全款買二手房要注意什么

二手房買賣是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。在進行二手房交易的時候需要注意一些問題，那么二手房交易注意事項要注意什么細節呢？二手房交易所需材料有哪些？下面找法網小編就來給大家介紹一下相關內容。

二手房交易注意事項要注意什么細節呢？二手房交易有需要準備哪些材料呢？許多人對此可能不是很了解，下面找法網小編就來給大家介紹一下相關內容，希望能給大家帶來一定的幫助。

一、二手房交易注意事項

1、實地看房

買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋產權證、身份證件及其它證件。

2、產權調查

二手房房屋有存在多個共有人的情況。如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、簽購合同

賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

4、銀行按揭

對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋產權證后，銀行將貸款一次性發放。

5、辦理過戶

買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

6、產權轉移

交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋產權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、繳費納稅

稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。





二、二手房交易所需材料

1、登記申請書原件（受理窗口提供）

2、申請人身份證明

3、房屋所有權證原件

4、網上簽約的當地市存量房買賣合同原件

5、買賣雙方當事人約定通過專有賬戶劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金托管憑證原件；買賣雙方當事人約定自行劃轉交易解散資金的，應提交存量房交易結算資金自行劃轉聲明原件

6、契稅完稅或減免稅憑證原件

7、房屋所有權證上的房屋登記表、房屋平面圖將產權人名字遮蓋復議買方人數+1份

8、其他資料：

（1）住宅類房屋買賣的，還需提供購房資格審核時申報家庭成員的身份證明、結婚證明、戶籍證明及其他材料原件

（2）央產已購共有住房轉移的，還應提交《在京中央單位已購公房變更通知單》原件

（3）已購經濟適用房、限價商品房取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價出售，確需出售的，需提交戶口所在區縣住房保障管理部門出具的確定符合條件的購房人的證明原件；滿五年出售的，需提交產權人戶口所在區縣住房保障部門開具的放棄回購權的證明

（4）補交土地出讓金的證明

（5）標準價、優惠價提交補交房價款證明或滿65年工齡的證明原件

（6）國有土地使用證（整宗房產的）

（7）整宗劃撥用地或者整棟樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉讓批準文件

（8）商業配套設施轉讓的，還應提交按規劃用途使用房屋的承諾原件

三、二手房交易過程中的注意事項

在二手房買賣過程中，必須遵守下列規定：

1、進行二手房交易前必須確認房主真實身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起購房者的注意。

2、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責任

二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)__日內向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的**終落實。

3、必須標明付款、過戶時間

很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行房屋買賣合同中的違約責任。

4、必須注明二手房相關費用的交接時間

很多人感嘆，以現在的房價來看，一生可能就只會購買一次房子了，所以有的朋友在買房的時候都比較講究，不愿意房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等。



2、實地看房

實地看房的時候，購房者要注意考察房屋周圍有無污染源，像噪音、有害氣體、水污染、垃圾等是否出現，房屋周圍環境、小區安全保衛、衛生清潔等方面的情況如此。對房屋配套設施的考察主要有：水質、水壓、供電容量、燃氣供應、房地產證。



4、戶口問題

為避免因戶口遷移而引起的問題，購房者在購買二手房時應加強自我保護，在簽訂合同時要約定好有關戶口遷移的條款，不僅要明確約定原產權人戶口遷出的時間，還應明確不及時遷移的法律后果。



二、如何避免買到兇宅

1、網絡查詢

如果曾經有重大案件發生的話，在網上肯定也是會有報道的，在報道中也許會將小區棟數、樓層和屋主等信息馬賽克處理。但是樓盤大致的方位基本會有個透露，此外一般新聞都會配上圖片。



2、向鄰居了解

購房者在實地看房的時候，要記得去隔壁的鄰居家問問相關的情況。因為即使現在雙方鄰里并無交集，但是對于“隔壁”人家有沒有發生過大事，鄰居們心里還是有數的。如果你在詢問鄰居一些關于房屋和房主的事情，鄰居們表示出一副避之不及或者支支吾吾的神色，大家就要注意這個房子是否是一套“有故事”的房子了。



3、明確中介公司責任

很多調查個人是很難操作的，所以說的大家可以委托中介的房產經紀人進行調查，并且明確責任。**好是在合同中進行約定，或者經紀公司提供書面的承諾書。經紀人或經紀公司要做調查，同時也要對調查結果負責。



以上就是關于買二手房注意事項以及如何避免買到兇宅的介紹了，對于很多家庭來說，買一套房子確實非常的不容易，所以在挑選房屋的時候都比較小心謹慎，房屋的情況要了解清楚后再購買，這樣才更讓人放心一些。

在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現。
1、核實產權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。
2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險。
3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業費、水電煤氣費。
4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發生。

買二手房可以不通過中介，不過如果你不相信交易對象或者擔心有風險那么通過中介是個相對穩妥的方案。另外，如果和中介簽定了經紀合同的話，**好不要私下交易，這是誠信問題，人家也是付出了自己的勞動。另外中介如果知道了可以要求你支付中介費用。具體操作步驟如下：
1、是去房產局簽定《存量房買賣合同》以及補充協議，對雙方的責任和各自支付的費用做出約定，《存量房買賣合同》簽定后去房產局核價。
2、賣方拿著《存量房買賣合同》、身份證、房產證等去地稅局報稅，交納個人所得稅、營業稅等等。
3、買賣雙方去房產局辦理資金托管，買房將**款存入房產局指定帳戶。需要說明的是，如果選定辦理貸款的銀行的話，**好存在房產局在該家銀行的帳戶上，以免貸款審批麻煩。給你的托管協議要收好，以后取款要用。
4、交納契稅，然后在房產局辦理房屋產權變更登記，其間要交N多亂七八糟的費用，如：登記費、手續費、印花稅等等
5、取房產證。
6、拿著房產證去評估所做評估，注意，要是貸款銀行指定的評估機構。
7、帶身份證、婚姻證明、房產證、評估報告、存量房買賣合同、**款的資金存入憑證、托管協議、收入證明以及其他銀行認為需要的東西去辦理按揭貸款 (需要貸公積金去公積金管理中心，需要準備的材料應該差不多)。記?。核械臇|西都要復印，身份證、婚姻證明什么的要多復印幾份，反正我是每樣都復印了五份，然后銀行想要幾份就拿幾份。
8、去銀行拿審批后的貸款合同。
9、去房產局辦理他項權證，一般三天會下來。
10、把他權證交到銀行，同時催促放款。
11、放款下來后去銀行拿一張貸款回執，一般銀行會給你回執第六聯，第三聯會由銀行轉給房產局。
12、買賣雙方憑托管協議、放款收據、房產證、身份證、**款資金存入證明去房產局取款。記住，貸款一下來就要去辦，你的錢放在房產局帳戶上是沒有利息的，利息就歸房產局所有。所以房產局的人見到你去取款都是很不樂意的，不管他，和他吵吵，**后一般他都會給你一張支票。
13、賣方憑這個支票去取款。
14、買賣雙方去辦理房屋、水電、氣、電話、寬帶、有線電視的交接，買方記得把賣方的土地證給要來。
15、買方去辦理土地證、落戶等等，還有給房子裝修。
16、買方開始了漫長的房奴生活，直到貸款還完了為止

了解二手房的房屋結構二手房的房屋結構比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。實地看看二手房的周邊環境和配套設施隨著人們生活水平的提高，對居住區環境及配套設施設備的要求也越來越高。
考察一下二手房的物業管理購買房屋是一次性的消費支出，而物業管理水平的高低則直接影響到日后長期的居住生活質量。

買房的時候要注意查清楚此房是不是和您交易的本人的房產，是否有糾紛，如果不是本人，是代理人的話要出示公正委托書，在簽訂合同的時候要注意具體的打款細節，給自己留夠充足的籌款時間，要約定好過戶以后的具體交房時間，以免出現糾紛，要留下一兩萬塊錢等物業交割完之后再給業主，或者在過戶之前先做物業交割再過戶。
對于是否可以公積金貸款則要看您的貸款資質是否夠。

1. 了解房屋的歷史：了解房屋的歷史情況，盡量獲取盡可能多的信息，如房屋的歷史擁有者、拆遷情況等，以維護自身的權益。
2. 查詢房產權屬：查詢房產的權屬，確定房屋的所有權人及交易雙方的權利義務關系。
3. 核實房屋情況：核實房屋的合法性，如存在租賃關系或其他法律糾紛，確保自身權益。
4. 檢查房屋狀況：檢查房屋的裝修情況、屋內設施情況，確保購買的房屋是否符合實際要求。
5. 合理研究價格：合理研究當地房價和行情，如果存在價格偏差，要考慮拒絕購買或做好協商準備。
6. 合理辦理手續：辦理手續時要確保房屋的所有權歸屬，并符合當地法律法規，以保證購買安全。

1. 了解二手房的歷史和使用情況：要了解二手房的使用情況，最好去查看二手房的歷史記錄。了解房屋的歷史可以更好地判斷房屋是否有損傷，以及是否有潛在的安全隱患。
2. 檢查房屋構造狀況：在購買二手房之前，應該檢查房屋的構造狀況，特別是屋頂，墻壁，地板，門窗，排水，電氣系統和管道等，以確保房屋沒有損壞。
3. 合理研究價格：購買二手房時，一定要合理研究價格，比較市場的價格水平，避免被商家高價抬高。
4. 檢查房屋所有權：在購買二手房時，要確認和檢查房屋的所有權，避免因買到假房而蒙受損失。
5. 了解相關法律法規：在購買二手房時，一定要了解相關法律法規，以免被第三方騙取財產，給自己帶來不必要的麻煩。

購買二手房，**重要的是認真審查房屋產權的完整性、可靠性。
1、首先要求賣方提供合法的產權證書正本，并到房管部門查詢產權證的真實性，以及擬購房產產權來源和產權記錄。
2、與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況等，都需要消費者自己或自己委托機構來詳細了解。
3、在掌握房屋基本情況的基礎上，消費者應從多個方面對比判斷二手房的價值。
4、**后，提醒您，購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續。

1.所購房子證件齊全：《房屋所有權》證、《土地使用權》證，如要購此房須到此房過戶的房產局去證實二證是否真實，是否有抵押，是否能交易。
2.所購房子沒有糾紛：
1）父母去逝后房主仍是父母其中的姓名，其子女都有繼承權，如其中一人要賣此房，其它子女應在公證處辦理放棄此房的繼承權的公證書，沒有其它子女的公證書，此房任何一個子女都不能買賣，因房產局不辦理過戶手續。
2）很多老土地要重新丈量，因原來的房改房（即單位的福利房出售給個人的住房）在丈量時很粗糙，存在面積與實際不符，要重新丈量的問題。
3）所購房子沒有房主和其朋友的私下抵押合同糾紛。
3.所購房子在裝修時沒有房屋結構被破壞需自己恢復的情況。
4.所購房子建房時間必須很清楚（可在房產局查詢），以致于在購房時不會因單方聽取房產的說法而受騙。
5.所購的房子內部屋頂不漏水（沒有水漬），重新粉刷后可掩蓋原來真實的現象，房頂天花板不開裂，房、廳廚、衛不漏水，樓上不往下漏水、滲水，鄰里和睦，出行方便，購物方便
6.房主要出售中房的證件齊全，通常出售方在交易時在提供的證件是：：《房屋所有權》證、《土地使用權》證、夫妻雙方戶口、夫妻雙方身份證、結婚證。如離婚的還要有一方放棄此房的所有權的公證書和離婚證書。未婚的還要有未婚單身證明，等等。
故你在購房時一定要查清楚，否則上當受騙就來不及了。祝你能買到稱心如意的好房子。

產權.稅費.合同條款.

1月2日（周三）晚上八點到八點半，武漢廣播電視臺科技生活頻道《生活全報道》欄目《法哥來啦》專欄將播出“購買二手房 賣家突然反悔該咋辦？”敬請關注！武漢廣電網及掌上武漢APP都可以觀看直播和回放！




由于房價的上漲，二手房買賣的房屋訴訟糾紛也隨之增加，如果操作不規范，會給買房人增加巨大的風險。今天的法哥來啦要跟大家說的案例，就是關于二手房買賣產生的問題。


前段時間，李繼峰在一家中介的牽線下，與許菲簽訂了二手房買賣合同。準備以190萬元買下許菲名下的一間房子。當場李繼峰就支付了5萬塊定金。買房是人生大事，合同簽訂好了，這李繼峰心里的石頭也落了地。只一心開始找銀行申請貸款。哪知道，銀行貸款也順順利利的下來了，本以為板上釘釘的事兒居然也能鬧出幺蛾子。


沒過幾天，李繼峰買的這套房子附近傳出要修地鐵的消息。眼看著房價蹭蹭的往上漲，房子的原主人許菲和姑姑許美鳳急紅了眼。她們倆決定想辦法讓買賣二手房的合同無效。原來，這所房子在許菲和許美鳳兩人的名下，簽合同的事宜全權由許菲在處理，不過，姑侄二人并沒有寫下委托書。許美鳳決定佯裝不知侄女賣房子的事，讓合同無效。


此時，李繼峰剛接到銀行貸款下來的消息，他正美滋滋的準備走后續的買房程序，卻得到這么一個晴天霹靂。此后，李繼峰多次找許家溝通，可是對方拒不相見，也拒絕履行合同。上門了無數次都吃了閉門羹后，無奈的李繼峰聯系到了當時的中介工作人員小王求助。


在把事情說清楚后，中介王小姐說，她當時接受這個生意的時候，確實是許美鳳和許菲兩人一起上門詢問的，并且許美鳳也親口承認由許菲全權代理賣房事宜。碰巧當時有監控將全過程記錄了下來。中介表示，如果李繼峰要走法律程序維權，他們愿意幫李繼峰作證。后來法院判處雙方的二手房買賣合同有效。

房子情況：
首先要了解清楚房子的產權情況，70年，50年還是40年；商品房、經濟適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購，物業費一般會高一些；如果是經適房，還得繳納土地轉讓金。
房子是否滿五年，如果從房主上一次購買這個房子到他出售時還不滿五年的話，購房人還需要承擔額外的稅費。
如果是頂層的房子，要仔細看看房頂墻皮有沒有漏水后修補過的痕跡，一般房主和中介都會告訴你“我們這兒從來不漏雨”，不要信，自己看，網上搜情報……
和房主及物業了解清楚，是否市政水電，有的小區不用市政水，用的自挖井，水質有可能不過關，這個情況也是我親自經歷過的，直到見了房主要簽約了，他們都說是市政水，但是上該小區業主論壇和業主QQ群里問過，大家一致說這個小區不是市政水。
房子的質量，這個如果實地看不好看出來的話，要上網查一下這個小區房子的口碑，比如我在之前留意過某小區的房子之后在網上一查，發現業主論壇上有很多人說這里的房子隔音很差，隔壁開個電視機都能聽到。
周邊情況：
特別注意一下小區周邊環境，樓周圍有沒有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險的公共設施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問題；另外小區四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運站什么的，有可能會夜間卸貨擾民。
小區是否有富裕的停車位，有不少老小區沒有地下車庫，且地上停車位也比較少，很可能都沒有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點兒鬧心了。
小區的安保情況，比如大門口是否可以隨意進人，單元門有沒有門禁等?？梢栽诰W上搜一下該小區的安全狀況，比如是否發生過重大盜竊、兇殺案件什么的……
周邊交通狀況，必經之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一帶。
醫院、**、超市等生活配套設施有沒有。
簽合同階段
查看房產證、契稅票，看清產權性質、面積、建筑年代、交稅時間、房子是否還在抵押等。向房主詳細詢問房子的情況，為什么要出售房子。確認中介復印了房主的房產證及身份證。
確定自己是否有購房資質。比如在北京，沒有北京市戶口的話，就要連續5年在北京完稅（不可中斷）且名下無房。購房人資質審核通過，房子才能在建委做網簽。
明確付款方式，全款還是貸款。如果是貸款的話，要明確**支付方式。如果房主的房子需要你的**來還清銀行貸款的話，你的**是不走資金監管的，等于你會直接把**（或一部分）給房主讓他先去還貸款，換完貸款，房子解抵押了，才可以繼續用該房作抵押申請貸款。這時候要注意在合同上明確寫出**的支付方式，用途，如果是用來給房主還貸，可以和房主一起去還貸款的銀行辦理還款手續。留好中介給的一式三份的收據。
確定自己的貸款方式、貸款資質和額度。辦商業貸款的話，一般銀行會查你的征信記錄、要看你收入證明、工資流水、學歷等資料，來確定你的貸款數額和利率，首套房一般利率會下浮，但你的征信記錄如果不好，利率還有可能上浮或者銀行干脆拒絕批貸。收入證明也會影響到貸款額度，一般是要求每月稅后收入是還款數的兩倍，只要收入證明能開到2倍就行，工資流水差一些沒太大關系。
和房主商定后確定**遲過戶日期，過戶后什么時候做物業交割給鑰匙，多少天之內遷走戶口，房子內都留下什么東西。這些都要明確寫在合同上，如果中介給的合同上，以上重要問題有沒有寫清的，一定要求中介在補充協議里加上。上面的幾個問題都是容易產生糾紛的，為了避免日后扯皮，必須提前寫在合同里。。
（一）設施設備細清點 如果購買二手房被上家裝修和使用過，在出售時，雙方已約定某些裝修和設備是包含在總房款之內的。那么，在簽訂房地產買賣合同時，就應當將這些設施設備的品牌、型號、成色、數量，以及能否正常使用等細節標識清楚。交房時，買家可嚴格…
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（一）設施設備細清點
如果購買二手房被上家裝修和使用過，在出售時，雙方已約定某些裝修和設備是包含在總房款之內的。那么，在簽訂房地產買賣合同時，就應當將這些設施設備的品牌、型號、成色、數量，以及能否正常使用等細節標識清楚。交房時，買家可嚴格按照合同約定的清單一一核查。
（二）費用要結清 ，更名不馬虎
買家在收房（交房）時，一定要親自去相關單位，檢查原業主是否已經結清了房屋的各項服務費用，包括水、電、煤氣、電話、電視、網絡、物業管理費等等。只有確認賣家已將各項費用都結清了，才可以將尾款交付賣家，同時辦理相關的更名手續，更名千萬不得馬虎，很多買家聽了賣家的話，覺的煤氣，有線等更名無所謂，就不做更名了，其實不然，如果你這次不更名，當你下次將房屋想出售時，那有可能就會因為你這次的馬虎，而造成房屋不能正常出售或者其他費用風險.
（三）戶口須遷出
如果前業主把物業出售后，戶籍仍掛在里面，那么新業主收房后就無法落戶。這樣的糾紛，二手房交易中并不少見。其實，想預防此類問題很簡單。在收房前，買賣雙方只要一同前往房屋所在地的派出所，詢問房屋內的戶口情況即可。如賣家戶口仍未遷出，買家可根據買賣合同的約定追究賣家責任，如果你不想打擾房東，自己也可以拿著你的新產證或者購房合同，以及身份證到房屋所在地派出所詢問，如有戶口，可以拿到有派出所蓋章的打印文件。（沒有產證，或購房合同，派出所一般是不給查的） 。
（四）質量問題細排查
二手房一般已有一定的歷史，故買家在收房時，還應特別注意查看房屋的工程質量問題。例如，門、窗是否密封，有無破損；天花板、墻壁、地面，有無裂痕、滲漏、積水等；水、電、開關等，能否正常使用，用水通道是否暢通等等。如果所買的房子是頂層，還要查看頂面是否有雨水滲漏的痕跡。
總之，有任何問題都須在收房之前與前業主協商，盡快查明原因，確定由哪方負責維修，以免收房后扯皮。
（五）收樓證明備齊全
對于一些多年未入住的新樓，買家收樓時要檢查驗收樓盤交付使用的各種證件是否齊備。同時，對于一些所謂的收樓費用，例如維修基金等，也必須清晰地知道業主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。
另水、電、煤氣、電話、電視、網絡、物業管理費等過戶的單據也應備齊全，以免將來不能享受相關服務。
（六）《房屋交接書》要簽署
收了鑰匙，結清了尾款，收房就算完成了吧？其實，不然。專家提醒，千萬別忘簽署《房屋交接書》。
簽署《房屋交接書》的法律后果是賣家將符合買賣合同約定的房屋交付給買家，交房的時間點也就是簽署《房屋交接書》的時間點。如果不簽，雙方將來可能會對何時是交房時間產生爭議，進而影響到雙方對違約責任的承擔。
簽署《房屋交接書》是交付房手續的**后一個程序，應在房屋驗收完成之后。它至少應包含有上述六個方面的內容，一式二份，由雙方各執一份。如果在對房屋驗收時，發現某些方面不符合合同約定，也應當在《房屋交接書》中注明，為追究賣家的責任打下基礎。

購買二手房上當受騙后的追索和賠償難度要比新購商品房大得多。因此，在選購二手房時，建議您特別注意以下一些問題：
一、切實查明產權狀況
在二手交易中，產權證是**重要的。法律對房屋的保護主要是對有合法產權的房屋進行保護。因此，購買二手房時一定要清楚房屋的權屬，凡是產權有糾紛的，或是部分產權(如以標準價購買的公有住房)、共有產權不清、無產權的房子，即使房子再合適都不要購買。另外，要特別注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人，在驗看產權證時一定要查看正本并且要到房地產管理部門查詢此產權證的真實性。
二、詳細考察房屋結構
二手房屋結構比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代，建筑面積和使用面積是否與產權證上標明的一致，房屋布局是否合理，設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞隱患的情況。
三、慎重選擇中介機構
二手房的買賣要比商品房復雜得多，因此買賣雙方都需要中介機構協助代為辦理交易手續。目前中介服務機構良莠不齊，經常發生中介機構與委托人發生矛盾、沖突的事情，所以要選擇經政府行業主管部門批準、已取得執業資質的中介公司，要親自到中介機構辦公場所進行考察。另外，如果對二手房買賣沒有把握，**好能聘請房地產方面的專業律師做顧問，特別是對產權等關鍵問題進行把關，以免上當受騙。
四、親自辦理轉讓手續
購買二手房要親自到交易場所辦理轉讓手續。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，在售房人的花言巧語下，由售房人全權代辦交易手續，結果拿到手的產權證可能是假的，或是在多年之后再轉讓房產時才知上當。因此，購買二手房時，買賣雙方一定要到政府指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續，按國家規定繳納各種交易費用，領取政府頒發的產權證，買賣雙方**好能一手交錢一手交房產證，切不可因小失大。只有這樣，才能買到放心合適的房子。

如今，二手房交易比較常見。一些老舊二手房，由于地段好，價格也相對便宜，受到了不少人的青睞。買二手房，要注意很多問題。＊，我們來講講二手房房齡長短有什么影響。

二手房交易安全 看房注意事項和房屋質量甄別

在我們從溫飽邁向小康的過程中，人們對住房已經不再只是擋風遮雨的**基本需求，房屋的舒適度已經成為大家選房時的重要衡量標準。順馳不動產市場研究中心提醒您：看房要從交通、環境、戶型、房屋質量、周邊生活設施等五方面一一考量：

第一、 從交通看居住出行的便利度

從交通方便來講，小區的出入口**好在交通主干線路邊，車輛的進出能得到保證。還有小區**好在公交車站和地鐵站的200米范圍內，這個距離不會使您感到勞累。再有如果您經常出差，那么距離火車站2～5站路程應該是您的首選。這樣使您往來方便，并且不會受到火車笛聲的干擾。同時也提醒你，小區靠近**和商業區。一般人流比較大，出行高峰時間容易出現交通堵塞。

第二、 看小區環境的舒適度

現代社會人們工作壓力日益加大，家成了人們緩解生活壓力的**好地方。進入小區后，大面積的綠地將是感受家庭溫馨感的**好開始。所以，看房首先應該關注小區環境。

選擇環境，首先要考慮小區綠化率，雖然在商品房銷售中綠化率是一個必備的硬件指標，但是在二手房中綠化率還沒有得到大家的重視。一般來講30％～40％的綠化率可以保證小區的環境品質，并且沒有占用太多的公攤面積。

除此之外，活動場所 別致的小花園、水池和豐富的健身設施，將是大家茶余飯后聚會、游樂和健身的好去處。并且也給大家增進鄰里關系提供了良好環境。

第三、 看房屋本身的戶型結構

選擇戶型，要著重注意采光和通風。一般情況下，房屋應該有至少保證3個小時的日照和至少5個小時的通風。廚房和衛生間**好有向外的窗戶，防止污濁的氣體進入室內。還有就是各功能區應該是比較獨立，并且有一定的功能劃分，避免居住時的互相打擾。

第四、 看房屋內在的質量細節

在看房的過程中，除了戶型結構，房屋內在的質量細節也相當關鍵

1、滲水漏水的問題：通稱"五漏一滲"，是指屋面漏水、水箱漏水、樓地面漏水、上下水管道漏水、衛生潔具漏水和墻面滲水，這類問題約占質量問題總數的70％以上。在看房時要特別注意：屋面天溝積水、陽臺和衛生間地坪倒泛水、以及陽臺雨后積水等都會造成樓地面滲漏，甚至水平管道倒泛造成糞便、污水倒灌。不小心買到這類房子后．居住麻煩就大了，裝修改造也要費大功夫。**簡單的檢查方法比如，在衛生間和陽臺等處作一個排水試驗，即在此處澆上一些水，看其是否能暢通無阻地排向出水口。

2、房屋開裂：檢查房屋有無裂縫，首先仔細察看房屋的地面和墻上有無裂縫，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。如果與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋有嚴重，可能存在結構性質量問題。其次，看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房屋存在安全隱患。對這類存在嚴重隱患的房屋，購買者一定不能抱僥幸心理。

3、門窗質量：建議將房屋門窗分別開關檢驗。鋁合金門窗滲水、銹蝕；鋼門窗零件脫落、損壞多，木門開啟不靈活，關閉不密封。這類問題都會給后期居住帶來不必要麻。

4、市政配套設施：供水，打開水龍頭觀察水的質量、水壓；供電，確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的尷尬，戶內外電線是否有老化的現象；有限電視，打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節目觀察；煤氣，煤氣的接通情況，是否已經換用了天然氣；暖氣，是否有供暖。

5、私搭私建：房屋使用屋頂平臺、走廊；屋內搭建小閣樓；房屋內外部結構改動，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等；陽臺的封閉情況等，這還都涉及到房屋面積的測算及面積搭建是否合法問題，要謹慎考慮。

6、房屋裝修：房屋是否被剛剛裝修，這種粉刷往往掩蓋了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墻壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發霉的痕跡。在電器安裝問題上要尤為注意，如安裝粗糙、缺件、凌亂、臟污、裂紋、透縫、松動，短（斷）路、漏電、烴損等問題，都容易形成安全隱患。應開啟電器仔細檢查。

第五、 看周邊生活設施的齊全性。

生活配套設施的齊全是影響居住條件的重要因素。住房周邊的教育環境、購物環境、金融服務場所都是生活便利性的重要衡量指標。如今大部分客戶都是以孩子讀書為選房前提。在看房時就應該注意房子附近有沒有幼兒園、**。經過順馳市場研究中心對購房客戶的抽樣調查發現，有67%的客戶在選購房子時都會考慮孩子將來上學的問題。因此，重點**旁邊學區房也成為不少區域的房屋交易的熱點地帶。

購物、銀行、醫院也是居住生活考慮的重要因素。一般來講，距離小區500米以內**好有較大的綜合超市、菜市場、銀行、醫院等場所。如果小區門口或小區里有24小時的便利店，那將是再好不過了。

(1.)房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。
(2.)房屋產權是否明晰
有些房屋有好個共有人，多如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
(3.)交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
(4).土地情況是否清晰
房屋買賣合同注意事項中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
(5.)市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

一、搞清售房者的身份

很多售房者打著產權所有人的旗號，其實并不是真正的房主，購房者往往因為一時疏忽就上了當，所以一定要注意搞清楚售房者的身份。購房者在選定房產后要同轉讓人協商轉讓價格，并核對售房者的身份證和房產證上的“房屋所有權人”是否一致，如果房屋有多個共有人，需要全體共有人共同簽訂房屋買賣合同。

二、實地查看房源

很多人在購買二手房時，都不注重實地看房環節，總覺得太麻煩，其實這是不對的，只有實地看房后才能知道這間房子是不是真的合自己心意，還能發現售房者隱瞞的質量問題。所以，購房者在看房的同時，應詳細得考察房屋細節，核實中介公司、廣告媒體以及互聯網提供的房源信息的真實性。

三、核實房屋產權

在看房屋產權證時，**好到房地產管理部門查驗房產權有沒有瑕疵，即產權是否完整、有沒有抵押、房改房是否符合上市條件以及產權單位是否存在限制出售約定等，確保房屋的產權沒有問題再進行交易。

四、明確戶口遷移的時間和條件

簽訂合同時要把戶口遷移的問題書面說清楚，不能模糊了事，因為房屋交易一旦戶口發生糾紛，處理起來非常復雜。戶籍的遷入和遷出均歸公安機關管理，不屬于法院的受案范圍，而公安機關在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制，所以糾紛往往無法得到解決為了避免這種情況，還是提前明確為好。

五、保留過程中的費用清單

購房者買二手房時需承擔的費用包括房款、中介費以及相關稅款，要記住的一點就是，在繳納費用過程中要保留費用清單和發票，以便以后查對，同時還可以作為證據使用。

六、避免全權委托中介

很多購房者怕麻煩，往往全權委托中介幫助購買二手房，這是一種非常危險的做法。因為不良中介很可能會吃差價，這會是一筆不小的費用，因此，在委托中介時不可全部放權，關鍵的權力應該掌握在購房者自己的手中。

買二手房找中介放心嗎？
1、只要找到正規的中介公司，購買二手房還是可以讓人放心的，不過不了解這方面的人，在選擇公司的時候就一定要注意，萬一找到了黑心公司的話，買家的利益可能會受到損失。
2、精練房源信息：每個人都有自己的工作，你不可能為了購房而花費自己非常多的心思，而整天從報紙、網絡等搜尋自己較適合的房產。而這些工作，房產經紀人都將為你做好。房產經紀人可以直接提供你想要的房源，不需要你為一些不正確的虛假信息來回折騰。
3、幫你分析價格：當涉及到你是否支付過高問題，房產經紀人可以為你提供房屋的市場分析用于比較鄰里房屋的出價和賣價。
買二手房找中介放心嗎？通過中介買二手房要注意什么？
通過中介買二手房要注意什么？
1、看房之前可事先向身邊買過二手房的熟人咨詢，了解房屋買賣的大致流程。關注房價信息，知道想要買房這一地區二手房每平方米的均價。了解可以通過這些途徑：電視上的信息臺、房介所門口的公告板、網絡上的房產信息等。需要注意的是：這些標注價格一般要與實際價格差一兩萬，因為這些屬于房介吸引你的廣告價，你去問時，他一般會告訴你此房已出手，然后推薦你其他房子。
2、看房時不要在第一眼就表示出對這個房子的滿意，即使你確實是很滿意?？捶繒r要把耳朵“塞緊”，不要聽房介把房子說得天花亂墜，一定注意多看細看少表態，多問你看到的這個房子存在的問題及你的不滿意之處?？捶窟^程中房介人員一般會接到好幾個電話說還有人要來看房，然后問你能不能拍板，不要相信，這只是他的一種推銷策略，造成房子很搶手的假象。
3、錢的問題看房子時別帶錢是制止你沖動付款的有效方法之一。不要當即拍板付定金，買房子是大事，必須要在沒有外人忽悠下充分考慮，清楚明白的決定。要知道定金一旦交上，就是別人牽著你的鼻子走，你就被動了。付定金時盡量少交，定金只是表達了意向而已，不在于房介極力要求的多。
4、簽字需謹慎第一次買房子因為沒有經驗，往往會因為中介人員眾口游說頭腦發熱，過于聽從中介的安排，朋友就說過當時就像吃了迷魂藥，他讓干嘛就干嘛了。所以少聽他說，簽字前一定讓他把你拿到房子一共需要多少錢算清楚，以免辦理過程中他又說這個那個的要你交錢，簽字時注意看清楚協議書，特別是打印之外的手寫部分。