦法，安排可能發生風險的時間點后簽訂本約，使得交易更具靈活性，有效防止由于情勢變更而對交易價值所產生的損害。

諸如商品房買賣，簽訂預約的原因在于簽訂本約尚存法律或事實障礙，如開發商尚未取得《商品房預售許可證》不得預售商品房、商品房未竣工無法就一系列交付承諾和權責作出詳盡的約定、同時也給予購房者一定程度上的反悔權，保證購房者有充足的時間獲取必要的房屋信息。

《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

2
關于認定“預約”的裁判實例
**高院（2010）民一終字第13號裁判要旨

根據《商品房銷售管理辦法》第十六條的規定，商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同，明確交易的主要內容。本案中，雙方當事人簽訂的《商鋪認購書》對所出售商品房的坐落、面積、單價、總價款等商品房買賣核心條款作出約定，符合商品房買賣合同的基本特征。但因該《商鋪認購書》同時又明確約定在華辰公司取得《商品房預售許可證》后，應另行簽訂商品房買賣合同，且約定內容與《商品房銷售管理辦法》第十六條規定相比有不少欠缺，故應當認定《商鋪認購書》系雙方當事人為將來簽訂商鋪買賣合同而事先達成的合意，為商品房買賣預約合同。

《商品房銷售管理辦法》第十六條規定了商品房買賣合同應該明確包括“當事人名稱或者姓名和住所”“商品房基本狀況”“銷售方式”“價款確定方式及總價款、付款方式和付款時間”在內的共十三項內容。那是否要具備全部十三項內容的預約合同才可能被認定為本約？根據《合同法》第十二條第二款所列舉的合同內容所應該涵括的條款，小編認為：只需要具備十三項中的核心條款即可，如《商品房銷售管理辦法》第十六條中的第（一）（二）（四）（五）（七）（十）（十二）項。



房屋買賣關系中關于預約與本約的界定相較商品房買賣更為復雜，因其缺乏具體的法律規定，同時交易市場中存在各式各樣的合同文本也是其中的重要原因。從以下這個典型案例可以看出一點端倪：



**高院（2013）民提字第90號

僅根據當事人合意內容上是否全面，并不足以界分預約和本約。判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以**終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內容。如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預約的內容與本約已經十分接近，即便通過合同解釋，從預約中可以推導出本約的全部內容，也應當尊重當事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。涉案《購房協議書》性質為預約合同。



雖然上述案例中的《購房協議書》性質被認定為預約合同，但卻并不意味著交易雙方的房屋買賣關系未成立，因為認定當事人之間存在預約或本約關系，不能僅憑一份協議孤立地去進行認定，而是要綜合審查相關協議的內容以及當事人為達成交易所進行的磋商乃至履約行為，進行綜合的認定。該案中，買方已實際支付定金，賣方接受了定金，其后也將房屋交付給了買方。上述履約行為顯然超出作為預約合同的《購房協議書》的履約范圍，買賣雙方事實上已達成買賣房屋的合意，并據此成立了房屋買賣法律關系。



預約與本約的區分，一個重要的意義在于違約責任的認定

預約作為一個獨立的合同，其所包含有關違約責任條款（如定金責任、解除合同等）的約定，對當事人的約束剛性較大，**終所要承擔的違約責任較于締約過失責任也往往更為嚴重。小編認為對于其損失賠償，應不以信賴利益為限，由裁判者結合案件實際情況行使自由裁量權，但以不超過履行利益為宜。此外，鑒于預約合同性質的特殊性，小編認為繼續履行作為違約責任的其中一種方式，不應適用于預約合同。

安居房指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是國家安排貸款及地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均住房面積在4平方米以下特困戶提供的、銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。
商品房原是指房地產開發經營企業，經批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分為內銷商品房和外銷商品房。內銷商品房是指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區和臺灣）出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。
外銷商品房是指房地產開發企業按政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出租的住宅，商業用房及其他建筑物。

商品房是市場價格房子，按照當地價格所決定，回遷房是政府給拆遷戶的福利房，價格低于市場價格。個人產權是指房產的產權所有，房產證土地證齊全的拾全產權房產，可以入市交易，有些房子雙證不齊全，是不能上市交易的。

現在城市發展越來越迅速，一線城市帶動周邊發展，二三線城市市區改造，難免會有拆遷的發生，政府建設了很多安置房來滿足拆遷戶的需求。

回遷安置房和商品房的區別在于商品房的質量會更高一些，因為是面向大眾出售，所以質量肯定安全有保障，而回遷安置房因為屬于保障性住房，無論是質量還是在布局規劃上面都略遜一籌。除此以外，二者的區別還在于是否可以繼續上市交易買賣，商品房不存在有交易時間的限制，只要取得了房屋產權證就可以按照正常的流程再次交易，但安置房是否交易取決于開發商對于安置房是否進行了產權登記。
許多購房者在買房時因為拆遷安置房的價格便宜，吸引了很多人的關注，但需要了解到的是絕大多數的安置房并不具備有完全的產權，并且即便是拿到產權證之后也需要等待5年以上才能夠上市交易，無法享受于商品房同等的權利，并且在使用用途上也會有一定的限制。

商品房與拆遷安置房有什么區別

所謂小產權房，其實就是在農民集體土地上建造的房屋，因為它的房產證不是由國家頒發，而是由鄉政府或者村委會頒發，所以被稱之為小產權房。
區別：
國家發產權證的叫“大產權房”，國家不發產權證的叫“小產權房”?！靶‘a權房”、“鄉產權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。
和一般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房”的價格，一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低?！傲畠r”是大量城鎮居民頂著產權風險購買“小產權房”的根本原因。說明一開始相當多的農民本身自己沒有建設能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小產權的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來。雖然暫時沒有權證，還是有相當多城鎮居民和外來人員購買了小產權房。既購買了相當便宜的房子自己居住，同時也是很大程度上幫助了農民解決了的建房資金難題。

經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的實用效果。經濟適用住房的價格按建設成本確定。建設成本包括征地折讓費、勘察設計及前期工程費、建安費‘小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1％一3％的管理費。經濟適用房以微利價出售。只售不租。其成本價由7項因素（征地折遷費‘勘察設計費、配套費、建安費、管理費。貸款利息、5％以內的利潤）構成。出售經濟適用房實行政府指導價其售價由市、縣人民政府根據以上幾項因素綜合確定。并定期公布不得擅自提價銷售。經濟適用房和普通商品房最大的區別有：
1、土地是劃撥而非轉讓，所以經濟適用房買到的時候沒有土地使用權；
2、經濟適用房的面積套型都有國家嚴格的規定；
3、經濟適用房的購買必須滿足國家相應的規定，也就是人均居住面積和家庭人均收入必須達到當地的相應標準；
4、經濟適用房的價格執行政府指導價，開發商不能隨意定價、調價；
5、經濟適用房在不同地區在轉讓中有不同規定，一般都是在一定年限中不允許轉讓；
6、經濟適用房在轉讓中需向國家補繳土地出讓金。