房產開發商

五證齊全是指開發商在售樓時具備《國有土地使用證》—國土局頒發、《建設用地規劃許可證》—規劃局頒發、《建設工程規劃許可證》—規劃局頒發、《建設工程施工許可證》—建設局頒發、《商品房銷售（預售）許可證》—房管局頒發。
查詢五證是否齊全的具體方法：
第一，我們可以在官網上查詢。有些城市已經開通了查詢了五證的網站，購房者可以登錄當地的網站查詢開發商的五證?？梢缘卿洝癤X市房地產交易中心”去查看取得《商品房銷售(預售)許可證》的房產項目。
第二，我們還可以去相關部門咨詢。如果開發企業預銷售商品房時不出示，購房者可以要求其出示，開發企業有明示義務，作為消費者有知情權，也可以向房地產管理部門查詢。
第三，我們可以去銀行詢問一下關于“五證”的問題。不明就里的購房者有必要在掏錢之前向銀行咨詢一下。一個項目從置地、審批到開工等一系列環節中，銀行始終扮演著重要的角色，尤其是在放貸的時候，對項目和開發商的審查還是比較嚴格的。如果項目有問題，銀行這一關就過不去，所以奉勸廣大的購房者，如果實在是心里沒底，就跑一趟銀行。

先要查詢五證是否齊全的具體方法：
第一，我們可以在官網上查詢。有些城市已經開通了查詢了五證的網站，購房者可以登錄當地的網站查詢開發商的五證?？梢缘卿洝癤X市房地產交易中心”去查看取得《商品房銷售(預售)許可證》的房產項目。
第二，我們還可以去相關部門咨詢。如果開發企業預銷售商品房時不出示，購房者可以要求其出示，開發企業有明示義務，作為消費者有知情權，也可以向房地產管理部門查詢。
第三，我們可以去銀行詢問一下關于“五證”的問題。不明就里的購房者有必要在掏錢之前向銀行咨詢一下。一個項目從置地、審批到開工等一系列環節中，銀行始終扮演著重要的角色，尤其是在放貸的時候，對項目和開發商的審查還是比較嚴格的。如果項目有問題，銀行這一關就過不去，所以奉勸廣大的購房者，如果實在是心里沒底，就跑一趟銀行。只要查清楚五證齊全辦房產證就好辦得多了，把房產證帶起到當地房管所辦理。

　　購房時應要求房地產開發商和銷售商提供的五證：《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》。
　　房地產開發商和銷售商竣工交房里還需提供兩書：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

房產五證是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。沒有五證開發商是不能賣的，我們也是不能買的。

這個問題在法學層面上比較復雜，涉及到物權行為和合同行為。
簡單的說，如果房產證沒有過戶，房產還在開發商手里。他們隨是進可以取回房產的。但開發商要承擔違約責任。
違約責任是按房產的市值計算的。要對房產進行評估。
但是既然開發商不惜承擔違約責任取回房產，說明這個房產能賣得更高的價格。就目前的房市來說，損失還是你們。

房子五證全，可以購買,但依然存在無法辦理產證的風險。
五證齊全只能說明開發商具備建房和售房的資格，具體到《房屋所有權證》的辦理還受其它很多因素的制約。比如：辦理房屋所有權登記，房屋必須已經竣工，并通過規劃驗收合格，且取得建設行政主管部門頒發的竣工驗收備案證明書。只有具備了上述條件才能辦理房產證。
此外，按照法律規定，房屋登記依申請啟動，也就是說即使房屋登記的手續齊全，但開發企業未申請辦理房屋初始登記，購房人也是拿不到房產證的。所以，如果房屋未取得規劃、建設等部門的驗收、或者開發企業未申請初始登記，都會造成即使購買了“五證”齊全的商品房，也有可能辦不了房產證。
五證”是指《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》

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什么是開發商的五證呢

核實確認開發商給提供的資料，保證五證俱全，是在挑選房子時我們要關注的。這“五證”包括：

（１）規劃相關部門給頒發的《建設工程規劃許可證》；

（２）國土部門頒發的《國有土地使用權證》；

（３）《建設用地規劃許可證》（證明開發商已交納了土地出讓金，擁有產權保障）；

（４）建設部門的《建設工程許可證》；

（５）國土部門的《商品房銷售（預售）許可證》。

購房時如何查詢開發商的五證？

《建筑工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。

一般購房者記不住“五證”的名稱和發證機關，其實也不必記住這么多。購房時主要需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。

因為如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。

開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。

當然，有些城市已經開通了查詢了五證的網站，購房者也可以登錄當地的網站查詢開發商的五證。

根據商品房交易的相關法規規定，開發商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式的《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，只有購買屬于預售證范圍內的房屋才能更好的保障自身的權益。

購房者可在售樓抄錄開發商的五證編號，登陸當地的查詢網站并輸入編號便可驗明“正身”，進而判斷該樓盤有無銷售資格。一旦您發現有證件編號與該樓盤存在不符，那么你就要提高警惕了。因為，開發商五證不齊，直接影響購房合同的法律效力。

購房者在與房地產商打交道的時候，一定認真審查房地產商的“五證”，尤其是《商品房預售許可證》。若開發商提供的《商品房預售許可證》中的規定范圍并沒有包含您要購買的房屋，您應該視不同的情況作出判斷。

買房看五證，保證五證俱全才能放心交易。房地產五證兩書是開發商合法銷售商品房的重要憑證，買房一定要審查五證兩書一表。什么是開發商的五證呢？五證是哪五證呢?兩書又指的是什么？在審查五證兩書時要注意什么問題？如何來查開發商五證？

一、五證兩書指的是什么？

房地產五證是指《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《國有土地使用證》《建筑工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》。二書是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

二、五證齊全有哪些含義？

五證是指房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。

1、《國有土地使用證》

它是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用的合法性。

2、《建設用地規劃許可證》

它是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件

3、《建設工程規劃許可證》

它是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。

4、《建筑工程施工許可證》

它是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。

5、《商品房預售許可證》

它是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。

三、買房如何查看開發商的五證？

一般購房者無須記住“五證”的名稱和發證機關，購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發商未取得《國有土地使用證》是拿不到《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。

四、“五證齊全”的意義

1、五證齊全，才能讓房子在房管局順利備案，才能讓購房者可以辦理房產證；

2、五證齊全的項目，資質才是信得過的，銀行才會批準購房者購買該項目時申請貸款；

3、五證不全，開發商可能存在欺詐行為，還有房屋的質量也很難得到保證；

檢查五證是否齊全，是購房者買房選房的第一步，也是不應該忽略的一步。這也是維護購房者權益的重要環節。

五、買房查看“兩書”有哪些注意事項？

買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，一個是住宅使用說明書。

住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統等設備，衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和用戶約定。

根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第九條的規定，房屋權屬登記分為：總登記；初始登記；轉移登記；變更登記；他項權利登記；注銷登記。而你的情況屬于第一款第三項，即“轉移登記”。
辦理房屋所有權轉移登記，需要經過受理、審查、決定、告知4個階段。
辦理過程中需要開發商配合，共同遞交申請書以及提供相關材料。而現在開發商老板已經跑了。 所以你只能通過仲裁或訴訟，來獲得法院出具的《協助執行通知書》這樣一個法律文件，代替開發商來辦理房產證。
在房屋購買合同中，有一個解決爭議的條款，這一條款有兩個選項，一是訴訟，二是仲裁，簽訂合同時只能選擇其一。
你簽訂房屋買賣合同時，如果選擇訴訟，那就只能通過訴訟解決；如果選擇了仲裁，那就只能通過仲裁解決。由于開發商老板跑了，但是法人地位沒有消失，不影響其成為在訴訟過程中的被告及仲裁過程中的被申請人地位。通過訴訟或仲裁，獲得生效的判決書或裁決書，之后可到所轄法院執行庭申請執行，法院會向你出具《協助執行通知書》。
有了《協助執行通知書》，你就可以帶著房屋買賣合同、本人身份證、契稅完稅證明，到所轄房屋權屬管理部門辦理房產證了。

1，五證： 第一個是《國有土地使用證》（國土局），第二個是《建設用地規劃許可證》（規劃局）， 第三個是《建設工程規劃許可證》（規劃局）， 第四個是《建設工程施工證》（建設局）， 第五個是《商品房預售許可證》（房管局）。
2，預售證是五證里**后一個辦理的證件，是房管局負責審批辦理的，你可以直接電話咨詢當地房管局的工作人員，如果預售證已經辦理出來了，說明該小區的五證是齊全的，可以放心購買的！

開發商應在下列期限內辦理房產證：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

房產證辦理流程是：（1）買賣雙方進行房產交易后一個月內持房屋買賣合同和其他證件到房地產交易所辦理買賣過

戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。
（2）買賣雙方接到交易所辦理過戶手續的通知后，應攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了

手續費、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續。交易所會給買方發放房產賣契，原則上房產證

需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續和產權登記的，可出具委托

書委托代理人代為辦理。
（3）辦理完買賣過戶手續后，買方應持房地產交易所發給的房產賣契，在三個月內到房屋所在

地的市或區（縣）的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整

棟樓的房屋所有權證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發票存根復印件、、身份證復印件、

《房屋所有權轉移登記表》、《墻界表》、《面積計算表》。
（4）經房地產管理部門審查驗證后，買方可領取房地產權證。

按《商品房銷售管理辦法》第34條規定，開發商應在商品房交付使用后60日內，將需由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。如開發商未按上述日期提交房屋權屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規定期日取得房屋權屬證書的，開發商應承擔相應的違約責任。

前述“規定期日”按下述方法計算：合同未約定的房屋權屬證書取得日期，商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日計算;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，按合同訂立之日起90日計算。

出賣人未按期提交辦理房屋權屬登記所需材料致購房者未按期取得房屋權屬證書的，商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的，按合同約定處理;商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的，按已付購房款，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。因出賣人未按期提交房屋權屬登記材料，致購房者未能按約定和規定期限取得房屋權屬證書超過一年的，購房者可要求解除合同，并可要求損失賠償，損失可按銀行同期固定資產貸款利率計算。

因此，因開發商不給辦房產證導致房產證糾紛時，購房者可以向法院起訴追究違約責任，具體包括：

1、開發商不給辦房產證時，起訴后，法院要求開發商辦理房產證;

2、開發商不給辦房產證時，起訴后，法院要求開發商支付違約金、賠償損失等。

開發商不給辦房產證，需要查看合同，看合同中是否對房產證無法辦理的情況進行約定，如果合同中已做了約定，就按照合同約定的執行。

1、《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》；《商品房預售許可證》這是五證，必須要看的。
2、《房地產開發企業資質證書》、《企業法人營業執照》《面積預（暫）測報告》
3、還有就是《項目開發經營權證》（此證可以至地方房產處咨詢，有的地方已經取消此證）注意：
1、有的開發商可以通過關系在五證不齊的情況下取得預售許可，所以五證必須要看；
2、注意看其土地使用證的使用年限：住宅**高70年，商業50年，娛樂40年，可以接受取得土地之后2年之內就開發的房子，不能再少（有的取得土地之后多年不開發，雖然不符合國家兩年內必須開發的政策，但是開發商經過調整可以延期，這樣到購買者手里土地年限就少了許多）；
3、看其土地使用證土地獲得的方式：應為出讓或者轉讓，如是劃撥土地，那么將來權屬將存在問題。
4、面積預（暫）測報告有的地方不提供，但是在合同中會注明，誤差在3%以內房價多退少補，之外的話或者退房，或者雙倍賠（實際測量面積少了，多交錢了），或者送超出3%的部分（實際測量面積大了，少交錢了）。

開發商蓋房子和銷售房子都不需要房產證的，房產證是房屋竣工驗收以后才領取的。我不知道你是不是擔心買房以后是否會得到房產證的。

大家在買房的時候必須要先確定房地產開發商是不是含有五證，開發商五證是什么呢？購房選開發商又有哪些注意問題呢？接下來，小編帶有大家來了解以下相關問題，這樣可以預防一些購房的坑，一起來看看吧。

開發商不給房產證的情況：
①?開發企業已破產或者被取消資質，無法繼續辦理樓盤。
②?開發商沒有取得土地使用證，沒有繳完土地出讓金。
③?開發商將土地，房屋抵押給銀行或者建筑隊等，債務尚未清償完畢。
④?開發商沒有完成竣工備案工作。
⑤?開發企業將房屋重復銷售(未經合同備案)，導致無法辦理房產證。
⑥?樓盤被法院查封。
⑦?開發商沒有取得建筑面積的實測數據。
⑧?商品房出現面積誤差，一定范圍內的超面積需要按規定補繳，或者是退回購房差額，在未解決的情況下，導致無法辦理產權登記的情況。
⑨?開發商沒有按整體規劃建設小區配套設施，或未移交小區配套用房，無法通過綜合驗收。
⑩?開發商不及時辦理“大確權”。 ??開發商不配合提供辦理“小房產證”的相關資料。 ??開發商與業主存在糾紛，扣著房地產證不發。 因開發商的原因導致辦不了房產證的處理辦法，需要查看合同，看合同中是否對房產證無法辦理的情況進行約定，如果合同中已做了約定，就按照合同約定的執行。

1、《建筑用地規劃許可證》：建筑工程用地規劃許可證是辦理建筑工程用地規劃許可證后必須經過的程序。指開發商及建設單位向土地管理部門申請使用土地之前，經當地的城市規劃行政主管部門確定的，該建設項目位置、高度、容積率等符合城市規劃的法律憑證。

2、《建設工程規劃許可證》：建設工程規劃許可證是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。是該建設工程項目符合城市規劃需求的法律憑證，在這里主要就是指開發商開發的這個樓盤項目的規劃設計符合城市的規劃。

3、《國有土地使用證》或《不動產權證書》：國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。是指經土地使用者及開發單位申請，經當地的人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。在這本證書上，主要載明了土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。當然，如果是近幾年的新開發樓盤，也有可能是《不動產權證書》。

4、《建設工程開工證》：建設工程施工許可證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。

5、《商品房銷售（預售）許可證》：是市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批準性文件（如果是現房，開發商只須出具竣工備案表）

開發商五證不全不能辦房產證。如果辦房本時，開發商五證還是不齊全，是不能辦理房本的。但如果后期開發商補足了五證，辦理房本不受影響。但是購買“五證”不全的房子，存在很多風險，沒有預售許可證的，合同無效，辦不下來房屋產權所有證。所以，在購房時，要仔細審查開發商的五證。