商品房認購書

“商品房認購書”是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋相關事宜的初步確認。下面我們來看看商品房認購書的概念和效力。

“商品房認購書”是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋相關事宜的初步確認。下面我們來看看商品房認購書的概念和效力。

鑒于《認購協議書》獨特的法律地位，以及現階段對買賣雙方權利義務的界定尚不明晰，在實際生活中由于簽訂該協議所引發的糾紛正日漸增多。對于購房人來說，簽訂《認購協議書》是購房過程中值得重視的一個環節。簽訂認購書注意事項有哪些？
·怎樣認識“定金”
筆者近來在辦理有關商品房買賣的業務中，遇到一個較為普遍的問題，即購房者與開發商正式簽訂買賣合同之前所預繳的定金，在購房者與開發商**終沒能達成買賣協議或購房者因種種原因放棄所認購的房屋時，能否要求開發商返還的問題。具體情形大致分為兩種：一是開發商在物業正式開盤前，以內部認購的方式開始發售，認購期間的價格要比正式開盤后便宜一些，有的還以打折或**等方式促銷。購房者在價格優惠的誘惑下簽了《認購協議》并繳納了定金；二是正式開盤后，購房者在正式簽合同前與開發商簽訂了《認購書》并繳了定金，在正式簽合同時，因某些條款與開發商不能達成一致意見或開發商拒絕簽訂購房者提出的補充條款，購房者提出退房，而開發商拒絕返還定金。
對于第一種情況，沒有正式開盤多因為某種手續未辦理妥當，或因國有土地使用證在制作過程中，或因銷售許可證未正式下發，那么這一時期購房者所繳的定金應當返還，因為所銷物業不具備商品房正式上市的法定條件，《認購協議》不受法律保護。對于第二種情況，筆者認為要對定金的性質予以界定，如果構成經濟合同法意義上的定金就不能返還，如果不構成就應予返還。定金是保證合同履行的擔保方式之一，是指合同當事人一方為保證合同的履行，在合同成立后未履行前給付對方一定數額的款項。我國《民法通則》第八十九條第（三）項規定“當事人一方在法律規定的范圍內可以向對方給付定金。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金?！倍ń鸬男再|和作用一是證明合同的成立，二是保證合同的履行。筆者認為購房者在簽訂《認購書》時所交的“定金”不是法律意義的定金，因為合同尚未正式簽訂，合同沒有成立何來定金？所以開發商在購房者認購時約定“定金”不予返還是沒有法律根據的。
認購是開發商促銷和保障銷售的一種方式，做得好確實有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的根本原因還在于其質量、位置、價格和交通等等條件。一些質量好價格又可接受的樓盤就沒有所謂“定金”不予返還的約定，比如今日家園。相反認購時交定金不予返還的約定，大有強買強賣之嫌，倒不利于房屋的銷售。為了減少這方面的糾紛，今后開發商應免去這樣的約定，購房者在買房時也要慎重考慮，別輕易交所謂的“定金”。
·簽訂《認購書》前應當心訂金風險
購房者往往先通過廣告或銷售人員的介紹感覺某處樓盤比較好，有購買的意向，這時，售房人員會要求您先交納200～500元的“小訂”。并承諾，交款后，可以為您保留3～5天的房號，在這幾天內，如果您決定購買此房，就要交納1萬元或2萬元不等的定金，即“大訂”，并簽訂《認購書》，然后在規定的期限內雙方簽訂房屋預售或銷售合同。實踐中，購房者如果在交納“小訂”后不愿購買此房，開發商一般會很痛快地將錢款退還給購房者。
由于購房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區別，往往認為交納“大訂”后，在簽訂正式合同前如果不愿購房或不能就購房協議與開發商達成一致，“大訂”依然可以退還。但當要求退款時，卻被告知該定金不予退還。特別是有些開發商的廣告宣傳與實際狀況存在較大差距，使購房者不愿再購買時，爭議比較多。
由于沒有明確的法律規定，當前法律界也存在著不同的意見。
有的觀點認為，《認購書》是購房者保證按時與開發商簽訂正式的房屋買賣合同，如果不能按時簽訂此合同，則應該承擔違約責任，所以“大訂”應該屬“定金”性質。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，賣房者有權以購房者違約為由不退定金；如果賣房者將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。
有的觀點則認為，《認購書》是在購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議后，準備進一步協商前簽訂的臨時認購協議，通常的做法是在約定面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內的優先購買權，在約定的時間內，賣方不得將該房屋售予他人，所以“大訂”應該是“訂金”。
所謂“定金”，既是一種重要的擔保方式，又是一種違約責任的形式。是指債權債務關系中，為了擔保債的履行，一方當事人在債務未履行之前先行交付給另一方當事人一定數額的貨幣。如果一方當事人不能履行規定的義務，可以定金形式承擔違約責任?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》和《擔保法》等均有專門規定。從法律規定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當事人不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。同時，定金也具有證約定金的性質，即具有證明合同成立和存在的作用。此外，因為定金于債務履行后可以抵作價款，所以定金也就具有預先給付的性質，這是定金與訂金的相同之處。
而“訂金”一詞在法律上沒有明文的規定，它在生活中往往“定金”相混同，有時因為筆誤或認識上的不清，往往將“定金”寫成或說成是“訂金”.
“訂金”與“定金”的債務性質完全不同，“訂金”屬于預付款性質，它不起擔保作用。賣方違約，買方無權要求其雙倍返還，只能得到原額。如買方決定不購買，賣方應將認購金退還；但如果買方超過規定期限以后才決定不購買，認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時也被稱為認購金、誠意金。
由于“訂金”與“定金“的法律后果不同，買賣雙方應當對尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的**后期限、房間預留的期限以及開發商違約時是否雙倍返還等問題加以明確或溝通，以避免糾紛。
同時，如果購房者在規定的時限內去與賣房者簽訂合同，但因購房合同或補充協議的具體條款使雙方發生爭議而不能達成一致意見，致使購房者不能認購房屋的，此責任不應由購房者獨自承擔，發展商應當退還“訂金”。否則，購房者交納了此筆費用后，一旦與開發商不能就正式合同達成一致意見，就要受到嚴重損失，這對購房者是不公平的。
因此，購房者在買房前一定要注意《認購書》的約定內容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風險。

《房屋認購協議書》是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。究竟房屋認購協議書的內容是什么？房屋認購協議書如何簽定？

1、房屋認購協議書的內容
簡單說來，即是開發商承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內遵循協議約定的條款與開發商就買房事項進行商談。這種認購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務，而并非**終達到簽約。
《房屋認購協議書》中一般確認認購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂《商品房買賣合同》的時間。認購人在購房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發商支付一定數額的定金。
《房屋認購協議書》與《商品房買賣合同》不同。在**高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》頒布前，《房屋認購協議書》的性質屬于意向書，一方不履行承擔的是締約過失責任，而承擔締約過失責任的方式是定金。但是，在該《解釋》頒布后，其中第2條承認了預約合同的效力，為此，《房屋認購協議書》屬于預約，一方不履行承擔的是違約責任，另一方可以主張違約賠償。這在一定程度上，加強了對于購房人合法權益的保護。
2、房屋認購協議書的簽定
規避受牽制條款
如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規定期限內未簽訂合同的，開發商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協議。這種情況不能完全將過錯就歸結于購房人。但因為該條款的存在，開發商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認購書的話，應當避免該條款的出現。建議購房人要求簽訂市建委制定的認購書示范文本，該文本充分保護了購房人的利益。該文本第六條規定：“認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人?！卑凑赵摋l款，如因合同條款原因未達成協議的，認購書自動解除，開發商應當返還定金。
應按時與開發商協商合同
認購書中一般約定簽訂購房合同的時間，購房人應按時前往，否則會造成對自己不利的后果。如示范文本第五條就規定：“認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方?！彼?，購房人一定要注意該時間的規定。
如果購房人因各種原因不能按時與開發商商談購房合同，一定要取得開發商的同意。經常會出現認購人不能按時簽約的情況，購房人一定要與開發商協商，取得其同意。同時，還應讓開發商給予書面確認，認可延期談判，并約定談判的具體期限。
房地產合同相對比較復雜，須談的事項很多，有時須歷經數輪，持續很長時間，為避免日后因條款原因無法簽訂合同情況下退還定金方便，**好在合同正式談判之前要求開發商出具購房人前來談判的書面憑證。[1

這商品房認購書的主要內容有：

1、開發商、購房人或者***人的相關情況；

2、所購商品房的基本情況；

3、房屋的價款；

4、付款方式；

5、房屋的交付；

6、定金條款；

7、違約責任等內容。

通常不可以，已經簽訂認購協議，如果退房，構成違約行為，需要承擔違約責任。
　　購房后退房，一般情況下買方支付20%違約金。
商品房退房的流程是這樣的：
　　第一步,買房人發出退房通知。
　　買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出。因開發商責任導致退房,應由開發商承擔退房造成的損失,包括貸款利息、**款的存款利息、購房的稅費等;如購房合同中約定了退房的賠償標準,按合同約定處理,合同約定的賠償標準不足彌補損失的,可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批準,合同雙方對付款方式不能協商一致等原因導致退房的,開發商無需承擔賠償責任。
　　第二步,15天內辦好各種手續。
　　買房人提出退房要求后15日內,開發商應當退還買房人已經支付的全部房款,并且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續,在所述手續或者文件尚未簽訂前,開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。
　　第三步,開發商退還房款。
　　開發商應當在買房人發出退房通知后,將全部購房款返還給買房人,并且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。如果無法辦理完成前述內容,自買房人發出退房通知后第16日至買房人取得全部房款之日,開發商應當每天向買房人支付相應的違約金。

一、如何簽訂商品房認購書
1、要區分定金與訂金的不同法律性質?！岸ń稹睂倥c擔保方式的一種，對于定金的規定《合同法》、《擔保法》及《擔保法》司法解釋均有明確規定?！坝喗稹睂儆陬A付性質的款項，一般不適用雙倍返還的情形。根據《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定：“符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應向買受人返還所收費用”的規定可知，“訂金”條款不適用雙倍返還。
2、如果購房者依照合同約定來簽訂正式商品房買賣合同，但**終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同時，定金如何處理?這是司法實踐中經常會遇到的問題。而法律在這方面尚無明確的規定，僅在《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定了：“ ……因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！钡@里“不可歸責于當事人雙方究竟是什么范圍，法律并無對此界定。當然筆者認為既然認購書中的定金屬于立約定金，那么，如果購房者按照合同約定來簽訂商品房買賣合同，即便**終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同，那么也不屬于違約，定金不應當收取，應予以返還。但如果雙方在簽署認購合同時，明確了雙方因買賣合同條款產生分歧，定金是否返還的約定可以從其約定。
3、盡量在簽訂認購合同時對商品房買賣合同主要條款予以說明，避免將來對合同條款產生分歧，合同的訂立受到影響。操作中可以在訂購合同之后附商品房預售或銷售合同的文本。
（一）商品房買賣認購書的性質所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。目的在于對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，而且往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議，等等，且大量地出現在商品房預售等遠期交付的房屋交易活動中。對商品房買賣認購書尤其是關于商品房預售認購書的性質與效力問題，在**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》出臺前，認識并不一致。有的認為，僅系一種合同意向，對當事人并無多大的拘束力；有的認為，出賣方（預售方）在不具備預售條件的情況下，如未取得預售許可證明，其預售商品房的資格尚未取得，按照有關規定并不能預售，采取商品房買賣認購書形式是一種變相的預售，是一種對法律禁止性規定的一種規避，因此，該認購協議無效；有的認為，商品房買賣認購書的性質為預約合同，應承認其效力。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！痹摋l規定承認了商品房買賣認購書的效力，并著重規定了定金條款的適用。從其內容分析，該解釋認可了商品房買賣認購書作為預約的性質。
1、關于預約所謂預約，是約定將來訂立一定合同的協議，亦稱預備合同；以后履行預約而訂立的合同為本約，也就是正式合同。也就是說，訂立預約在當事人間產生的義務為在約定的某一特定時段簽訂本約。所以，預約是一種暫時性契約，指向的標的為簽訂本約行為本身，創制了當事人間的締約義務。預約的構成，一般來說，需要考察兩方面的要件：
（1）預約的形式問題。如果將要簽訂的正式合同（本約）有強制的形式規定的，“不得以預約迂回為脫法行為，若預約的內容已有拘束力時，不論其是否尚須為主契約的締結，于預約中應適用與主契約相同的形式規定，一如此拘束存在于主契約的情形，以防止脫法行為?！?br/>（2）預約的確定性問題?！叭粢灶A約所建立的締約義務，并不充分確定，亦無法解釋確定預約的內容，則其義務及預約本身均不生效力?！崩?，當事人間“我們愿意共同成立一家公司”的約定，其確定性尚不夠充分，因為當事人對于公司的目的、所在地以及法律形態等尚未有合意的存在，僅僅是表達了愿意合作的愿望而已。這種意向，沒有具體的履行內容，即使賦予其履行的效力，具體操作上，也因為履行的變數太大，而沒有履行的可能性。但在何種情況下，預約的確定性為已足？在預約具備本約所有條款情況下，該預約名為預約，實為本約，就沒有區分預約與本約的必要。這兩者之間的平衡，往往難以把握，需要法官根據個案的不同情況，加以辨別。
2、關于商品房買賣認購書的預約性質具體就商品房買賣認購書而言，從其目的考察，當事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定，這在目的上符合預約的基本特征。
（1）商品房買賣認購書的內容須有確定性。從商品房買賣認購書的內容上考察，由于預約必須具有確定性，故其應當具備將來要訂立的本約中的主要內容。作為商品房買賣的預約而言，商品房買賣認購書的內容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。如商品房買賣認購書的內容的確定性程度不夠，則只能認為該商品房買賣認購書僅僅是合同意向書而己，沒有法律約束力。
（2）區分商品房買賣認購書與房屋買賣合同的實質要件：出賣人已經按照約定收受購房款。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同?！痹摋l規定突破了預約具備本約內容即構成本約的一般理論，認為即使商品房買賣認購書具有買賣合同的內容（預約的確定力強度達到本約），但仍不能認為該商品房買賣認購書的實質已經是買賣合同。要直接認定以商品房買賣認購書的名義簽訂的合同（預約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購房款的行為以及出賣人收受購房款的行為。
（二）處理
1、因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。
（1）“因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”的情形分析。一般認為，有效成立的合同應當被實際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點認為，應當“要求雙方按預約訂立本約，預約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思?！钡唐贩抠I賣認購書的履行內容僅僅在于簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程，不僅要體現合同自由原則，而且因為商品房買賣認購書畢竟只是預約，如果預約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區別。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條并沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力，而是認為“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理?！背鲑u人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產管理法》第三十七條規定的情形，禁止其轉讓的；二是預售人未取得預售許可證明的。在商品房預售情形下，出賣方（預售方）預售須具有商品房預售許可證明方能進行預售，否則對預售合同的效力產生影響（**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見本書對商品房預售合同效力的相關論述）。如果在約定訂立預售合同的特定時段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預售資格、一旦締約則有預售合同無效（起訴前出賣人仍不能取得預售許可證明等預售條件，預售合同無效）的風險為由，不愿履行締約義務的，屬于因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。
（2）違反商品房買賣認購書確定的簽約義務的責任。商品房買賣認購書對當事人產生的拘束力，表現在創設了當事人的締約義務，即約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不簽合同，并無明文規定。實務中法官可結合當事人不愿履行簽約義務的具體情形，并結合考察當事人合同的目的綜合認定。因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴利益？**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理?！睆脑摋l規定看，定金在此處的作用是作為當事人對信賴利益賠償額的約定。
2、因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規定：因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

簽了認購書不可以可以退房
退房，定金沒收。
《房屋認購協議書》中一般確認認購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂《商品房買賣合同》的時間。認購人在購房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發商支付一定數額的定金《房屋認購協議書》與《商品房買賣合同》不同?！斗课菡J購協議書》的性質屬于意向書，一方不履行承擔的是締約過失責任，而承擔締約過失責任的方式是定金。
一旦與開發商簽訂了《房屋認購協議書》，就會產生以下后果：
1、如果應當在約定的時間與開發商簽訂《商品房買賣合同》，開發商就不能將《房屋認購協議書》所確認的房子再承諾給其他購房人了。假如無故拒不按約定的時間簽訂《商品房買賣合同》，開發商則有權將《房屋認購協議書》確認的商品房另行出售給他人，而且你無權收回交付的定金；如果在約定的簽訂合同時，開發商已經將認購書確認的商品房出售，則應當雙倍返定金，但無權請求開發商必須將房屋銷售給買方
2、在約定的時間，雙方就《房屋認購協議書》確認的商品房的買賣達成協議，正式簽訂《商品房買賣合同》，《房屋認購書》約定的定金將根據雙方的意愿轉成購房款的一部分；
3、《房屋認購協議書》中雙方的權利義務將轉化成《商品房買賣合同》條款中的一部分。
對超出《房屋認購協議書》的《商品房買賣合同》條款雙方不能達成一致，而使《商品房買賣合同》沒有簽訂成功，視為雙方均沒有違約行為，房屋開發商應當將定金如數返還。
如果《商品房買賣合同》簽訂成功，買方從認購人變成了購房人，購銷雙方就形成了商品房買賣的權利義務關系。

開發商簽訂認購協議書屬于違規行為,不受法律保護!簽訂后可以退款~

商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。

《房屋認購協議書》是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簡單說來，即是開發商承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內遵循協議約定的條款與開發商就買房事項進行商談。這種認購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務，而并非**終達到簽約。
《房屋認購協議書》中一般確認認購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂《商品房買賣合同》的時間。認購人在購房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發商支付一定數額的定金。
《房屋認購協議書》與《商品房買賣合同》不同?！斗课菡J購協議書》的性質屬于意向書，一方不履行承擔的是締約過失責任，而承擔締約過失責任的方式是定金。
由于《房屋認購協議書》大多是由開發商事先制訂的，因此在部分條款上對于開發商更為有利，這些認購書在內容上通常存在缺陷。

認購書(預訂書)的基本內容，如下：
簽署認購協議時，注意認購協議應包括以下基本內容：當事人姓名或名稱、預訂的房地產的坐落地點、面積、價格、預訂期限、定金數額及定金處理辦法等。由于認購協議系由出賣人制訂，國家有關行政機關對訂立認購協議無限制性規定，因此，出賣人和買受人對認購協議內容均要認真審核，尤其應注意認購協議中設置的對買受人不公平的條件。如果商品房的認購、訂購、預訂等協議具備符合商品房買賣合同特征的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

1、《商品房認購書》有法律效力。開發商與您作為平等的民事主體，在意思自由的情況下所簽訂的合同、協議，只要不違反國家強行法，均為有效?！渡唐贩空J購書》應當蓋合同專用章，但蓋收款專用章也能夠表明開發商的身份，因為收款章也好，合同章也好，都是在工商部門有法定登記的，蓋章行為都是開發商的意思表示行為，并不影響認購書的效力。法人沒有簽章不影響公司的意思表示，不影響認購書的效力。
2、可以在今天繳納全款，只要在交費后取得購房發票即可，如果現在只能出具收據，可以在收據上注明領取購房發票的時間。
3、如果繳納完房款、簽訂認購書后開發商跑了，可以進行訴訟，要求返還購房款及利息。如果是現房，開發商跑了的可能性不大。如果是預售房，則應要求開發商提供預售許可證，已經取得預售許可證的開發商，說明其已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書、持有建設工程規劃許可證、投入開發建設的資金已經達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。能夠出示預售許可的開發商是可信賴的。
4、一般是先簽訂紙質合同，然后開發商統一辦理初始登記、辦理網簽。

第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、商品房預售許可證)。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業，申領產權證。

建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

認購書簽訂了之后在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣里面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的**主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和“五證”，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產開發商簽定合同。但是，目前有一些開發商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多。

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任?，F在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。

第四，明確關于公攤建筑面積?，F在面積爭議**多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產開發項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發商的原因，必須寫明開發商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

盡管認購協議書還存在諸多問題，但根據目前的司法實踐，只要開發商具備預(出)售的法定條件，認購書中確系雙方真實意思表示，權利義務內容又不違反現行法律、法規的，該認購書即對雙方具有約束力。
因為《房屋認購協議書》中雙方約定的權利義務將轉化成《商品房買賣合同》條款的一部分，為了避免不必要的損失，認購書內容應當清晰、明確。
通常情況下開發商提供的《房屋認購協議書》大多是事先準備好的格式條款，對于《房屋認購協議書》中沒有的內容你有權要求補充。

商品房認購書指購房者與開發商簽訂的一份合同，而且獨立于正式房屋買賣合同。根據《中華人民共和國民法通則》有關規定，“認購書”是當事人的“預約”請求。即在訂立購房合同前，當事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此，“認購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預約合同。

什么是商品房認購書，如何簽訂商品房認購書，這些河源買房網友關心的這些問題，小編就為大家一一介紹一下。

相信買過商品房的購房者對商品房認購書都有一定程度的了解，它不是房屋買賣合同，而是開發商要求購房者簽訂的約定類似預購的協議，由于它是由開發商制定的，所以難免會有很多陷阱。那么，商品房認購書是屬于什么合同，簽訂商品房認購書要注意什么？小編收集整理了部分相關資料，不太清楚商品房認購書的小伙伴趕緊來看看吧。

規避受牽制條款
如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規定期限內未簽訂合同的，開發商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協議。這種情況不能完全將過錯就歸結于購房人。但因為該條款的存在，開發商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認購書的話，應當避免該條款的出現。建議購房人要求簽訂市建委制定的認購書示范文本，該文本充分保護了購房人的利益。該文本第六條規定：認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人。按照該條款，如因合同條款原因未達成協議的，認購書自動解除，開發商應當返還定金。
應按時與開發商協商合同
認購書中一般約定簽訂購房合同的時間，購房人應按時前往，否則會造成對自己不利的后果。如示范文本第五條就規定：認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。所以，購房人一定要注意該時間的規定。
如果購房人因各種原因不能按時與開發商商談購房合同，一定要取得開發商的同意。經常會出現認購人不能按時簽約的情況，購房人一定要與開發商協商，取得其同意。同時，還應讓開發商給予書面確認，認可延期談判，并約定談判的具體期限。

商品房認購書是什么？是對進行交易的房屋有關事宜的初步確認，商品房認購書在簽訂合同之前的協議書，不是合同。