商住用地

現在**的情況可以分為：
1.在首套房的情況下，購買新房并且面積不超過90平米的繳納**可以**低為20%；
2.在二套房的情況下，購買房產的**低**為60%；
3.三套房的情況，需要貸款的銀行根據房價的情況可以不予與貸款；
4.其他的情況**低**為30%。

1、看商品房用地審批是，是商業還是住宅了。
2、這樣的一般是綜合用地?，F在像這樣的一二樓是商場，樓上是住宅的項目，一般大城市都不批了。
3、根據容積率和土地面積分別計算。
4、既然做好分類，簡單一加就行。

這種房子**好的好處就是不限購,就算你是外地戶口不滿五年社?；蛲甓?可以購買。。。。。50年的產權,可居住,可辦公,物業費比民宅高,水電看物業了,有民用的也有按商用的,買這種房子的一般全款的多,貸款的話**50%(評估價的)**多只能貸10年,自己考慮一下月供壓力大小.這種房現在一般多為投資用.

能不能買商住兩用房？這是一個爭議性極大的話題。一般我們不建議購買商住兩用房，但有些商住房確實很便宜，可以買來作為過渡。購買之前，你需要知道如下的常識，作為購買前的決策參考。

1、產權
商住房只有40年產權，好點的話，申請到混合，可以到50年。房子貴在地上，現在看不出來，過些年就看出來了，而且產權是從人家拿地開始算的，你要是買了40年產權，很可能你入住的時候只剩下35年了。各位要買房子一定要去政府的房管網上看下到底是什么立項。不要受開發商的忽悠。
2、貸款
商住房貸款**多只能貸款10年，還不能用公積金貸款，而且**要50%。這對使用杠桿非常不便利。這是我們認為一般不能買商住房的關鍵原因。
3、水電、煤氣、物業費
商住房一般沒有天然氣，而且商住水電。有些開發商比較強，可以申請到民用水電，并且還強大到申請到了天然氣。但是大部分都是沒有，所以生活成本高了很多，雖然眼看跟住房比起來九牛一毛，但是時間長了，你就會感到了，而且水電天然氣都在漲價，而且買了的房子不會變。商住房的物業費也是很高的。
4、配套
既然是商業拿地，周圍的配套也絕對是商業，不會給你菜市場，居委會，幼兒園，**，醫院，生活成本更是高了很多。所以我們認為商住兩用房主要用來作為過度比較好。兩夫妻時候買了，等有了小孩后換正常70年產權住宅房。
5、政策
主要是商住房沒法落戶口，比如你是集體戶口，想落戶解決孩子上學問題，就沒有辦法。另外，現在國家已經規定了，禁止商改住。
6、**
必須承認，買房的人很多為了**，但目前來看，商住兩用房**要慢一些。所以非要買的，我們一般建議買核心地段，或者地鐵邊上的。
7、大殺器，各種商業地產稅
不建議買商住房還有一個關鍵原因是未來商住房可能被首先收各種稅。這些稅，你購買的時候，可能都沒有聽說過，賣的時候，麻煩就來了。

一、買房人應繳納稅費：
1、契稅：房款的1.5%（面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）
2、交易費：3元/平方米
3、測繪費：按各區具體規定
4、權屬登記費及取證費：按各區具體規定，一般情況是在200元內。
二、賣房人應繳納稅費：
1、交易費：3元/平方米
2、營業稅：差價*5.5%(房產證未滿5年的)
3、個人所得稅:房產交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除）
4、土地出讓金：比較復雜不列舉（非住房性房產必須要繳納的）商鋪買家買家契稅=3％成交價；另外還有交易手續費=0.5％成交價；印花稅=0.05％成交價。賣家賣家出售的時候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費：
1.營業稅及附加，稅費為差額的5.55％；
2.土地增值稅，稅費為差額扣除相關費用后的30％－60％（按差額比率不同累進計算）
（1）增值額未超過扣除項目金額50％部分，稅率為30％；
（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；
（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；
（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
3.個人所得稅，稅費為凈收入的20％。

近年來，隨著不少商業立項的樓盤也紛紛以住宅名義對外銷售(即商住兩用房)，購置商業性用房用于居住，逐漸成為一種常見的社會現象。尤其現在的商住兩用房多以loft戶型為主，通常是小戶型，大挑高，不限購，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右，實際使用面積卻可達到銷售面積近2倍。

但根據相關規定，商用房產權年限為40年，低于普通住宅的70年產權，因此許多商用房業主芒刺在背。有法律界人士表示，物權法給了住宅明確的說法，但商業用地上的房屋尚存爭議。40年后，商業地產的使用權歸誰，會不會被國家收回等一系列問題也引發了人們的關注。
時下，房地產市場有很多項目是商住兩用房，因此，水電是否是商住，產權證上面房子的產權年限是長時間，是不是小產權房，都是購房者需著重要考慮的。購房者購房之前一定要看清楚幾證。第一要看預售許可證上的房屋用途標注是什么。第二，如果寫的是商住，是不是就是指商住樓？第二要看土地證。有的土地證里面有多個期限。每一塊項目的用途不同，期限也不一樣，比如說，土地證可能會有兩個期限，有70年，有50年的。接著要看建設工程規劃許可證，看項目用地地塊規劃到底是什么，是否和預售許可證上面的內容一致。
根據小編了解的情況，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二行規定：土地使用權出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。
由于這種房子實質上屬于商業性質，所以不屬于限購令調控的范圍，在實施限購政策的大中城市走進了購房者的視野。但商住兩用房與普通住宅存在許多差別，在此，小編特意為購房者列出商住兩用房的特點提醒大家注意：
1.物業、水電、公共維修基金等費用較高。由于商住兩用房的水電價格實行商業用標準，較之一般生活用標準要相對較高；物業收費也較少受到政府部門的限制；公共維修基金也與商戶就共有所有權部分的維修進行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產生的費用較高；
2.產權40年或者50年。一般住宅的所有權為70年，在到期后可以自動續期，而商住兩用房、產權40年或者50年，在到期后不是自動續期，并且要補交土地出讓金；
3.商住兩用房無法遷入戶口，這就意味著即使周邊區域內有好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學；
4.沒有完備的生活配套服務設施。商業項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如**、商業、居委會等，也就是說沒有配套的幼兒園、**，也沒有配套的醫療、養老服務等。這樣就會給購買后的日常生活帶來諸多不便；
5.按揭貸款實行商業用房標準。商住兩用房**50%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，貸款年限**多為10年，并且不能用住房公積金貸款；
6.購買時不實行稅費優惠的政策。普通住宅購房時有許多優惠的稅費政策，但購買商住兩用房時沒有相應的稅費優惠政策。
其實綜合來看，小編認為商住兩用房的優劣勢都很明顯，商住兩用房的優勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環境好，鼓勵年輕人創業，適應城市發展趨勢；目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學區派位，**較高50%。
**后，小編認為，商住兩用房在未來的不限購優勢將逐步減弱，未來出售難度將會增加促使消費者優先選擇普通住宅。
其實，商住兩用房**大的優勢是不限購，但目前松綁限購政策是市場主流趨勢，會有更多的人具備購房資格；其次五個城市雖然短期內不會取消限購，但是不排除未來限購政策有所放寬，一旦只能有所松動，商住兩用房的需求將會有明顯下降。
對于購房者來說，商住房只是過渡住房一般3-5年后，消費者的經濟能力充裕，購房資質符合，必然會選擇換房。不限購優勢減弱，加之商住兩用房的高額稅費，出手的難度增大。未來商住兩用房整體價格預計面臨回落的壓力，上漲的空間很小。

沒有的，住宅不能注冊公司

不限購，精裝修，酒店式管理，甚至還有一些開發商打出了“買一層送一層”的廣告，這樣的美事兒真的有么？



在這樣一個限購限貸的環境下，無論是投資還是自住，商住兩用房都受到了大家的歡迎，那么，我們來為你解析時下流行的商住兩用房，看上去那么美，實際能買嗎？



商住兩用房全解析:不僅僅是商+住的組合
商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應一線城市發展政策和年輕人生活發展的新型居住形式。它可以作為住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，將工作和居住融為一體，極大地方便了一些自由職業者。





在建筑術語中沒有這種稱謂，這只是銷售方根據市場行情和產品的功能來定義的一個不規范的俗稱。所謂“商住兩用”一般是土地用途的概念，即某地塊既可以進行商業房屋開發，也可以進行住宅開發。







商住兩用房PK普通住宅：不僅僅是20年的差別
生活成本PK



商住兩用房物業管理費和水電價格實行商業標準，高于普通住宅。同時出于商用安全考慮，不少商住用房項目禁止燃氣，相對于普通住宅成本較高。普通住宅執行民用水電,配備燃氣。



落戶問題PK

商住兩用房一般無法遷入戶口，即使周邊有較好的教育資源，子女也無法就近入學。普通住宅滿足條件則可以入戶。



稅費PK

商住兩用房其契稅按4%繳納，同時，商用轉讓還要征收營業稅、土地增值稅等。普通住宅項目初次購買和未來轉讓時契稅為2%(不超過144平方米)。

首先從名字上來看，商住兩用房就是既可以辦公又可以居住的房子，一般是指公寓。它與商品房的區別較大。
首先1、產權年限。通常，根據土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中，商業用地為40年，一般商住兩用房產權年限為40年。其他工業用地為50年，住宅用地為70年。
2、水電收費標準不同。一般商品房屬于民用住宅，水電費按照民用水電的標準來收??；而商住兩用房屬于商業性質，水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取。
3、商業性質貸款利率高。商住兩用房是商業性質的，**比例高，貸款時利率也比普通住宅的高。商業性質轉手難。根據政策，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商住兩用房交易則不能免收。所以，轉手也比較難。
4、落戶規定方面住宅和商住兩用房也有區別。屬于商業性質的商住兩用房，無法落戶，而普通商品房則是根據不同地區的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以辦理落戶手續的。如果想要購買的話，還是要搞清楚二者的區別，再決定出手買哪種產品。

　第一，商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業主的權益。商住混合對追求高舒適度的純居住業主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素。
　　第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規及條例中，雖有關于商住樓的規定，但指的是傳統意義上的“底部商業營業廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規定，住宅只需設消火栓系統，商業營業廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統和自動噴淋系統。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發商對其規劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。
　　第三，會給物業管理增加難度和成本，同時影響物業管理的品質，從面影響項目的品質，大幅降低住宅的居住質量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區要做小區配套，如幼兒園、國際**、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。
　　第四，選擇新型“商住兩用房”
　　現在，市場上出現了新型“商住兩用房”。它避免了傳統的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立腳點建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標準，另外，彼此的電梯也是獨立運行的。一些有“商”有“住”的社區，在租售方面以“整層”為單位進行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業主提供超值服務，另一方面公寓業主也給寫字樓提供了購買服務。

?現在的房子類型有很多種，有一種名為商住兩用房的房子。所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產品，是SOHO（居家辦公）住宅的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入一些寫字樓的諸多硬件設施，使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅形式。那么接下來，吉屋網小編為大家介紹什么是商住兩用房？商住兩用房有什么優缺點這一問題，希望對各位購房者有所幫助。

“商住兩用房”，從名字上看，就是既能辦公又可以居住的一種產品，但在建筑術語中沒有這種稱謂，這只是銷售方根據市場行情和產品的功能來定義的一個不規范的俗稱。雖然“商住兩用房”已經開始在市場上銷售并被很多人認可，不過商住兩用房與普通商品房區別不小，有意購買商用兩用房的消費者一定要認清兩者的不同之處：
(1)使用年限 我國法律上規定：住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權之時算起。房改房的產權土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準。經濟適用房的使用年限為50年。工業用地50年教育、文化、體育、衛生等土地使用年限為50年。商業、旅游、娛樂用地40年。綜合或者其他地50年。 商住兩用房的土地使用年限按商用或者綜合用地確定即40年。
(2)生活成本 很多商住兩用房的水電費用是按照商業用水、用電的標準結算的，雖然每個區域在具體費用上會有一些差異，但都要比純住小區的收費高出不少，這無疑大大提高了生活成本。不過也有些開發商大多在前期開發中會采取相應的補救措施，商住房的水電費用會按民用價格繳納，所以，購房者應該在購房時詢問清楚。
(3)社區安全性 純住小區內基本上都是在此居住的業主，而且相對穩定，而商住兩用項目出租、轉租頻繁，遷入遷出、來往辦事的人員多而且復雜，這在一定程度上增加了小區內部的安全隱患，也會對環境衛生的保持帶來不小的壓力。

商住房只要產權清晰，無抵押都可以做按揭
商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應一線城市發展政策和年輕人生活發展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經大都是民水民電，與普通住宅費用相同。土地使用年限50年，一般到手40多年(50年后如何處置于70年一樣沒有明確政策規定，但房屋所有權是永久的。)相比周邊70年的普通住宅，小區管理會更嚴格，綠化環境及配套設施會更完善，相應物業費相對也會高一些。
商住兩用房的優勢是:可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環境好，鼓勵年輕人創業，適應城市發展趨勢。
目前存在的劣勢是:不能戶口落戶，沒有學區派位，**較高50%。

一、商住兩用房按揭不影響公積金貸款的。
二、住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的房屋抵押貸款。
三、公積金貸款的條件：
1、公積金需繳存12個月以上，時間和繳存額必須滿12個月；
2、未有尚未還清的公積金貸款。
四、公積金貸款的辦理流程：
1、貸款人申請住房公積金貸款需到銀行提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實提供下列資料:
(一)申請人及配偶住房公積金繳存證明;
(二)申請人及配偶身份證明(指居民身份證、常住戶口簿和其他有效居留證件)，婚姻狀況證明文件;
(三)家庭穩定經濟收入證明及其它對還款能力有影響的債權債務證明;
(四)購買住房的合同、協議等有效證明文件;
(五)用于擔保的抵押物、質物清單、權屬證明以及有處置權人同意抵押、質押的證明，有關部門出具的抵押物估價證明;
(六)公積金中心要求由第三方擔保人做擔保，并繳納擔保費用，由借款人、貸款人及第三方擔保人共同簽訂三方合同。
(七)公積金中心要求提供的其他資料。
1、對資料齊全的借款申請，銀行及時受理審查，并及時報送公積金中心。
2、公積金中心負責審批貸款，并及時將審批結果通知銀行。
3、銀行按公積金中心審批的結果通知申請人辦理貸款手續，由借款人夫妻雙方與銀行簽訂借款合同及相關的合同或協議，并將借款合同等手續送公積金中心復核，公積金中心核準后即劃撥委貸基金，由受托銀行按借款合同的約定按時足額發放貸款。
4、以住房抵押方式擔保的，借款人要到房屋坐落地區的房屋產權管理部門辦理房產抵押登記手續，抵押合同或協議由夫妻雙方簽字，以有價證券質押的，借款人將有價證券交管理部或盟中心收押保管。

燕郊首爾甜城的房子是商住兩用的，商住兩用的意義就是。所購買的房子即可注冊公司，也可居住。

就是可以當辦公或是經營也可以當普通住宅用的房子。

商業用地和商住兩用地區別?商業用地和商住兩用地區別：用途不同，征收的費用不同，價值不同。

商住兩用房是指既可以居住又可以辦公的一種新興的住房形式，具有面積小、總價低、收益高且不限購等特點。買商住兩用房，大多數人可以負擔的起，但是，購買時也要注意一些問題!

買商住兩用房注意事項

1、商住兩用的房屋產權是40年，至于產權到期之后房子如何處理，《物權法》并沒有做出相應規定。

2、商住兩用的房屋可以注冊公司但是不能落戶。

3、商住兩用房只能全款或用商業貸款，且貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款，且**多可貸房款的50%，時間**多貸10年。

4、商住兩用房在進行二次交易時，稅費要比一般商品房高。契稅征收評估價的3%，個稅征收差額的2%，營業稅征收差額的5.62%，公共維修基金按照133平/元繳納，還需交房產稅，但一般使用租賃稅代替，每套房屋還需要交6000到10000元不等的租賃稅。

注：差額=房屋成交價-房屋上手價

5、商住兩用房一般會按照商業用水、用電的價格來計算水電費用，會比普通住宅的水電費略高。

商住兩用房優點

不限購；單價便宜；可辦營業執照；作為投資的話回報率較高。

商住兩用房缺點

商住樓**多只能貸50%，且不能用公積金貸款；商住樓不能用管道煤氣，不能用明火做飯；商住樓如果辦公的多，進出人員會比較雜亂；商住樓一般公攤大，實際使用率低；使用年限40－50年。

公寓屬于商住兩用型的房子，因為大多數的公寓都是在綜合用地或者是商業用地上建造出來的房子，既可以用來商用也可以用來居住，用處還是比較多的，所以成為了現在很多年輕人的理想選擇，但是也有一部分的公寓是在普通住宅用地上建造，如果有70年的產權就屬于普通住宅，不過這種房子是比較少見的。
買公寓房的注意事項：
1、在購買之前要了解清楚房屋的產權，商業性質的房屋和住宅性質的房屋是不一樣的，在選購的時候可以查看一下國土使用證當中的土地用途，上面會說明房屋的性質，如果是商業性質的住房，在使用的時候都是按照商水商電來進行計算。
2、在購買公寓的時候，要明確購買的目的，并且注意房屋的配套，以及周邊的交通是否完善。
3、大多數的公寓都是不能夠落戶，也不能夠享受就近入學待遇的。