房地產會計

做房地產會計賬務的一些基礎知識如下：
①經營成本?“房地產開發的企業財務制度”規定，房地產開發企業以及開發產品的成本。
②管理費用，是指這些企業行政管理部門為管理和組織營運生產活動時產生的各種費用。
③平衡關系
④經營成本，通常是指土地征用及和拆遷補償費，前期工程費與建筑安裝工程費以及基礎設施費，還有公共配套設施費等。
⑤管理費用，一般是指每一級管理費用項目的總和。
⑥公司經費包括管理人員工資和福利費，還有折舊費及差旅費和辦公費，另外還包括修理費，低值易耗品攤以及其他公司經費，其中包括房屋修理費和機械設備修理費等等。
⑦董事會費，包括董事成員津貼，會議費，差旅費等項目。
⑧降溫取暖費是指對外支付和支付個人的費用。
⑨水電費。

做房地產會計賬務的一些基礎知識有經營成本，管理費用，董事會費，水電費

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在房地產企業在會計結算中，會將自身的建筑成本轉為當期的經營成本，同時還有沒有銷售的房地產存量，而這些被視為已經銷售完成。如果按照此種行為來進行計稅，就會讓會計處理與納稅數額上出現較大的差額。
　　如果在發現此種問題的時候，將視同銷售的房屋登記進入財務賬目，是為本期的經營成本，這樣此種收入和成本的匹配性會增加此時的賦稅額度，此時的納稅就會出現一定的不確定性。顯然也不利于企業和稅務部門的正確的扣稅。

管理費用或營業費用

首先，房地產企業和工業企業（制造業）在會計核算上是不同，從成本核算：制造業生產成本周期短，產品在很短的時間內就可完成生產成本的制造；
而房地產企業開發成本周期長，房屋開發建設一般跨年度才可完工。所以，這是兩個不同行業的會計核算，還有很多不同之處，在此，就不一一介紹了。

不好做，要學好多知識。一.房地產會計賬務處理流程
先談談會計流程吧。房地產行業的會計流程與其他行業的會計流程大同小異。
1、關于費用的報銷。有關的業務人員簽字，部門負責人簽字，然后由會計部門的有關人員審核，**后由簽批權的負責人簽字后，由出納支付。出納做記賬憑證。
2、房地產行業一般情況同上。只是在出包工程時支付工程款，有的企業由會計部會同工程部按定額或形象進度測算工程進度并以此支付工程款，有的企業只由工程部測算工程進度，有關人員簽字后支付工程款。實際上就是會計的《建筑會同》采用完工百分比法確定收入。
3、出納只做與貨幣收支有關的記賬憑證，并據此核對現金日記賬、銀行存款日記賬。
4、由會計部有關人員進行會計記賬憑證審核。
5、由會計部有關人員進行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬。
6、由會計部有關人員制作轉賬憑證。由會計部有關人員審核，再記賬。
7、填制會計報表、稅表。
再談談房地產行業會計科目的設置。房地產行業的會計科目與一般的制造業的會計科目基本相同。一般的貨幣資金、往來等都用。不同的是：
工業企業一般不使用：預收賬款、預付賬款。而房地產行業使用這兩個科目。工業的“生產成本”，房地產行業改為：“開發成本”，它下面設6個二級科目，分別是：
1.土地出讓及拆遷安置補償費
2.前期工程費、
3.基礎設施工程費、
4.建筑安裝工程費、
5配套設施工程費、
6.開發間接費。
一般房地產行業按項目、開發期設置三級科目。（必須說明，在成本核算方面，**理想的核算方法是按棟核算成本，以建筑面積做為分配混合費用的依據。但是，由于實際工作中，由于有關人員、收費等是打包的形式，按上述方法分攤較難，再加上同期開發的樓盤基本相同，可以采用按項目、開發期核算成本）。工業企業的“庫存商品”改為“開發產品”；“制造費用”改為“開發間接費用”。
二.再談談有關稅費情況。由于房地產開發的產品周期較長，一般的按會計準則要求確認收入時間會較長，但是，國家的稅收不能延期，因此，有關的稅法規定，按企業收取的預收款為稅基計算繳納營業稅及附加稅。也就是說，當房地產行業銷售期房的時候，就開始交稅。并且按一定的比例預交企業所得稅、土地增值稅，房地產行業還應該繳納土地使用稅。當工程開發完畢后，要匯算清繳土地增值稅。

?融資模式憑借著可以將低流動性資產轉化為高流動性證券的特性，近年來越來越受房地產企業的青睞。

開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括：
　　土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細?？筛鶕鲜隽梺碓O置三級明細科目

具體要看情況而定：
如果企業購買土地使用權是為了出租賺錢租金的，應計入投資性房地產，成本計量模式下，攤銷計入其他業務成本。
如果非房地產企業購買的土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建造物的等其他相關用處的，土地使用權作為無形資產核算，然后每月攤銷計入成本費用中去。
如果是房地產企業購買的土地使用權用于開發商品房等的，應做為存貨，計入開發房屋的成本里去。
如果是房地產企業購買的土地使用權是為自己建造辦公樓等的，應計入無形資產

摘要

房地產行業是資金密集型行業，在經營過程中受政策影響大，國內房地產開發銷售的前、中、后期均受到嚴格的監管審批限制要求，因此房企與一般工商企業相比在經營上有所差異，呈現出不同特點：例如項目開發周期長、前期投入大、實行預售制度、合作開發現象普遍等，這些經營特點也決定了房地產企業在會計核算和財務表現方面也有其特殊性，中債資信房地產行業研究團隊推出房地產財務分析寶典系列專題旨在通過分析經營特點理清房地產開發企業從開發到銷售過程中的財務特點和存在的問題，對房企的信用分析提供參考與指導。專題共分為四篇，本文為房地產財務分析寶典系列專題第二篇，主要分析了房地產開發企業財務報表中主要科目的特點及其風險關注點。



對于房企的財務報表分析我們需基于第一篇《房地產開發業務流程、審批要求及會計處理》中對項目開發業務流程過程中的會計處理。我們已經知道在項目開發過程中：土地獲取根據用途計入無形資產或存貨科目，施工階段的相關投資計入存貨科目，同時工程款項的支付通常根據工程節點向施工企業支付應付款項，各個階段的投資離不開貨幣資金及相關的融資，同時影響著房企的現金流；而在預售階段房地產企業的銷售回籠資金以資產負債表中的預收款項進行核算，待滿足收入確定條件后才同時結轉收入及成本體現到利潤表上，由于收入的確認受項目節點的要求影響重大，利潤表的反應相對滯后且有一定人為操作空間；因此我們對于房地產企業科目的分析更注重的是對資產負債表及現金流量表的分析，下文中我們首先結合房企經營特點提出在財務分析過程中需要關注的重點科目，隨后我們將首先分析這些重點科目主要構成及特點，并**終落腳至科目分析過程中的主要風險關注點。

股東對于公司的投資款，在注冊資本范圍內作為注冊資本登記，計入公司“注冊資本”會計科目中，對于溢價投資的，則一般計入在“資本公積”會計科目中。我們知道，如果股東退出公司，可以通過減資程序，減少注冊資本，從而將計入在注冊資本范圍內的投資資金取回，那么能否同時將計入在資本公積的科目內的投資款取回呢？我們下面以兩則**高人民法院審理的案件進行分析。


案例一
金華投資公司1995年設立時，登記注冊資金100萬元，公司章程規定首期投資總額1.46億元，注冊資本100萬元，林金培出資額為15萬元，占注冊資本15％。章程第十一條規定，各股東“應按工程進度及各方相應的出資額按期投入資金”。后來金華投資公司股東及股權結構發生變更，林金培出資占注冊資本40％；佛山三角洲發展公司出資35萬元，占35%；江門市外經貿易進出口公司出資25萬元，占25%。董事為：林金培、陳汝湛、李宇金。

林金培通過香港科埠公司向金華投資公司投入資金，其中有53張會計收款憑證中記載的原始科目為“資本公積”，后被更改為“長期借款”。另有一張手寫書證載明：“金華投資公司注冊資本為一百萬元，現將各股東多投入的資本轉為資本公積。佛山三角洲公司：5473433.23；市外經貿易進出口公司：6073133.13；科埠有限公司：3885966.49；華聯投資開發公司：558483.37。資本公積合計：15991016.22”。

2000年3月13日，林金培、陳汝湛、李宇金三人召開董事會，通過《董事會決議》，內容為確認：1、林金培、佛山三角洲發展公司和江門市外經貿易進出口公司持股比例分別為40%、35%和25%。2、對于金華投資公司與各股東簽訂的《借貸協議書》利息進行調整，其中確認林金培（香港科埠有限公司）投入本金7084310元，按月利率2%計息，原有利息3001340.37元作為投資款，但不再計算利息。決議還明確借款本息償還方式。

金華投資公司確認：股東林金培通過香港科埠有限公司投入及借款給金華投資公司本金37203231.38元，計提利息60073060.96元，共計97276292.34元。佛山三角洲發展公司投入本金20502136元，計提利息29782309.34元，共計50284445.34元。江門市外經貿易進出口公司投入本金665萬元，計提利息12134798.8元，共計18784798.8元。

金華物業公司注冊資金1000萬元，股東為：江門市蓬江區金華物業管理有限公司出資25萬元，占2.5%；林金培出資975萬元，占97.5%。

2003年5月14日，金華投資公司通過《董事會決議》，決定將江門市東華一路金華商業中心首層全層合計384，0.01平方米轉讓給林金培以抵頂其多投入的1996萬元，將四樓全層面積7314.57平方米作價l884萬元轉讓給林金培以抵頂其多投入的出資本息。2003年5月22日，林金培委托金華投資公司將金華商業中心二期地塊及金華商業中心首層全層合計3840.01平方米，四層全層合計7314.57平方米過戶至金華物業公司名下。2003年5月金華投資公司與金華物業公司簽訂了《購買房屋協議書》，約定乙方購買甲方的金華商業中心首層全層、四層全層、保安辦公室；房款從甲方欠乙方款項中沖減，金華物業公司2004年11月將金華商業中心四樓出租給他人，金華物業公司對金華商業中心首層部分房屋辦理了《房地產權證》。

因金華投資公司結欠江建公司建設工程款，法院根據江建公司的申請，于2005年1月、2月查封了金華商業中心四層401、402商鋪、四層停車場及保安辦公室等物業。金華物業公司提出執行異議，執行法院認為金華物業公司的異議成立，中止對相關房產的查封。

根據稅法實施條例規定?企業所得稅按年計算?分月或分季按月(季)預繳(一般是分季度預繳)，年終匯算清繳所得稅的會計處理如下:

PS:依據現行政策，對原文略有修正，僅供參考，如有異議，請與專管員核實。



01

按月或按季計算應預繳所得額



借:所得稅

貸:應交稅金

　應交企業所得稅



02

繳納季度所得稅時



借:應交稅金-應交企業所得稅

貸:銀行存款



03

跨年4月30日前匯算清繳

全年應交所得稅額減去已預繳稅額?正數是應補稅額



借:以前年度損益調整

貸:應交稅金-應交企業所得稅



04

繳納年度匯算清應繳稅款



借:應交稅金--應交企業所得稅

貸:銀行存款



05

重新分配利潤



借:利潤分配-未分配利潤

貸:以前年度損益調整



06

年度匯算清繳

如果計算出全年應納所得稅額少于已預繳稅額:



借:應交稅金-應交企業所得稅(其他應收款--應收多繳所得稅款)

貸:以前年度損益調整



07

重新分配利潤



借:以前年度損益調整

貸:利潤分配-未分配利潤



08

經稅務機關審核批準退還多繳稅款



借:銀行存款

貸:應交稅金-應交企業所得稅(其他應收款--應收多繳所得稅款)



09

對多繳所得稅額不辦理退稅，用以抵繳下年度預繳所得稅



借:所得稅

貸:應交稅金-應交企業所得稅(其他應收款--應收多繳所得稅款)



10

免稅企業也要做分錄



借:所得稅

貸:應交稅金--應交所得稅



借:應交稅金--應交所得稅

貸:資本公積



借:本年利潤

貸:所得稅

內容簡介
北京中經陽光稅收籌劃事務所·房地產智庫成果

■全面修訂，提供房地產開發企業可以直接套用的會計科目表、成本核算明細科目等完善的賬務核算體系

■依據全新政策，按房地產開發企業的業務流程講解會計核算和稅務處理，邊開發邊做賬務處理

■按新稅率，提供來自標桿房地產企業關于增值稅、企業所得稅、土地增值稅的系統性實戰案例，對照操作降低稅務風險

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全流程：企業設立階段?獲取土地階段?前期準備階段?建設施工階段?

銷售（預售）階段?項目清算階段?自持物業階段

全套賬：核算程序+科目設置+會計核算+稅務處理

■全新修訂來自標桿房地產企業的系統性實戰案例，借鑒操作降低風險

土地增值稅清算綜合案例

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房地產企業全流程稅會處理綜合案例

■全面修訂九大稅種的會計核算與稅務處理，對照做賬，簡單方便無遺漏

增值稅房產稅印花稅契稅耕地占用稅企業所得稅

土地增值稅城鎮土地使用稅城市維護建設稅及教育費附加

作者簡介
蔡昌

■中央財經大學財政稅務學院教授，博士生導師，稅收籌劃與法律研究中心主任，國際注冊高級會計師（ICSPA）。兼任中國稅務學會學術委員、中國注冊稅務師協會特聘顧問、國家稅務總局“全國稅務領軍人才”培養導師，北京大學、清華大學、浙江大學、廈門大學、上海國家會計學院客座教授，國內多家集團企業及上市公司財稅顧問。

■2012年獲得“鄧子基財稅學術論文獎”。主要研究領域為財務會計與稅法、稅收籌劃與產權稅收學。著有《契約視角的稅收籌劃研究》《稅收信用論》《中國財稅研究：產權、土地、稅收》《房地產企業全程會計核算與稅務處理》等。



黃潔瑾

■管理學碩士，中央財經大學稅收籌劃與法律研究中心秘書長，研究員，中國社會科學院研究生院稅務專業碩士導師，融資華爾街（北京）創業投資有限責任公司總經理，中國首批注冊納稅籌劃師、首批高級稅務咨詢師。主編或參與撰寫《房地產智庫叢書》《“營改增”新政解讀與稅務處理》等圖書。

■曾就職于重慶某軍工企業從事財務工作，后擔任某集團公司財務總監、副總裁，擁有豐富的財務實戰經驗和會計做賬技巧，現主要從事財稅咨詢與稅收籌劃工作，曾為河南建業集團、青島華商置業集團、國華置業集團、億來置業、青島豪都置業等多家集團企業提供服務。

土地補償費和安置費都計入土地成本。如果取得土地是為了建造廠房，不需通過無形資產科目核算，可直接計入“在建工程——土地成本”

購車時：
借：固定資產
應交稅費-應交增值稅-進項
貸：銀行存款
長期借款
每月還款：
借：長期借款
財務費用
貸：銀行存款

為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出,并準確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本,對配套設施支出的歸集,可分為如下三種:
1.對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出,可直接計入有關房屋等開發成本,并在"開發成本--房屋開發成本"賬戶中歸集其發生的支出;
2.對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出,應先在"開發成本--配套設施開發成本"賬戶進行歸集,于開發完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本;
3.對能有償轉讓的第二類大配套設施支出,應在"開發成本--配套設施開發成本"賬戶進行歸集.
配套設施開發成本的核算 企業發生的各項配套設施支出,應在"開發成本--配套設施開發成本"賬戶進行核算,并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算.對發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出,可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目,并記入"開發成本--配套設施開發成本"賬戶的借方和"銀行存款"、"應付賬款--應付工程款"等賬戶的貸方.對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出,應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的"配套設施費"項目,并記入"開發成本--配套設施開發成本--XX"賬戶的借方和"開發成本--配套設施開發成本--XX"賬戶的貸方.

1.企業受贈房屋并能直接使用的，企業在接受捐贈時，賬務處理為：
借：固定資產
貸：資本公積
應交稅金-應交契稅
實際繳納契稅時：
借：應交稅金－應交契稅
貸：銀行存款
2.企業承典取得房屋且不能直接使用的，在取得房屋產權時，會計分錄為：
借：在建工程
貸：應交稅金－應交契稅銀行存款實際繳納契稅時，
借：應交稅金－應交契稅
貸：銀行存款房屋修建完工后，
借：固定資產
貸：在建工程

房地產企業購買電梯，計入“開發成本”。
會計做賬為開發成本—建筑安裝工程費，報表反映為存貨。
房地產企業開發費。 包括：
（1）建安工程費；
建安工程費用是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）和室內裝飾家具費等。
（2）公共配套設施建設費；
指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規劃指標和實際工程量估算。
（3）基礎設施建設費。
指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程，其費用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環衛、室外照明等設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算

看房屋所有權，歸屬本單位 計入固定資產，租賃的房屋依據合同長租入長期待攤費用，短租直接入管理費用。