土地出讓金

土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮洕m用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。
土地出讓金計算方法
土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。

一、土地出讓金是什么？

1.土地出讓金是什么？

土地出讓金，全稱為國有土地使用權出讓金。是指：

（1）各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。房地產經濟活動中，政府往往采用招標、拍賣、掛牌和協議出讓的方式，將一定期限的土地使用權出讓給開發商，開發商向政府交納土地出讓金，這種情況下的土地出讓金就是我們平時說的地價，可根據市場來定價；

（2）土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款；

（3）原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押作價入股，按規定補交的土地出讓價款。房地產經濟活動中，部分已購公房在上市前需補交土地出讓金。

2.土地出讓金的性質是什么？

現行的土地出讓金，既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的稅費性質。地方政府出讓一定年限內的土地使用權，一次性收取的土地出讓金實際上是若干年限的地租總和，這種情況下的土地出讓金具有地租性質，是地價。而房地產交易活動中交納的土地出讓金是定價，起到調控作用，帶有稅費性質。

3.為什么會征收土地出讓金？

我國《憲法》第10條明確規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！蓖恋厥褂脵嗪屯恋厮袡喾蛛x，土地所有權歸國家全民所有或集體所有，國家只能通過征收土地出讓金來出讓土地使用權。

4.征收土地出讓金有什么用？

（1）土地出讓金是地方政府財政收入的重要來源；

（2）政府用征收土地出讓金的手段來合理配置土地這種稀少資源，調節土地的利用，改進和調整房地產結構。政府往往通過限制出讓條件來調節房地產內部結構，例如，2016年8月17日，上海靜安中興社區商辦類地塊以拍賣的方式成功將土地使用權出讓給融信集團，出讓條件為：

①配建占規劃總住宅建筑面積5%保障性住房（計4939平米以上）和15%自持租賃房（計14076平米以上）；

②全裝修住宅建筑面積應占總住宅建筑面積的80%以上（計75072平米以上，不包含保障性住房等）；

③中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%（計79022.9平米以上）。

（3）政府對土地出讓金的分配，通過在國家、土地所有者和土地使用者之間合理調控分配土地收益，來調節市場經濟關系。土地出讓金主要分配方式為土地出讓金的返還，返還方式有以下6種：

①政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

例如，某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為1億元，企業已繳納1億元。協議約定：在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目1萬平方米回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。

②政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代拆遷、拆遷補償)

③政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設

④土地出讓金返還用于建設公共配套設施(醫院、幼兒園、體育場館等)

⑤政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人

目前土地招拍掛制運作過程中，出于各種考慮，在開發商交納土地出讓金后，政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

⑥政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助

在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發商交納土地出讓金后，政府部門對開發商進行返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

二、土地出讓金由誰交？怎么計算？

在房地產經濟運動過程中，以下情況需交納土地出讓金。

1.開發商拿地需交納土地出讓金

（1）地方政府出讓一定年限（使用期限：住宅用地70年、工業用地50年、商業用地40年）的土地使用權給開發商，開發商一次性需交納該年限內的土地出讓金。

（2）土地出讓方式：對于住宅等項目，采用招標、拍賣、掛牌和協議出讓等方式。

（3）計算方式：土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即出讓金總額÷土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即出讓金總額÷規劃允許建造的總建筑面積。一般以樓面價來計算效益。

2.購買已購成本價、標準價/優惠價公房需補交土地出讓金

公房也稱公有住房，國有住宅，指由國家以及國有企業、事業單位注資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（占有權、使用權、收益權、處分權）歸國家所有。

公房分為兩種，一種是不能上市交易的，居民只擁有使用權；一種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說的已購公房，包括央產房、成本價公房、標準價/優惠價公房。其中，成本價公房、標準價/優惠價公房上市交易前需先補交土地出讓金（已購公房的類型可以從房產證上看出），由買家交納。

想必大家經常聽到“土地出讓金”這個名詞， 那么大家知道其的含義嗎？又該如何計算呢？






什么是土地出讓金？

土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)；

或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。







土地出讓金的征收標準是什么?

1、土地出讓金的征收標準是由各地依據當地土地價值確定征收標準。

2、一般依據房產所在地區參考價、房產使用剩余年限、房產的性質不同確定征收系數數。

3、經常使用的計算出讓金的方式：

(1)出讓金=房屋參考價格×房產證上的建筑 積×征收系數;

(2)出讓金=基準地價×分攤土地面積×征收系數。





土地出讓金的計算標準還有以下的區別：

(一)個人住房劃撥國有建設用地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準

1.1990年5月19日以前取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取土地出讓金 。



2.1990年5月19日 (含當日)以后取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取土地出讓金 。

標定地價按宗地所在級別的基準地價確定， 不再進行容積率、區域因素、個別因素等修正。




案例如下：

福建省泉州市鄭先生有一處個人建房，地址位于鯉城區海濱街道中山中路，用地面積100平方米，已取得土地使用證及房屋所有權證，現需補辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區住宅用地級別圖一級區，基準地價5670元/平 。

其土地出讓金計算方法：

如在1990年5月19日之前取得劃撥土地使用權的，

土地出讓金=5670元/ 平 ×100平 ×30%=170100元。



如在1990年5月19日 (含當 )之后取得劃撥土地使用權的，

土地出讓金 =5670元/平 ×100平 ×60%=340200元。





(二 )已購公有住房(含集資建房)、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及市區紅梅 新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的 10%收取土地出讓金。

標定地價按宗地所在級別的基準地價確定，除年期修正外， 不再進行期日、容積率、影響因素等修正。

已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補交土地出讓金。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。

一、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收??；1990年5月19日(含當日，下同)以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。

二、已購公有住房、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的劃撥商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。

三、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準：被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取。

很多人不明白土地出讓金的標準，以及含義，小編今天就帶你看看國務院規定的土地出讓金的標準吧。

我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價（包括無償）出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓價標準至關重要。

土地出讓金標準

土地出讓金的收取標準

一、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收??；1990年5月19日（含當日，下同）以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。

二、已購公有住房（含集資建房）、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的劃撥商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。

三、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準：被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收??；被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取。被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

四、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的工業用地補辦出讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按標定地價的30%收??；1990年5月19日以后取得的，按標定地價的50%收取。

為了進一步了解情況，記者來到了三臺縣國土資源局。據三臺縣國土資源局土地利用股副股長吳曉華介紹，安置房的用地性質一般為劃撥地，業主要辦理分戶產權登記，則需要繳納土地出讓金，將用地性質變更為出讓土地。
早在2010年，祥和苑小區的23.7畝土地就進行了集中拍賣，開發商共繳納了1581萬元的土地出讓金，這其中就包括了祥和苑小區5號樓的土地。

“整宗土地都是出讓土地，土地出讓金已經交完了，就不需要再交任何出讓金了。而且土地出讓金只能由國土部門收取，也沒有減免的說法。開發商給業主的這個收據，也不是國土部門開具的標準收據?！?br/>
既然已經繳納了土地出讓金，那么祥和苑小區5號樓的業主是否可以自行辦理分戶產權登記呢？“必須先進行土地使用總證登記， 再進行分證登記。業主和開發商簽訂買賣合同以后，還要交稅。之后，雙方都要到我們這里來辦理產權登記，除非開發商向業主出具了委托書?！比_縣不動產登記局工作人員表示。

劃撥土地補辦出讓是按土地評估價的40%收取土地出讓金的。關于“在交易時是否一定要改變土地性質”《中華人民共和國城市房地產管理法》相關條款已有明確規定。土地登記與分割的“套數”是要對應房產證的。

劃撥土地使用權管理暫行辦法(1992年3月8日 國家土地管理局發布）
第五條 未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。
第六條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；（四）依照《條例》和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。
第二十六條 土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，**低不得低于標定地價的４０％。標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。
第二十九條 土地使用權出讓期滿后，土地使用者再轉讓、出租、抵押土地使用權時，須按本辦法規定重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理變更土地登記手續。

關于認真貫徹國務院嚴格制止亂占濫用耕地和發展房地產業有關文件的通知（1992年12月25日 國家土地管理局發布）（參看全文）

財政部關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法（1992年9月21日）
第三條 國有土地使用權有償使用收入包括： 1．土地出讓金各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）；土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款；原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。 2．土地收益金（或土地增值費）土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓（含連同地面建筑物一同轉讓）給第三者時，就其轉讓土地交易額按規定比例向財政部門繳納的價款；土地使用者將其所使用的土地使用權出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規定比例向財政部門繳納的價款。

國家土地管理局關于加強地價管理規范土地估價行為的通知（1995年12月29日）（參看全文）

土地出讓金準確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決于土地市場的供求關系。

土地出讓金(land transaction fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）。

或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

2018年上半年，地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長43%。

房改房土地出讓金＝（現市場價－購買價）＊70％，發生爭議的時候可以委托有資質的房地產來進行評估。

一. 有實際成交價的,且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金,若成交價低于基準地價平均標準的,則依照全部地價40%計算。
二. 發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時,按基準地價平均標準的40%計算。
三. 通過以上方式計算的土地出讓金數額,土地使用權受讓人有異議的,由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估,按評估價的40%計算土地出讓金。四. 劃撥土地使用權成本價格占土地價格的**高比例不得高于60%,在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時,必須將成本價格換算成市場土地價格,再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

土地出讓金可分為地面價和樓面價兩種計算方法。地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為分攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃總建筑面積。

土地出讓金計算方式：
一、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。
二、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的40%計算。
三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

這個問題需要從兩方面考慮：
一是，國土部門已經批準補辦土地出讓手續，核定了土地出讓金，只需要到國土部門領取非稅繳費單到銀行交款就可以了。估計問的不是這個問題。
二是，需要申請土地補辦出讓手續。一般是原來屬于劃撥土地，因為土地交易、公司需要上市等原因，申請辦理出讓手續。具體的程序是，如果符合城市規劃（一般需要規劃部門出具意見），可以向土地所在地的基層國土部門申請，要提交相關屬地政府（一般是鎮政府）的審批同意意見，經國土部門批準，委托土地評估部門評估，然后根據市政府文件確定的繳納比例（可能是20%、30%或者50%，各地不一樣），然后按照第一點的程序去交就可以了。

二手房買賣土地出讓金的計算要分情況。其計算公式是該套房屋建筑面積*當年成本價格*1%。
如果買賣的屬于非出讓國有土地使用權的土地，在辦理土地出讓時，其土地出讓金由受讓方按規定繳納；
如果買賣的屬于已出讓的國有土地，則買方應該支付土地使用權剩余年限的土地出讓金。
對商品房來說,當一個房地產開發商辦理了合法的立項開發手續后,必須辦理土地出讓手續。
二手房交易過程中的土地出讓金,主要是針對房改房。即該房是在劃撥的土地上建造的,交易時需補交土地出讓金。

新濟陽

我縣城區國有劃撥土地上住宅交易需要補繳土地出讓金了，你知道么？


國有劃撥土地什么意思？

城區居民
新濟陽

下面讓小編為你詳細解讀一下吧。





一、適用范圍　　
　　凡縣城區范圍內國有劃撥土地上已取得《房屋所有權證書》的房改房、經濟適用房、安居房、集資房、其他自有房等普通住房的轉讓（集資房和其他自有房需由房管部門出具未參加過房改的證明），且受讓方（購買方）為自然人的，按本意見補繳土地出讓金。



二、繳納出讓金數額的確定
　　符合以上條件的住宅用房交易應當繳納的出讓金數額=所在土地等級相對應的基準地價標準×（自有土地面積+分攤土地面積）×出讓年期修正系數×10%。

　　已參加過房改，取得《房屋所有權證書》的集資房和其他自有房交易應當繳納的出讓金數額=所在土地等級相對應的基準地價標準×（自有土地面積+分攤土地面積）×出讓年期修正系數×40%。

　　當前縣城區住宅用地基準地價標準見附件?；鶞实貎r調整后，以縣政府公布的基準地價標準為準。

　　土地出讓年限不到66年的應乘以出讓年期修正系數，出讓年期修正系數詳見附件。

三、辦理程序
　　已取得《國有土地使用證》的劃撥土地上房屋轉讓，按照《濟陽縣人民政府辦公室關于明確規劃管理工作等有關事宜的通知》（濟陽政辦發〔2014〕30號）文件規定程序執行。

　　原產權單位未進行土地登記的，需先行辦理土地確權登記手續。只要權屬無爭議，界址清楚，可參照1997年城區統一確權登記資料，由原產權單位合理界定宿舍區用地范圍，與單位土地使用權剝離后制作宗地圖，四鄰確認無異議后作為購房者土地分割登記的依據；購房者持單位同意其自有和分攤土地面積的證明辦理確權登記手續。各單位宿舍區的剝離及購房者自有土地面積的測繪工作由縣國土資源部門集中統一完成，原產權單位（破產企業的上級主管部門）應予以配合。

土地出讓金標準委托相關的機構進行評估的話，那么會按照評估價格的40%來收取。

土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的,土地出讓金是市、 縣人民**土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者,并由土地使用者按規定的標 準向國家繳納的土地出讓的全部價款。
而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人 民**在批準農用地轉用、征用土地時,向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、 縣人民**收取的平均土地純收益。
雖然繳納主體和性質不同,但由于新增建設用地征收標 準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平等情況確定 的,其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性,因此,新增建設用地協議出讓** 低價的確定可以以此作為依據。

一、土地出讓金是什么？

1.土地出讓金是什么？

土地出讓金，全稱為國有土地使用權出讓金。是指：

（1）各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。房地產經濟活動中，政府往往采用招標、拍賣、掛牌和協議出讓的方式，將一定期限的土地使用權出讓給開發商，開發商向政府交納土地出讓金，這種情況下的土地出讓金就是我們平時說的地價，可根據市場來定價；

（2）土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款；

（3）原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押作價入股，按規定補交的土地出讓價款。房地產經濟活動中，部分已購公房在上市前需補交土地出讓金。

2.土地出讓金的性質是什么？

現行的土地出讓金，既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的稅費性質。地方政府出讓一定年限內的土地使用權，一次性收取的土地出讓金實際上是若干年限的地租總和，這種情況下的土地出讓金具有地租性質，是地價。而房地產交易活動中交納的土地出讓金是定價，起到調控作用，帶有稅費性質。

3.為什么會征收土地出讓金？

我國《憲法》第10條明確規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！蓖恋厥褂脵嗪屯恋厮袡喾蛛x，土地所有權歸國家全民所有或集體所有，國家只能通過征收土地出讓金來出讓土地使用權。

4.征收土地出讓金有什么用？

（1）土地出讓金是地方政府財政收入的重要來源；

（2）政府用征收土地出讓金的手段來合理配置土地這種稀少資源，調節土地的利用，改進和調整房地產結構。政府往往通過限制出讓條件來調節房地產內部結構，例如，2016年8月17日，上海靜安中興社區商辦類地塊以拍賣的方式成功將土地使用權出讓給融信集團，出讓條件為：

①配建占規劃總住宅建筑面積5%保障性住房（計4939平米以上）和15%自持租賃房（計14076平米以上）；

②全裝修住宅建筑面積應占總住宅建筑面積的80%以上（計75072平米以上，不包含保障性住房等）；

③中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%（計79022.9平米以上）。

（3）政府對土地出讓金的分配，通過在國家、土地所有者和土地使用者之間合理調控分配土地收益，來調節市場經濟關系。土地出讓金主要分配方式為土地出讓金的返還，返還方式有以下6種：

①政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

例如，某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為1億元，企業已繳納1億元。協議約定：在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目1萬平方米回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。

②政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代拆遷、拆遷補償)

③政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設

④土地出讓金返還用于建設公共配套設施(醫院、幼兒園、體育場館等)

⑤政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人

目前土地招拍掛制運作過程中，出于各種考慮，在開發商交納土地出讓金后，政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

⑥政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助

在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發商交納土地出讓金后，政府部門對開發商進行返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

二、土地出讓金由誰交？怎么計算？

在房地產經濟運動過程中，以下情況需交納土地出讓金。

1.開發商拿地需交納土地出讓金

（1）地方政府出讓一定年限（使用期限：住宅用地70年、工業用地50年、商業用地40年）的土地使用權給開發商，開發商一次性需交納該年限內的土地出讓金。

（2）土地出讓方式：對于住宅等項目，采用招標、拍賣、掛牌和協議出讓等方式。

（3）計算方式：土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即出讓金總額÷土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即出讓金總額÷規劃允許建造的總建筑面積。一般以樓面價來計算效益。

如果是委托相關的機構進行評估的話，那么會按照評估價格的40%來收取。如果交易的成交價格不低于基準地價的話，那么會按照最終成交價格的40%收取。如果最終的成交價格是低于基準地價的話，那么會按照所有地價的40%收取。如果土地的性質是屬于劃撥土地的話，那么會按照基準地價的40%收取。 一般土地使用權出讓金的確定是有三個過程的：
①首先第1個過程就是進行估價，一般政府會選擇有資質的中介機構，對土地進行地價上的評估。
②接下來第2個過程就是確定出讓底價，在這個過程當中之后，政府會根據相關的政策對土地的估價進行修訂，最終會形成一個出讓的底價。在出讓土地的時候，如果有人的出價是低于這個價格的，那么政府就不會出讓土地的使用權。
③最后一個過程就是批準了，一般不同等級的政府對于出讓土地的使用權是有不同審批權限的。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。
　　投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。
　　南寧市曾經買過一套房改房的李先生給記者算了一筆賬。以前，一套售價10萬元左右、5年以上房齡的二手房改房過戶，各項稅費加起來近3000元，而現在要補繳土地出讓金，就等于在原來的基礎上要多繳一筆錢。如何計算房改房土地出讓金是市民**為關心的事情。
　　解讀：網格點樓面基準地價是指房屋所在位置的樓面價，每個網格點為200米×200米，市民可到各分局查詢南寧市居住用地網格點的基準地價圖。南寧基準地價**低值在沙井一帶，為188元/平方米，**高值在南湖一帶，為1100元/平方米。上市房屋不在南寧市居住用地網格點基準地價圖覆蓋范圍內的，按基準地價的**低值188元/平方米計算。
　　公式：補交土地出讓價款（元）=網格點樓面基準地價（元/平方米）×容積率修正系數×10%×上市房屋建筑面積×年期修正系數
　　舉例：張三有一套住房位于衡陽秀靈路口，土地使用權性質為劃撥，擬準備上市交易，該房屋房產證上的建筑面積為52.4平方米，土地證上記載的土地面積為14.97平方米，剩余使用年限為69年，則需補交土地出讓價款計算方法如下：
　　經查閱南寧市居住用地網格點基準地價圖，該位置的網格點樓面基準地價為511元/平方米；容積率為3.5，容積率修正系數0.761；剩余使用年限為69年，年期修正系數0.9983.據此，需要補交土地出讓價款（元）=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元。