住房商業貸款

省住房公積金管理局今日傳來重磅好消息：該局本月起決定在全省范圍開展商業貸款轉住房公積金貸款業務，這意味著以前選擇住房商業貸款的廣大職工，也將享受到住房公積金貸款這一惠民政策。


有什么不懂得可以打12329進行咨詢奧

很多朋友都知道，房貸的月供有兩種計算方式，但是就是不知道怎么計算，作為一個專業的地產人士，這個知識怎么能不掌握呢？



今天我就和大家分享一下，怎么計算月供，如何自己制作月供系數表，從而方便給客戶計算月供。



1、等額本息



等額本息就是每月還款本息相同，即每個月還銀行的月供都是一樣的意思，把銀行的本息平均分攤到每個月的還款日還款。



大家都說房貸便宜，但是其實銀行也要賺錢也挺奸商的，因為他們借錢給我們，用的竟然是復利模式而且是按月復利（腹黑一句，為什么群眾存款利息低得可憐，還不搞復利呢？），好在銀行讓你還的月供也是給你復利計息的，讓人稍稍安慰，所以這種模式和民間借貸放高利貸所說的利滾利、驢打滾的還款不計息還是有所區別的。



言歸正傳，我們先說等額本息的月供計算公式，就是下面這個








其中

y：表示月供，是月字的首個拼音字母；

P：表示本金，假如你貸款100萬，30年，P就是1 000 000；

i：表示月息，假如你商業貸款基準（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；

n：表示月供的期數，假如你貸款30年，一年12個月，月供期數就是360。



下面說下這個公式是怎么推導出來的，這當中要用到一個公式，等比數列求和公式（我附到后面再說）。



我們假設S表示本金利息和（即本息），P表示本金，y代表按揭者每月要償還的等額月供，

那么根據復利公式，銀行要獲得的本息為

S=P×（1+i）n

按揭者每月要償還的等額月供也要計息，每個月產生的月供及月供的復利利息

第1個月y×（1+i）n-1

第2個月y×（1+i）n—2

第3個月y×（1+i）n--3

第4個月y×（1+i）n--4

…

1.首套房，比例**低30%，即貸款金額**高不超過所購房產價值的70%（不實施“限購”的城市調整為不低于25%）
2.二套房，比例**低40%，即貸款金額**高不超過所購房產價值的60%。

)等有關規定，制定本辦法。



　　第二條 本辦法適用于海南省行政區域內個人商業性住房按揭貸款轉住房公積金貸款(以下簡稱商轉公貸款)的管理。



　　第三條 本辦法所稱商轉公貸款，是指住房公積金繳存職工在本省行政區域內購買新建商品自住住房，且尚未結清個人商業性住房按揭貸款的，在具備住房公積金購房貸款條件的情況下，將個人商業性住房按揭貸款轉換為住房公積金貸款。



　　第四條 海南省住房公積金管理局及所屬各直屬管理局負責海南省行政區域內商轉公貸款管理。



　　受委托貸款銀行負責商轉公貸款的申請受理、審核，直屬管理局審批，受委托貸款銀行根據直屬管理局的審批意見辦理合同簽訂、抵押擔保、放款申請及貸后管理等工作。受委托貸款銀行在商轉公貸款辦理過程中，應當接受直屬管理局的監督、管理和考核。



第二章 貸款申請和審批



　　第五條 申請商轉公貸款時，借款人應符合《操作規程》規定的住房公積金貸款申請條件，并具備以下情形：



　　(一)借款人必須為原個人商業性住房按揭貸款(以下簡稱原商業貸款)中的不動產權證書載明的權利人;



　　(二)銀行同意借款人提前結清原商業貸款;



　　(三)原商業貸款所購房產已辦妥不動產權證書;



　　(四)**款與已償還的原商業貸款金額之和大于等于房屋總價的40%。



　　第六條 有下列情形之一的，借款人不予申請貸款：



　　(一)《操作規程》規定不予申請住房公積金貸款的情形;



　　(二)購買二手房、經濟適用住房、棚戶區改造房、拆遷安置房，以及建造、翻建、大修自住住房的原商業貸款;



　　(三)個人住房公積金組合貸款。

住房貸款利率計算方法
一、計算利息的基本公式 儲蓄存款利息計算的基本公式為：利息=本金×存期×利率
二、利率的換算 年利率、月利率、日利率三者的換算關系是：年利率=月利率×12（月）=日利率×360（天）；月利率=年利率÷12（月）=日利率×30（天）；日利率=年利率÷360（天）=月利率÷30（天）。使用利率要注意與存期相一致。
三、計息起點 1、儲蓄存款的計息起點為元，元以下的角分不計付利息。 2、利息金額算至厘位，實際支付時將厘位四舍五入至分位。 3、除活期儲蓄年度結算可將利息轉入本金生息外，其他各種儲蓄存款不論存期如何，一律于支取時利隨本清，不計復息。
四、存期的計算 1、計算存期采取算頭不算尾的辦法。 2、不論大月、小月、平月、閏月，每月均按30天計算，全年按360天 計算。 3、各種存款的到期日，均按對年對月對日計算，如遇開戶日為到期月份所 缺日期，則以到期月的末日為到期日。
五、外幣儲蓄存款利息的計算 外幣儲蓄存款利率遵照中國人民銀行公布的利率執行，實行原幣儲蓄，原幣計息（輔幣可按當日外匯牌價折算成人民幣支付）。其計息規定和計算辦法比照人民幣儲蓄辦法。

由于公積金貸款的利率

比商業貸款要低

所以人們在買房時

都希望能使用公積金貸款



但是由于種種因素

有些朋友當初可能只能使用商貸

那么問題來了

現在能不能“商轉公”呢？



**近，有網友在市民論壇上

問出了大家的心聲

來看看官方是怎么答復的



網友咨詢：
本人2014年按揭貸款購買金色名成一首套房，因當時單位沒有給買公積金而使用商業貸款辦理的按揭，現在新單位已經在我市交公積金8個月，現在能否將商業貸款轉成公積金貸款？



另外，現在公積金賬戶中的錢可以取出來還房貸么？一年可以取幾次？到哪里申請？需要哪些申請材料？



亳州市住房公積金管理中心回復：
根據《安徽省住房公積金資金流動性風險預警機制實施辦法》（建金[2017]49號）規定，預警級別由低到高分為三級：



?一級預警，貸款率在85%至90%之間；

?二級預警，貸款率在90%至95之間；

?三級預警，貸款率在95%以上。啟動二級預警及以上時，暫停商業銀行貸款轉住房公積金貸款。



目前，我市貸款率已達95%以上，屬三級預警，故暫停商業貸款轉住房公積金貸款，一旦貸款率下降到90%以下時，就恢復“商轉公”貸款。連續正常繳存6個月就可貸款，您已具備條件。有問題可咨詢信貸科，電話：5502119。



商業貸款可以提取公積金用于償還貸款，一年提取一次，在亳州市網上辦事大廳---市直廳申請辦理，第一次提取需要提供銀行借款合同和半年的還款明細單(加蓋銀行印章）。咨詢電話5117190。

信息來源：亳州市民論壇

編輯：張靜

１、利息會隨著貸款利率的調整而變化，當然不是固定不變的。
２、利率的調整是由央行決定的，各商業銀行一般會一年給你調一次貸款利率。
３、目前的住房按揭貸款就兩種方式，一種等額本息，一種是等本金。前者每月還款金額一樣，后者每月還款金額會逐月減少。
４、例子：貸款10萬，10年期，目前利率為5.94％，則：在等額本息還款法下，月供為1107.19元。在等額本金還款法下，第一月還款為1328.33元，第二月還款為1324.21元，以后逐月遞減。

個人住房商業貸款首先需要去銀行先咨詢一下辦理貸款的相關知識和條件，選擇合適的銀行。

現在的購房者一般都是通過貸款的方式購買房子，以減輕壓力。那么貸款買房利息怎么算呢？哪種模式**劃算呢？

房貸利息是購房者向銀行借款，按照銀行規定利率支付的一種本金利息。利息的計算公式為：利息=本金×利率×存款期限(也就是時間)。房貸利息計算會因為貸款方式以及房貸還款方式的不同而有所不同，根據房貸還款方式不同，房貸利息計算可分為等額本息和等額本金兩種計算方法。



舉例回答，可根據本身實際情況參閱轉換。

一套房子，100平方，10000每平方，**三成，月供多少，總利息多少,按以上的是題意:該房子的總價為10000*100=100萬元，**三成(30萬元)，貸款金額為70萬元，貸款期限20年，按揭利率為6.8%(利率)，按還款辦法“等本息法、等額本金法”別離核算如下:



等額本息法:核算公式

月還款額=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]，式中n表明貸款月數，^n表明n次方，如^240，表明240次方(貸款20年、240個月)，月利率=年利率/12，總利息=月還款額*貸款月數-本金，經核算:月還款額為5343.38元(每月相同)。還款總額為1282411.20元，總利息為582411.20元。



等額本金法:核算公式

月還款額=本金/n+剩下本金*月利率，總利息=本金*月利率*(貸款月數/2+0.5)，經核算:榜首個月還款額為6883.33元(今后逐月削減，越還越少)，一個月還款額為2933.19元。還款總額為1177983.33元，總利息為477983.33元。



以上兩種辦法相比較，等額本金法比等額本息法少還104427.08元。采納哪種辦法還款，貸款人在銀行處理貸款手續時能夠挑選。



住房公積金貸款



對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率很低，不僅低于同期商業銀行貸款利率(僅為商業銀行抵押貸款利率的一半)，而且要低于同期商業銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關 手續時收費減半。



個人住房商業性貸款



以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。

商業貸款買房條件是什么？
1、是年齡在18至65周歲之間的完全民事行為能力自然人；
2、有合法且有效的身份證、戶口薄，以及婚姻狀況證明；
3、信用記錄良好，且有還款意愿；
4、有支付所購房屋首期購房款的經濟能力；
5、有穩定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力；
6、有貸款人認可的有效擔保；
7、具有所購住房的買賣合同；
8、賣方對所購房屋具有合法處置的權利，且所購房屋已取得房屋相關證書；
9、房屋產權共有的，須出具房屋產權共有人出具同意轉讓的證明；
10、銀行規定的其他條件。

網民汪先生在長江網武漢城市留言板（ID：whlycjw）上咨詢：2016年，本人在東西湖區購買了一套商品房，辦理了商業貸款。目前，想辦理商業貸款轉公積金貸款業務，需要什么條件？

武漢住房公積金中心回復：如果您符合“商轉公”條件，可向原商貸銀行申請將商業貸款轉為公積金貸款。

商業貸款轉公積金貸款的基本前提是需經原商貸銀行同意，提前解除商貸合約。商業貸款轉為公積金貸款，至少具備以下基本條件：連續正常足額繳存住房公積金達6個月以上，原商業貸款正常還款達6個月及以上，所購房屋已辦理《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》（或《不動產權證書》）等。

您對武漢住房公積金中心此次留言回復是否滿意？請關注“武漢城市留言板”（微信號：whlycjw），點擊左下角“我要留言”反映。

1、貸款利率低于商業貸款利率，為購房者節約很多購房成本；



2、提前還貸不收違約金；



用住房公積金按揭貸款買房后想提前還款，無論是提前償還部分貸款還是



全部償還，只需本金和利息即可，不需要另支付違約金。



3、貸款額度多，期限長；



住房公積金貸款和商業貸款相比，公積金貸款占明顯優勢。通常情況下，如果有政策，政策內容都會偏向公積金貸款。例如商業貸款**至少3成，公積金貸款**至少2成。



4、對房齡、貸款人年齡限制少。?



公積金貸款這么好，有人會問，我已經辦了商業貸款，還能不能轉公積金貸款??？



這個可以有！


公積金，做好的圖片.png

（點擊看大圖）



近日，長沙市公積金中心在市長信箱回答了一位市民：商業銀行貸款轉公積金貸款有兩種方式！



尊敬的領導：



我于2018年長沙購房新政出臺后滿足購房條件，因此購買了北辰中央公園的期房，于2020年3月交房，目前已經備案，并且也已經辦理好了派出所遷戶，落戶到了購買房子的所在地址。



當時購買房子的時候置業顧問就貸款政策講的不清楚，讓我稀里糊涂的選擇了商業貸款，現在想更改成公積金貸款，被公積金這方客服告知必須要拿到不動產權證才可以轉，而拿到不動產權證的前提是必須開發商交房交鑰匙之后才啟動，這其中可能至少需要漫長3年的等待。



這樣長時間的等待耗費我們的血汗錢，我具備公積金的資格，并且每月正常繳納，為何要因為這一政策卡在門外？讓我公積金閑置，每月負擔比較承重的商業貸款。



我申請自行辦理不動產權證，開發商回復說不能個人辦理。我詢問那公積金這邊必須要證才能辦理，一句“公積金這邊要求的，我們也無可奈何”打發我。說來說去，就是因為公積金這邊用不動產權證卡住了我們，可是這項規定我在網上查詢，并不是各個地方都有的政策，我懇請凌動啊能考慮一下我們老百姓的實際問題，這是長沙本地的新政策，長沙現在的房子大部分都是期房，這樣的政策出臺讓商轉公成為一紙空談，遙不可及。實實在在浪費了黨和政府出臺商轉公這一利民政策的良苦用心?。?！



望政府能予以回復和支持，真正做到執政為民?。?！




市公積金中心回答：

市民：



您好！您的來信已收悉。經調查，現回復如下：



商業銀行貸款轉公積金貸款有兩種方式，一是所購房屋設定抵押，二是本套房未取得產權證時，可使用其他房產設定抵押。



如果您所購房產已經預告抵押給了商業銀行且未出產權證，則無法使用本套房產進行抵押，只能使用其他房產進行抵押。



申請公積金貸款的房產（本套房）未出產權證，使用他套房抵押的情況，無需提前結清商業貸款，放款時由我中心與商業銀行直接對接。



如果您申請公積金貸款的房產已出產權證，使用本套房抵押的情況，則須辦理商業貸款提前結清，解除抵押后，方可申請辦理公積金貸款。



關于住房抵押的設定：



1.原則上以所購房屋設定抵押；



2.所購房屋不能設定抵押,用其它房產設定抵押的，該房屋需能在所購房屋行政區域內辦理抵押，且不屬于拆遷范圍，房屋產權沒有異議；



3.未成年人的房產不能用作他房設定抵押（含共有產權）。



若以后您還有關于公積金方面的疑問，歡迎您撥打住房公積金服務熱線12329，我們會為您詳細解答。

消費者通過商業銀行的抵押貸款來購房即為住宅商業貸款。商業貸款有一個前提，那就是必須將首付存入商業銀行，首付不能少于30%，而且必須要有足夠的資金來償還。房屋貸款的利率是什么？以下是中國央行的一個例子，介紹一下房貸利率。

商業貸款又稱個人住房貸款，是中國人民銀行批準設立的商業銀行和住房儲蓄銀行，為城鎮居民購買自用普通住房提供的貸款，執行法定貸款利率。
北京市多家商業銀行都有此項業務，如建行、農行。申請貸款手續也基本一致。

住房商業貸款還款什么意思？具體如何操作呢？

住房商業貸款還款是指借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。
借款人可選擇計算機自動扣劃或到貸款銀行聯網儲蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息。
借款合同的變更或終止
借款合同需要變更的，必須經貸款經辦行、借款人及有關各方協商同意，并依法簽訂變更合同。
借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產繼承人、監護人或受遺贈人繼續履行借款人所簽訂的借款合同的，應簽訂新的借款合同并辦理有關手續。
借款人按合同規定償還全部貸款本息后，抵押物或質物返還抵押人或出質人，借款合同終止。

1、申請轉貸：首先要到當地住房公積金中心提出轉貸申請，提供相關的貸款資料，如貸款合同、還款記錄等；
2、審核材料：住房公積金中心會按照規定對申請人的貸款資料進行審核，確認貸款是否可以轉貸；
3、簽訂轉貸協議：如果審核通過，申請人可以和住房公積金中心簽訂轉貸協議，協議中將明確轉貸金額、貸款期限等信息；
4、辦理轉貸手續：最后，申請人可以到住房公積金中心辦理轉貸手續，將原貸款轉為住房公積金貸款。

商業貸款轉公積金：
　　第一步：首先到公積金管理中心領取申請審批表，
　　第二步：原商業貸款銀行在申請表上證實商業貸款本金金額及有無逾期等情況。
　　第三步，中心審批并指定辦理公積金委托貸款的銀行網點。
　　第四步;借款申請人將房屋所有權證原件交與擔保公司總部，并用自有資金或用擔保公司的資金將原商業貸款還清，
　　第五步：申請人將原商業貸款的他項權證，他項權利注銷申請表交給擔保公司（總部或設在個委托銀行的網點）
　　第六步：擔保公司為貸款人辦理公積金貸款擔保手續。
　　第七步：委托銀行網點辦理公積金房貸手續并將借款人的借款劃給擔保公司，
　　第八步：擔保公司為借款人辦理原商業貸款他項權利注銷及公積金貸款抵押反擔保的他項權利登記手續。
　　第九步：擔保公司通知借款人取回房屋所有權證。
　　第十步：借款人用公積金借款歸還擔保公司所借資金（借款人有自有資金歸還原商業貸款的，擔保公司將公積金借款款交與借款人）。

　　海南省住房公積金管理局今日傳來重磅好消息：該局本月起決定在全省范圍開展商業貸款轉住房公積金貸款業務，這意味著以前選擇住房商業貸款的廣大職工，也將享受到住房公積金貸款這一惠民政策。



　　據介紹，我省住房公積金體制改革以前，由于種種原因，許多職工選擇了住房商業貸款，而隨著我省住房公積金事業的不斷發展，這部分職工迫切希望將商業貸款轉換為住房公積金貸款，以減輕還貸負擔。







　　為了更好地發揮住房公積金在住房保障中的作用，充分保障職工利益，省住房公積金管理局根據《住房公積金管理條例》，結合我省實際，制定了《海南省個人商業性住房按揭貸款轉住房公積金貸款暫行辦法》。



　　據了解，商業貸款轉為公積金貸款政策的出臺，可以大大緩解借款人的還貸壓力。以50萬元30年期，采用等額本息還款方式為例，按商業貸款現行基 準利率5.15%計算，還款總額為982847元；假設辦理商業貸款，5年后轉為住房公積金貸款，住房公積金貸款現行貸款利率3.25%，經計算總還款額 為836467元(含前5年還款額)，比商業貸款少支出146380元。



　　今年以來，省住房公積金管理局已出臺提高貸款額度、降低首套普通自住住房**款比例等多項惠民新政，助力全省職工實現安居夢。





相關報道》》》


海南省出臺個人商業性住房按揭貸款轉住房公積金貸款暫行辦法

教你如何申請住房貸款“商轉公”



　　為了減少住房公積金繳存職工購買自住住房商業按揭貸款的利息支出和還貸壓力，日前省住房公積金管理局專門出臺了《海南省個人商業性住房按揭 貸款轉住房公積金貸款暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)，10月起在全省開展住房貸款“商轉公”業務。



　　這對于全省廣大職工來說無疑是個重大利好消息，省住房公積金管理局局長王艷萍告訴記者，我省住房公積金體制改革以前，由于各種原因，許多職工選擇了住房商業貸款，沒有享受到住房公積金貸款這一惠民政策。為充分保障職工利益，決定開展商業貸款轉住房公積金貸款業務。



　　據介紹，我省商業貸款轉住房公積金貸款仍然采用住房抵押的方式，即商轉公貸款以申請商轉公貸款的住房作為抵押物，只要該住房無其他抵押權人且無查封等權利限制情形即可，并未引入擔保機構作為中介，不增加借款人的成本費用。



　　據悉，商轉公貸款**高貸款額度為50萬元，且在原商業貸款余額內；和住房公積金貸款一樣，商轉公貸款**長貸款期限不超過30年，且不能超過原商 業貸款的剩余期限；商轉公貸款利率，按照人民銀行規定的住房公積金貸款利率標準執行。商轉公貸款是否需要自籌資金提前結清原商業貸款？王艷萍解釋說，這要 看具體情況，如果當地房產抵押部門可同時辦理原商業貸款撤銷抵押和商轉公貸款抵押的，那么借款人不需自籌資金提前結清原商業貸款，商轉公貸款資金可直接用 于結清原商業貸款；如果當地房產抵押部門不能同時辦理原商業貸款撤銷抵押和商轉公貸款抵押的，就需要借款人先自籌資金提前結清原商業貸款，辦理流程也有所 差別。

純商業貸款買房，可以提取公積金來還房貸，提取需要準備一下材料：職工因購買商品房、經濟適用房、合作建房、集資建房等自住住房，首次提取住房公積金時應提供哪些相關證明材料 。

職工配偶提取住房公積金，除以上資料外，還需提供夫妻關系證明的原件及復印件、主買房人提取記錄單的復印件。將公積金帳戶內的余額全部提出來沖還貸款本金（一年一次，帳戶內需留有一定余額，各地規定不同），沖還本金后，貸款的本金減少，總利息也減少。

月供或年限將重新計算：如果選

購房商業貸款時，每個銀行的貸款利率都是略有不同的，但都是以中國人民銀行制定的基本利率為基礎，在上下浮范圍內制定的。
根據《中華人民共和國商業銀行法》第三十六條　商業銀行貸款，借款人應當提供擔保。商業銀行應當對保證人的償還能力，抵押物、質物的權屬和價值以及實現抵押權、質權的可行性進行嚴格審查。經商業銀行審查、評估，確認借款人資信良好，確能償還貸款的，可以不提供擔保。
第三十七條　商業銀行貸款，應當與借款人訂立書面合同。合同應當約定貸款種類、借款用途、金額、利率、還款期限、還款方式、違約責任和雙方認為需要約定的其他事項。
第三十八條　商業銀行應當按照中國人民銀行規定的貸款利率的上下限，確定貸款利率。