小產權房買賣

目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權 房”
那么，鄉產權房的法律屬性如何，其究竟 是否合法、能否購買或轉讓？ 小產權房首先應當 明確的是鄉產權房只要依法辦理了相關審 批手續，其就是合法建筑，法律是允許鄉 村集體在集體土地上建造住宅的。因此， 并非只要是鄉產權房就是非法建筑，其只 是因銷售環節存在的一些問題和現行法律 法規發生沖突，才讓人誤認為是非法建筑 。 既然是合法的，那么鄉產權房是否可以購 買和轉讓呢？根據《中華人民共和國土地 管理法》的規定，農民集體所有的土地的 使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農 業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民 對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋 賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的 認可與保護，也就不能辦理土地使用證、 房產證、契稅證等合法手續。由此可見， 鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人 轉讓或出售的。但這并不是說鄉產權房就 不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是 有限制的，只能在集體成員內部是可以轉 讓、置換

什么叫小產權房？小產權房是什么意思？買賣小產權房有哪些風險？很多人對小產權房的概念很模糊，也不知道買小產權房應該注意些什么，現在就讓我們一起來學習下，以便大家以后買房對這些內容不困擾。

小產權房通常是不能買賣的，因為這類房屋無法過戶。它通常是指在中國農村以及城市郊區農民集體所有的土地上建設的銷售的住房，該住房無法得到由國家房管頒發的產權證，由鄉政府或村委會頒發，也稱鄉產權房。
買小產權有什么法律風險： 由于小產權房特殊法律屬性，小產權房的流通轉讓存在限制，由于小產權房只具備了普通商品房的使用性質，不具普通商品房的法律性質，其并非商品房。
所以，法律法規對商品房的相關規定對小產權房是無效的，法院也就不能適用商品房買賣的法律規定處理涉及小產權房的案件，購房人權益很難得到維護。
由于購買小產權房的合同是無效的，根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款，根據銀行同期貸款利率支付利息等等。

小產權房能否買賣？小產權房通常是不能買賣的，因為這類房屋無法過戶。它通常是指在中國農村以及城市郊區農民集體所有的土地上建設的銷售的住房，該住房無法得到由國家房管頒發的產權證，由鄉政府或村委會頒發，也稱

小產權房，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會的《集體土地使用證》，即宅基地證。
，不能像“大產權”的房子一樣抵押、流轉，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。

殊不知小產權房是違法的，根本沒有“轉正”的可能，對于小產權房你又了解多少呢？買小產權房的風險又有哪些？如果拆遷，小產權房有補償嗎？對于這些問題，大申君邀請到精文律師事務所的張嘉君律師來一一解答。



小申答疑：小產權房可以買賣嗎？拆遷有補償嗎？



問：什么是小產權房？小產權房是合法的嗎？



答：小產權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。



國家發產權證的叫“大產權房”，國家不發產權證的叫“小產權房”。大、小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村不能購買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。



對小產權的解釋主要有3種：



1、針對開發商的產權，將開發商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由開發商一個產權分割來的。



2、按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。



3、按產權證的發證機關來區分，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權并不構成真正法律意義上的產權。



前兩個解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規定較為明確。而第三個解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。



問：小產權房可以買賣嗎？



答：“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。



小產權房買賣會受到一定的限制，一般不能買賣，即便買了并簽訂了合同，該合同的效力一般認定無效。但也有例外情況：



對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。



對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。



對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。



根據我國土地管理法以及其他部門規章，對農村宅基地上蓋房屋的買賣是持否定態度的，曾一度對買賣該種性質的房屋效力司法判決也是傾向無效，恢復原狀的。但是隨著國家逐漸對農村土地二級市場的態度轉變，司法層面上也逐漸對小產權房的態度開始變得溫和。各地法院已有部分法院開始對買賣小產權房的效力認定為合法有效的民事法律行為，但也要滿足一定條件：



1、買受人購買小產權房目的非投資投機，炒賣倒賣房屋，而是自??；



2、買賣合同以經履行完畢，買受人已實際長期居??；



3、出賣人與買受人都是該集體經濟組織成員，或者至少是農村戶籍；



4、買賣合同無合同法第52條規定的無效情形。



因此，律師建議：小產權房風險大，購買需謹慎。

本質上，小產權房是民間一種自發的土地變革，是國家對農村、農業、農民幾十年不重視或剝奪一種本能的反戈，中國農業人口幾十年發展極其緩慢，就是由掌握了上層話語權城市人所制定游戲規則后的結果，萬幸胡溫上臺后，對三農問題極其重視，認為應當是城市人回饋農村人、工業反饋農業的時機到了。再不這樣，社會恐怕會發生不可調和矛盾。

于是，關于**重要的農村土地問題，漸行漸近，并有成為全國上下熱點問題之勢。為什么現在地方政府修這樣多的小產權房，而省政府及中央不過問呢，這種姿態也體現了一種城市人回饋農村人、工業反饋農業的精神所在，與中央對三農問題支持方針上不沖突，否則，小產權房是不可能發展這樣迅猛。

有些人認為小產權不合法！
那我們先來確認一下什么才叫法律！
小產權房這種由下而上的變革，在全世界都注重人權及人性化大的國際環境下，將是中國法規制定的準則，法規是什么？就是為了國民多數人的利益，如果法規不利于占中國70%以上人口的農村人，那這種法規就不能叫法律！就如一個不能讓多數國民活得好的國家不能長久一樣，一部不能讓多數國民生活得很好的法律，也沒有存在的理由。

千萬不要低估中國人民的智慧，2008年8月11日，華夏時報就報道了：重慶將成立一個農村土地交易所，小產權房不能在主板交量，那我們完全可以與股市一樣，成立一個二板市場嘛，你完成可以將自己小產權房放在這里進行交易。對于小產權不合法，不能上市，這些問題都一一得以解決。2008年8月8日，奧運會開幕當天，境外媒體《鳳凰周刊》就明確報道了一篇文章，《小產權房合法化》這些都是國內處主流媒體的報道，中國歷來在重要法規出臺之時，都需要媒體進行事前預熱，這樣密集的對小產權房利好的報道，業內專業人士都感覺到，小產權房問題將在奧運會后加快明確化，而一旦明確化了，肯定將沒有增值空間了。
當然，以后補交一定的土地出讓金，是肯定的，國家基本利益還是要保障，是兩百，還是三百、五百元一平方，這由市場說了算，如果土地出讓交到了1000元/平方，那要恭喜買到小產權房的業主，說明你不動產所在地，已漲到8000元以上一個平方了。

小產權房價格，小產權房能否買賣

小產權房價格，小產權房能否買賣

什么是小產權房所謂房產，是指有墻面和立體結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生活、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。
它是以居住為目的，包括地權和房權：地權就是土地使用權。中華人民共和國憲法規定，中華人民共和國每一寸土地歸國家所有，中華人民共和國公民對土地擁有使用權，任何人沒有所有權。
房權就是房屋使用權。大小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。和國外比中國房產擁有的只是房產，不擁有土地終身使用權。這樣大小產權就沒有質的差別。價值差在土地所在位置的價值，比如在**停一輛大客車一天多少錢，在農村場地停一輛大客車一天多少錢，70年下來差價是多少？這樣就知道他們的差距了。
小產權房和新民居保定地區目前在售的新民居多達20個左右，按新民居政策規定，只有省級單位機構批示了的項目才是正規新民居。
正規新民居屬于政府規劃項目，完全不同于純村產，不會涉及到小產權強拆的的問題小產權房定義根據國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住宅制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規定的住房面積內，可以按標準價出售。
職工購房后另外擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除相關稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產權比例進行分配。
從這里可以看出部分產權和全部產權的一些區別。部分產權與全部產權的不同之處在于，部分產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內。
小產權房是一個狹義概念，通過政府批準有正規建設手續的新民居是合法的，可以長久擁有居住。對沒有合法建設手續的房屋，不要去買這個才是真正的小產權，它不合法隨時會被強制拆除。

“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋小產權房一般是集體土地建的房子，不是說沒有房產證，它的證一般是綠色的小本本，不過2010年后也有的地方是紅色的大本本，不過你注意看，它上面蓋的一般是鄉政府的章，不是房產局的，小產權房沒有土地證的。
不能過戶，當可以協議買賣，有風險。小產權產權不受法律保護購買小產權二手房的風險遠遠要比收益大得多，消費者**好不要再將目光集中在這種產權類型的二手房上面。
首先，所謂小產權、鄉產權只是當地政府用宅基地蓋起的房子，沒有真正的產權，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續。
其中**為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產證，就意味著購房人不是合法產權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。
小產權房遭遇拆遷無補償如果小產權、鄉產權在國家規劃用地范圍之內，那就是“拆你沒商量”，國家不會給你同等于大產權的拆遷款，即使有補償，也是很少的一部分，并且因為法律不承認房主的產權，很可能補償費用只給農村的大隊或者鄉政府，這樣，房主的利益保障等于是沒有任何的法律支撐。
房主沒有權利跟國家討價還價，想當“釘子戶” 都沒有機會。小產權、鄉產權還不如使用權有保障。溫馨提示：購買鄉產權住宅不受法律保護根據我國現行房地產法律，鄉村土地屬于集體土地。集體土地的用途目前主要有兩種：一是作為宅基地供農民居住;二是作為農用地進行農業生產。而在國家對集體土地進行征收前，集體土地是不能在市場上自由流通的。所以相對于普通商品房產權而言，鄉產權房屋如果僅從法律層面上來看，交易受到限制，是不能買賣的，而且購買類似的住宅后，是不受到保護的。

受法律保護的

小產權房能交易購買風險：
（一）法律效力
“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：
對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
（二）房產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。
（三）政策風險
購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
（四）監管缺位
鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

可以交易。只要所簽協議不違法就是有效。小產權房交易限定條件。務必看清楚。

小產權理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產權。但是小產權房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產權房的風險有哪些呢？
1、不能貸款 不能過戶由于土地性質的原因，小產權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產權房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協議而已，沒有房產證。
2、易出問題 維權難如果購房者選購了小產權房，并和開發商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產權房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
3、物業和其它權益得不到保障一般而言，小產權的小區管理可能跟不上現代化的管理模式，因此物業服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產權房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。

小編最近瀏覽某熱門社交網站發現好多人都在討論買房子的事情，特別是很多女生都有了買房的打算。小編還注意到很多人都提到了小產權房，覺得小產權房便宜，不需要負擔太多就能有個自己的家。小編在這里要提醒大家的是，購買小產權房是有一定風險的。那么，小產權房怎么買賣？買小產權房有什么風險？

在生活中，大家可能知道，小產權房子買了是不能過戶的，購買小產權房屋也會面臨很大的風險，我們都知道買小產權房子需要謹慎，那么，小產權房屋可以買賣嗎?為了讓大家更加了解，針對相關的法律疑問，下面就由萬邦法務小編為大家具體介紹關于小產權房屋可以買賣嗎的法律知識，供大家參考，希望閱讀完后能夠對大家有所幫助。

一、小產權房屋可以買賣嗎？

嚴格來說，小產權房包括：已購公房，鄉產房和使用權房。根據這些房屋性質的不同，在房產轉讓時也會區別對待?！耙奄徆俊?，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售?！班l產權”，歸農村集體所有，產權關系很難改變，很難過渡為完全產權，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。





二、小產權房買賣會出現哪些風險？

第一，法律風險

前面已經詳細論述了由于小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。

所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。

同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由于小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。

第二，政策風險

在購買的是在建小產權房，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓小產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。

第三，開發建設的監管同樣存在缺位

目前，小產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而小產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業管理也極易出現問題。

第四，購買后也不能合法轉讓過戶

由于所購小產權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續，購買后也不能合法轉讓過戶。同時對房屋的保值和**也有很大影響。

三、小產權房有房產證嗎？

小產權房產沒有國家頒布的房產證，無論是村委會仍是鄉政府頒布的產權證都歸于無效證件，在法律上不予承認。

小產權房是占用團體土地搞建造，并向團體經濟組織以外的成員出售的商品住所，國家對這個疑問有清晰的規則。城鎮居民不得采購鄉村的宅基地建房，也不可以采購小產權房?，F在國家請求各地對鄉村團體土地進行確權掛號開展，可是對小產權房違法用地不允許發證，小產權房不受法律維護。

以上就是萬邦法務小編為大家搜集整理的關于小產權房屋可以買賣嗎的相關法律內容，相另外，購買小產權房還須注意的是，這類房子從法律上來說是不允許交易的，因此沒有法律效應，在購買后如果出了問題而調解不成是得不到法律保障的。如果您還有更多相關的法律疑問，歡迎訪問萬邦法務，我們會有專門的律師為大家答疑解惑。

隨著房價的上漲，小產權房也備受很多人的喜愛，因為價格比較便宜，但現在小產權房是被遏制交易的對象，交易是存在很多的風險，所以如果要購買小產權房的話，我們一定要了解清楚！下面我們就來看看小產權房買賣糾紛有哪些？買賣小產權房有哪些風險？ ?

小產權，所謂“小產權”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。
鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。
鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。 從價格看，鄉產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40％～60％； 從住房形態看，一樣是普通住宅； 從建設手續看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區規劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監督檢驗。
小產權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。
由此看來，小產權房雖然不是違法建筑，但也是不能買賣的。