房產中介口號

張。而全球范圍內，美國以其穩定健全的房地產市場機制，優美的環境，完善的福利政策及醫療、教育體系，成為首選目的地。去美國買房之前，人們**先接觸到的美國房產信息就是各種各樣五花八門的房地產廣告。廣告文案寫的天花亂墜，美好的簡直就像你不買就是傻子，不買就虧了一樣......然而現實真的是如此美好嗎？房產廣告中說的都是真的嗎？今天我們就聊一下美國房地產廣告中常見的誤導性語言和陷阱，以及如何避免這些虛假宣傳，找到可靠的購房渠道，順利的買到稱心如意的房產。







一 常見的誤導性詞語



一般房產廣告都會使用一些美好的詞語來形容自己的房子，也許這些詞語你都認識，也懂得他們的具體含義，但是請相信我，在房地產廣告中，它們代表的絕對不僅僅是字面意思。還有隱含的本質意思。下面就跟大家分享如何通過天花亂墜的廣告語表象，看清背后的深層含義。

1. Cozy, Comfortable.

他們都有舒適的的含義，但在描述房屋時它的隱含含義則是房屋非常小，小到無法描述或是不愿描述他們的具體面積。

2. ClassicStyle, Original condition.

經典風格，初始狀態。這其實是指房子已經很舊了，起碼已經存在了幾十年，并且維修狀況很糟糕。

3. QuietNeighborhood, Country Living.

安靜的街區，遠離喧囂的鄉村生活。很簡單，因為位置偏僻，當然也就不存在吵鬧了，而且遠離城市，只能開車上班。

4. NeedsTLC, Fixer-upper.

字面意思是需要照料，需要一點修繕工作。但實際上當你看到這棟房子時，你應該不會覺得有人會在里面居住，它需要做一個大手術。

5. Natural Landscape, Useable Land.

豐富的自然景觀，很多可使用的土地。如果這用來描述房屋自帶的院子，那你需要當心，這意味著院子內雜草密布，已經很長時間沒整理了。

6. Conveniently located.

便利的位置。這不代表房屋附近有公車站，可能只是旁邊有一個加油站，有一條高速路經過，而且會很吵。

7. Fantastic water views, Waterfront Property.

無敵水景房。也許你需要爬上屋頂才能看到遠處的水面，或者洪水來臨時會流到你家門口。

1.我國不良資產的發展歷史？

我國不良資產歷史上出現了三次大的剝離：

第一次剝離：1999年，華融、信達、長城、東方四大國有資產管理公司相繼成立，并規定存續期為10年，分別負責收購、管理、處置相對應的中國銀行、中國建設銀行和國家開發銀行、中國工商銀行、中國農業銀行所剝離的不良資產。當時財政部為四家公司各提供了100億元資本金，央行發放了5700億元的再貸款，資產管理公司按照面值購買商業銀行的不良資產，因此被稱為政策性剝離。

第二次剝離：2004年，中國銀行和建設銀行未達到上市條件，進行了第二次不良資產剝離。這次剝離的特點是部分資產不按賬面價值轉移，而是由財政部給出一個“適宜的價格比例”。此次剝離的目的，主要是為了商業銀行上市而美化其資產負債表。此次剝離不同于第一次的政策性剝離被定位為“商業性剝離”。

第三次剝離：2005年，工商銀行為了上市，將4500億元可疑類貸款分作35個資產包，按逐包報價原則出售，華融公司中標226億元，信達公司中標580億元，長城公司中標2569億元，東方公司中標1212億元；工商銀行2460億元損失類貸款委托華融公司處置。

三次總共剝離的不良資產金額大約2.2萬億。

此后，我國的不良資產行業因上述3次剝離的數額較大，加之金融危機的影響，各資產管理公司都在自行消化已收購的不良，不良資產行業進入了一個穩定期。

直到2012年財政部、銀監會印發了《金融企業不良資產批量轉讓管理辦法》，對不良資產的轉讓進行了明確的指導和規范，被稱之為“行業的春天來了”，不良資產又重新引起社會的關注。而隨著近年經濟下行期的到來，銀行的不良率隨著攀升，不良資產呈現井噴式增長，市場逐步火爆。

2.什么是銀行貸款的五級分類?

1998年5月，中國人民銀行參照國際慣例，結合中國國情，制定了《貸款分類指導原則》，要求商業銀行依據借款人的實際還款能力進行貸款質量的五級分類，即按風險程度將貸款劃分為五類：正常、關注、次級、可疑、損失，后三種為不良貸款。

正常貸款

借款人能夠履行合同，一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時全額償還的消極因素，銀行對借款人按時足額償還貸款本息有充分把握。貸款損失的概率為0。

關注貸款

盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產生不利影響的因素，如這些因素繼續下去，借款人的償還能力受到影響，貸款損失的概率不會超過5%。

次級貸款

借款人的還款能力出現明顯問題，完全依靠其正常營業收入無法足額償還貸款本息，需要通過處分資產或對外融資乃至執行抵押擔保來還款付息。貸款損失的概率在30%-50%。

可疑貸款

借款人無法足額償還貸款本息，即使執行抵押或擔保，也肯定要造成一部分損失，只是因為存在借款人重組、兼并、合并、抵押物處理和未決訴訟等待定因素，損失金額的多少還不能確定，貸款損失的概率在50%-75%之間。

損失貸款

指借款人已無償還本息的可能，無論采取什么措施和履行什么程序，貸款都注定要損失了，或者雖然能收回極少部分，但其價值也是微乎其微，從銀行的角度看，也沒有意義和必要再將其作為銀行資產在賬目上保留下來，對于這類貸款在履行了必要的法律程序之后應立即予以注銷，其貸款損失的概率在75%-100%。

3.目前商業銀行處置不良資產有哪些方式？

（1）利用集中清收盤活資產。成立攻堅隊組織專項清收盤活不良資產。

（2）內部分賬經營。成立相對獨立的專門機構集中劃撥全行不良資產并進行分賬經營。

（3）作為壞賬核銷。部分無法起死回生或根本不能回收的不良資產用呆賬準備金、壞賬準備金、撥備前利潤和銀行自有資本金沖銷處置不良資產。

（4）發放貸款增量稀釋。發放大量新貸款使整個國有商業銀行的不良貸款比率降低。

（5）利用資本市場化解。運用資本市場手段和投資銀行業務技巧，創新處置方法。

（6）聯合運作模式。聯合各方力量和各種資本，創新處置方法。

（7）企業并購重組。通過企業并購和債務重組，創新處置方法。

（8）信托處置模式。利用信托公司的制度優勢和產業基金的優勢，創新處置方法。

（9）業務外包法。發揮社會中介機構作用，創新處置方法。

（10）資產證券化。通過證券化處置不良資產，不僅可以加快處置速度，提高處置效益，也能促進金融創新、豐富金融產品，加快資本市場的進一步發展。

4.新生抵押類不良資產，有些資產的質量都很好，銀行為什么不自己清收？

（1）為了促成資產包的**終成交，銀行打包處置不良總得有吸引買家的資產在里面，即我們所說的亮點，不然如何提高資產包的價格？目前銀行打包一般都采取良莠混搭的形式。

1、若您是同房產中介簽訂有合同，一般來說，您起訴的對象是中介公司；
2、若在簽訂合同時，該房產中介的經理人負有連帶責任或者其他責任，那么可以同時將其起訴。

喜歡我就趕快關注我吧

自述現代房產中介背后的付出與心酸，做每個行業都是不容易的，下面介紹一下做房產中介內容

房源信息怎么找，可以找開發商合作，可以多進一些業主群，還有經朋友介紹，網上也可以找，方法很多種，一手房源**好是找開發商合作。





一手房源，二手房源，出租房，樓盤代理，商業性質的店鋪租售，還需要幫助辦理房子按揭貸款，刊登房源，代辦房產證過戶及各種相關證件等等





客戶資源：很多人都在想客戶資源怎么找，把收集到的相關房源發布出去，刊登報紙，做地推，朋友圈，朋友的介紹。各種渠道都可以做

對于那些想要做房產中介的新手，一定都在疑惑，要怎么樣才可以做好。下面就給大家介紹一些辦法。

01

劃定自己的業務范圍

中介的收入有兩種。其一是偶然的、運氣的，大概人人都能碰到；另外一種，是必然的、實力的。那是基于某種角度上的絕對優勢。這種絕對優勢，首先就必須在思想上，為自己劃界。選擇一個小區，深根細作，在租在售的都搞清楚，能看看的都看看。然后，在網上，注意，用自己的語言，模仿你覺得**好的同事或對手，把所有的房源布發出去。這既是營銷，又是對于房源的二次消化。



新手如何做好房產中介

02

承受壓力，擺正心態

擺正自己的位置、端正心態、面對壓力、承受挑戰是每一名房地產經紀人，尤其是剛走出校門邁上工作崗位的年輕人應具備的能力。

所有做中介的人都會遇到被客戶冷落或謾罵的情況。但是當你打過100個電話后你就應該知道接下來那個電話是該打的，哪個是不該打的。這也是一個經驗的累積。

05

時間管理

一個人真正有能力掌控的資源，其實只有兩個東西，一個是自己的時間，一個是自己的錢。對于新人中介的時間安排，首先要追求不亂！有條不紊！

03

分析市場

房地產經紀人要具備對市場機會的敏銳分析能力，學會發現市場機會，開拓新市場。在與競爭的戰斗中脫穎而出。分析一下市場需求，金牌經紀人的成功要素。那些是我們應該借鑒和分析的。不斷找到市場的空白或者是新的業績增長點，讓自己出于不敗之地。

04

專業知識累積

1、對公司要有全面了解。房產買賣的流程與質量管理、售后服務的內容及公司的發展方向等。

2、掌握房地產產業術語。

3、經紀人員應對當地的房地產發展方向有所認知，同時還能準確地把握當地的房產動態和競爭對手的優劣及可靠賣點等信息；另外還必需掌握房地產營銷知識、銀行按揭知識、物業管理知識、工程建筑知識、房地

目前，市場上大部分的二手房房源和小區租房房源都集中在了房產中介的手中，個人房源極少。房產中介如何找房源？通過哪些方式把眾多房源都集中在手中呢？內行人不小心說漏了嘴，原來有以下這些渠道。












一、緊盯相關的房產門戶網站
許多有意向賣房的業主或者出租房子的房東，如果他們不主動去找中介的話，一般都會選擇在房產相關的門戶網站（例如58同城、趕集、安居客、鏈家、搜房等網站）發布房子出售或者出租的信息。房產門戶網站的信息量大、每天更新的房源也多。每天就可以從中獲得不少房源信息。不過，要想獲得好的房源，首先拼的就是眼速、手速，看誰查找信息快，看到發現新房源快，并且手快錄入自家公司的房源儲存系統，然后快速的聯系房東，并與之達成合作。





二、業主或者房東主動上門店咨詢了解

有不少想賣房或想出租房子的業主平時很忙，自己沒時間去找購房者或者租客，并且也為了省時省心省事，防止被騙，他們一般會到相關的房產中介門店，委托房產中介幫他們賣房或者租房。這也是房產中介的房源來源**快、**多的方式。





三、與物業、開發商合作，獲得業主信息

不少房產中介是通過與小區的物業、開發商達成合作，讓物業推薦有賣房需求、或者出租房子需求的業主給他們，如果房產中介與業主達成交易，房產中介就返點給物業。亦或者房產中介直接從開發商、物業處，購買了業主的個人信息，通過電話聯系業主，確認業主是否有賣房或者出租房子的需求，以此獲得相關房源。





四、想方設法混入各個小區的業主群

現在很多小區都開設有QQ業主群或者微信業主群，有不少房產中介會想辦法進入。每當有業主在群里面發布想賣房或者出租房子的信息，中介一般就主動私聊這些業主，與業主談合作，獲得房源。





五、進到小區、在每位業主家門口上貼小紙條

有些業務員會像辦法進入小區，并在每位業主的門口、門把貼上帶有姓名、聯系方式、賣房或者租房服務等用途的小紙條，有需要的業主有時候就會主動聯系房產中介，且要注意到小紙條的內容要誠心，要容易撕下，否則即不能達到成交效果也對公司有不好的影響。





六、從周圍的親朋好友、同學、老顧客等人群獲得房源

這個靠的就是房產中介自身的人脈了，人脈廣、人緣好，自然周圍的親朋好友、同學圈、過去的舊同事、老顧客等人群就會幫推薦客戶，這樣一來房源數量就會變多了。

然而，房子不愁賣的行情下，房產行業一線員工的收入，卻是幾家歡喜幾家愁。受到預售證、關系戶等因素的影響，新房的置業顧問們傭金收入和年終獎卻未必比之前幾年高；得益于去年二手房強勢補漲，中介經紀人的業績量和提成收入普遍有提升，年入50萬元以上的不在少數，而分銷經紀人做得好的去年收入超過100萬元，出乎意料。




某房企杭州公司年度銷售冠軍——銷售業績1.5億元，年收入不到60萬

關系戶太多，傭金大打折扣









從杭州透明售房網公布的2017年樓市成交榜單上可以看到，房企銷售金額TOP10的門檻已經達到了79億元。去年，絕大多數房企的業績都很不錯，許多開發商更是早早完成了全年銷售任務指標。



房子不愁賣的行情，對于銷售一線的置業顧問來說，當然是件好事，按照慣例，銷售額越高，置業顧問的提成收入也越高。但記者多方了解后發現，2017年置業顧問的收入情況卻未必比前幾年高。



“去年我個人銷售業績是1.5億元左右，但是全年收入不到60萬元?！蹦持科蠛贾莨?017年的銷售冠軍張先生告訴記者，在業內，做到這個銷售業績的置業顧問中，自己的收入不算高的，“去年買房的客戶中，一大半是關系戶，接待這些客戶，**終我們實際拿到手的傭金，肯定會比接待普通客戶打一定折扣?！?br/>


某銷售代理公司副總經理坦言，這種情況很常見：“2017年的樓市十分火熱，尤其是上半年，基本上每個項目都不愁賣，置業顧問做的主要是接待工作和開盤時服務客戶的工作。甚至很多客戶來到售樓處隨便問兩句就下單了，都不需要置業顧問花功夫就把這一單拿下了?！?br/>


這位業內人士還表示，在行情平淡的年份里，一些個人業績破億的置業顧問，可能全年的收入能達到百萬元左右?！岸F在這種不愁賣的行情下，會對傭金提點做一定調整。有一些房企高管托過來的關系戶，甚至只是把這筆業務掛在某個置業顧問名下，幾乎沒有傭金提成?！?br/>


因此，盡管去年開發商們的全年銷售額不斷沖高，置業顧問的收入卻和往年差不多。



此外，去年房企置業顧問們收入不比往年高的另一個原因，則和預售證申領進度有關聯。一位銷售經理告訴記者：“在非調控的年份里，可能一個樓盤一年會開盤四到五次，每次推盤的房源也會比較多。但是去年預售證的申領卡得比較嚴，一個樓盤可能一年里只開兩到三次，而且因為限價開發商普遍抱有惜售心理，每次推盤量往往是擠牙膏式的幾十套，盡管每次都基本能售罄，但是整體銷售量就下來了，攤到每一個置業顧問頭上的業績也就少了，傭金自然也就一般般?！?br/>


城西某中高端樓盤，去年的年度銷冠一個人賣了1.3億元，他坦言自己年收入在40萬~50萬元之間，和往年比基本持平：“高端項目的成交周期比較長，一個客戶我們要跟很久。因此，我們的傭金提點和剛需盤置業顧問差不多，只是他們靠量，我們靠高總價，**后收入也差得不多?！?br/>

房產中介怎么才能活下去


這幾天朋友圈里轉店的消息時不時冒出來，是不是真的是房產中介這個行業不好做了？大家都轉讓門店嗎？也不是的，就剛好在今天有個永川的客戶就讓我過去安裝分店的軟件。這客戶是一年前的老客戶了，或者看看他這家房產中介公司成長的經歷，更能想到許多房產中介關門的真實原因吧！房產中介要活下來，活得好，值得借鑒。





李大姐的創業之路



李姐，四十歲左右，做過很多行業。在機緣巧合下他進入了房產中介這行。覺得這個行業不錯，所以找了兩三個同事開了第一家店。開一家門店很容易，租門面，買電腦，可是當熱情過后需要思考的地方來了，生意怎么來？自己面臨了很多在原來公司里上班不用擔心的問題，也是些從來都沒有遇到過的問題。



同事在這個時候提出了第一個方案，加盟吧！我們加盟大公司，這樣我們面子會大很多，讓大家都知道是大公司。門頭也不用自己設計，合同他們也有，就是每個單子成交以后他們要分走一部分。都開單了，都賺錢了，就別在乎分走的那點蠅頭小利。畢竟幾個同事都沒有出來自己開過店，大家也覺得有道理。那就加盟吧！



加盟以后的日子是要簡單很多，門頭招牌是他們來做的，店里的擺設也給了相應的指引。系統也有了，而且上面還有了很多的房源。大家就靜下心思來做業務就好，好不容易以前的一個熟客介紹的業務，房子也看中了，準備把客戶帶回店里簽合同?？蛻粼陂T口呆就愣住了，客戶說原來他的姐姐在這個公司買了一套房子，被這家房產中介坑過，以為我們還是在原來的中介公司，現在覺得這公司信不過。



我頓時覺得一頭霧水，做了很多保證，客戶終于放下了顧慮，簽了合同?？偹汩_了第一單。沒想到問題才剛剛開始，房源在加盟公司里也有一套這樣的房源，另一個加盟店的找我們挑事，要分房源費，這條房源本來我們自己也有?？墒墙酉聛淼奶喽际羌用艘郧皼]有想到的。



第一個單子基本上是白做，加盟讓大家都覺得沒有想象的那么簡單。算了退出加盟吧！原來很多東西現在都變成高價強買了。招牌、工作服、名片一大堆沒用的東西都在算成錢。為了以后的清靜，為了以后少點麻煩，忍痛退出了加盟。





折騰中前進的中小房產中介公司



有時候是大家都把眼前想得太美好，加盟的時候李姐就覺得聽了合作伙伴的話，把現實想得太簡單。合作伙伴是剛剛從**出來的小伙子，年輕，有朝氣，敢闖，人也挺勤快！但是也有著許多同齡人的那種浮躁不安，心比天高，命比紙??！這次選擇退出加盟對他來說覺得很受傷。因為他整日都在給朋友吹，我們是大公司，我們有多少家門店，明天后天又要到哪里去學習。那些其實都與我們沒多大的關系！



退出加盟以后大家商量還是自己做自己的。分錢的至少也是自己，過戶愛找誰就找誰，本來現在成交的單子都是搶業務，殺中介費，才得到的那點錢。就別再分出去了！馬上面臨的就是選系統的問題，小伙子們建議網上找一下，用一個高大上的，功能強大的，畢竟年輕人這一塊熟一些。



開始大家找了一個免費的中介軟件，從節約成本出發，只要能用就行了。免費的房源軟件用下來沒多久問題就來了，畢竟和以前的軟件不一樣，聯系你的只有軟件公司問你要不要付費。如果你問他具體的使用，不好意思，我們只對付費用戶提供服務，感覺老是低人一等。還有就是我們店里有五臺電腦，五臺電腦之間的房源永遠不一樣，經常他有的這條房源，我的系統又沒有。實在太影響成交了。



為了做業務吧，我們后面還是付了費，當從免費用戶變成付費用戶以后并沒有發生多少改變。房源數量幾臺電腦還是不一樣，找軟件公司呢，他們回答的不是你們是免費用戶不提供這樣的服務，而且軟件的功能就這樣。**讓人擔心的是小年輕們根本沒有原來那么積極去找房源了，覺得很多軟件上都可以找到。上午有個客戶來找一套兩房，小年輕同事翻了大半天在系統里根本找不到。系統讓他變懶了！



用了四個月，開了四張單，軟件交了800元，商量了一下，我建議還是放棄這軟件，房源并別太多，價格是年付的，很多的東西都是華而不實，與我們的直接業績不掛鉤?？吹绞亲隽艘粋€房產中介想要的功能，但是事實是給我們一個夢境，不要錢，而且功能強大。不要錢很多東西都不能用，付了錢以后很多功能實現在了軟件公司賺錢的功能。沒有實現讓管理軟件為我們賺錢的功能，店里的其他同事也醒了，覺得開房產中介如果你想賺錢，還是要靠自己！



管理軟件實在是太多了，價格高的，便宜的，吹得神的都有。我們這時候還是靜下心來，用本子記，畢竟這個便宜。年輕的小伙子也不會找借口天天守著電腦?？墒沁@樣的日子沒過幾天，就真的不行了。同行收的房子，業主賣的房子，新房分銷的，哪個樓盤有幾套的，根本應付不過來。





靜下心來才可以看到活下去的方向



一個很偶然的機會，我在一條評論中看到房介寶中介軟件，主要是現在的房產中介軟件名字都太多了，基本上都差不多。對于一般的房產中介人來說，太多的名字不想去記，都差不多吧。在朋友口中聽說了這個系統，自己在網上百度了一下，找到了客服，安裝了一個試用版，試用一下?？陀^的說，軟件都差不多，費用也相對來說合理，不是按年付費，一次收費。更沒有免費版顯得比那些打著免費的旗號的軟件踏實了很多。



我們認真的找著房源，每套房源都盡量都踩盤，拍照片，隨便就可以從自己的口中說出幾套關注房?？赡苓@時候大家才回過頭來想到這才是精耕。年輕的小伙子們決定以我們自己的中介為圓心，成交量高的小區盡量做了10套熟悉并且踩過盤的房源。房介寶軟件都房源的分類也很好做，歸類也簡單，樓盤字典也奠定了從樓盤入手的基礎。



現在隨著成交量的上升，也應該開第二個店了，門店**好跟著樓盤近一點。老城有客源，新城有房源，房介寶系統聯網也簡單，反正不懂的有軟件公司的人來幫忙處理。一套軟件就是一個工具，用得好這套工具就是深深的走入房源中。沒有那么多好房子，好房子都是你多去看幾次，多去想想。如果你自己住進去會怎么裝修，帶客戶去看的時候，不要過多的介紹大家都知道的。而是給客戶一張圖，媽媽在廚房，寶寶在寫作業，爸爸剛剛下班，一幅美麗和諧圖，比什么都重要。誰都想買一套好房子，自己一家人在里面幸福的生活著，房產中介人要給客戶的感覺就是給他展示他們搬進來以后的幸福生活。房介寶軟件上要求你錄入的信息，就支撐起了這套房子的屬性，每套房源就是一套活靈活現的房子。

1.我國不良資產的發展歷史？

我國不良資產歷史上出現了三次大的剝離：

第一次剝離：1999年，華融、信達、長城、東方四大國有資產管理公司相繼成立，并規定存續期為10年，分別負責收購、管理、處置相對應的中國銀行、中國建設銀行和國家開發銀行、中國工商銀行、中國農業銀行所剝離的不良資產。當時財政部為四家公司各提供了100億元資本金，央行發放了5700億元的再貸款，資產管理公司按照面值購買商業銀行的不良資產，因此被稱為政策性剝離。

第二次剝離：2004年，中國銀行和建設銀行未達到上市條件，進行了第二次不良資產剝離。這次剝離的特點是部分資產不按賬面價值轉移，而是由財政部給出一個“適宜的價格比例”。此次剝離的目的，主要是為了商業銀行上市而美化其資產負債表。此次剝離不同于第一次的政策性剝離被定位為“商業性剝離”。

第三次剝離：2005年，工商銀行為了上市，將4500億元可疑類貸款分作35個資產包，按逐包報價原則出售，華融公司中標226億元，信達公司中標580億元，長城公司中標2569億元，東方公司中標1212億元；工商銀行2460億元損失類貸款委托華融公司處置。

三次總共剝離的不良資產金額大約2.2萬億。

此后，我國的不良資產行業因上述3次剝離的數額較大，加之金融危機的影響，各資產管理公司都在自行消化已收購的不良，不良資產行業進入了一個穩定期。

直到2012年財政部、銀監會印發了《金融企業不良資產批量轉讓管理辦法》，對不良資產的轉讓進行了明確的指導和規范，被稱之為“行業的春天來了”，不良資產又重新引起社會的關注。而隨著近年經濟下行期的到來，銀行的不良率隨著攀升，不良資產呈現井噴式增長，市場逐步火爆。

2.什么是銀行貸款的五級分類?

1998年5月，中國人民銀行參照國際慣例，結合中國國情，制定了《貸款分類指導原則》，要求商業銀行依據借款人的實際還款能力進行貸款質量的五級分類，即按風險程度將貸款劃分為五類：正常、關注、次級、可疑、損失，后三種為不良貸款。

正常貸款

借款人能夠履行合同，一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時全額償還的消極因素，銀行對借款人按時足額償還貸款本息有充分把握。貸款損失的概率為0。

關注貸款

盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產生不利影響的因素，如這些因素繼續下去，借款人的償還能力受到影響，貸款損失的概率不會超過5%。

次級貸款

借款人的還款能力出現明顯問題，完全依靠其正常營業收入無法足額償還貸款本息，需要通過處分資產或對外融資乃至執行抵押擔保來還款付息。貸款損失的概率在30%-50%。

可疑貸款

借款人無法足額償還貸款本息，即使執行抵押或擔保，也肯定要造成一部分損失，只是因為存在借款人重組、兼并、合并、抵押物處理和未決訴訟等待定因素，損失金額的多少還不能確定，貸款損失的概率在50%-75%之間。

損失貸款

指借款人已無償還本息的可能，無論采取什么措施和履行什么程序，貸款都注定要損失了，或者雖然能收回極少部分，但其價值也是微乎其微，從銀行的角度看，也沒有意義和必要再將其作為銀行資產在賬目上保留下來，對于這類貸款在履行了必要的法律程序之后應立即予以注銷，其貸款損失的概率在75%-100%。

3.目前商業銀行處置不良資產有哪些方式？

（1）利用集中清收盤活資產。成立攻堅隊組織專項清收盤活不良資產。

（2）內部分賬經營。成立相對獨立的專門機構集中劃撥全行不良資產并進行分賬經營。

（3）作為壞賬核銷。部分無法起死回生或根本不能回收的不良資產用呆賬準備金、壞賬準備金、撥備前利潤和銀行自有資本金沖銷處置不良資產。

（4）發放貸款增量稀釋。發放大量新貸款使整個國有商業銀行的不良貸款比率降低。

（5）利用資本市場化解。運用資本市場手段和投資銀行業務技巧，創新處置方法。

（6）聯合運作模式。聯合各方力量和各種資本，創新處置方法。

（7）企業并購重組。通過企業并購和債務重組，創新處置方法。

（8）信托處置模式。利用信托公司的制度優勢和產業基金的優勢，創新處置方法。

　房地產經紀公司是指依照《中華人民共和國司法》和有關房地產經紀管理的部門規章，在中國境內設立的經營房地產經紀業務的有限責任公司和股份有限公司。 　　在地產運營中，開發商要實現自己的價值，憑借的是房地產一級二級三級市場的聯動，以及若干關聯行業的產業鏈條的完整運營。這一鏈條的搭建沖破了傳統管理模式和行業資源劃分，采用鏈式管理整合資源，解決市場和設計、理論與實施、投資與運作、開發和營銷等關鍵節點問題。
　　如何實現
　　如何實現這一鏈條的完整結合并良性運轉？房地產經紀業的作用不可忽視。參加此次城市運營活動的21世紀不動產青島區域分部的有關負責人指出，之所以認為房地產經紀業作用在整個鏈條中不可忽視，主要原因在于房地產經紀業的工作著眼在于此鏈條的實現和執行，并隨著房地產市場日益成熟，扮演了“紅娘”的角色，以其所擁有穩定的房產消費客戶資源、靈敏的商業觸覺、對終端客戶的充分把握，豐富的成交技巧，涉及建筑設計、銀行、保險、評估、典當行、建筑、裝飾、物業管理等房地產整體產業鏈各環節的戰略合作伙伴，為地產和消費者搭鵲橋。 　　也就是說，在這一鏈條中，房地產經紀業以其自身獨特的角度和專業化的服務，將房地產行業各個鏈條有機的貫穿起來，真正做到了“讓不動產動起來”，“讓資金轉起來”，激發城市活力。同時，房產經紀在與房地產開發商攜手中，在進一步完善城市功能，改善城市環境，協助政府完成城市經營，促進城市發展，實現城市的增值等方面做出應有的貢獻。
　　從市場角度來看
　　從市場角度來看，房產經紀業是房地產開發和市場消費的橋梁紐帶，分析市場空間我們可以看到，存量房屋交易總量及占比迅速提高。一手房的客戶中有相當一部分是以小換大、以舊換新、抵舊購新等與存量房屋交易相關的客戶，這些客戶在關心心儀新盤的同時，還必然關心其已有房屋的變現價值，這就使房地產經紀業掌握了開發商所需要的相當一部分客戶資源。此外，房地產的空間固定性決定了開發商觸角的局限性，開發商一般是伴隨著城市規劃的演進和城市規模的擴張，不斷地在未開發區域中投資建設，或是在城市規劃的引導下參與舊城改造。同時，就某一特定的開發商而言，無論其自身如何強勢，它在某一城市或某一區域內的市場占有率總是極其有限的，通常不會超過10％。而房產經紀在這一方面卻具有較明顯優勢，由于經營方式的靈活性，如采取連鎖經營、特許經營等，可將其觸角深入至城市或某一區域內的許多地帶。如果經營得法并具有強大的品牌實力，則完全可占有房地產經紀行業很高的市場份額。房地產經紀業的影響力往往能夠超過單一開發商。 　　從開發商角度來看，房產經紀業是開發商的得力幫手。為減低經營成本，開通銷售渠道，開發商正逐步摒棄自設售樓經營部門、自產自銷的傳統觀點和做法，全面委托經紀公司策劃、代理、宣傳、銷售、管理等業務，這已是近年來我國地產開發的一個全新概念。實踐證明，這種新思想和做法是好的，美國、新加坡、日本等房地產開發經營發達的國家，絕大部分依靠經紀公司來提供這項服務，他們看重的是經紀公司豐富的營銷經驗，對市場脈搏的清晰把握，信息來源的快捷而量大。而且，房地產的開發由經紀公司策劃營銷，一般來說，無論在外觀布局、使用面積、或者價格定位等方面，客戶都較容易接受，加上經紀人自身的素質和客源，匯總起來就是一個龐大的營銷渠道、市場資源。 　　因此，在房地產業中，很好地利用房地產經紀公司的作用，對房地產商的開發成功是一個很好的選擇。 　　地產開發貫以城市運營，是市場發展的必然趨勢。作為一個地產開發商，只有了解今天所處的狀態，才能真正做好開發。充分利用房地產經紀業的專業優勢，在挖掘房地產產業鏈條中的每一點利益的基礎上，生產出符合市場需求的商品、使用暢通的銷售渠道，才能獲取長久的利潤和穩定的市場份額。 　　在“誰擁有客戶，誰就擁有市場；誰擁有市場，誰就贏得主動”的今天，掌握著房地產市場中**大量客戶資源的優勢，使得房地產經紀在房地產業中占有極其重要的地位。

一、房地產銷售方式及策略（房地產公司角度銷售房屋）。

在臺灣，我們要求業務人員有百萬年薪，按匯率差別，在上海約有十萬年薪。這十萬年薪怎么拿到？由于房地產買賣金額龐大，且不像一般商品有統一的售價，因此，展示的技巧、售屋的技巧、成交和技巧越高明，成交的價格越高，業務人員所賺取的獎金也越高。以下是銷售流程的幾個重點。



1、市場研究。



（1）購屋者研究。目前上海地區購買金額較高的房產以境外人士居多，歐美、日本人大多租房。上海原來房屋租金比香港、臺灣等地還高，因為房屋供不應求。但現在寫字樓不斷往下調價，原來2美元/平方米的今年可能只要1美元，如果租金不降低，客戶就另租他屋。原因在上海寫字樓越來越多，尤其是今年年底之前，交房率很高。購房者中**多的是華僑、港澳臺同胞、東南亞地區人士。中國人喜歡置產，即投資，他們認為房地產會增值。針對客戶性質，還可在上海通過媒體、報刊、雜志作宣傳，區域性的可散發D（海報），這時**容易成交的是本大樓或本社區的客戶。



（2）產品的研究。產品有店面、辦公室、住宅、商場、廠房。店面分母市和子市，比如有業務人員接延安東路一門面出租業務，經調查此處人少車多且附近多經營汽車零件專業經銷，不宜經營發廊、餐廳，于是在整條路派DM，客戶很快出現并有競爭趨勢，這是母式。子式是指社區、商業型，什么行業都能做。上海多連鎖店、速食餐廳，進而會發展到二十四小時便利商店，變成真正的不夜城。上海的廠房租賃由于市區廠房外移，租賃處于停頓狀態。



（3）市場分析。市場分成大環境和小環境。政治、經濟、社會、法令及有關方面組成大環境，會影響購房者心態。政治不穩定，經濟不景氣，都將影響市場和資金的流通，從而打擊房價。小環境指個案的環境、地點、屋況、附近房價，可均衡產品的市場供需。



（4）競爭產品的分析。**大的敵人在本棟大樓、本社區。



2、作好售屋前準備工作。



（1）充分了解委托銷售房屋之優缺點、大小環境且能說服客戶，使客戶心動之理由?？蛻粜膭拥脑蛴袔c：房屋合乎需求；客戶喜歡該房屋；價值大于價位，也就是物超所值。針對缺點，應擬定“答客問”、將缺點轉化為優點。



（2）搜尋針對房屋優缺點、市場環境及經濟形勢、政治法令形勢資料，尋找說服客戶之說詞，做出“答客問”。當個案推出時，往往要召集所有人員做“物件流通”，一般每周或每兩周集合所有營業銷售人員，交流手上“物件”，“答客問”人手一份，做實戰模擬演練。等客戶上門時，人人能對答如流?，F在一些房產公司尚未做到“駐守現場”，其實這很重要。我們往往在一個社區、大樓散發本社區、本大樓物件的DM，引導客戶進入。尤其是同一棟大樓的人介紹客戶上門，成交比例在50％以上，同社區客戶成交比例為30％，而報紙廣告交機率為1.5％。所以，區域性客戶**重要?？蛻糁攸c在本棟大樓、本社區范圍，其中廣告曝光量量越高，客戶越多。售屋前，針對附近有競爭的房屋之優缺點作比較，在客戶提出時立即回答，批評對方缺點。



如何比較房屋優缺點？要做好（1）屋況分析表。物件地址、姓名、電話、房屋種類、收費方式、建坪數等等明細表，一有客戶，業務人員立即可以回答。如屋況表沒有做到仔細完整，就會有矛盾或欺騙因素出現。（2）環境分析表。公共交通、公共建筑、**、菜市場等等，還有“風水”特征，這點較重要。上海房地產客源是港澳臺、華僑、東南亞人士，他們較注意“風水”，如財位、對房是否過高，是否面對大樹、電線桿、屋角、死巷、刀壁等。



3、擬定銷售策略



（1）售屋技巧，有十大原則：



①針對買方之環境、背景合作改進。買方居住的地方可以判斷買方經濟狀況、水準、層次，買方的職業可以判斷所得、經濟狀況，買方之家庭人口判斷需求的平米數和房間數，買方之住址、電話以便再度推銷。



②針對買方的需求、購房的動機。買方在附近租房，是否因為收入提高或房東提高租金，買方是否因為孩子上學要在本區購房，或買方為做生意、換工作、交通便利，買方親人住在附近。



③強調房屋之增值潛力。如附近有重大工程建設，政府公共設施、**、市場、公園預定地，道路交通之新工程，分析得出增值可能性。在境外，期房、預售屋價格比現房略高一兩成，因為房屋總是越造越新、配套設施越來越好。

上海的地盤讓房地產商場變得很火爆，房產中介也是如斯。房產中介無論是咨詢還是買賣都是要收取中介費，所以想要買房的朋友，對于這方面的實質還是要有所體味。接下去，筆者針對上海房產中介費多少？房產中介若何收費的成績來給大家具體的做介紹。

國家規定不是很清楚，但是獲得房地產中介資質的收費是：（普遍）
租賃：月租金的50%，雙方支付（出租方、需求方）
買賣：不可以高于成交價的3%，雙方各1.5%。但是賣家如果純收，則轉嫁到買方。一般也沒有強制要求，可以與中介方商談雙方合適的傭金。但是建議不要為了買房子成功不給中介方傭金，別人也是工作，也有付出。

有較多人現在都是考慮著購房者一件事情，而初次的房屋交易最為主要的也是在于對于房屋了解是否是深刻的，了解深刻能夠自己交易，不深刻的話就是需要來尋求中介的幫助，而現在中介并非全部都很好

很多的朋友，看到房產中介發展前景如許好，也都想要開一家房產中介，可是對于備案方式其實不是很清晰，假如說想要做房產中介，那對于房產中介備案方式是一定要熟悉的。，筆者就給大家來介紹下若何開一家房產中介？備案房產中介的方式？

房地產中介營業一般而言都是分為房屋生意,房屋租借兩種。無論租借、生意一般都是有嚴緊的過程在里面,我們需要具體的熟悉一下賤程如許才干有效回護我們當事人合法權益,同時也會很好的回護我們這邊經營者的合法的權益,使我們的買賣加倍的公道、跟透明。

①在選擇中介公司的過程中，要著重考慮中介的品牌和信譽，一般人氣較高的品牌房地產中介公司，都有比較嚴格的內部管理機制以及信用體系。
②大型的品牌中介具備一定的規模，渠道較廣，手中掌握著豐富的客戶信息和房源信息，能夠滿足多樣化、個性化、特色化消費者的需求，為客戶提供快速、好的服務。
③正規的機構都會以國家相關政策為準明碼標價，并按合理的標準收費。

1、中原CENTALINE(中原集團有限公司)



(創于1978年,房地產代理服務領域**企業,香港服務名牌,房地產代理行業較具規模型企業,中原集團有限公司) 。

2、鏈家LianJia(北京鏈家房地產經紀有限公司)



(10109666，十大房產中介機構,以數據驅動的全價值鏈房產服務平臺,提供二手房/新房/租房/旅居房產/海外房產等房產交易服務,北京鏈家房地產經紀有限公司) 。

3、我愛我家(北京我愛我家房地產經紀有限公司)



(4008-515-515，國內著名房地產綜合服務機構,房地產經紀行業**品牌,中介經紀創新企業,北京我愛我家房地產經紀有限公司) 。

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