房產中介

房產中介怎么才能活下去


這幾天朋友圈里轉店的消息時不時冒出來，是不是真的是房產中介這個行業不好做了？大家都轉讓門店嗎？也不是的，就剛好在今天有個永川的客戶就讓我過去安裝分店的軟件。這客戶是一年前的老客戶了，或者看看他這家房產中介公司成長的經歷，更能想到許多房產中介關門的真實原因吧！房產中介要活下來，活得好，值得借鑒。





李大姐的創業之路



李姐，四十歲左右，做過很多行業。在機緣巧合下他進入了房產中介這行。覺得這個行業不錯，所以找了兩三個同事開了第一家店。開一家門店很容易，租門面，買電腦，可是當熱情過后需要思考的地方來了，生意怎么來？自己面臨了很多在原來公司里上班不用擔心的問題，也是些從來都沒有遇到過的問題。



同事在這個時候提出了第一個方案，加盟吧！我們加盟大公司，這樣我們面子會大很多，讓大家都知道是大公司。門頭也不用自己設計，合同他們也有，就是每個單子成交以后他們要分走一部分。都開單了，都賺錢了，就別在乎分走的那點蠅頭小利。畢竟幾個同事都沒有出來自己開過店，大家也覺得有道理。那就加盟吧！



加盟以后的日子是要簡單很多，門頭招牌是他們來做的，店里的擺設也給了相應的指引。系統也有了，而且上面還有了很多的房源。大家就靜下心思來做業務就好，好不容易以前的一個熟客介紹的業務，房子也看中了，準備把客戶帶回店里簽合同?？蛻粼陂T口呆就愣住了，客戶說原來他的姐姐在這個公司買了一套房子，被這家房產中介坑過，以為我們還是在原來的中介公司，現在覺得這公司信不過。



我頓時覺得一頭霧水，做了很多保證，客戶終于放下了顧慮，簽了合同?？偹汩_了第一單。沒想到問題才剛剛開始，房源在加盟公司里也有一套這樣的房源，另一個加盟店的找我們挑事，要分房源費，這條房源本來我們自己也有?？墒墙酉聛淼奶喽际羌用艘郧皼]有想到的。



第一個單子基本上是白做，加盟讓大家都覺得沒有想象的那么簡單。算了退出加盟吧！原來很多東西現在都變成高價強買了。招牌、工作服、名片一大堆沒用的東西都在算成錢。為了以后的清靜，為了以后少點麻煩，忍痛退出了加盟。





折騰中前進的中小房產中介公司



有時候是大家都把眼前想得太美好，加盟的時候李姐就覺得聽了合作伙伴的話，把現實想得太簡單。合作伙伴是剛剛從**出來的小伙子，年輕，有朝氣，敢闖，人也挺勤快！但是也有著許多同齡人的那種浮躁不安，心比天高，命比紙??！這次選擇退出加盟對他來說覺得很受傷。因為他整日都在給朋友吹，我們是大公司，我們有多少家門店，明天后天又要到哪里去學習。那些其實都與我們沒多大的關系！



退出加盟以后大家商量還是自己做自己的。分錢的至少也是自己，過戶愛找誰就找誰，本來現在成交的單子都是搶業務，殺中介費，才得到的那點錢。就別再分出去了！馬上面臨的就是選系統的問題，小伙子們建議網上找一下，用一個高大上的，功能強大的，畢竟年輕人這一塊熟一些。



開始大家找了一個免費的中介軟件，從節約成本出發，只要能用就行了。免費的房源軟件用下來沒多久問題就來了，畢竟和以前的軟件不一樣，聯系你的只有軟件公司問你要不要付費。如果你問他具體的使用，不好意思，我們只對付費用戶提供服務，感覺老是低人一等。還有就是我們店里有五臺電腦，五臺電腦之間的房源永遠不一樣，經常他有的這條房源，我的系統又沒有。實在太影響成交了。



為了做業務吧，我們后面還是付了費，當從免費用戶變成付費用戶以后并沒有發生多少改變。房源數量幾臺電腦還是不一樣，找軟件公司呢，他們回答的不是你們是免費用戶不提供這樣的服務，而且軟件的功能就這樣。**讓人擔心的是小年輕們根本沒有原來那么積極去找房源了，覺得很多軟件上都可以找到。上午有個客戶來找一套兩房，小年輕同事翻了大半天在系統里根本找不到。系統讓他變懶了！



用了四個月，開了四張單，軟件交了800元，商量了一下，我建議還是放棄這軟件，房源并別太多，價格是年付的，很多的東西都是華而不實，與我們的直接業績不掛鉤?？吹绞亲隽艘粋€房產中介想要的功能，但是事實是給我們一個夢境，不要錢，而且功能強大。不要錢很多東西都不能用，付了錢以后很多功能實現在了軟件公司賺錢的功能。沒有實現讓管理軟件為我們賺錢的功能，店里的其他同事也醒了，覺得開房產中介如果你想賺錢，還是要靠自己！



管理軟件實在是太多了，價格高的，便宜的，吹得神的都有。我們這時候還是靜下心來，用本子記，畢竟這個便宜。年輕的小伙子也不會找借口天天守著電腦?？墒沁@樣的日子沒過幾天，就真的不行了。同行收的房子，業主賣的房子，新房分銷的，哪個樓盤有幾套的，根本應付不過來。





靜下心來才可以看到活下去的方向



一個很偶然的機會，我在一條評論中看到房介寶中介軟件，主要是現在的房產中介軟件名字都太多了，基本上都差不多。對于一般的房產中介人來說，太多的名字不想去記，都差不多吧。在朋友口中聽說了這個系統，自己在網上百度了一下，找到了客服，安裝了一個試用版，試用一下?？陀^的說，軟件都差不多，費用也相對來說合理，不是按年付費，一次收費。更沒有免費版顯得比那些打著免費的旗號的軟件踏實了很多。



我們認真的找著房源，每套房源都盡量都踩盤，拍照片，隨便就可以從自己的口中說出幾套關注房?？赡苓@時候大家才回過頭來想到這才是精耕。年輕的小伙子們決定以我們自己的中介為圓心，成交量高的小區盡量做了10套熟悉并且踩過盤的房源。房介寶軟件都房源的分類也很好做，歸類也簡單，樓盤字典也奠定了從樓盤入手的基礎。



現在隨著成交量的上升，也應該開第二個店了，門店**好跟著樓盤近一點。老城有客源，新城有房源，房介寶系統聯網也簡單，反正不懂的有軟件公司的人來幫忙處理。一套軟件就是一個工具，用得好這套工具就是深深的走入房源中。沒有那么多好房子，好房子都是你多去看幾次，多去想想。如果你自己住進去會怎么裝修，帶客戶去看的時候，不要過多的介紹大家都知道的。而是給客戶一張圖，媽媽在廚房，寶寶在寫作業，爸爸剛剛下班，一幅美麗和諧圖，比什么都重要。誰都想買一套好房子，自己一家人在里面幸福的生活著，房產中介人要給客戶的感覺就是給他展示他們搬進來以后的幸福生活。房介寶軟件上要求你錄入的信息，就支撐起了這套房子的屬性，每套房源就是一套活靈活現的房子。

中小中介該如何與品牌中介抗衡？隨著樓市新政的調整，不少房產中介受其影響，一直在政策觀望的氣息中舉步維艱。一旦政策不利，不少中介就會受到打壓，卻有不少品牌中介伏虎降龍。



“
如今，一些名不經傳的中小中介在上班時間大門緊閉，而品牌中介卻是員工濟濟，上門咨詢的客戶也是絡繹不絕，有專業人士表示，在市場的沖擊下，大型的品牌房產中介與中小中介之間差距會更加明顯，小房產中介公司的生存空間將繼續縮減。



”
對于房屋中介來說，怕的不是房租迅猛上漲，成交難，而是壓根沒有房源能夠對外出租！房源是經紀人業績的根本。房產中介之間的競爭也是日益激烈，沒有豐富的房源作為基礎很有可能被淘汰，所以房源的開發是中介的首要任務。

而房源與客源是相互影響的兩個因素，試想你是一個租客，你選擇中介的首要標準是什么？自然是房源多者。房源多自然會吸引更多客源，客源多自然會吸引更多房源的加入，如此便可進入正循環。



總結中小中介生存面臨的問題為兩點，一，單店經營，缺乏正規化管理，以及線上技術的支持；二，大中介沖擊，大中介不斷擴張，并掌握了大部分房客源；所以中小中介想要與品牌中介抗衡，在這場斗爭中生存下來，必須從線上和房客源這兩點出發，增加自身能力。

中小中介想要短時間來實現擁有，數量龐大且優質的房客源并非易事，結合市場以及如今的發展局面，加盟成為了中小中介想要短期突破困境的**佳選擇，而在所有加盟商中，瑪雅房屋無疑是**能夠滿足中小中介線上平臺支持和眾多房客源需求的加盟商。

上海的房地發生意相當不錯，這也間接帶頭了房產中介的行情，所以比來商場上出現了很多的房產中介公司。買房子找房產中介公司可以省很多的麻煩，可是也能夠留住隱患。找房產中介要關切什么？一定要關切公司的排名。

沒那么容易?。?！你不用跑樓盤??？？？不用打電話??？？沒人教你??？？客戶都是自己去找的，要自己努力才行喲。。。這樣才能鍛煉自己??！不是等客戶來找你??！我們經理和我說的，臉皮要夠厚??！不然這行做不下來??！

我上班第一天，跑樓盤，吧附近的小區，路，全部都要跑到，記??！腳都起泡了，跑一個星期??！然后學打電話?。。?！反正不懂就要問，問問同事！我該干什么？？怎么樣才有客戶??！

秋天雖已來臨，但是高溫還是遲遲沒有散去。
在這樣的炎熱天氣，
我們中環人員還是堅守在自己的崗位上，
只要客戶有需求，我們隨叫隨到！
那么做房產經紀人是一種怎樣的體驗呢？
我們來花3分鐘時間來了解一下吧！
自從做了房產中介
說的**多的是：

“哥/姐，要找房子嗎？”


做的**多的是：
帶客戶看房
不是在帶看，就是在帶看的路上


人生**大的夢想：
買房子的客戶全部來找我


人生**大的噩夢：
這個月賣了幾套？
業績都完成了嗎？


一入房產深似海
入行前，我是就小公舉

入行后，我伺候的全是小公舉

入行前，我還有曖昧對象

入行后，我徹底變單身狗

入行前，

我身體健康，吃嘛嘛香

入行后，

疾病纏身胃炎頸椎炎全都來

入行前，

高興就笑，不高興我就拉倒

入行后，

被客戶罵了，也得使勁微笑

一：知己知彼
買房砍價不僅要懂得隱藏自己的情緒，還要學會摸透對方的情緒，正所謂“知己知彼，方能百戰百勝”。
你需要了解出售方為什么要賣房，想要多久內賣房，拿到購房款是為了做什么等，因為只有當時間越緊張，房款越急用，出售方才越愿意降價。
二：貨比三家
“貨比三家”一方面指的是你要多看幾套房子，了解清楚市場均價以及交易房屋周邊的區域房價，這樣才能在砍價的時候做到有理有據。
另一方面指的是，當出售方不愿意給你降價的時候，你可以告知對方，你之前也看過其他樓盤的房子，而且房子價格合理，你正在猶豫不決，這時只要出售方真的想把房子賣給你，再降一些是沒有問題的。
三：挑三揀四
在不少出售方看來，越是挑剔的客戶，才越有可能成為真正的購買者，所以當你對房子開始挑三揀四的時候，賣家才更愿意與你協商價格，從而促成交易。
你可以對房子的面積、朝向、戶型、配套等方面，挑出自己不滿意的地方，**好在此時列出一些可以比較的房屋類型，比如你之前看過的其它房子，這樣可以讓你的觀點更容易得到支持。
四：一步到位
沒有人會不喜歡把事情一次性解決，出售方自然也偏愛“一手交房、一手交錢”的交易方式，所以當你選擇一次性付款的時候，他們會更愿意給你讓價，但這招可能也就僅限于土豪級購買者使用。
五：不露聲色
聽到“不露聲色”這個詞，你是不是瞬間有了間諜與反間諜大片的既視感，但其實買房砍價在多數時候也確實是場心理戰，而不表露出自己的情緒就是致勝的第一步。
所以，別在出售方面前表露出自己很喜歡這套房子，盡量以漫不經心的態度來對待，不然就很容易處于被動狀態。

1、若您是同房產中介簽訂有合同，一般來說，您起訴的對象是中介公司；
2、若在簽訂合同時，該房產中介的經理人負有連帶責任或者其他責任，那么可以同時將其起訴。

房地產行業的發展帶頭了各行各業的發展，很多的朋友們在買房子的時刻為了能選到中意的房屋，也是會考慮去找房屋中介幫手的?，F在商場上的房產中介系統是很多的，在采用的時刻要關切下，那么房產中介系統哪個好？房產中介供給哪些處事？下面我們一路熟悉下吧。

投資分析：投資基本很小，一家門面，幾個工作人員，再加上一些業務人員，很必要印一些名片，傳單等等的，房子每月1200元，工作人員月薪1000-1500左右，業務人員1000-2000左右，名片和傳單等等大概需要300元，注冊資金在10萬元左右，投資總計：前期投資在20000元左右，在后期，可以制作一個網站，等級房源，業務人員可以做電話營銷，又可以省去一部分支出。

對于那些想要做房產中介的新手，一定都在疑惑，要怎么樣才可以做好。下面就給大家介紹一些辦法。

01

劃定自己的業務范圍

中介的收入有兩種。其一是偶然的、運氣的，大概人人都能碰到；另外一種，是必然的、實力的。那是基于某種角度上的絕對優勢。這種絕對優勢，首先就必須在思想上，為自己劃界。選擇一個小區，深根細作，在租在售的都搞清楚，能看看的都看看。然后，在網上，注意，用自己的語言，模仿你覺得**好的同事或對手，把所有的房源布發出去。這既是營銷，又是對于房源的二次消化。



新手如何做好房產中介

02

承受壓力，擺正心態

擺正自己的位置、端正心態、面對壓力、承受挑戰是每一名房地產經紀人，尤其是剛走出校門邁上工作崗位的年輕人應具備的能力。

所有做中介的人都會遇到被客戶冷落或謾罵的情況。但是當你打過100個電話后你就應該知道接下來那個電話是該打的，哪個是不該打的。這也是一個經驗的累積。

05

時間管理

一個人真正有能力掌控的資源，其實只有兩個東西，一個是自己的時間，一個是自己的錢。對于新人中介的時間安排，首先要追求不亂！有條不紊！

03

分析市場

房地產經紀人要具備對市場機會的敏銳分析能力，學會發現市場機會，開拓新市場。在與競爭的戰斗中脫穎而出。分析一下市場需求，金牌經紀人的成功要素。那些是我們應該借鑒和分析的。不斷找到市場的空白或者是新的業績增長點，讓自己出于不敗之地。

04

專業知識累積

1、對公司要有全面了解。房產買賣的流程與質量管理、售后服務的內容及公司的發展方向等。

2、掌握房地產產業術語。

3、經紀人員應對當地的房地產發展方向有所認知，同時還能準確地把握當地的房產動態和競爭對手的優劣及可靠賣點等信息；另外還必需掌握房地產營銷知識、銀行按揭知識、物業管理知識、工程建筑知識、房地

1.我國不良資產的發展歷史？

我國不良資產歷史上出現了三次大的剝離：

第一次剝離：1999年，華融、信達、長城、東方四大國有資產管理公司相繼成立，并規定存續期為10年，分別負責收購、管理、處置相對應的中國銀行、中國建設銀行和國家開發銀行、中國工商銀行、中國農業銀行所剝離的不良資產。當時財政部為四家公司各提供了100億元資本金，央行發放了5700億元的再貸款，資產管理公司按照面值購買商業銀行的不良資產，因此被稱為政策性剝離。

第二次剝離：2004年，中國銀行和建設銀行未達到上市條件，進行了第二次不良資產剝離。這次剝離的特點是部分資產不按賬面價值轉移，而是由財政部給出一個“適宜的價格比例”。此次剝離的目的，主要是為了商業銀行上市而美化其資產負債表。此次剝離不同于第一次的政策性剝離被定位為“商業性剝離”。

第三次剝離：2005年，工商銀行為了上市，將4500億元可疑類貸款分作35個資產包，按逐包報價原則出售，華融公司中標226億元，信達公司中標580億元，長城公司中標2569億元，東方公司中標1212億元；工商銀行2460億元損失類貸款委托華融公司處置。

三次總共剝離的不良資產金額大約2.2萬億。

此后，我國的不良資產行業因上述3次剝離的數額較大，加之金融危機的影響，各資產管理公司都在自行消化已收購的不良，不良資產行業進入了一個穩定期。

直到2012年財政部、銀監會印發了《金融企業不良資產批量轉讓管理辦法》，對不良資產的轉讓進行了明確的指導和規范，被稱之為“行業的春天來了”，不良資產又重新引起社會的關注。而隨著近年經濟下行期的到來，銀行的不良率隨著攀升，不良資產呈現井噴式增長，市場逐步火爆。

2.什么是銀行貸款的五級分類?

1998年5月，中國人民銀行參照國際慣例，結合中國國情，制定了《貸款分類指導原則》，要求商業銀行依據借款人的實際還款能力進行貸款質量的五級分類，即按風險程度將貸款劃分為五類：正常、關注、次級、可疑、損失，后三種為不良貸款。

正常貸款

借款人能夠履行合同，一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時全額償還的消極因素，銀行對借款人按時足額償還貸款本息有充分把握。貸款損失的概率為0。

關注貸款

盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產生不利影響的因素，如這些因素繼續下去，借款人的償還能力受到影響，貸款損失的概率不會超過5%。

次級貸款

借款人的還款能力出現明顯問題，完全依靠其正常營業收入無法足額償還貸款本息，需要通過處分資產或對外融資乃至執行抵押擔保來還款付息。貸款損失的概率在30%-50%。

可疑貸款

借款人無法足額償還貸款本息，即使執行抵押或擔保，也肯定要造成一部分損失，只是因為存在借款人重組、兼并、合并、抵押物處理和未決訴訟等待定因素，損失金額的多少還不能確定，貸款損失的概率在50%-75%之間。

損失貸款

指借款人已無償還本息的可能，無論采取什么措施和履行什么程序，貸款都注定要損失了，或者雖然能收回極少部分，但其價值也是微乎其微，從銀行的角度看，也沒有意義和必要再將其作為銀行資產在賬目上保留下來，對于這類貸款在履行了必要的法律程序之后應立即予以注銷，其貸款損失的概率在75%-100%。

3.目前商業銀行處置不良資產有哪些方式？

（1）利用集中清收盤活資產。成立攻堅隊組織專項清收盤活不良資產。

（2）內部分賬經營。成立相對獨立的專門機構集中劃撥全行不良資產并進行分賬經營。

（3）作為壞賬核銷。部分無法起死回生或根本不能回收的不良資產用呆賬準備金、壞賬準備金、撥備前利潤和銀行自有資本金沖銷處置不良資產。

（4）發放貸款增量稀釋。發放大量新貸款使整個國有商業銀行的不良貸款比率降低。

（5）利用資本市場化解。運用資本市場手段和投資銀行業務技巧，創新處置方法。

（6）聯合運作模式。聯合各方力量和各種資本，創新處置方法。

（7）企業并購重組。通過企業并購和債務重組，創新處置方法。

（8）信托處置模式。利用信托公司的制度優勢和產業基金的優勢，創新處置方法。

（9）業務外包法。發揮社會中介機構作用，創新處置方法。

（10）資產證券化。通過證券化處置不良資產，不僅可以加快處置速度，提高處置效益，也能促進金融創新、豐富金融產品，加快資本市場的進一步發展。

4.新生抵押類不良資產，有些資產的質量都很好，銀行為什么不自己清收？

（1）為了促成資產包的**終成交，銀行打包處置不良總得有吸引買家的資產在里面，即我們所說的亮點，不然如何提高資產包的價格？目前銀行打包一般都采取良莠混搭的形式。

1.我國不良資產的發展歷史？

我國不良資產歷史上出現了三次大的剝離：

第一次剝離：1999年，華融、信達、長城、東方四大國有資產管理公司相繼成立，并規定存續期為10年，分別負責收購、管理、處置相對應的中國銀行、中國建設銀行和國家開發銀行、中國工商銀行、中國農業銀行所剝離的不良資產。當時財政部為四家公司各提供了100億元資本金，央行發放了5700億元的再貸款，資產管理公司按照面值購買商業銀行的不良資產，因此被稱為政策性剝離。

第二次剝離：2004年，中國銀行和建設銀行未達到上市條件，進行了第二次不良資產剝離。這次剝離的特點是部分資產不按賬面價值轉移，而是由財政部給出一個“適宜的價格比例”。此次剝離的目的，主要是為了商業銀行上市而美化其資產負債表。此次剝離不同于第一次的政策性剝離被定位為“商業性剝離”。

第三次剝離：2005年，工商銀行為了上市，將4500億元可疑類貸款分作35個資產包，按逐包報價原則出售，華融公司中標226億元，信達公司中標580億元，長城公司中標2569億元，東方公司中標1212億元；工商銀行2460億元損失類貸款委托華融公司處置。

三次總共剝離的不良資產金額大約2.2萬億。

此后，我國的不良資產行業因上述3次剝離的數額較大，加之金融危機的影響，各資產管理公司都在自行消化已收購的不良，不良資產行業進入了一個穩定期。

直到2012年財政部、銀監會印發了《金融企業不良資產批量轉讓管理辦法》，對不良資產的轉讓進行了明確的指導和規范，被稱之為“行業的春天來了”，不良資產又重新引起社會的關注。而隨著近年經濟下行期的到來，銀行的不良率隨著攀升，不良資產呈現井噴式增長，市場逐步火爆。

2.什么是銀行貸款的五級分類?

1998年5月，中國人民銀行參照國際慣例，結合中國國情，制定了《貸款分類指導原則》，要求商業銀行依據借款人的實際還款能力進行貸款質量的五級分類，即按風險程度將貸款劃分為五類：正常、關注、次級、可疑、損失，后三種為不良貸款。

正常貸款

借款人能夠履行合同，一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時全額償還的消極因素，銀行對借款人按時足額償還貸款本息有充分把握。貸款損失的概率為0。

關注貸款

盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產生不利影響的因素，如這些因素繼續下去，借款人的償還能力受到影響，貸款損失的概率不會超過5%。

次級貸款

借款人的還款能力出現明顯問題，完全依靠其正常營業收入無法足額償還貸款本息，需要通過處分資產或對外融資乃至執行抵押擔保來還款付息。貸款損失的概率在30%-50%。

可疑貸款

借款人無法足額償還貸款本息，即使執行抵押或擔保，也肯定要造成一部分損失，只是因為存在借款人重組、兼并、合并、抵押物處理和未決訴訟等待定因素，損失金額的多少還不能確定，貸款損失的概率在50%-75%之間。

損失貸款

指借款人已無償還本息的可能，無論采取什么措施和履行什么程序，貸款都注定要損失了，或者雖然能收回極少部分，但其價值也是微乎其微，從銀行的角度看，也沒有意義和必要再將其作為銀行資產在賬目上保留下來，對于這類貸款在履行了必要的法律程序之后應立即予以注銷，其貸款損失的概率在75%-100%。

3.目前商業銀行處置不良資產有哪些方式？

（1）利用集中清收盤活資產。成立攻堅隊組織專項清收盤活不良資產。

（2）內部分賬經營。成立相對獨立的專門機構集中劃撥全行不良資產并進行分賬經營。

（3）作為壞賬核銷。部分無法起死回生或根本不能回收的不良資產用呆賬準備金、壞賬準備金、撥備前利潤和銀行自有資本金沖銷處置不良資產。

（4）發放貸款增量稀釋。發放大量新貸款使整個國有商業銀行的不良貸款比率降低。

（5）利用資本市場化解。運用資本市場手段和投資銀行業務技巧，創新處置方法。

（6）聯合運作模式。聯合各方力量和各種資本，創新處置方法。

（7）企業并購重組。通過企業并購和債務重組，創新處置方法。

（8）信托處置模式。利用信托公司的制度優勢和產業基金的優勢，創新處置方法。

營銷技巧是根據廣大消費者購買規律所采取的購買動機，促進購買動機轉化付諸為購買行為的一系列措施和手段。特別是房地產業，一套普普通通的住宅，少則十幾萬，多則幾十萬到上百萬，這對購房者來說，確實是一種很慎重的大事。因此，作為一個好的銷售員，一定要掌握靈活多樣的營銷技巧，才能出奇制勝；

廣開渠道，擴大銷售網絡。1997年，房地產中介公司生意很紅火，為了廣開營銷渠道，我們首先把和平中介、正大中介、金耳中介和金城中介，石家莊**有影響的四大中介公司請來，向他們詳細介紹公司情況，把房源和價格等材料發給他們，成交后即按公司獎勵規定給予獎勵。因為雙方均有利，合作非常愉快；

.以誠待客，切忌虎頭蛇尾。對待每一個客戶我們要做到熱情坦誠，貫徹始終。要想客戶之所想，急客戶之所急，幫客戶之所需。房子成交并非終結，要經常訪問客戶，加強聯系，幫其排憂解難，在客戶心目中樹立一個良好的形象。假如他們的親朋好友再買房，肯定會找你，這樣客戶就象 滾雪球一樣越滾越大，形成客戶派生客戶的第二個購買市場；

言之有信，做到實事求是。作為一個合格的營銷員必須具備多方面的專業知識和經營能力，要熟悉了解房地產市場管理的方針、政策和市場行情等相關的業務知識。售房時，要把企業的優勢實事求是的給客戶講清楚，要言之有信；

房產銷售從開發客戶到**后成單，要經歷很長一段時間，一次兩次是很難成交的，其實經紀人真正開始銷售是在第四次拜訪客戶時，之前都是與客戶建立聯系，獲取客戶信任的。如果經紀人一上來就急著銷售，只會讓客戶產生戒備心理，不愿打開心扉與你交流，這樣是很不利于后續成交的；

不要看不上小單子，不要總是想著開大單，更不能根據客戶經濟情況挑客戶。一視同仁，認真接待每一客戶，不用有色眼鏡看待客戶，無論大單小單都愿意跟進，積少成多，一段時間后你的成就也是很可觀的；

挑剔客戶只會讓自己一事無成，養成眼高手低的毛病，這樣客戶都會避開你成交，同事也不愿意與你共事，**后淪為孤家寡人，再想建立個人品牌形象就比較難了。

很多人問，買二手房為什么要經過房產中介呢？能不能買賣雙方直接交易、直接或過戶，這樣就省去了那好幾萬元的中介費用。但是只要你咨詢一下任何的房產業內人士，他們都會忠心的告訴你：**好是經過中介買賣房子，不然的話風險太大了。確實如此，在房價居高不下的年代里，隨隨便便一套房子都價值上百萬元，買賣雙方一般都是陌生人，誰也不會相信誰的，買家把錢給了賣家，賣家房子不給過戶怎么辦？賣家把房子過戶了，但是購房者不給錢又怎么辦？所以作為誠信交易的第三方保障機構“中介”便應運而生。



雖說是第三方誠信單位，聯系著買賣雙方，促使雙方達成房屋買賣交易，但是由于房地產市場發展不規范，制度不健全等原因，也有不少黑中介的存在。買房子，遇到這2種房產中介，白白吞掉你十幾萬元。個股布局上，我的一貫作風就是提前埋伏潛力股，而且我每天圈子都會準時公布三支一周內能漲幅40%以上的票，例如：11月26日，早盤提示大家的超華科技，累計漲幅**高達到94%，還有11月29號布局的的光一科技，累計漲幅高達40%，對于30%以下的票， 根本不屑一顧！相信跟上節奏的朋友現在都已盆滿缽溢 ，等待下波機會了，本周金股已經發布，公眾平臺（歐皓文）中自行查看！絕對免費！

第一種：房產中介瞞著買賣雙方做交易，從中賺取買賣差價。這一點我們俗稱為：吃差價。舉個例子：業主把房子交給中介公司搭理，讓中介公司負責幫忙出售房子，業主定價不低于100萬元，中介則掛牌150萬元。一般來說，購房者由于對房主不信任，基本不會當面與房主進行交流和談判房價問題，買賣都需要經過中介進行，中介給購房者報價150萬元，然后慢慢坐地還錢，**后談到了110萬元，經過九九八十一難終于成交。



購房者在砍價40萬元高興之余，誰會想到被中介拿走了10萬元呢？而中介在給房主的欠款時，只給了100萬元，并且聲稱只賣了剛好100萬元，不多不少。買賣雙方誰也不知道誰的情況下，中介利用這種信息差抓去了10多萬元，這種中介在十幾年里常見，隨著房產行業發展規范，現在較少了，但是不乏仍然存在。

第二種：中介與房主一道，采取各種辦法、采用虛假手段，讓購房者多交錢、白交錢。這種情況跟在不少小中介公司也比較多。有的房產中介在網上發布不存在的房源信息，或者發布不符合事實的房產信息，常見的有：戶型與實際不符、標價不真實、描述不真實等等。目的是讓購房者愿意來看房子，只要有看房的人，就有機會達成交易。而一旦購房者看上房子，中介就可以要求繳納定金，購房誠意金/定金交了之后，變受制于人了。

房地產經紀人肩上抗著巨大的銷售指標，那些新手面對開不到單的窘境?？粗鴦e人風光地落單，獲得豐厚地回報。那些飄在外地的房地產經紀人面對生活的壓力，身后有主管經理一次接一次的催促，實際面臨的卻是客戶的冷漠與拒絕。面對困難，相當一部分人感到迷茫和沮喪，或放棄，或消極工作，結果自然是離成功的目標越來越遠。因此，擺正自己的位置、端正自己的心態，面對壓力、承受挑戰是每一名房地產經紀人，尤其是剛走出校門邁上工作崗位的年輕人應具備的能力。世界上哪有天上掉餡餅的事情？哪一行的成功能輕易達到？如果每個單子都順順利利，從來沒有拒絕？如果是這樣，大家都去當房地產經紀人好了?？梢猿３Ｏ胂笠幌伦约旱膬炐銟I績，過去開心的事情，朋友家人的期望。我是一個房地產經紀人，我以我的專業來給別人提供服務。那些拒絕我的人可能失去了一個大好機會。他們損失的其實更多。還可以想象以下更壞更糟的情況，或者其他一些熟悉人的悲慘遭遇，相比較而言，自己還算是成功的。逐步建立起自己的信心。



2、分析能力。



房地產經紀人要具備對市場機會的敏銳分析能力，學會發現市場機會，如現在在國六條的政策沖擊下，市場交易開始萎縮。那么，這時候可以開拓新的市場，如商業地產。在與競爭的戰斗中脫穎而出。分析一下市場需求，金牌經紀人的成功要素。那些是我應該借鑒和分析的。不斷找到市場的空白或者是新的業績增長點，讓自己出于不敗之地。



3、溝通能力。



一個成功的房產經紀人，一定是一個良好的溝通者。房產中介人員，其工作內容還是和人打交道。如何和客戶，房主，同事之間實現良好的溝通，是成功的關鍵。把自己的觀念、信念、方案、方法推銷給上級、下級和客戶房主是房地產經紀人**重要的能力之一。而良好的溝通能力是贏得他人支持的**好方法。實踐告訴我們，銷售中的許多問題都是因溝通不暢造成的。溝通，主要是把自己的想法告訴別人，同時聆聽別人的想法，每個人都有被尊重的愿望，你要重視別人，仔細傾聽別人的每句話，自己的意思要表達的非常清楚，能明晰地知道別人的想法和內心感受，微笑、熱情，真誠，讓別人有傾訴的愿望。

很辛苦，早出晚歸，且一個月大多休息不足4天。
沒有經驗也可以做二手房經紀，經紀公司會為你提供培訓，并讓你參加考核，獲取相應上崗證書。
現在的房產中介在中國屬于朝陽行業，還很稚嫩。其中一線城市發展相對二三線城市更早，也更成熟一些。目前生意還不錯,只要肯跑，肯帶客戶去看房，至少有租賃業務能成交，就是人辛苦點。
正規的中介公司是不會拖欠工資的，一些不正規的公司就很難說了，由于中介入門門檻低，所以這一行業魚龍混雜，甚至一些中介卷了客戶的款，一夜消失的情況也存在。
濟南好的中介公司有：
濟南瑪雅房屋中介有限公司、山東三聯房地產經紀有限公司、濟南百居安房地產咨詢有限公司、濟南綠色家園房地產咨詢有限公司、山東三宇和記房地產經紀有限公司、濟南東亞新居房產信息咨詢有限公司、濟南二十一世紀不動產代理有限公司等

近些年來房價絡續上升，房地產行業也是如日方升，包括房產中介也被人們認為是個不錯的行業。有很多人就想采用這個行業，但如何做房產中介呢，有些人做的風生水起，但有些人確業績平平，做房產中介有什么法門嗎？

然而，房子不愁賣的行情下，房產行業一線員工的收入，卻是幾家歡喜幾家愁。受到預售證、關系戶等因素的影響，新房的置業顧問們傭金收入和年終獎卻未必比之前幾年高；得益于去年二手房強勢補漲，中介經紀人的業績量和提成收入普遍有提升，年入50萬元以上的不在少數，而分銷經紀人做得好的去年收入超過100萬元，出乎意料。




某房企杭州公司年度銷售冠軍——銷售業績1.5億元，年收入不到60萬

關系戶太多，傭金大打折扣









從杭州透明售房網公布的2017年樓市成交榜單上可以看到，房企銷售金額TOP10的門檻已經達到了79億元。去年，絕大多數房企的業績都很不錯，許多開發商更是早早完成了全年銷售任務指標。



房子不愁賣的行情，對于銷售一線的置業顧問來說，當然是件好事，按照慣例，銷售額越高，置業顧問的提成收入也越高。但記者多方了解后發現，2017年置業顧問的收入情況卻未必比前幾年高。



“去年我個人銷售業績是1.5億元左右，但是全年收入不到60萬元?！蹦持科蠛贾莨?017年的銷售冠軍張先生告訴記者，在業內，做到這個銷售業績的置業顧問中，自己的收入不算高的，“去年買房的客戶中，一大半是關系戶，接待這些客戶，**終我們實際拿到手的傭金，肯定會比接待普通客戶打一定折扣?！?br/>


某銷售代理公司副總經理坦言，這種情況很常見：“2017年的樓市十分火熱，尤其是上半年，基本上每個項目都不愁賣，置業顧問做的主要是接待工作和開盤時服務客戶的工作。甚至很多客戶來到售樓處隨便問兩句就下單了，都不需要置業顧問花功夫就把這一單拿下了?！?br/>


這位業內人士還表示，在行情平淡的年份里，一些個人業績破億的置業顧問，可能全年的收入能達到百萬元左右?！岸F在這種不愁賣的行情下，會對傭金提點做一定調整。有一些房企高管托過來的關系戶，甚至只是把這筆業務掛在某個置業顧問名下，幾乎沒有傭金提成?！?br/>


因此，盡管去年開發商們的全年銷售額不斷沖高，置業顧問的收入卻和往年差不多。



此外，去年房企置業顧問們收入不比往年高的另一個原因，則和預售證申領進度有關聯。一位銷售經理告訴記者：“在非調控的年份里，可能一個樓盤一年會開盤四到五次，每次推盤的房源也會比較多。但是去年預售證的申領卡得比較嚴，一個樓盤可能一年里只開兩到三次，而且因為限價開發商普遍抱有惜售心理，每次推盤量往往是擠牙膏式的幾十套，盡管每次都基本能售罄，但是整體銷售量就下來了，攤到每一個置業顧問頭上的業績也就少了，傭金自然也就一般般?！?br/>


城西某中高端樓盤，去年的年度銷冠一個人賣了1.3億元，他坦言自己年收入在40萬~50萬元之間，和往年比基本持平：“高端項目的成交周期比較長，一個客戶我們要跟很久。因此，我們的傭金提點和剛需盤置業顧問差不多，只是他們靠量，我們靠高總價，**后收入也差得不多?！?br/>

您說的兩種是同一個工作性質
房產銷售是一個辛苦的工作，底薪加提成的模式，通常是三個月不開單，開單吃三個月。不過現在地產形式低迷，不建議
租房和二手房銷售容易一些。新房建議找關系進售樓處做銷售。中介做一手很難賣出去。（用心回答，請采納）