商品房買賣合同

2021年1月1日起，新修訂的最高人民法院商品房買賣合同司法解釋開始實施，與2003年舊版解釋對比而言，其中較為明顯的變化在于取消了房屋面積誤差的規定。在舊版解釋中，實際交付的建筑面積與約定面積存在誤差的，根據是否超過正負3%不同情形，法律規定了不同的處理方式，而上述規定在新版解釋予以刪除。

商品房的買賣合同也是可以變更的，如果買房人和開發商簽訂的合同并沒有備案，那在變更合同時，只需要經過開發商的同意以及配合即可，這樣就可以和原購房人辦理退房手續，然后雙方之間可以簽訂新的買賣合約，這樣其實也就完成了更名。如果簽訂的合同已經在房管局備案了，那么需要經過開發商的一系列證明以及手續，這樣在房管局才可以辦理退房手續，并且可以恢復網上信息，然后重新簽訂合約。

商品房買賣合同備案費用 商品房買賣合同備案 商品房買賣合同書備案費用與備案作用很多人還并不是很掌握，有些人乃至不清楚備案的作用有哪些。大家都了解商品房買賣合同書是房地產交易的專用工具，是臨時性房子產權的授權委托公文，不開展備案會出現許多 不便造成，開展房產交易的情況下大家全是心滿意足的，誰也不愿產生糾紛案件。因此 今日為大家普及化一下有關的專業知識。

商品房買賣過程中，都是需要簽訂買賣合同的。為什么要簽訂商品房買賣合同？商品房買賣合同簽訂時應該注意哪幾個問題?購房者怎么避免簽訂商品房買賣合同，危害自身權益的情形，下面一起來了解一下。

眾所周知，購買商品房就應當向房屋所在地房產交易管理部門辦理備案登記。但是，商品房買賣合同怎么備案，商品房買賣合同備案流程？針對上述問題，大部分購房者只知其然，并不知其所以然?，F在小編就給大家做一個詳細解答。

如果內容是一致的，光日期是沒有什么影響的。

沒有全國通用的網！
一般備案的1-3個月吧，主要房管局是政府衙門！
有的在當地房管局網站可以查詢！
既然不放心還是去房管局查吧！

如下是商品房買賣合同的樣本，你是如何與開始上簽訂的合同？
1、按逾期時間，分別處理（不作累加）
（1）逾期不超過___________日，自本合同第八條規定的**后交付期限的第二天起至實際交付
之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之__________的違約金，合同繼續履行；
（2）逾期超過_____日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解
除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違
約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的**后交付期限的第二天
起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______（該比率應不小于第（
1）項中的比率）的違約金。
2. ____________________________________________________________________________。

關鍵是面積 樓層 以及供暖方式

商品房買賣合同是當事人雙方規范相互之間行為的主要依據，因此在實踐中為明確詳細的寫明合同內容是非常重要的，為了規范商品房的交易行為，目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產管理部門擬訂的格式合同文本。建設部2003年6月施行的《商品房銷售管理辦法》第16條中對商品房銷售合同的內容做出比較明確的規定：商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
(—)當事人名稱或者姓名和住所;
(二)商品房基本狀況;
(三)商品房的銷售方式;
(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;
(五)交付使用條件及日期;
(六)裝飾、設備標準承諾;
(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎沒施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;
(八)公共配套建筑的產權歸屬;
(九)面積差異的處理方式;
(十)辦理產權登記有關事宜;
(十一)解決爭議的方法;
(十二)違約責任;
(十三)雙方約定的其他事項。2000年9月建設部與國家工商行政管理局印發的《商品房買賣合同示范文本》中約定的合同條款包括：
(1)雙方當事人的基本情況;
(2)項目建設依據;
(3)商品房銷售的依據;
(4)買受人所購房屋的基本情況;
(5)計價方式與價款;
(6)面積確認及面積差異處理;
(7)付款方式及期限;
(8)買受人逾期付款的違約責任;
(9)交付期限;
(10)出賣人逾期交付房屋的違約責任;
(11)規劃產權設計變更的約定;
(12)交接;
(13)出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛;
(14)出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任;
(15)出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾;
(16)關于產權登記的約定;
(17)保修責任;
(18)雙方就小區、樓字命名權、屋面、外墻使用權的約定;
(19)買受人合理使用房屋、公共部位和設施的使用權;
(20)爭議解決方式;
(21)末盡事宜的約定;
(22)附件效力的說明;
(23)附件形式的要求;
(24)簽定之日起生效;
(25)登記備案。

眾所周知，購買商品房就應當向房屋所在地房產交易管理部門辦理備案登記。但是，商品房買賣合同怎么備案，商品房買賣合同備案流程？針對上述問題，大部分購房者只知其然，并不知其所以然?，F在小編就給大家做一個詳細解答。

根據目前市場碰到的商品房買賣合同中，普遍存在爭議的條款及注意事項，先總結一下幾條，大家可以參考一下。
1、簽合同前先查看政府相關部門頒發的《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》及營業執照;交房前應查看《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《消防安全合格證》。
2、主體。即房地產開發企業和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。
3、預售的商品房的基本情況，預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
4、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
5、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。
6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產開發企業的交房期限可以合理順延。
7、房屋使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或其他。
8、房地產權的辦理屬于登記義務，辦理不應收取費用(除各項的過戶費、維修基金等國家要求交納的)
9、物業管理條款，要明確物業費所收取的項目為哪些，交房時應提前繳納幾個月的物業費，
10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。
11、其他條款或當事人約定的條款。
12、注意開發商的廣告是否和合同上所要求的一致
13、針對付款方式、核算方式與開發商達成協議，并把雙方允諾的內容寫人正式合同。要注意公平合理，慎防開發商設置過重義務，日后無法履行
14、對于付款延期，付款延期的違約責任，可以根據開發商延期交付房屋的違約責任書寫相同。
15、商品房質量，與開發商協定房屋的質量標準，應主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等;對于房屋交付使用時，其達不到質量標準的處罰方式由雙方協商作出明確規定;對于違約條款要明確到具體情況。
對于商品房的質量，應當與開發商約定的內容包括：墻體平直的標準;防水的標準，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結合處無漏水、滲水;表面裂縫的標準：即開發商承諾商品房內部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙;管線安裝與室內表面的平整標準：即開發商承諾不在商品房內通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內表面的平整。采用的建筑材料應達到國家強制性標準等。

根據《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”），在簽訂商品房買賣合同之后，購買人和開發商可以解除商品房買賣合同的具體情形以及由此應承擔的法律責任如下：
通常情況下，購房者有權依法解除合同(退房)，并根據實際情況要求開發商承擔退還全部購房款、賠償貸款利息、**款的存款利息、購房的稅費、違約金、懲罰賠償金等法律責任。
1、開發商擅自變更規劃設計：
指在商品房預售之后，開發商變更規劃設計，影響房屋結構、戶型、空間尺寸、朝向、整體環境等。開發商應按照批準的規劃、設計建設商品房，商品房銷售后，開發商不得擅自變更。如經規劃部門批準、設計單位同意的設計變更，開發商應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復，15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更及由此引起的房價款的變更。開發商未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由開發商承擔違約責任。（《商品房銷售管理辦法》第二十四條）
2、商品房面積誤差過大：
指商品房預售合同中的約定面積與進行產權登記的實際面積產生誤差。有約定從之。未約定或約定不明的，面積誤差比絕對值超出3%時，購房者有權選擇退房。開發商應當在購房人提出退房之日起30日內將購房者已付清的房價款退還給購房者，同時支付已付房價款利息。（《商品房銷售管理辦法》第二十條）
3、商品房套型誤差：指按套(單元)計價的商品房，開發商應當在合同中附所售房屋的平面圖，平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。按套(單元)計價的預售商品房，套型與設計圖紙不一致，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或者與房產商重新約定總價款，購房者退房的，由開發商承擔違約責任。（《商品房銷售管理辦法》第十九條）
4、貸款申請未獲批準：指商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，
因一方原因未能訂立擔保貸款合同，導致合同不能履行，另一方可請求解除合同和賠償損失，因不可歸責于雙方的事由未能訂擔保貸款合同導致買賣合同不能履行，當事人可以請求解除合同，賣方應將收受的購房款本金及其利息或定金返還買方。（“解釋”23條）
5、開發商遲延交樓：指開發商沒有按照合同約定的交樓時間交付。購房者與開發商應在商品房預售合同中明確約定交樓時間，若開發商未能在約定期限交付，購房者有權要求開發商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。經催告三個月仍未履行，一方可解除合同，但約定優先。沒有約定，經催告，解除權行使合理期限：三個月。解除權消滅期限：沒有催告的，解除權應在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使解除權的，解除權消滅，包括法定解除和約定解除。（“解釋”第十五條）
構成根本違約的遲延履行：1．約定不接受遲延履行。2．履行期限構成合同的必要因素，超過期限履行將嚴重影響訂立合同所期望的經濟利益。3．繼續履行不能得到合同利益。
6、商品房質量問題：指開發商交付的房屋應當是驗收合格的商品房，如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，購房者有權要求解除合同和賠償損失。購房者應先向工程質量監督單位申請重新核驗，如果確屬主體結構質量不合格，開發商應當辦理退房手續，返還購房款，并應就房屋主體結構質量不合格給購房者造成的損失進行賠償。（“解釋”第十二條）
7、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房者有權要求解除合同和賠償損失。質量缺陷無法修理、替換、降價的方法予以補救，或補救成本過高。（“解釋”第十三條）
8、欺詐性質：
（1）出賣人訂立商品房買賣合同時，具有商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人，或隱瞞為拆遷補償安置房屋的事實（一房二賣）、或故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（“解釋”第九條）
（2）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用（一房二賣），導致購房者無法取得房屋，購房者也有權解除合同。買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（“解釋”第十條）
9、延遲辦理房產證：指商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同和賠償損失的。（“解釋”第十九條）
10、其他情況：主要指所購買的商品房因違反了法律禁止性規定而無效，如因司法機關依法查封或者以其他形式限制商品房權利的；屬于共有房產，簽訂購買協議未經過其他共有人書面同意的。
11、開發商可以解除商品房買賣合同的情形主要是指買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，開發商可以解除合同。有約定的從約定。
提示：
解除權行使期間：《解釋》第十五條規定“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅?！边@是對商品房買賣合同解除權行使期限的規定。
解除權行使的期限，適用法定期限和約定期限，性質屬于除斥期間，即法律規定解除權于存續期間屆滿之時而消滅的期間。與訴訟時效不同不，除斥期間的效果是權利不能行使，訴訟時效的效果是失去勝訴權。訴訟時效可以中斷，除斥期間僅為權利的法定存續期間，不能中斷。

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中對此做出了規定：開發商遲延交付房屋的，經購房人催告后在三個月的合理期限內仍未履行交房義務的，購房人可以請求解除合同，沒有催告的解除權應當在解除權發生之日起一年內行使，逾期不行使解除權消滅。
購房人不要求解除合同的，商品房買賣合同中又沒有約定違約金或者損失賠償數額的，可以要求開發商按照逾期交付使用房屋期間有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準賠償購房人的損失。

預售商品房的合同簽訂，一般會等待的時間比較長，有的開發商，特別是三四線小城的是開發商，開盤的時候，往往還沒拿到預售許可證，后來管得嚴了，拿到預售許可證，就開盤，開盤結束就拿去做了在建工程抵押，之后再一套一套解壓出來，辦理按揭

一、購房合同公證的程序是什么
房屋買賣合同公證屬于涉及不動產轉讓的公證事務，根據 《公證程序規則 （試行）》第十一條第二款規定，應當由不動產所在地，即房屋所在地的公證處管轄。
1、申辦房屋買賣合同公證，當事人應當提交以下證明材料：
（1）申請人的居民身份證及復印件；委托代理人代辦的，代理人應提交身份證件和授權委托書；
（2）賣方要提供房屋所有權證書及復印件；
（3）出賣共有的房屋，賣方應提交其他共有人同意出賣的書面意見；
（4）草擬的房屋買賣合同文本；當事人可以請公證機關代為草擬；
（5）單位購買私房的，買方應當提交房屋管理部門批準買房的批準文件；
（6）公證機關認為需要提供的其他證明材料。如房屋藍圖，房屋管理部門對房屋的估價報告等。
2、重點審查的內容
公證機關辦理房屋買賣合同公證應當重點審查以下內容：
（1）當事人的身份、資格和民事行為能力；如北京等大城市規定，購買當地的私有房屋，買方必須具有當地戶口，外地人、華僑或外國人及港澳臺同胞購買的，須經當地房產管理部門批準；
（2）賣方是否享有出賣房屋的所有權，產權有無糾紛；共有房屋是否征得共有人同意，共有人是否放棄了優選購買權；
（3）買賣雙方的意思表示是否真實；
（4）房屋所在位置、面積、結構等基本情況，買賣價格是否公平、合理、合法；

商品房買賣合同中的合同編號是開發商為了便于統計自己房屋出售的情況，自行確定的編號。該編號并非合同的內容，司法實踐中除非與公司之間簽訂合同有合同編號，一般都不會有合同編號的。作為業主來講，合同編號沒有任何意義，作為開發商來講，只是記錄自己出售房屋的多少。