經濟適用房和商品房的區別

經濟適用房和商品房的區別還是比較大的，因為經濟適用房針對的是特殊的群體，適用的范圍有限，這也就是為什么經濟適用房會比較便宜的原因，而大多數的商品房只要有錢并且符合購房的條件就都能夠購買，適用的人群是比較廣泛的，所以如果不夠購買經濟適用房的資格，可以購買商品房。
經濟適用房的產權不一定是完整的產權，而商品房則一定是完整的產權，因為大多數的經濟適用房已經得到了政府的優惠支持，所以在出售的時候會有一定的限制，是不能夠自由進行轉讓的，大多數的城市規定經濟適用房需要滿足5年之后向政府繳納土地出讓金才能夠進行轉讓，而商品房則沒有這一要求，只要擁有房屋所有產權證就可以自由轉讓，不會受到其他的限制，只不過商品房在轉讓的時候需要繳納一定的稅費。

經適房是具有保障性質的政策性住房，由政府限定建設標準、供應對象和銷售價格，面向低收入住房困難家庭定向出售。而普通商品房不受特殊的政策限制，按市場價出售，兩者有所區別。

商品房有證可以交易,經濟適用房房產證過5年才可以交易

經適房是具有保障性質的政策性住房，由政府限定建設標準、供應對象和銷售價格，面向低收入住房困難家庭定向出售。而普通商品房不受特殊的政策限制，按市場價出售，兩者有所區別。

商品房你隨時可以購買，只要有對應的錢

經適房你需要申請，并且條件符合，一般來說需要一年的時間

商品房你購買所需的錢是市場價，之后擁有100%的產權

經適房你購買的是打折房，粗算為市場價6折左右，但產權是共有的，政府會持有那房3-4成產權

商品房地段面積任你挑

經適房地段面積有所限制，不一定能夠絕對稱心










商品房變經適房 業主拒交差價




據了解，萬升小區是經濟適用房項目，由正祥置業開發建設。溫先生說，當時一家人看中了該小區7號樓一套70平方米的房子。2001年6月，他父親提交了相關材料，并于當年9月通過審批。不過，因父親年紀太大，不能申請貸款，溫先生一家放棄了此次認購。次年2月，溫先生的妻子張女士又提出同樣申請，但審批期間，溫先生經咨詢得知，自己已享受過單位福利分房，不符合經適房申請的政策，便再次作罷。



“不久后，正祥置業的售樓人員說，該小區部分房源可以按商品房銷售?！庇谑?，溫先生選購了5號樓的一套133平方米多的商品房，簽訂了商品房買賣合同，并全額付了房款，辦理了房產證。



去年年底，溫先生突然收到開發商的通知說，他的房子性質為經適房，需要補繳1萬多元的土地出讓金和行政事業規費等差價款?！昂灥氖巧唐贩抠I賣合同，房產證也是商品房產權證，怎么就變成了經適房？”溫先生不能接受，拒絕補繳差價。





填報了審批表 房子就是“經適房”？




前日，正祥置業相關負責人回應說，2005年3月1日之前，福州市經適房產權登記未要求提供審批材料，因此購房人辦理產權登記時，有提供審批表的就在產權證上注記經濟適用房，未提供的則不備注，“溫先生辦證時，可能沒有提供審批表，因此產權證上沒有注記為經適房?！?br/>


也因此，2011年，該小區部分性質未明確的住房，被福州市房屋登記中心暫時凍結辦理過戶手續，其中包括溫先生家的房子。為解決此問題，2015年7月3日，福州市政府就此召開了專題例會，決定由正祥置業負責收集業主信息名單，并委托查檔，經核查確認有經適房審批材料的，按經適房規定處理。無法確定房屋性質的，按商品房處理。



上述人士說，根據留存的認購書、溫先生家人兩次填報的《福州市購買經濟適用住房申請審批表》等檔案，正祥公司認定溫先生所購買的上述房屋為經適房。





認購書有涂改 字跡真偽存爭議




對于開發商的說法，溫先生并不認可。



據溫先生提供的當年其父親溫老先生和妻子張女士填寫的《福州市購買經濟適用住房申請審批表》顯示，溫老先生的那一份流程完整，但批準的是70平方米的房子，而非133平方米。而張女士的審批表只審批到區一級，市局的審批意見欄空白，流程還沒有走完。



“這都能證明，當年雖然兩次申請經適房，但都放棄了?！睖叵壬f，認購書中的房產信息也有涂改的痕跡，且簽名明顯不是本人字跡，不排除有篡改的可能性。此外，市政府召開的專題會的會議紀要也提到，“正祥公司未經批準將部分住宅作為商品房出售?！币部烧f明正祥將經適房當商品房出售的事實。



對此，正祥公司上述負責人稱，不存在篡改認購書的行為，溫先生可以進行筆跡鑒定，或走法律程序維護自己的權益。

經濟適用房是政府為了城鎮中低收入家庭所建造的住房,是增量房,售賣價格由政府制定。(只擁有房屋所有權)
房改房.是個人以成本價或標準價及其他國家認可的優惠辦法向原產權單位購買的公有住房。
商品房是從開發商手里購買的房屋。(是私產、大產權)
區別就是經濟適用房五年內不許出售.如出售要有特定條件.比如只能出售給符合經濟適用房條件的家庭.或由政府相關部門收購.房改房要出售的話要補交土地出讓金.而商品房是直接可以上市出售的。
房改房和商品房相比，有一筆費用肯定要交，就是補交土地出讓金，商品房沒有這筆費用；另外，一個比較未知且麻煩的問題是：除土地出讓金外，有的房改房可能還存在需要補交的費用，如房東超政策規定享受的，就還要交費用，這個問題可能中介和房東自己都搞不清楚或者不知道，只有在過戶的時候才會知道，商品房沒有這個問題。因此在買房改房的時候，這兩個費用要約定清楚，尤其是后一個，往往**后因為這個問題鬧糾紛。另外，還要搞清楚，房改房轉讓有無特殊限制。
這三種價格出示的手續是有區別的，在購買“房改房”之前一定要調查清楚，做到心中有數。當年按市場價購房的，產權歸個人所有，可以隨時上市交易；按成本價購房的，產權歸個人，但一般5年后才能進入市場交易，交易前要交納土地出讓金；按標準價購房的，職工擁有部分產權，具體按照當年標準價占成本價的比重來確定。

商品房與經濟適用房對廣大購房者來說并不陌生。經適房是具有保障性質的政策性住房，其供應對象會受到嚴格的限制，面向低收入住房困難家庭定向出售。而普通商品房不受特殊的政策限制，按市場價出售，目的是為了賺取利潤。其實這兩者之間存在著很明顯的區別。*小編就來為大家詳細的介紹一下關于經濟適用房和商品房的區別到底有哪些。

經濟適用房是不能買賣的。

?經適房是具有保障性質的政策性住房，由政府限定建設標準、供應對象和銷售價格，面向低收入住房困難家庭定向出售。而普通商品房不受特殊的政策限制，按市場價出售，兩者有所區別。

性質上是一樣，都是政府福利房，但在分類上不用，各自的產權及價格不一樣，%7E%7E%7E%7E 我是在廣州競宇按揭公司上班的！
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所謂“平價房”，是指在國家規劃內，由城市政府組織房地產開發商、集資建設單位建設、以低價銷售給城鎮中低收入家庭的住宅。商品房是指：經國家相關部門批準，由房地產開發公司自行開發，并在市場上銷售的住宅?，F在，我們在市場上購買的通常是商品房。

經適房是具有保障性質的政策性住房，由政府限定建設標準、供應對象和銷售價格，面向低收入住房困難家庭定向出售。而普通商品房不受特殊的政策限制，按市場價出售，兩者有所區別。

經濟適用房是具有保障的政策性住房，房價越來越高，于是很多人在商品房和經濟適用房中搖擺不定。商品房就是大眾常購買的房子，那么經濟適用房是什么呢？經濟適用房是國家為中低收入人群建設的一種房子，為了解決這部分人群的住房困難問題，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。不過還是有部分人不清楚經濟適用房和商品房的區別是什么，下面我們就一起來看看經濟適用房和商品

6月30日《深圳市經濟適用住房取得完全產權和上市交易暫行辦法》頒布，公布自7月1日起,合同滿五年,符合相關條件的經濟適用房家庭可向住建部門申請,繳納50%的增值收益后,取得完全產權并可以上市交易。消息一出，小編的第一反應是，真爽！當初的福利如今可以換成金錢了，當初投入的幾十萬直接可換成百萬啊。但實際計算后發現，經適房由于要上繳50%的利潤給政府，其實并沒有商品房的收益高，一套經適房比一套商品房的收益要少100多萬。

1深云村90平房比同地段商品房少賺110.4萬
深云村處于南坪快速和北環快速交匯處，我們找到了位于龍珠大道和南坪快速交匯處北側的佳兆業香瑞園，在地理位置上與其十分接近，于2008年開盤，2009年入伙，建筑年代也很接近。對比二者當初購買的價格和如今轉手后的價格，發現：在同樣未計算稅費的情況下，深云村每平米的收益23729元（上繳50%的收益給政府之后），而佳兆業香瑞園每平米的收益為36000元，一平米收益相差12271元，照此計算，一套90平米的房子，收益足足少了110.4萬。


當然，不得不說的是，由于深云村當年的均價僅有4541元／平，投資少，到如今即便是上繳了50%的收益，它的投資回報率也達到了驚人的4.73，而佳兆業香瑞園雖然增值猛，但由于2009年需要投入16000元的均價，它的投資回報率僅有2.25。從投資回報率這一點來看，經濟適用房還是完勝商品房。
深云村情況

2009年基準售價：4541元／平方米

單套價格：34萬~44萬

地址：位于安托山西北側，北環大道南側，西側為深云立交橋

戶型數量：主體由16棟29-34層的住宅樓組成，共3735戶

單套面積：70-90平方米之間



2桃源村一套90平經適房比同小區商品房少賺107.3萬
再來看看桃源村，桃源村2009年1月配售的經濟適用房的價格為4863元／平，而那時該小區的商品房價格約為13000元/㎡，如今桃源村的均價大概為45000元/㎡。照此計算，桃源村經適房在上繳了收益給政府之后，每平米收益為20068元，而商品房的每平米收益為32000元，每平米收益相差11923元，一套90平米的房子少了107.3萬元的收益。


和深云村情況一樣，雖然收益沒有超過商品房，但桃源村三期的投資回報率是遠遠超過商品房的，一套經適房的投資回報率達到了4.41，而一套商品房的投資回報率只有2.46。
桃源村三期項目情況

2009年基準售價：4863元／平方米

單套價格：34萬~44萬

地址：位于南山區龍珠大道南側，北環大道北側，桃源村居住區東面地塊，東側為深云立交橋

戶型數量：由12棟高層建筑組成，地下2-3層，地上32-35層，共2568套，停車位1550個

單套面積：70-90平方米之間

注：需要繳納增值收益：應繳增值收益=(該套住房市場價格-該套住房原購買價格)×50%-稅費。因為在扣除稅費后，業主需要繳納住房的一半增值收益，然后才能取得完全產權，進而上市交易。

《辦法》適用于全市1.2萬套經濟適用房。截至2015年6月30日,已配售的市屬經濟適用房項目中,簽訂購房合同滿五年的購房家庭,涵蓋8個項目共4714戶,包括桃源村三期2513戶、深云村676戶、福保110項目599戶、福保桂花苑506戶、龍翔苑201戶、康達苑131戶、星海名城六期75戶、星海名城五期13戶。

那么問題來了？買經適房不劃算？
疑問一 上繳50%的收益太高了？
答案顯然是否定的，我們時刻要明白的是，經適房，安居房等一切保障性住房，其實并不鼓勵上市，原則上是不予以上市的。經適房是指政府提供政策優惠,限定套型面積和銷售價格,按照合理標準建設,面向城市低收入住房困難家庭供應,具有保障性質的住房。具有政策優惠、對象特定、限定標準和價格、有限產權等特點,有鮮明的社會保障性質。

事實上對比其他城市，深圳規定的50%的標準還處于偏低水平。

經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。
它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的實用效果。
經濟適用住房的價格按建設成本確定。建設成本包括征地折讓費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費。經濟適用房以微利價出售。只售不租。其 成本價由7項因素（征地折遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費。貸款利息、5%以內的利潤）構成。出售經濟適用房實行政府指導價其售價由市、縣人民政府根據以上幾項因素綜合確定。而且定期公布不得擅自提價銷售。

面對如此之高的房價，選擇一套合適的住房不但需要在精力上付出很多，也需要花費不小的財力，市面上銷售的房屋大都是商品房和經濟適用房兩種，個別其他產權的房屋本文不做講述。今天小編就為大家介紹一下經濟適用房和商品房的區別有哪些？

存量房 是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。

商品房 是指由房地產開發企業開發建設并出售、出租的房屋。

經濟適用住房 是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。

二手房 是指業主已經在房地產市場上購買后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允許上市交易的二手公房、經濟適用房。二手房：二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

房改房
已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。

解困房
是指各級地方政府為解決本地城鎮居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。

集資房 一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產權也可以歸單位和職工共有，在持續一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經濟適用房的一種。

經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。
它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的實用效果。
經濟適用住房的價格按建設成本確定。建設成本包括征地折讓費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費。經濟適用房以微利價出售。只售不租。其 成本價由7項因素（征地折遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費。貸款利息、5%以內的利潤）構成。出售經濟適用房實行政府指導價其售價由市、縣人民政府根據以上幾項因素綜合確定。而且定期公布不得擅自提價銷售。

經適房是具有保障性質的政策性住房，由政府限定建設標準、供應對象和銷售價格，面向低收入住房困難家庭定向出售。而普通商品房不受特殊的政策限制，按市場價出售，兩者有所區別。





經適房與商品房的本質區別




類別/

區別

經適房

商品房

特點

經濟性和適用性

商品屬性

購房人群

人群特定

（低收入家庭）

人群需有購房資質

銷售價格

價格低于市場價

價格由開發商和市場經濟決定

作用

滿足居民基本生活需要

實用性、裝飾性與設計感強




經適房與商品房的不同點








對于商品房，政府是完全采取市場化的運作方式，由市場確定各種資源應收的價位。



對于經濟適用房，除免收土地出讓金外，并給予別的方面的優惠政策：如各種配套費減半征收；所有的行政事業的收費減半；小區的建設配套費不攤入住宅的成本等。







經濟適用房價格比商品房低并不是因為降低工程質量。政府對經濟適用房的工程質量(或者叫功能質量、環境質量、服務質量)與商品房的要求是完全一致的。



政府的作用主要體現在：對這個項目先是政策上的優惠，另外對整個工程質量有比較高的要求，確保給消費者提供的這種保障住宅有好的質量。








經濟適用房的單元(套型)面積相對要比商品房的小些，它以“適用”為主。在經濟適用房管理辦法中規定，經濟適用房的戶型，應該主要以二、三居室為主。也就是開發商要以建設面積適中、功能比較齊全的住房為主，而不是追求超大面積的戶型。



而商品房的戶型面積則開發商會根據市場需要而定位，如普通住宅和公寓住宅的多居室、復式、躍層、錯層以及別墅等等，商品房的面積也從幾十到幾百平方米不等。







開發商為了把商品房的銷售價格提起來，在商品房的建設過程中，可以使用一些進口的高檔設備。



對經濟適用房從政策上要求：盡量采取一些質量比較好、價格比較適中的功能設備，以降低房價?；蛘哒f本身由于市政府在價格上的限定，所以開發商一般也不會用太高檔的設備。

經濟適用房與商品房的區別