建筑總面積

在討論房屋面積時，雖然在一定程度上知道占地面積和建筑面積是不同的，但真要說出個所以然來卻又不是那么簡單。也有很多人以為一棟建筑物的占地面積是將每一層的實用面積相加得到的結果，這樣一來，豈不是意味著樓層越高占地面積越大嗎？這顯然不科學的。那么占地面積是什么？和建筑面積又有何不同，看完關于占地面積的科普，相信您不會再陷入這樣誤區。



對于建筑物而言，占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，之所以不說首層建筑面積，是因為有些架空部分、外伸雨蓬等部位在計算建筑面積時只計算50%甚至不算，但占地面積卻是100%。



占地面積，也可以指到手的空白地皮的平米面積，即地塊總面積。



建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計算。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。建筑面積=使用面積+輔助面積+結構面積





（1）使用面積：指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積的總和。

（2）輔助面積：指建筑物各層平面為輔助生產或生活活動所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。

（3）結構面積：指建筑物各層平面中的墻、柱等結構所占面積的總和。







二、套內面積是什么意思



近年來，因為套內面積引發的糾紛經常出現。大多數地方住宅銷售都是按照建筑面積計價，而非按照套內建筑面積計價。容易出現開發商有意增大購房者所應承擔的公攤建筑面積現象，讓消費者覺得套內面積不同，那么我們在購房前了解一些相關的知識還是很有必要的，今天給大家講解的是套內面積是什么意思。



1.什么叫套內面積

套內面積，全名套內建筑面積。按照房產測量規范和各省測繪細則，是指套內使用面積、套內墻體面積及陽臺建筑面積的總和。



2.套內面積如何計算

套內面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積。

居住面積是指住宅的套內使用面積，主要包括供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。當分戶門內的廳和過道的面積超過6平方米時，可按其面積的二分之一計算在居住面積內。建筑面積是建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。兩者的關系是：建筑面積=居住面積+公攤面積

用地面積：
建設項目報經城市規劃行政主管部門取得用地規劃許可后，經國土資源行政主管部門測量確定的建設用地土地面積（準確界限由土地供應圖標明），共由兩個部分組成：
一、代征地面積（即由建設項目業主隨同其他建設用地一起辦理征地手續，并由業主承擔一應費用，但建設項目業主必須無償地交給城市公共建設行政主管機關，作為公共建設用地的那部分土地稱為代征地。對這部分土地，雖然是業主出資、業主征用，但是土地使用權不屬于業主，業主的土地證上面也不體現，其財產權歸城建部門即政府所有。這部分土地的用途是規劃已經確定的公共道路、活動場所、綠化及城市景觀區的建設，緊鄰項目建設用地。）。
二、建設項目凈用地面積（在這部分土地內才可以建設項目需要的工程內容）。業主只對第二部分土地擁有財產權。
以上兩部分其實是同一宗地不同用途的劃分而已。在建設項目確定以前，控制性詳細規劃已經確定（不然也無法辦理用地規劃許可），從控制性詳細規劃圖項目業主清楚知道自己征用的土地含有多少代征地、什么用途等等。
總建筑面積：

　　指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。

　　在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：

　　(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。

　　(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。

　　(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

　　(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

　　(5)穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

　　(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。

　　(7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。

　　(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。

　　(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

　　(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

建筑占地面積是指建筑物的基地使用面積之和；建筑用地面積是全部建筑物和構筑物的占地面積，包括公共設施如綠化、道路等。

一、建筑占地面積

建筑占地面積是指建筑物、構筑物占地面積的簡稱，包括建設項目全部建筑物和構筑物的占地面積。建筑占地面積的數據是土地利用系數計算的依據。因此正確計算建筑占地面積對正確計算土地利用系數，從而達到充分利用土地，節約用地，節約投資都有著重要意義。建筑物占地面積按建筑物或構筑物底層外墻外邊線所包圍的水平面積計算；小型建筑物、構筑物可按外墻中心線計算；當局部地區的建筑物、構筑物小而密集時，將其當成一座建筑物計算。

二、建筑用地面積

建筑用地面積指建筑或建筑群實際占用的土地面積。按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算。但是建筑高度在2.20m及以上者才計算全面積；高度不足2.20m者應計算1/2面積，院子是附屬，所以院子不算在建筑總面積內，但是要計算占地面積。建筑總面積等于各個功能室面積的總和加上公攤，如樓道、走廊、電梯間、配電室等。

三、總建筑面積

總建筑面積是指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和，包含實用面積和公攤面積。簡單的說：就是建筑物各層的水平投影面積的總和。

1、建筑面積:
建筑面積是指建筑物各層水平面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結構面積。

使用面積是指建筑物各層平面中直接為生產和生活使用的凈面積。

輔助面積是指建筑物各層平面中為輔助生產或輔助生活所占的凈面積，例如居住建筑物中的樓梯、走道、廁所、廚房所占的面積。使用面積和輔助面積的總和稱為“有效面積”。

結構面積是指建筑物各層平面中墻、柱等結構所占的面積。

2、占地面積:

對于建筑物而言，占地面積是指建筑占地面積物所占有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建筑面積。通常用于計劃地塊的建筑密度，計算公式是：建筑密度=占地面積/土地面積。

可以指到手的空白地皮的平米面積，即地塊總面積。在**初進行報批立項時，會經常用到“占地面積”這個詞，就是這個意思。用地面積乘以容積率等于建筑面積。

3、占地面積計算：

對于建筑物而言計算公式是：建筑密度=基底面積/用地面積。

對于平地而言占地面積用地面積乘以容積率等于計容建筑面積。

4、建筑面積計算：

建筑面積=建筑物各層水平面積。

建筑總面積就是指的所有建筑面積相加的總和，總建筑面積,還包括了小區很多設施的面積在里面，指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。購房面積才是套內面積加上公攤面積，因為有許多面積不能作為公攤面積加到購房者身上。
在進行計算的時候，建筑總面積的計算方法和建筑的層高有著直接的關系，1.單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層也應計算建筑面積。2.多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算。3.地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積。4.用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

建筑總面積這個詞語總是在購房的時候，從售房部經常聽到，其實建筑總面積就是在這個建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。建筑面積是指建筑物的水平平面面積，即外墻勒腳以上各層水平投影面積的總和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積。使用面積是指建筑物各層平面布置中，可直接為生產或生活使用的凈面積總和。
我們接觸比較多的其實就是建筑面積，購房的時候也是按照建筑面積進行購買的，建筑用地面積指建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。 與建筑用地面積關系貼切的有： 容積率：地上總建筑面積 與 用地面積 的比值。例如，在1萬平方米的用地土地上，有3000平方米的地上建筑面積，其容積率為0.3。

總建筑面積,指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。
購房面積才是套內面積加上公攤面積，因為有許多面積不能作為公攤面積加到購房者身上

對于買房而言，大家關注的主要就是地段、價格、配套、還有面積。說到面積，這個幾乎被置業顧問時刻掛在嘴邊的詞，再加入幾個前綴修，購房者們可能就會被繞迷糊。所以購房者們要注意了，都是與房屋有關的面積，占地面積、建筑面積、使用面積、套內面積、公攤面積分別是什么，這些專業名詞到底什么意思？又有什么關系與區別呢？


各類面積的定義

1
占地面積
對于建筑物而言，占地面積是指建筑占地面積物所占有或使用的土地水平投影銘記，計算一般按底層建筑面積;對于平地而言，占地面積是指到手的空白地皮的平米面積，即地塊總面積。


2
建筑面積
建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻勒腳處以上外圍水平面測定的各層平面面積。它是代表一個建筑物建筑規模大小的經紀指標。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面計算。它包括三項，即使用面積、輔助面積合結構面積。



3
套內面積
套內面積，全名套內建筑面積，是由房屋套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。套內使用面積為套內房屋使用空間面積；套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他稱重支撐體所占的面積；套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積1/2計算。

4
使用面積
使用面積，是指建筑物各層平民啊中直接問哦生產或生活使用的凈面積之和。實際中，是指住宅中以戶（套）為單位的分戶（套）門內全部可供使用的空間面積，即套內面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳、亭子間、廚房、衛生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層、閣樓等面積。住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算。房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結構構造和保溫層面積。



5
公攤面積
公攤面積，即公攤建筑面積，是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積是指由整棟樓內產權人共同所有的整棟樓共用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

290000.0 平米

買房時很多小伙伴肯定會先到網上去搜集材料，大部分的樓盤資料里都會對樓盤的占地面積和建筑面積進行介紹說明，這些房地產的專業名詞是大家在購房前是要區分開的，那么建筑面積和占地面積哪個大？本期小吉帶大家來認識下建筑面積和占地面積區別。

根據《建筑工程建筑面積計算規則》GB/T50353，建筑物通道（包括騎樓、過街樓的底層）不計算建筑面積。因此，穿過建筑物公共使用的通道不計算建筑面積。

案例：

某房地開發公司建設項目Q：包括1#、2#、3#、3棟普通住宅樓，以及A#、B#、C#、3棟商業樓（1層）。其中，支付土地價款3000萬，每棟樓的建筑數據如下：



問：

住宅、商鋪應分攤的土地成本分別為多少？

解析：

第一種·占地面積法：

商業占地面積比例=（200+400+500）/2750=40%

商業應分攤土地成本=3000*40%=1200萬

住宅占地面積比例=（500+650+500）/2750=60%

住宅應分攤土地成本=3000*60%=1800萬

第二種·建筑面積法：

商業占地面積比例=（200+400+500）/19100=5.76%

商業應分攤土地成本=3000*5.76%=172.80萬

住宅占地面積比例=（6000+7000+5000）/19100=94.24%

住宅應分攤土地成本=3000*94.24%=2827.20萬


如上，本案例中針對同一房源類型，由于分攤方法不一致，導致實際分攤的土地成本差異達到1027.20萬元。對于普通標準住宅而言，若處于增值率20%的臨界點，則對土地增值稅的影響較大。

目前，中央及各地針對土地成本的分攤方法規定不一：

中央（占地面積/建筑面積/其他）：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第九條規定：納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

青島（建筑面積法）：青島市地方稅務局關于印發《房地產開發項目土地增值稅清算業務指引》的通知（青地稅函[2013]44號）

四、關于普通住宅和非普通住宅扣除項目金額的計算分攤方法

根據規定，開發項目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開發企業應當分別計算普通住宅和非普通住宅的增值額以及土地增值稅稅額。對于未分別核算的，其扣除項目金額應按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例確定。

在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是： 　　(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。 　　(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。 　　(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。 　　(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 　　(5)穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。 　　(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。 　　(7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。 　　(8)雨棚結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.10m者，應按雨棚結構板的水平投影面積的一半計算面積（有柱雨棚和無柱雨棚計算應一致）。 　　(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 　　(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 　　(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 　　(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 　　(13)住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯，并設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投 　　影面積的一半計算建筑面積。 　　另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有： 　　(1)突出墻面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。 　　(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內的鋼梯。 　　(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。 　　(4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。 　　(5)層高在2.2米以內的技術層(設備層)。 　　(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。 　　(7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。 　　從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復雜，不僅規定多，而且專業性、技術性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結果表示懷疑，可以咨詢專業人員或請專門測量機構，依照上述標準重新測量計算。
其實說簡單點建筑面積的測量尺寸就是以外墻面為準，就是量外圍，而不是量里面。尺寸量到外圍計算出來的數值就是建筑面積。

有錢人越來越多,別墅區也就越來越多,買別墅的時刻別墅的露天花圃也是很多人追求的，自力的空間，溫馨的環境都是人們神馳的，很多人都知道買房房價是按照面積計較出來的，那么別墅的面積包羅哪些，車庫算不算近建筑面積呢，別墅地下室的車庫如何計較建筑面積呢？

1、建筑占地面積計算：
參照國家有關建筑面積的計算規則和有關規范計算

（1）單層、多層及以上建筑物按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算。

（2）地下室、半地下室等按其上口外墻（不包括采光井等）外圍的水平面積計算。

（3）有柱雨篷按柱外圍水平面積計算，獨立柱的雨逢按頂蓋的水平投影面積的一半計算。

（4）有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算。

R單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算

（5）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算。二層以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原則計算，未形成的不計算。

（6）穿過建筑物的通道或兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其水平投影面積計算

（7）兩個建筑物間無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算

（8）有柱或有圍護結構的門廊，按其柱或圍護結構外圍投影面積計算；突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算。

（9）室外樓梯按其投影面積計算。

以下部分不計入建筑占地面積：

（1）無頂蓋的花架等建筑小品不計算。

（2）亭、獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫等建、構筑物不計算。

（3）城市公共通道不計算。

（4）騎樓不計算。





2、建筑面積計算：
按國家有關建筑面積的計算規劃計算：

（1）對高度為2.2m以下（含2.2m）的設備層不計算建筑面積。對設備層兼作避難層的，其高度可適當放寬，由福州市城市規劃局核定

（2）根據福州市實際情況，參照國家有關建筑面積的計算規則，高度為2.5m以下（含2.5m）的架空層（作為停車庫等用途的），可不計算建筑面積。

（3）封閉陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

3、建筑容積率計算：
（1）在計算容積率時，地下室的建筑面積不計；但地下室作為商場或其他營業性公共場所的，應計算建筑面積，并計入容積率。屋面層建筑面積不超過標準層建筑面積1/8的不計；用作開放空間的建筑面積不計；半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1m的不計。

（2）半地下室在室外地面以上部分的高度超過1m的，按下式計算建筑面積:

式中：A——折算的建筑面積

K——半地下室地面以上的高度與其層高之比

國禎健康城建筑面積占174427平米，其中規劃面積為72246平米。

建筑占地面積是指建筑物、構筑物所占空間的縮寫。建筑面積是指建筑物各樓層的水平面積之和。包括使用面積，輔助面積，建筑面積。建筑用地的統計資料是計算用地系數的基礎。因此，合理地確定建筑物的占地面積，對合理確定土地利用系數，以實現土地的最大利用率，節省土地，節省投資，具有重大的現實意義。

1、建筑占地面積計算：
參照國家有關建筑面積的計算規則和有關規范計算

（1）單層、多層及以上建筑物按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算。

（2）地下室、半地下室等按其上口外墻（不包括采光井等）外圍的水平面積計算。

（3）有柱雨篷按柱外圍水平面積計算，獨立柱的雨逢按頂蓋的水平投影面積的一半計算。

（4）有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算。

R單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算

（5）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算。二層以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原則計算，未形成的不計算。

（6）穿過建筑物的通道或兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其水平投影面積計算

（7）兩個建筑物間無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算

（8）有柱或有圍護結構的門廊，按其柱或圍護結構外圍投影面積計算；突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算。

（9）室外樓梯按其投影面積計算。

以下部分不計入建筑占地面積：

（1）無頂蓋的花架等建筑小品不計算。

（2）亭、獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫等建、構筑物不計算。

（3）城市公共通道不計算。

（4）騎樓不計算。



2、建筑面積計算：

按國家有關建筑面積的計算規劃計算：

（1）對高度為2.2m以下（含2.2m）的設備層不計算建筑面積。對設備層兼作避難層的，其高度可適當放寬，由福州市城市規劃局核定

（2）根據福州市實際情況，參照國家有關建筑面積的計算規則，高度為2.5m以下（含2.5m）的架空層（作為停車庫等用途的），可不計算建筑面積。

（3）封閉陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

3、建筑容積率計算：

今天，有朋友發來消息說，雄縣的某某村因為修建鐵路可能**近一段時間要拆遷?？赡軉?？南文營那個推演的討論還沒有結束呢？春節都過了，所有的建設與賠償，是不是要等著規劃出臺再安排呢？好飯不怕晚，既然已經晚了這么長時間，那能不能都再等一等呢？



當然了，不管什么時候拆遷，都涉及到老百姓的宅基地問題。拆遷不管他是4800一平米，還是1800一平米，**后都得計算整個宅基地的面積。



《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。







那么，宅基地面積怎么算呢？



**近北京、通州等地都進行了征地，其他省市征地的也有很多。在現在的征地過程中，大都采用了現代化手段，上有飛機航拍，下有全位儀定位，GPS測算等……也就是說，你家的土地今后是有明確坐標的。除非有特殊情況，一般情況下，不用再人工計量。



宅基地的計算方法，《農村宅基地管理辦法》第十一條有明確規定：



一、建筑物和構筑物以墻外包為界，拼接的以墻中或柱為界；



二、挑出的陽臺和樓梯等以突出部分垂直投影計算占地面積，但底層不得構筑；

三、由二戶或二戶以上使用同一宗土地的，用地面積按房屋產權的建筑面積與總面積的比例分攤。弄堂用地，使用樓上的農戶分攤面積為一半，其他為共用面積。



四、通過購買商品房和以公開有償出讓方式取得國有土地使用權或集體土地有償流轉取得的集體土地使用權不計入宅基地面積。



值得一提的是，雄安三縣很多宅基地面積都比較大，圍墻之外還有自己的地方，道路、坑塘等也都應該計算在內。



在這里我們需要注意的是，拆遷時宅基地和房屋應當分別補償



一、宅基地和房屋應分別補償

農民的宅基地在土地屬性上屬于農村集體土地，產權應當歸村集體所有，之后由村集體分配給本村村民使用，而村民在所分配得來的宅基地上自建住房，這里住房的所有權就應當歸于村民所有。