房地產開發經營

、決執行國家各項方針和政策，堅持依法管理，專業服務，信譽第一，客戶至上的服務宗旨。
2、正確理解企業發展戰略和企業核心價值觀，準確向員工傳達和滲透。
3、具有高度的責任心和敬業精神，以身作責，時刻維護公司形象為己任，從全局出發，無私、客觀、公正、公平地處理事務。
4、對經營部全權負責，做好各會館和管理服務中心的堅控和調配工作，對出現不合理的服務，及時做出處理。
5、合理調配人員，協調各崗位的分工與協作，責任到人，同時關心員工生活，確保員工有良好的精神面貌和積極的工作態度。
6、負責制度貫徹落實各崗位責任制，制定工作要求，管理怒表的經濟指標以及建立各項管理制度。
7、認真執行公司考核體系，按照公司規定及結合工作實際情況對員工實施考核，做到獎罰分明。
8、每星期組織管轄區內各部門主管召開例會，總結本周工作的落實情況，討論下星期的工作計劃。
9、負責做好經營部對外，如：公安、公商、稅務、大客戶等部門的協調工作，便于開展各項工作。
10、協調公司財務部監管管轄區內各類的收支、督促。
11、結合本職工作，及時向公司提出合理化建議。
12、對突發事件，能夠冷靜、準確、及時處理并解決問題（按照相關的國家規定執行）。
13、做好公司交辦的其他任務。

《城市房地產開發經營管理條例》已經一九九八年七月二十日國務院常務會議通過,現予公布施行。中華人民共和國國務院** **一九九八年七月二十日第一章 總則 第一條 為了規范房地產開發經營行為,加強對城市房地產開發經營活動的監督管理,促進和保障房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定,制定本條例。 第二條 本條例所稱房地產開發經營,是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。 第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則,實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。 第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。 縣級以上地方人民**房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。 縣級以上人民**負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定,負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。第二章 房地產開發企業 第五條 設立房地產開發企業,除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外,還應當具備下列條件:
(一)有100萬元以上的注冊資本;
(二)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。 省、自治區、直轄市人民**可以根據本地方的實際情況,對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。 第六條 外商投資設立房地產開發企業的,除應當符合本條例第五條的規定外,還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定,辦理有關審批手續。 第七條 設立房地產開發企業,應當向縣級以上人民**工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的,應當自收到申請之日起30日內予以登記;對不符合條件不予登記的,應當說明理由。 工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時,應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。 第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內,持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案:
(一)營業執照復印件;
(二)企業章程;
(三)驗資證明;...

近幾年涿州在房地產市場出現了很多的問題，導致廣大朋友上當受騙，因此涿州制定了房地產開發建設經營準則，下面小編就把涿州制定的房地產開發建設經營準則情況為大家詳細的介紹一下。

2015年10月，青島市城鄉建設委員會下達《青島市城市房地產開發經營管理條例》（修訂草案征求意見稿），公開征求意見。該條例中明確規定，一年內無開發項目的企業，暫定資質的有效期不得延長，城市基礎設施和配套公共設施應當與房地產開發項目同時交付使用。此外，還規定房地產銷售宣傳廣告也必須真實準確。

青島市城市房地產開發經營管理條例征求意見
暫定資質證書有效期一年
條例征求意見稿中規定，房地產開發經營應當由依法設立并取得資質證書的開發企業進行。暫定資質證書有效期一年，承擔房地產開發項目的暫定資質房地產開發企業，不能在暫定資質有效期內完成項目開發的，應當在暫定資質有效期屆滿三十日前向市房地產開發主管部門提出延期申請。
市房地產開發主管部門可以視企業開發經營進展情況延長暫定資質證書有效期，有效期可以與項目開發期限一致。自領取暫定資質證書之日起，一年內無開發項目的，暫定資質的有效期不得延長。
房地產開發企業應當按照國有土地使用權出讓合同約定或者劃撥決定書規定的開、竣工時間要求進行開發項目建設。分期開發的項目還應當報送各期的開發建設方案。

暫定資質證書有效期一年
配套設施與項目應同時交付
房地產開發項目管理手冊是房地產開發等部門實施項目過程監管的依據之一。房地產開發企業應當將建設條件意見、開發建設方案進展及調整情況、驗收交付、信用信息等項目開發過程中的主要事項動態記載于房地產開發項目管理手冊，并定期報送項目所在地的房地產開發主管部門備案。
房地產開發主管部門應當根據房地產開發項目建設時序和進度要求，按照管理權限擬定城市基礎設施和配套公共設施建設計劃，報本級人民政府核準后組織實施，其中嶗山區、城陽區、黃島區的城市基礎設施和配套公共設施建設計劃應當報上級主管部門備案。
城市基礎設施和配套公共設施應當與房地產開發項目同時設計、同時建設、同時交付使用。經批準由房地產開發企業代建的城市基礎設施和配套公共設施，房地產開發企業應當在建成后按照規定辦理相關設施產權移交手續。
竣工驗收需現場公示
住宅小區等群體房地產開發項目竣工，還應當通過以下驗收，并取得相關合格文件或者憑證：建設條件意見的落實情況；水、電、暖氣、燃氣、給排水等城市基礎設施已建設完成，并已獲得相關單位出具的準許使用文件；法律法規規定的其他事項。其中，實行分期開發的，可以分期進行竣工驗收。
房地產開發項目驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。實行竣工驗收合格公示制度，房地產開發企業應當將各項驗收合格證明和用地范圍內城市基礎設施和配套公共設施合格證明材料于項目交付使用前五日在交房現場顯著位置公示，公示期限不得少于三十日。
房地產開發企業預售商品房，應當向房地產經營主管部門申請，取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的，不得以任何形式進行商品房預售。房地產開發企業應當在申請商品房預售許可前向房地產開發項目所在地的銀行開立商品房預售資金專用存款賬戶，并與銀行、監管機構簽訂預售資金監管協議。

竣工驗收需公示
建立開發企業信用管理平臺
房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，提供由市房地產開發主管部門統一監制的商品住宅使用手冊。商品住宅使用手冊應當包括住宅使用說明書和住宅質量保證書。房地產開發企業應當做好商品房售后服務工作，并按照住宅質量保證書的約定對所售商品房承擔質量保修責任。
房地產開發主管部門應當會同相關部門建立房地產開發企業信用管理平臺，記載企業資質、開發項目建設經營情況、企業資產變動、企業人員變動、企業信用等級、企業獎懲等企業信用信息，并納入青島市公共信用信息平臺。各相關部門應當建立跨部門聯動響應和失信約束機制，
此外，新條例中還規定，房地產開發企業和代理銷售機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行廣告管理法律法規規定，廣告內容應當真實、合法、科學、準確。
青島市城市房地產開發經營管理條例草案的出臺，是青島房地產開發面向規范化的重要一步，也是新時期青島房地產市場管理的新辦法。

相互依賴、共存共榮的“母子關系”
——論房地產開發與物業管理的關系物業管理不僅作為房地產市場的消費環節，而且更重要的是房地產開發的延續和完善，是在房地產開發經營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經營服務方式?？梢哉f，兩者是一種相互依賴、共存共榮的“母子關系”。
物業管理行業對房地產開發企業的依賴性。
作為從房地產行業派生出來的“下游”產業，物業管理與房地產開發有著千絲萬縷的密切聯系。廣深兩地80%以上的物業管理公司是房地產開發商下屬的二級子公司，全國三大物業管理品牌中海、萬科、金地，都是房地產開發企業的下屬的二級子公司。
銷售房屋不同于一般商品的銷售，良好的售后服務不亞于房屋本身，房屋的售后服務實際就是物業管理。由于我國物業管理起步不久，專業化、市場化經營尚未成熟，物業管理企業與開發企業這種“兒子為父親”打工的關系將在一定時間內存在。因此，房產開發企業把宣傳企業理念、塑造企業形象的突破點定在物業管理上是一種明智之舉。
物業管理“服務性”的性質決定其目前經營方針是“保本微利，服務社會”，不能以牟取高額利潤為目的，是許多物業管理企業處于微利虧本狀態。沒有資金，談何經營、服務？從現在先進的物業管理企業中我們發現，規模越大，管轄物業越多的企業，其獲利越豐。因此，物業管理企業只有創立名牌，運用名牌優勢擴大經營服務范圍，形成規模效應，才能充分利用人力、物力資源，降低成本，使企業獲得可觀效益，為其生存提高保障。
2002年被稱為京城房地產的服務年，而服務二字**核心的體現應該在物業管理上。物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作，物業管理的好壞直接影響到業主生活品質的高低。
物業管理與項目是直接掛鉤的，目前，京城幾個較為著名的項目物業也不錯。不妨看一下他們的管理模式。在業界萬科的物業管理是久負盛名的。萬科物業不單有直接操作經驗、市場經驗，而且由于它是在深圳起步，還有很好的涉外經驗，所以萬科物業很早就已提出無人管理模式。雖然看不到管理者，但萬科的服務無處不在。而在北京、上海，由于萬科拿到的幾乎都是城郊的地塊，搞好物業管理勢在必行，否則項目必死無疑。所以，在北京，萬科的項目還是出現了熱銷的場面。而萬科物業也由此切得了市場上很大的一塊蛋糕。
因此，名牌物業管理，已成為由長期穩定的高質量、好服務所形成的為廣大消費者所喜愛并樂于接受的物業。而物業管理名牌戰略就是企業為創立名牌物業管理，根據自身條件和市場及社會形勢所制定的長遠的、帶有根本性行為的綱領或方案。它包括三方面內容：完備的企業內部管理體系，高水平、全方位的服務體系及高效的經營策略。物業管理實施名牌策略不僅是居民的需求，也是開發企業及物業管理企業自身發展的需要。
物業管理對房地產企業的促進和推動。
它在房地產開發的不同階段、不同層面都起到不同的作用。
第一，隨著房地產行業的發展，產品差異減小，服務成為房地產企業創立品牌的重要途徑，優秀的物業管理成為許多房地產企業的核心競爭力。在房地產質量普遍提高的條件下，名牌的有無將成為購房者的首選，它能帶給人們更多的物質享受和心理滿足。這種美譽的廣泛體驗與傳播，又會吸引更多的消費者前往購買，這就會使物業在市場中賣得快、賣得多、賣得貴。正如深圳萬科房，以創立名牌物業管理作為突破口，樹立良好的信譽，如今其名下的物業比同等地段、同等規格的房產賣價高出500%7E1000元/平方米。因此，名牌物業管理能夠在提高市場覆蓋率、加快資金周轉、提高利潤率方面，促進企業經濟效益的提高。
萬科集團宣稱每年貼補物業3000萬說明集團強調對物業公司的服務，樹名牌意識。萬科物業的成績體現在萬科集團所開發的物業銷售一直看好，即使在今天房地產普遍不景氣的情況下，萬科集團也能以較高的價格較為輕松地把房子銷售出去。這一成績很大程度上歸于萬科物業的品牌。萬科物業與萬科房產相互依托，重視品牌建設，視質量為第一生命，企業形象策劃獲得極大的成功，使萬科房產增值，并能增加房產的競爭力。
名牌的物業管理是房地產開發企業拓展業務領域的堅實基礎。
房地產開發企業要持續發展，必須不斷開發新的物業，占據新的市場。而新的物業要在市場中打開局面，往往要經歷一段較長的過程。其間，需要投入大量人力、物力、財力進行廣泛的宣傳。因為任何消費者都不會貿然花費一打筆錢去購買一無所知的物產。但如果這個過程換成是名牌物業管理的組合擴展，情況則會大不一樣。因為名牌在消費者心中具有很高的知名度、美譽度和信任度，因此，用名牌的物業管理來帶動新開發的物業，可大大降低消費者的抵御心理，從而縮短消費者認識新物業的時間，為盡快打開市場掃除障礙。上海錦江集團錦江物業管理公司從1985年受托管理上海第一幢甲級寫字樓起，就把創立名牌作為宗旨，把現代酒店管理的先進經驗引入物業管理。這種獨具特色的經營風格與超前的經營思路，使其在高檔物業管理中樹立了良好信譽。在這美譽帶動下，錦江集團名下物業取得不錯的經營業績。
第二，母子關系：母公司的精心設計和施工，以及子公司的傾力管理投入，**終形成的市場效益就是共同提升兩公司的企業品牌和經營業績。共同的市場目標和服務客戶使二者形成了房地產生產銷售和管理服務完整產業發展鏈條上的兩個環節，一條旨在把房地產業做大做強的地紐帶把母子公司緊密地連接在一起。物業公司提供的物業服務于房地產公司在市場競爭和發展戰略密切相關，她所采取的物業管理服務舉措，既達到了提升母公司在房地產市場的競爭優勢的目的，又建立了子公司在物管行業的品牌形象，形成了做大物業市場的核心能力，可謂母子雙贏。

物業管理是房地產綜合開發的派生物。作為房地產市場的消費環節，物業管理實質上是 房地產綜合開發的延續和完善，是一種社會化和專業化的服務方式。

房地產經營管理主要側重在物業的開發建設方面，而物業管理則主要從事物業的維護、 保養以及對環境的綠化和物業所有人的服務方面。房地產經營的工作性質是開發物業，物業管理的主要任務則是售后服務。因此，物業管理是房地產業發展到一定階段的必然產物。我 國的物業管理也就是改革開放以來房地產業迅速發展的派生結果。

經濟體制改革的展開，特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實施，使我國的房 地產業從長期的福利性的萎縮狀態中得以復蘇，并迅速崛起。然而，傳統的房地產管理體制已經不適合房地產業的發展需要，房地產業的發展呼喚著房地產管理體制的變革，這從以下 四點可以得到說明：

第一，隨著住房商品化的逐步實施，各類住宅售出后所形成的多元產權關系，使傳統的 按產權、按部門以及按計劃包干的維修管理辦法再也不適應房地產的發展需要，而必須從體制上制訂出一套新的管理辦法。

第二，隨著住宅私有化和酒店大廈等物業私有化程度的提高，人們對物業的維修、養護 以及安全防范等要求越來越高，越來越要求專業化的管理與服務。

第三，住宅小區建設發展如雨后春筍，如何發揮住宅小區整體功能，創造一個舒適、優 美、和諧、安全的居住環境，原有的房產管理體制和管理機構已無法適應這種需要，它要求有一個統一綜合管理的機構。

第四，隨著外商投資房地產的日益增多，傳統落后的房地產維修管理模式已不適應現代 化樓宇維修管理的需要。外商由于擔心投資房地產后很可能面臨房產提前殘舊的負面效果，從而失去信心，制約了房地產業的進一步發展。

一言以蔽之，房地產業的迅速發展呼喚著與之相適應的新的管理方式。而社會化和專業 化的物業管理已在國際上運行了一個多世紀。這種集管理、經營和服務于一體的物業管理方式，以其無限的生機和活力伴隨中國房地產業的迅猛發展而蓬勃地發展起來了。

二、物業管理對房地產經營的影響

物業管理作為房地產開發經營的派生和延續，其管理與服務質量的好壞，將直接影響房 地產開發經營的前景。物業管理對房地產經營的影響主要有以下幾點：

第一，有利于房地產的銷售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對工作環境和居住環 境越來越關注。良好的物業管理服務能給人們帶來舒適、優美、安全的工作和居住環境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得“買房等于買氣受”。目前，廣州市房地產投訴案例七成 以上是關于物業管理方面的。物業管理好的樓盤一直好銷，而物業管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經“死火”。這說明物業管理對房地產的銷售有著非常直接的影響。

第二，有利于物業保值**。從財富積累的角度來看，良好的物業管理可延長物業的使 用壽命，充分發揮物業的使用價值。缺乏良好的物業管理常導致物業內部設施運行不良，加速物業物理損耗的速度，使物業使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。

第三，有利于房地產市場的發展完善。物業管理的社會化和專業化的良性發展，是和房 地產綜合開發的經濟體制改革相適應的，它使房地產開發、經營、服務有機地結合起來，具有繁榮和完善房地產市場的作用。

第四，有利于提高房地產綜合開發企業的聲譽。物業管理是房地產廣泛意義的售后服務 。良好的物業管理能充分發揮物業設施及其環境效益的整體功能，促進人居環境的改善，從而有助于人際關系的融洽。優質的物業管理本身即可免除業主和租用戶的后顧之憂，增強他 們對房地產開發企業的信心，建立房地產綜合開發企業在公眾中的良好形象，這本身也是企業**形象**實惠的廣告，具有提高房地產開發企業聲譽的作用。

第五，有利于推動外向型房地產經濟的發展。物業管理是加快我國房地產發展同國際接 軌的必由之路，是改善中國大陸投資條件和投資環境的必要措施，具有推動外向型房地產和 涉外經濟發展的作用。
……

參考物業管理網

A 銷售工作是一個做好了就是不拿本錢的老板
做不好可能都不如公司的前臺接待員
如果做銷售我建議你先做個行業調查
看一下自己的所學都可以做哪些行業的銷售
再綜合比較一下哪個行業的銷售薪水和提成較高
有可持續的發展空間
做銷售我覺得你就當首選大公司
可能剛開始的待遇很少
B.但是隨著工齡的增加和經驗的積累一定是磨刀不誤砍柴工的
在實際的接待談判過程中，銷售人員應注意以上幾個方面：
1．不要過分熱情
房地產是一種高價位的特殊的商品，動輒數十萬元甚至百萬完，相對應的客戶也大多是理智而謹慎的，不是簡單層次上的營銷辭令、熱情接待所能打動的。銷售人員應該有理有節、落落大方、坦率真誠清楚明晰地回答客戶提出的各種問題，而不能過分熱情。在如今買方市場情況下，過分的熱情反而會給客房留下一個樓盤賣不動的感覺，這是非常致命的。
2．在談判的初期，不要在價格上過多地糾纏
“昂貴”和“便宜”的含義極不確切并且帶有濃厚的主觀色彩。對這個詞，不同的人有著不同的看法。你的樓盤越能滿足客戶的某些愿望，他就越覺得你的樓盤便宜。作為優秀的銷售人員應該在**短的時間內找到客戶的需求并盡量地滿足他，讓客戶將注意力集中在樓盤的價值上。想方設法讓客戶認識到你推銷的樓盤正是他所需要的，他就會將價格放在次要的位置上。如果一定要涉及價格問題，那就必須把價格連同價值一并提出。
3．現場接待更需要高超的談判技巧
現場接待是一種商業談判，經常會遇上一些客戶對樓盤價格進行殺價，這樣的客戶往往是有了買意的客戶。銷售人員要讓客戶經歷一個艱苦卓絕的談判過程，讓他感覺到所爭取到的每個優惠都是來之不易的。而且在條件允許的情況下，**終要讓客戶有一種“勝利”的感覺?？蛻魧π量嗟脕淼膭倮麑嵰话愣急都诱湎?，從而打開了成交的大門。
銷售人員在進行說服推銷時，可采用的方法不勝枚舉。把握以上幾個原則，“運用之妙存乎一心”，就能找到達成交易的**好方法。

房地產經營單位是從事房地產經營活動的法人單位。房地產經營是指按照價值規律對城鄉各種房屋進行建造，維修，裝飾，租賃，買賣，交換等的經濟活動。房產企業經營管理的聯合化：房產企業經營管理的聯合化是房產企業經營管理的一種方法，即專業化的房產企業包括房產開發公司，房產經營公司，住宅建筑公司，房屋修繕公司等聯合起來，建立聯合企業，下設住宅小區管理機構，對住宅區實行統一經營管理，改變多頭分散管理的落后方式。

全國房地產開發經營數據發布，深度解讀來了！

- 第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
- 解讀或提示：本條規定了合理確定違約金的原則。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
- 解讀或提示：本條規定的是商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的情況下，確定違約金數額或者損失賠償額的計算標準和方法。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
解讀或提示：本條規定的是因開發商的原因，購房人無法在一定期限內辦理房屋權屬證書的除另有約定外，由開發商承擔違約責任及違約責任的計算標準。本條將辦理房屋權屬證書作為商品房買賣合同的附隨義務加以規定，更有利地保護了購房人的合法權益。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
解讀或提示：本條規定的是由于開發商的原因，使購房人無法辦理房屋權屬證明的情形下，購房人可以行使商品房買賣合同解除權并有權要求賠償損失。
第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
- 解讀或提示：本條規定在開發商與包銷人的包銷合同中，如果當事人對包銷期滿后未出售房屋的歸屬沒有約定的，應當按照包銷價格由包銷人購買。開發商與包銷人的包銷合同有約定的，應當依其約定。需提示，代理合同、包銷合同應明確規定雙方權利義務，條款完備。
第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
解讀或提示：本條規定如果開發商違反包銷合同約定，自行出賣已經約定由包銷人銷售的房屋，應當承擔違約責任，賠償包銷人的損失。開發商與包銷人的包銷合同有約定的，應當依其約定。
第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
解讀或提示：本條規定了購房人與開發商因商品房買賣合同發生糾紛時，包銷人必須參加訴訟，及確定各方的訴訟地位的原則。
第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
- 解讀或提示：本條所稱商品房擔保貸款，就是俗稱的“按揭”。我國法律此前對此沒有有關的規定。作為一種社會普遍接受的法律行為，這是我國首次以司法解釋的形式加以規范。本條規定的是在按揭付款的商品房買賣合同履行過程中，購房人不能取得銀行貸款從而無法履行商品房買賣合同的情況下，如何確定買賣雙方權利義務關系的原則。聯系上下文的內容，“因一方當事人原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失?！?，似應理解為：“因一方當事人的過錯未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失?！?，銀行審查購房人的貸款申請過程中，購房人沒有過錯，只因購房人并不明顯的原因而拒絕貸款的情況很多，如果因此要求購房人因不能履行商品房買賣合同而承擔民事賠償責任，顯然是不公平的。為保險起見，建議在訂立類似合同時，雙方在合同中明確約定過錯責任。
- 第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
- 解讀或提示：本條明確了當事人行使擔保貸款合同解除權的條件。購房人簽訂商品房擔保貸款合同的目的是為了購買商品房，當商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，購房人特定的貸款目的已不能實現，如果不允許解除合同，對購房人無疑是不利的。同樣，貸款銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款借給購房人，也將面臨很大的風險。
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
- 解讀或提示：本條本款規定的是在按揭付款的商品房買賣合同當事人請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同時，如果作為擔保權人的銀行依據商品房擔保貸款合同以有獨立請求權的第三人的身份提出訴訟請求，法院必須將商品房買賣合同糾紛與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理，這是該解釋確定的訴訟程序；如果擔保權人不告則不理；如果作為擔保權人的銀行依據商品房擔保貸款合同另行起訴，則法院可以選擇與商品房買賣合同糾紛合并審理也可以選擇單獨分別審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
- 解讀或提示：本條本款規定的是在第24條的情況出現后，商品房買賣合同、商品房擔保貸款合同解除后，合同各方當事人的基本權利、義務。
- 第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
- 解讀或提示：本條規定的是如果購房人不能按時向銀行償還借款，且在購房人還沒有與銀行就所購商品房辦理抵押登記手續的情況下，如果銀行起訴購房人，那么應當通知開發商作為訴訟當事人參加訴訟，開發商此時的身份為第三人。但如果開發商為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
解讀或提示：本條規定的是在購房人不能按時向銀行償還借款，但購房人已經取得房屋權屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續的情況下，銀行起訴購房人時，案件處理結果不再與開發商有法律上的利害關系，開發商不應作為當事人參加訴訟。但開發商為商品房擔保貸款合同繼續提供保證的，仍應當列為共同被告。
第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《**高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

為增強對我縣房地產開發經營行為的監視經管，促進全縣房地產商場健康有序發展，2017年此后，沭陽縣住建局房管處經過報送臺賬、現場查抄、抽查營業解決等形式，多次組織房地產商場查抄勾當，對在查抄過程中間出現的違規行為進一步備案查詢拜訪，移交局法令大隊實施行政懲罰，現將觸及違法行為懲罰決議公司：

中國房地產企業運營管理尚屬于起步階段，企業內部出現運營管理不足、企業戰略發展不清晰、各類資源配置不合理、管理制度不健全、各項制度落實不足、考核缺失等問題嚴重困擾著企業的健康發展。

鑒于此，中房商學院作為房地產領域的專業人才培養服務機構，精心打造為期七天的房地產運營管理實戰特訓營，讓你掌握公司運營管理部門，面對企業運營管理、跨區域多項目管控的發展要求，日益規范的市場現狀，怎樣實現企業規模經營、高效的運營管理、**大限度的整合資源、提高項目附加值和利潤率、實現企業有質量的增長，如何發揮神經中樞的作用……

課程收益
1、什么是運營管理？什么樣的人才能稱呼自己是做運營管理的？

2、讓企業真正從傳統“開項目”回到“做企業”的視角上來？

3、從運營管理的角度，如何輔助企業真正做好項目定位？

4、從運營管理的角度，如何輔助企業讓一個項目收益**大化？

5、如何快速測算一個項目的方案前成本和收益？

6、從運營管理的角度，如何輔助企業營改增如何巧妙應對？

7、項目開發一、二、三級計劃管控體系該如何搭建？

8、如何確保計劃的達成率？

9、如何不依賴人“盯”而實現跨部門有效協同？

10、從運營管理的角度，如何管控好乙方單位實現共贏？

11、從運營管理的角度，如何做好一個項目年度經營計劃？

12、從運營管理的角度，如何做好會議和溝通管理？

13、從運營管理的角度，如何提升企業的流程效率？

14、從運營管理的角度，如何合理的授權與集權？

15、從運營管理的角度，如何做好相匹配的、簡易可行的績效考核方案？

16、什么是BPR？運營如何做好BPR？

17、運營如何為公司提效？

18、運營有前途？前途在哪里？為什么說運營是公司神經系統和指揮中樞？

課程對象
房地產企業董事長、總經理、計劃運營高管

師資簡介
李老師：中房商學院高級顧問；資深房地產企業咨詢管理顧問；曾任職甲方中高層10年管理經驗，從事項目運營管理、成本管理等工作。李老師擅長房地產企業項目管理、戰略管控、計劃運營、成本管理沙盤等。能夠針對企業管理問題給出有針對性的輔導方案。李老師多年的項目咨詢與培訓生涯，積累了豐富的標桿房地產企業經典案例和實戰經驗，風趣幽默的授課方式，重視與學員的互動與交流。多元化的教學方法，實際的演練，透過實戰來啟發學員，從而使之產生體驗；并將理論與實戰、認知與實踐相結合，激發學員的潛力與反思。

本土講師：河南省本土知名房企在職運營高管。

課程安排
1、房地產運營管理實戰特訓營共7期課程，每期一天（6個學時），每月開課一期。

2、移動教室，每期課程走進一家本土優秀開發企業。

課程費用
1、學費9800元/人，多人報名可享受團報優惠政策。

2、中房商學院會員企業可享受相應的優惠政策。

課程大綱
第一天：

第一部分：什么是運營管理？

1、什么是運營管理？什么樣的人誰才能陪得稱呼自己是做運營管理的？

2、運營管理管什么？

演練：計算償債能力、資產管理比例、盈利能力、發展能力、周轉率等指標

3、什么是投資項目的項目運營管理？

4、什么是項目經理部的項目運營管理？管理范疇是什么？

5、什么是計劃運營管理？

6、什么是成本、設計、采購等運營管理？

第二部分：從房地產價值鏈看計劃管控的缺失，從“開項目”到“做企業”

1、現有房企運營管理的誤區都有哪些？為什么總是到處在“救火”？

2、先給你的企業做一個“體檢”吧？

→戰略布局能力評估；

→土地獲取能力評估；

→政府公關能力評估；

→金融機構融資能力評估；

→產品研究與創新能力評估；

→市場研究與定位能力評估；

→合作伙伴滿意度評估；

→成本管控能力評估；

→風險控制能力評估；

→品牌知名度評估；

→員工滿意度評估；

→內部協同（內耗）情況評估；

→客戶滿意度評估；

概要出售平均價錢同比漲幅擴大，百城住宅平均價錢環比連降9個月后止跌上升。商品房和住宅出售目的同比降幅持續縮小，中部區域出售額轉為同比上升。*增速進一步下滑且回落幅度再次縮小，新開工面積降幅再擴大。整體增速持平，定金及預付款和個人按揭貸款轉為增進。

2020年1-7月全國房地產開發經營數據解讀，單月全國商品房銷售面積、銷售額創歷史同期新高。

2018年1-7月，全國商品房銷售面積為89990萬平方米，同比增長4.2%，增幅較1-6月擴大0.9個百分點；銷售額為78300億元，同比增長14.4%，較1-6月擴大1.2個百分點。

?2019年1-5月全國房地產開發經營數據解讀

?2019年1-5月全國房地產開發經營數據解讀