商品房選樓層注意事項

?買房可以說是我們人生中的一件大事，我們在買房的時候幾乎都會考慮到方方面面，從挑選戶型的時候要考慮房屋的地理位置、經濟價值、居住理念、規劃設計等。除了要參觀樣板房以外，購房者還要依靠圖紙來參考，挑選樓層盡量不要買底樓還有頂樓等等。今天，小編就來跟大家講解一下關于買商品房戶型和樓層怎么選，買商品房選戶型和樓層注意事項的相關知識，準備買房的你不妨進來學習一下，參考參考。

選房注意事項有哪些，怎么挑選樓層

很多購房者一直在買房的途中，也很熟悉商品房這個名字，但是問道什么是商品房時，卻不甚了解。下面我們隊商品房的定義以及分類做了列舉。

一、商品房定義
在中國商品房興起于80年代，它的前提是指在市場經濟條件下具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓的方式取得土地使用權后所經營的住宅，出讓形式是均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來上來講，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由進行交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據其銷售對象的不同可以分為外銷商品房和內銷商品房。
二、商品房主要分類
1、內銷商品房
指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門的審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區和臺灣）出售的住宅、商業用房以及其他建筑物等。 復式商品房是內銷商品房的一種，是一種經濟型房屋在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房形式。
2、外銷商品房
指房地產開發企業單位按政府外資工作主管部門的規定要求，通過實行土地批租形式商品房，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出租的住宅，商業用房及其他建筑物等。
為了進一步簡化交易手續、刺激住房消費，按照總量控制、合理平穩的原則，北京市政府1999年11月發文規定，除花園式住宅、部隊住房和按照市政府制定的租金標準出租的公有住房（廉租房）外，普通內銷商品房、僑匯房、經濟適用住房，職工已購公有住房、動遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統一歸并為內銷商品住房交易，銷售對象為中國境內的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國公民。

買房過程中有個環節總是逃不過，樓層選對了，可能房子更值錢，那就是買房樓層怎么選？頂樓能選嗎？一樓能選嗎？選樓層的時候有哪些注意事項？買房選樓層可以參考以下幾個維度。

個人覺得有四點比較重要的方面吧。一是審查開發商（出賣人）的預售主體資格。
二是慎簽《認購書》。
三是調查所購樓盤有無限制轉讓的情況。
四是謹慎收樓入伙。

買房主要注重硬件、軟件兩個方面：
1、硬件就是房物本身質量、安全（一般人很難鑒定，你只要看該建筑是否有驗收合格證）、外觀質量（比如有墻面是否有裂紋、脫料、衛生間、廚房是否有漏水、門窗安裝是否牢固、等）。配套設施是否完善：除了小區內的綠化設施、體育設施外，還應該注意周邊的配套設施比如醫療設施（如大型診所、醫院）、生活服務設施（比如大中型超市、學校方便小孩上學、銀行）、交通是否方便（比如有沒有公交站臺）。
2、軟件：看房屋驗收合格證、有沒有備案、開發商的資質和社會信任度，合同是否對自己有利。

樓層如何選_選樓層有哪些注意事項！在買房時總會遇到各種各樣的問題，但是房子又是動輒需要住幾十年的，一點都不能馬虎，今天小編就跟大家聊聊買房前期選房的那些事

買房主要注重硬件、軟件兩個方面：
1、硬件就是房物本身質量、安全（一般人很難鑒定，你只要看該建筑是否有驗收合格證）、外觀質量（比如有墻面是否有裂紋、脫料、衛生間、廚房是否有漏水、門窗安裝是否牢固、等）。配套設施是否完善：除了小區內的綠化設施、體育設施外，還應該注意周邊的配套設施比如醫療設施（如大型診所、醫院）、生活服務設施（比如大中型超市、學校方便小孩上學、銀行）、交通是否方便（比如有沒有公交站臺）。
2、軟件：看房屋驗收合格證、有沒有備案、開發商的資質和社會信任度，合同是否對自己有利。

一、應當查明五證是否齊全
“五證”是證明房地產開發商為合法的銷售主體，證明其銷售行為合法以及購房者與之簽訂的合同為合法有效的法定證件，開發商必須具備五證才能保證購房者在付款入住之后可以拿到房屋的產權證書。
“五證”包括：國土資源局的“中華人民共和國國有土地使用證”；城市規劃管理局的“中華人民共和國建設用地規劃許可證”；城市規劃管理局的“中華人民共和國建設工程規劃許可證”；建設局的“建設工程開工證”；住建局的“商品房銷售許可證”。
此外，屬于期房預售的，應取得“商品房預售許可證”；屬于外銷商品房的，應取得“商品房外銷許可證”。
二、交房時間及違約責任應當明確具體
針對這一條款，商品房買賣合同一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，購房消費者一般難以理解和判斷。
相關規定：
《中華人民共和國民法通則》第153條規定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災、戰爭等?！?br/>在房產交易中，有的開發商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下的注解：“人力不可抗據的自然災害和其他事故，以及銷售方所不能控制的其他原因交房延期的，銷售方不承擔責任?！?br/>這樣的約定顯然是銷售方對自己的免責范圍擴大，是違背法律原則的。開發商不能把自身的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
三、違約責任應該在平等基礎上明確具體
在簽訂商品房預售合同中，有些開發商或代理商會列出許多有關購房者違約責任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平、不對等的，對購房者極為不利。
因此，在與賣方簽訂商品房預售合同時，買方應要求在合同中明確賣方的違約責任，并爭取雙方違約責任的公平和對等。

①鑒別商品房廣告的真偽 要具有辨別廣告真偽的能力。其次宣傳廣告和開發商的口頭承諾都應寫進購房合同中，避免日后開發商反悔。
②了解所購房屋是否已經驗收合格 如所購房屋屬于期房，那么在購房時要注意該房屋是否已經驗收合同。
③注意房屋面積 在購房前要注意公攤面積占建筑面積多少。
④開發商手續是否齊全 因為開發商手續不全的話，在日后的交易中會受阻，這對買房者來說就沒有保障。
⑤要注意購房合同中的各項條例。

??買房簽合同注意事項：
??1、首先看開發商是否具備“五證”
??五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。
??那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證**主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。
??2、使用規范的合同文本
??一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內容。不要隨意去簽訂開發商自己定的《定購協議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經程序。且這種合同一定是權利義務不平等的，對自己尤其不利。**好能夠直接與開發商簽預售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。
??3、查驗有關證明文件
??買期房要查看開發商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內，買現房則要查看開發商是否具有該房屋的大產證和《新建住宅交付使用許可證》。
??4、買期房要注意建筑面積的約定
??在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。
??5、買期房要約定條件和時限
??所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。
??6、簽約時要注意房屋質量問題
??購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，并將質保書作為合同的附件。
??7、簽約時明確物業管理事項
??合同中要確定前期物業管理公司，以及雙方約定的物業管理范圍和收費標準。
??8、注意合同文本中補充協議的內容
??購房者應謹防有些開發商，將示范合同文本中保護交易公平的條款，通過補充協議加以取消，以減輕賣方的責任。
??9、注意約定違約責任
??這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質量不符合要求;辦理過戶手續時不符合規定和約定等。
??買房簽合同補充協議注意事項：
??在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。
??1、應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。
??2、明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。
??3、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任?，F在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。
??4、明確關于公攤建筑面積?，F在面積爭議**多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。
??5、應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產開發項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。
??6、明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發商的原因，必須寫明開發商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
??買房簽合同注意事項就和大家分享到這里了，買房是比較重要的一件事情，會花費我們大量的精力財力投入，所以大家一定要謹慎對待，買房簽合同的時候一定要清楚明確里面的內容，這可都關系到大家的切身利益，要注意條款細節以免損害自身利益。

一、購買商品房的具體步驟
Step1．和發展商簽訂認購書
購房者有了購房需求，確定好自己需要購買的房子，之后就是和發展商簽訂認購書了。這主要是表明自己的購房意愿并且繳納一定數額的認購金。認購金的多少由發展商確定，一般而言是幾百到幾千，不會給購房者太大的負擔。
Step2．和發展商簽訂購房合同
這一步一定要慎重對待，因為購房者的權利和義務都會在其中寫明。此外，如果將來某一天與銷售方發生矛盾，購房合同就是解決問題的重要憑證。所以，在簽合同之前，需要仔細檢查發展商的資格和“五證”。即國有土地使用證；建設工程規劃許可證；建筑工程用地規劃許可證；建設工程施工許可證；商品房預售許可證。
Step3．辦理預售登記
簽完購房合同后雙方應該到相應房屋管理局交易管理科辦理預售購登記手續。預售登記對保護房屋交易雙方的權益非常重要，因為只有登記后，購房合同才能生效。
Step4．辦理立契過戶手續
契約有預售契約和買賣契約兩種，預售契約是相對于期房而論的；一般買賣契約則用于現房交易。而立契過戶是發展商和買房人進行交易、更換房屋產權不可缺少的重要環節，切記不能忽略。
Step5．驗收后辦理入住
房子經驗收合格之后就可以入住了，但是，在辦理入住之前要交清合同款、辦理結算。發展商也需要審核購房者的付款情況，每期付款的底單復印件都必須要建立檔案保存，在入住時審核。**后，購房者帶著合同到物業管理公司拿鑰匙，簽訂物業管理公約。
二、購買商品房的注意事項
1、鑒別商品房廣告的虛假
目前有些開發商的宣傳存在不真實的情況，而許多購房人又大多是先從廣告中了解房屋的大致情況的。但你千萬不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號。
凡是宣傳廣告和開發商口頭承諾的東西，一定要在合同中的補充協議中注明，而且任何違約都應在協議中設定賠償條款。如果是現房，你可以通過對房屋的實地考察辨別真偽。
2、了解該房屋是否已經驗收合格
如果你購買的是現房，在簽訂合同之前，應當了解該房屋是否已經驗收合格，你可以要求開發商提供相關的驗收合格證明。銷售住宅用房的開發商還應當在交付房屋時提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

很多的人在新房收房驗房的時候，沒有注意到細節，以至于對后期的裝修以及生活產生影響，所以，收房驗房很重要，那么，新房收房驗房的時候需要注意哪些事項呢？跟隨小編來看看吧，希望可以幫助到大家。



一、地面、墻面、樓梯是否平整

想查看樓地面是否平整，只需要用長尺，靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋。檢查墻面是否有爆點、是否有裂痕、是否有空鼓、是否有外漏的鐵絲網、鋼筋。樓梯檢查是否有缺損等。

檢查室內的平整度的三大方法：

1、在房頂上用細繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。

2、目測大致地平。

3、檢查墻體平整度。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜，是否彎曲、起浪。



二、門窗軌道拉動是否順暢

在門窗檢查方面，**主要的就是檢查門窗的軌道是否順暢。特別是平開窗的親們，一定要注意能否關嚴實。如果在驗房時發現了這些問題，直接通知開發商，他們會很快就會修理好的。同時，也要檢查門窗玻璃是否有破損，窗框是否有變形。如有發現異常，抓緊找開發商解決。

檢查門窗垂直度的方法：

1、大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊。

2、門插是否插入得太少？門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊)。

3、門四邊是否緊貼門框?門開關時有無特別聲音。

4、窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。

5、窗邊與混凝土接口有無縫隙。

6、開關窗戶是否太緊？可否妥當關上。

7、窗戶玻璃是否完好。





三、開門聲是否過大

一般來說，門身內、外、頂面是必須要刷油漆的，門的間隙不要太大，門的開合無特別的聲音，門的四邊要緊貼門框，門鎖的一邊間隙不能太大，同時也不要忘記了試鎖，主要是看鑰匙是否好用，以及門鎖是否安裝的堅固。還要注意試試門的隔音效果怎么樣，以及密封程度。

四、層高、陽臺是否標準

樓房的建筑高度規定一般在2.8米，實際高度不能低于2.6米，層高3米的實際高度不能低于2.75米，但是住宅層高不能低于2.8米。所以一定要注意測量，看層高是否符合要求。驗收陽臺時，看陽臺的地面是否平整，陽臺層高是否符合標準，陽臺的窗戶設備是否完好。

五、給水、排水是否配套齊全

看房間的各個水管的水龍頭是否有水的供給，是否配套齊全，包括樓道里的管道井中的水龍頭。檢查臺盆、馬桶、浴缸、衛生間、廚房、陽臺地漏等地方排水設施是否良好。合格的地面不應有積水存在，因地漏是**低處,但毛坯房地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。盡可能讓水流大、急，看水壓大小，試排水速度。

（一）明確購房需求經常有購房人提出這樣的問題，現在哪里的房子**好?在哪里買房**合適?同樣的問題，面對不同的需求的購房者答案也不盡相同。
（二）資金準備要留有余地除**款外，一些樓盤在購房時還要求購房者必須交納2%的房屋維修資金。一些有置業經驗的購房者認為，購房切忌將所有存款都用于購房，因為買完房后緊接著就是裝修房屋、置辦家具、家電等，這些也需要一筆不小的費用。因此，在購房時，至少應保留1/3的存款。
（三）選擇適合自己的貸款方式一般而言，消費者在貸款購房時，還款年限選擇15%7E20年較為適中。若貸款年限過短，還款壓力則相應較大，一旦未來發生變更則將為日常生活帶來負擔。因此，消費者一定要根據自己的情況，正確選擇合適的還款年限。此外，在考慮貸款金額和年限時，不能單憑現階段的收入標準來決策，應具有一定的前瞻性，多考慮家庭未來可能面臨的一些實際問題，如保留一定的積蓄以備失業、養老、醫療、教育等方面的不時之需。
（一）注意開發商信譽實力購房者可選擇一些知名度較高的品牌房地產企業或開發過優質品牌樓盤的開發商，這類企業往往對信譽的重視程度較高，后期房屋出現質量問題的可能性相對較小。此外，購房者還可通過一些更為直觀的方式考察開發商。如到同一開發商以往開發的項目實地看看，向一些老業主了解樓盤的質量、物管服務、產權證辦理等相關情況?；蛘叩卿洷镜胤康禺a信息網站的“業主論壇”，看看已購房者對樓盤及開發商的種種評價。
（二）注意樓盤配套及相關附加信息購房前考察時不妨多了解樓盤、小區配套情況，包括**、幼兒園、會所、超市、銀行、農貿市場等綜合設施情況，并應了解樓盤、小區建設密度(容積率)，以判斷樓盤、小區環境標準是否符合自己的要求。此外，停車位也是應當了解的重要內容，必要時應當索取相關資料及文字承諾。
（三）簽好合同掌握買房主動權
1、面積誤差 多退少補問題多購房面積糾紛一直是熱點問題，因此購房者在簽訂購房合同時一定要高度重視房屋面積出現誤差后的解決方案。為避免一些不必要的購房糾紛，購房者在簽訂購房合同時，**好不要選擇自行約定的方式。因為一旦以“產權部門核定的房屋面積為準，多退少補”進行約定，無論房屋面積出現多大的偏差，購房者都只能“啞巴吃黃連”。
2、明確約定交房條件購房者在簽訂合同時應要求開發商對此條款進行更加明確的約定。同時，在購房合同中，雙方當事人還應共同約定清楚通知交房的具體形式。
3、簽完合同督促及時備案許多購房者認為，只要簽訂了購房合同，房屋就是自己的了，因而忽略了購房合同的備案登記。殊不知有可能會導致所購房屋遭遇一房二賣的風險。商品房預售合同進行備案登記是為了減少商品房預售糾紛，保障購房人的合法權益。然而，在實際操作過程中，仍有不少開發商沒能按照規定時間進行備案登記，而不少購房者對合同備案登記的意識也較為淡薄，并不清楚備案登記的重要性，更不知道應督促開發商及時辦理備案登記。從而導致一些開發商借機將房子進行抵押或重復買賣。因此，為有效地保護自己的權益，在簽訂購房合同后購房者一定要及時督促開發商辦理備案登記。
4、物業管理合同不容忽略在物業管理活動中，合同起著非常重要的作用，它是進行物業管理的根據和標準。實際上，目前在收房時很多業主與物管公司簽訂的都是前期物業管理協議，真正的物業管理合同應該是在業委會成立后，由業主委員會代表全體業主的利益與物管公司簽訂。物業管理合同是一個非常專業和細化的文本，但是，由于業主對物業管理合同關注度不高，導致后期合同文本問題頻出，因為細節沒約定好而造成業主陷入困境的現象逐漸顯現。業主要維護自己的權益，就要了解建設部物業管理合同示范文本的基本內容。如果發現物管公司要求簽訂的合同有明顯有失公平的地方，應當拒簽。以上就是關于“商品房買賣注意事項有哪些以及購買商品房要注意什么”的相關內容，有了明確的買房計劃后，購房者通常會在幾次看盤之后將購房目標圈定在一個較小的范圍，如果購房者能夠考察充分了解開發商實力和樓盤配套等附加信息，把握合同簽訂的注意事項等，會更有利于購房者選擇到更適合自身的“放心房”。

一、買房、簽約時應注意：
　　1、盡可能買現房或準現房。這樣可以避免不少風險，如：窗臺的高低、凈高太低、陽臺設計不合理、房屋太小、管道設備層、房屋爛尾、室內有害氣體、改變房屋結構、裂縫等表面質量問題。
　　2、爭取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認購書等，否則，容易被動和受制約。實在要交定金，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩。
　　3、按照法律規定，將開發商在樓書或廣告中的承諾寫進補充協議。如果開發商不同意寫，事前可準備一部小錄音機，將開發商的口頭承諾錄下來。
　　4、簽訂合同時，按照法律規定，同時也簽訂物業管理協議，以防辦理入住時物業管理費發生變化（漲價等）。
　　5、列明應交費用清單，避免亂收費。
　　6、注意律師代表誰？目前在房地產領域，辦理房地產業務的律師有3種，其中包括：開發商的律師、銀行的律師、業主的律師。只有業主自己聘請的律師才能替業主自己說話。
　　7、簽訂盡可能詳細的補充協議（注意審查出賣人提供的補充協議），或集體簽約；并寫明如何承擔違約責任，退房或不退房。退房包括哪些費用？不退房如何承擔違約責任？很多業主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動。
　　二、收樓時應注意：
　　1、根據合同列明的交樓時應提交的相關文件，如：測繪部門實測面積文件、《北京市建設工程竣工驗收備案表》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》等進行驗收，據此辦理入住手續。實在不行則注明“室內情況尚不清楚”，避免既成事實。
　　2、根據合同列明的交樓標準實地進行驗收，并在辦理入住手續時注明相應的問題。如果不讓您入室查驗，則注明“室內情況尚不清楚”，避免既成事實。
　　3、注意相互聯系，為業主委員會的建立打下基礎。
　　三、發生糾紛時應注意：
　　1、從簽約的開始就要注意留好證據，要盡可能多地收集對方的書面材料。
　　2、確定正確的訴訟策略，如：先行政訴訟還是先民事訴訟？這是決定官司成敗的關鍵。
　　3、可能的情況下，發揮集體的力量或請消協或媒體介入。
北京市英島律師事務所　　　鄧澤敏
買房注意事項
律師在此提醒，購房人一定要簽訂《商品房買賣合同》，要把開發商發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項在合同中加以約定。此外，在開發商交房時還應注意以下問題：
1.要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結構是否和原設計圖相同。房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。
2.要看所購商品房整棟樓的《北京市建設工程竣工驗收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經有關部門驗收合格。
3.要和開發商共同對所購商品房進行驗收交接工作。這是一項細致工作，如果購房人不懂工程質量等相關知識，**好找懂工程的朋友來共同完成，以便及時發現問題。有《北京市建設工程竣工驗收備案表》說明整棟樓是合格的，但不意味著購房人所購買的這套房沒有質量問題。
4.要向開發商索要《質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現質量問題按約要求維修。
5.簽訂合同要注明房屋縮水要開發商賠償，所交大定金可以退還（法律規定），會所應由開發商承擔，不在業主的公攤中。
那么，業主如發現購買的商品房有質量問題能不能退房呢？如果購買人和開發商在退房問題上不能達成一致，那么按照《商品房銷售管理辦法》的規定只有以下四種情況可以退房：一是套型與設計圖紙不一致；二是開發商擅自變更規劃設計；三是面積誤差絕對值超過3％；四是商品房確屬主體結構不合格。具備上述條件之一，如果開發商不同意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴，要求開發商退房；如果不具備上述條件，出現質量問題只能要求開發商維修，因此造成損失的由開發商賠償。
戶型 比什么都重要
考慮以下五大因素，即：一看地段，二看戶型，三看房價，四看環境，五看服務。顧名思義，地段指的是樓盤所處的地理位置。嚴格來講，其中還應該包括該樓盤周邊的配套設施等；戶型和房價自不必過多解釋。環境和服務，指的是樓盤周邊環境、區內環境和物業服務了。之所以“地段”會排于“老大”地位，是因為地段決定著樓盤的身價以及增值潛力的大小。仔細分析，凡是身價居高不下的樓盤，其交通、購物、就醫、上學、休閑、娛樂一定是非常方便的，而這種優越地段，往往又是開發商確定自身身價和衡量自身銷售成功與否的有力籌碼，亦是吸引眾多購房者眼球的一把“上方寶劍”。故而，有房地產巨頭感慨地說：成功的房地產開發，除了地段，還是地段。
其實，隨著近年來城市功能的不斷轉變以及城市交通的快速發展，你就會發現“距離”已不再成為居住的首要問題。特別是隨著“居住郊區化”這一浪潮的襲來以及城市有車族的迅猛增長，“地段”已不再具有昔日那誘人的魅力。有專家分析，隨著城市的迅猛發展，人們不再把住宅僅僅看做是一個只供吃、住的場所，而會更加注重私人空間的個性化、人性化及舒適度。住房，也不再僅僅是體現居住功能，更多體現的是享受功能?？梢哉f，戶型的優劣，不僅直接關系著人們日常生活的品味，也直接關系著人們一生的生活質量。
劣質戶型 購房者一生的痛
在記者采訪的過程中，其實也聽到不少購房者反映關于殘次戶型的問題。西安市民趙先生告訴記者，兩年前他在東郊花20多萬元買了一套房子，房子的客廳里沒有窗戶，白天晚上都得開著燈。當時圖的就是便宜，沒考慮太多就買下了?？扇胱〔痪帽惆l現了客廳沒有窗戶的缺點：一是白天客廳里見不著絲毫的陽光；二是空氣沉悶不流通，總給人一種壓抑感。想買新房又無經濟實力，不買新房又總覺得住著不舒服，弄得進退兩難。事實上，有趙先生這種尷尬遭遇的人并不在少數。記者也親眼見到過不少這樣的戶型，譬如東二環附近有一家樓盤，該樓盤是專門聘請外國人設計的，整體設計簡潔、明快，大大的觀景窗，間間有陽光，純正的南北通透式戶型。但其有一種戶型的廚房，窗戶高約90厘米，寬卻不過50厘米，致使整個廚房出現了“半陰半陽”的情況，讓人覺得很不舒服。一些購房者看到這扇窗戶之后，便紛紛打了退堂鼓。還有南郊某一高檔別墅，號稱其戶型“南北通透、干濕分離”，但其二層下一層的樓梯頂卻設計得很低，不彎腰就下不去，稍不留意就會碰頭。連開發商自己都說：“一點缺陷，造成了上千萬元的損失”。
再如，有些戶型把衛生間設計在了門口，回家一開門便是一股臭味撲鼻而來；有些還將衛生間與廚房設計在一起，或設計成門對門等等，均讓人難以適應。業界人士常說一句話：“一件衣服買壞了，我們可以扔掉重新買；可一套房子買壞了，對于中國大多數普通家庭來說，要重新購買可并不是件容易的事。如果再遇上糟糕的戶型，它真是你一輩子的痛……”
細細分析，此話并非沒有道理。戶型中的缺陷猶如玉石中的瑕疵，有瑕疵的玉石終歸算不上是塊好玉，劣質戶型亦如此。
陽光 鮮氧 風景
時尚戶型的標簽
近年來，新型戶型不斷涌現，讓人目不暇接，但它們似乎都朝著一個方向努力，即向超大落地窗、間間見陽光、南北通透、干濕分離、戶戶可觀風景方面靠攏。一些空間局促、超長走廊等劣質戶型也隨著消費者住房消費需求的提高及理性化漸漸沒有了市場。其實，稍做分析就可以發現其中奧妙。這是因為，隨著現代人生活節奏的加快和工作壓力的加大，家已成為了一個可以完全放松身心的地方，故而人們對家的舒適性也提出了更高的要求。超大落地窗的出現，不僅可以保證主人有開闊的視野，能觀賞到更為廣闊的風景，也可以保證房間有充足的采光和通風條件，能享受到更多的陽光和新鮮空氣。應該說，這一潮流正好迎合了現代人的生活節奏。試想，清晨你捧上一本時尚雜志和小說，斜靠在床頭，幾縷陽光透過斑駁的樹梢和晶瑩剔透的超大玻璃窗溫柔地打在你的臉上；或者聽著輕柔的薩克斯音樂，看著窗外銀線般的雨絲打在白楊樹梢那層層疊疊的嫩綠色的樹葉上，想必，這一幕，對誰來說都是一種愜意的享受。
一生中，對于大多數中國人來說，可能有一半以上的時間都是在家中度過的。隨著人們生活、工作方式的改變，家已不僅僅只是居住、吃飯、休閑的場所，也漸漸會成為家庭辦公一族的又一辦公空間。由此以來，人們在家中呆的時間將會更長。那么，如何才能使家成為自己完全放松身心的溫馨港灣，而不至于使家變成束縛人性的一個牢籠？也許，只有從選擇戶型這一步做起，才是**為明智的選擇。誠然，地段、房價、環境和服務都很重要，但對于購房者自身而言，戶型才是自己選房時的重中之重，只有戶型選好了，才能少了更多的遺憾；只有戶型選對了，也許才能少了你一生的隱痛

選房子樓層注意事項有：
1、購房挑選戶型，應當有個全方位多層次的考慮——地理位置、規劃設計、經濟價值、物業管理、居住理念等。在對“硬件”設施的考察中，除了參觀樣板間，買房者還必須依靠圖紙“紙上談兵”。但常常是精美的售樓書配以各種新潮的理念，讓人眼花繚亂，線條和色塊構成的平面圖更讓普通的買房者難以體會住宅性能的優劣。
2、從空氣質量角度來說，高度在30米以上的，空氣質量反而更差。而且，高層空氣相對稀薄，患有某些疾病的人容易產生不適癥狀，尤其是慢性支氣管炎、心臟病、心絞痛、心腦血管疾病患者，選擇高層樓房時更要謹慎。
3、從心理學角度講，身居高層的人容易產生一種“根基不穩定”的感覺，經常會感到內心壓抑。在高樓林立的小區中行走，人也會產生壓抑感。
4、人理想的住宅還是應貼近地面，貼近自然，六七層的住宅。樓層太低會導致光照不足、潮濕、空氣循環減緩等問題，而且，汽車和柏油馬路會使空氣中飽含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加，選擇低層樓時，至少遠離主干道200米才算安全。

交了**的同時就要簽商品房買賣合同。
正常流程是1、定房 2、簽合同交**款 3、辦理銀行按揭 4、銀行審批通過還款
如果付款方式是選擇按揭，個人建議在定房交定金之前通過開發商提供的貸款銀行查自己的資信，因為涉及到**款比例和利率優惠的執行：如果**款比例提高會增加**款金額；利率提高會造成月供款增加；甚至個別因為產生太多不良記錄造成銀行拒貸就只能選擇一次性付款。所以在定房之前查一查自己的銀行資信是有必要的，避免超過自己的購房能力的心理預期，甚至是購房付款的違約責任。
銀行按揭主要資料就是：夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、貸款銀行提供的收入證明等一些佐證。特別注意的是收入證明填寫，夫妻收入金額總和應高于月供款的2倍以上，如有其他貸款（如車貸）也要將還款金額包括進去，收入金額適當填寫，不可太高，太高銀行需要個人完稅證明，所以建議工資+獎金的形式體現，適當提高獎金，如有其他如汽車行駛證、定期存單、股票等都可作為貸款的資料佐證。

雖說很多人老喊著要買房，但對房子的概念，其實絕大多數購房者并不能用比較清晰和專業的理解。今天小編就為大家普及一下什么是商品房，以及購買商品房需要注意哪些事項。

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）通過出讓方式取得土地使用權后經營的房屋，均按市場價出售 。
其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。
商品房只是特指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房（寫字樓、商鋪、商住公寓）以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發商開發建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。
商品房既包括普通商品住宅,也包括了微利房、高級公寓、別墅等。其中,微利房也叫廉價房,是房地產開發商修建的利潤較低的一類商品房。與經濟適用住房不同,這類住房的開發建設并不帶有政府行為,只是房地產商對在城市遠郊或交通不便地段修建的住房實行低價銷售。這類住房價格低廉,適合于中等或中等偏上收入水平的家庭購買。高級公寓,指在城區內**修建的高層和多層電梯公寓,也包括各種組合復式或高層住房。
在購買商品房過程中，要注意加強風險意識和維權意識
1、不輕信口頭宣傳和承諾。對房地產開發企業的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購房者應謹慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現的，**好要求開發企業以書面合同形式予以確定，不寫進合同條款中的事項發生糾紛后，很難受到法律保護。
2、查驗商品房項目的建設手續。購買商品房現房的，購房人應注意驗看房地產開發企業的營業執照，開發企業資質證書，建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案手續等相關資料。開發建設手續不齊全的房屋，將不能辦理產權登記手續。
3、查驗房地產開發企業是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預售許可證》所載的房屋幢號范圍內。
4、審慎購買“鄉產權”。所謂鄉產權房屋（又稱小產權房屋），是指在農民集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(鎮)政府或村委會單獨開發或聯合房地產開發企業聯合開發建設，并由鄉（鎮）政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。
這類房產只能由這個鄉的村民購買居住，且不允許上市交易，下發的房產證是藍色的小本?，F在小產權房的買賣受到了很大的關注，已經有明文規定，城鎮戶口的人不能買小產權房，村民將自己的小產權房出售后，不得再獲批宅基地。所以買小產權房的風險很大。
5、購買商品房簽訂協議后，應積極督促開發企業到房地產行政管理部門辦理合同備案；2008年7月1日《房屋登記辦法》（建設部168號令）生效后，購房者可直接到房地產行政管理部門辦理預告登記。
注意購買商品房的七大圈套
一、“捂盤”惜售。新樓剛開盤時，有一些開發商是先把位置不好的房子拿出來銷售，好位置的房子反而被保留下來，然后每個月推出幾套，其目的是為了在后期的銷售中提高價格和便于銷售。
二、“樣板房”花招。樣板間是購房者了解樓盤**直觀的方式，是衡量房屋質量、結構的因素之一。但是，一些開發商有時會利用裝修中的視覺誤差來誘導消費者。建議購房者在看“樣板房”時多考察房屋的結構和裝修工藝、用料，把“樣板房”作為自己裝修的參考，而切莫原樣照抄。
三、不要輕易交付定金。要在**終確定購買并簽訂購房協議后再交定金，否則你一旦改變主意，開發商以消費者違約為由不返還你的定金。
四、不要輕信開發商的廣告宣傳。要理性審視廣告內容，并要求開發商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。中國法院在裁定商品房糾紛時，是以合同為依據，而并不以廣告宣傳的內容為依據。
五、注意“精裝房”究竟精不精。精裝修的房子，免去了消費者購房后裝修的麻煩，盡管房價不菲，還是受到了不少消費者的青睞。但是，一些開發商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價格不符。建議消費者購買“精裝房”時在合同中明確“精裝房”的裝修標準、所用材質、價格、質量標準、售后服務等內容，以免上當。
六、注意按揭貸款。一些開發商為了解決資金不足問題，在樓盤剛開始銷售的時候，假借自己公司員工的名義，向銀行辦理按揭貸款以套取資金，然后再將這些房屋出售給消費者，并且往往要求消費者一次性付款。這種房子在辦理產權證的時候，往往會有麻煩，甚至很長時間辦不下來。
七、注意房屋面積。消費者應當特別注意合同中對房屋面積的約定。房屋建筑面積的準確值需要實際測量，而并非是使用面積與開發商單方確定的系數相乘的簡單算法，這往往是很不準確的。一些開發商利用消費者難以測量出實際建筑面積的情況，往往單方面虛增系數值。對此，消費者要高度警惕，必要時，應請有法定資質的測量機構進行測量。

帶閣樓裝修注意事項——弄清類型
在準備帶閣樓之前，需要先弄清閣樓的類型，也就是格局，是樓層自帶閣樓還是純閣樓，純閣樓這種類型比較少。如果是樓層自帶閣樓，層高一般不高，不宜進行隔層設計，但純閣樓層高和我們正常樓層大致相同，可作為單獨一個空間來使用。
帶閣樓裝修注意事項——提升空間
因為閣樓的層高會比正常房屋樓層更低，所以閣樓往往給人帶來一種壓抑感，在設計中，可以通過色彩搭配來進行化解這一現象，淺暖色系有助于提升空間感，讓面積變大些。對于裝飾搭配，不宜采用過多，不然很容易空間變得更加狹小。
帶閣樓裝修注意事項——通風效果
在帶閣樓裝修中，采光和光線是**重要的設計要點，如果閣樓的窗戶較小或是沒有房門的話，采光和通風效果都會不太理想，居住起來會不太舒適。對于這一現象，我們可以將窗戶進行重新改造，增加采光面積，但前提是需要物業審批通過。目前閣樓安裝斜屋頂窗是較為常見的，不僅便于雨水排輸，而且有效杜絕出現漏水現象。
帶閣樓裝修注意事項——巧選家具
閣樓造型一般是斜面或是尖狀造型，由于空間不同于正?？臻g，家具的選擇往往比較費力，多需要進行家具的定制。如果是斜屋面的閣樓裝修，需要花些心思，不僅需要根據實際來將家具定制成斜面閣樓吻合的造型，而且還需要考慮到空間的利用率問題，不過從中也可以學習到很多知識，收獲諸多歡樂。