貸款利率計算

利率調整


1、 如果貸款合同中采用的是“按年調息”的方式，則購房者要到次年1月1日才能開始享受降息后的新利率減少月供；

2、 如果貸款合同中采用的是浮動利率周期調整，即按自然年調整利息的方式，則購房者要到次年的同月才能減少月供。不過少數情況下，有的貸款合同中會約定固定利率，此時購房者就無法減少月供。

一般情況下貸款銀行不會主動提醒借款人利率何時開始執行，此時購房者則需要主動采用措施來知悉自己的月供變化。有什么方法能知道月供變化呢?

1、 首先，購房者應當及時與貸款銀行溝通，貸款后可以隨時通過手機綁定短信、電話、網站客服等與貸款銀行保持密切的聯系，與貸款銀行及時的溝通，了解自己**新的月供變化。

2、 其次，貸款人應當隨時注意銀行扣款情況，不要因為長達20-30年的購房貸款年限，過分依賴銀行的自動扣款，而不隨時了解月供的變化。

3、 **后，對于申請等額本金還款方式的購房者來說，貸款利率下降后，每月月供中的本金部分也會相應提高，所以很可能造成1月份的月供金額不降反增，到2月份時月供才真正減少，所以應提前在卡里存入一部分資金用來償還多出來的月供，并及時向銀行了解情況。


還款方式

主要有等額本息和等額本金兩種還款方式。

等額本息還款是指貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息，即把按揭貸款的本金總額與利息本金總額相加，平均分攤到還款期限的每個月中，目前選擇這種還款方式的人較多。比較適合收入相對穩定的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，如公務員、教師等收入穩定的人群。

等額本金還款是指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。即將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日到本次還款日之間的利息。隨著時間的推移還款負擔會逐漸減輕，還款前期壓力較大。這種還款方式的好處是相比等額本息前期償還的利息更多，故能節省更多的利息。壞處是前期還款壓力較大。適合收入高還款能力較強并有提前還款打算的人。

等額本息還款法

每月月供額=〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數〕÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕

每月應還利息=貸款本金×月利率×〔(1+月利率)^還款月數-(1+月利率)^(還款月序號-1)〕÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕

每月應還本金=貸款本金×月利率×(1+月利率)^(還款月序號-1)÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕

總利息=還款月數×每月月供額-貸款本金

等額本金還款法

每月月供額=(貸款本金÷還款月數)+(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率

每月應還本金=貸款本金÷還款月數

每月應還利息=剩余本金×月利率=(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率

每月月供遞減額=每月應還本金×月利率=貸款本金÷還款月數×月利率

總利息=〔(總貸款額÷還款月數+總貸款額×月利率)+總貸款額÷還款月數×(1+月利率)〕÷2×還款月數-總貸款額

月利率=年利率÷12

以上兩種方法可通過房貸月供計算器計算，用房貸計算器計算月供是**簡便的方法，你只需按照上面的提示輸入你的貸款年限、期限、金額、利息、還款方式然后確定就可輕松的計算出來。

（來源：融360）

【河源吉屋房產資訊】現在對很多人來說，買房是人生大事，但是只有極少數的人能夠負擔得起全款買房，大多數人還是需要貸款買房，那么，我們就要知道貸款買房的利率是如何計算的。

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公寓貸款利率計算_2018公寓貸款利率上浮，公寓屬于商業用房，商業用房不限購不限貸，最多貸10年，首付為房屋評估值的50%，不受套數影響，2018公寓貸款利率上浮至少10%，現在一般上浮30%。

1.等額本息還款法：

等額本息還款法是每月以相等的還本付息數額償還貸款本息。

其計算公式如下：

月均還款額＝(貸款本金×月利率×(1＋月利率）總還款期數)/(1＋月利率）總還款期數－1

2. 等額本金還款法：

等額本金還款法是遞減還款法的一種，使用這種方法是將貸款本金分攤到還款的各期，每期應還利息由未償還本金計算得出，每期還本金額不變，利息逐期減少。

其計算公式如下：

每月(季）還本付息額 ＝貸款本金/還本付息次數＋(貸款本金 - 已償還本金累計數）×月(季）利率

一分鐘了解今日話題



買房離不開貸款

尤其對于首次貸款買房的小伙伴

既激動又擔憂有木有



對于不少小白來說

貸款雖然很容易

但是怎樣貸款買房**劃算？

利率該如何算？

月供怎樣計算壓力**??？



今天的超級話題TOP10

專家會重點解讀貸款利率的諸多問題

當然啦

還會有不少關于置業的問題會一一解答



更想看到更多精彩內容

以及

聽眾問題現場回復

請鎖定每天下午2點半-3點半

FM1073樓市好聲音

叮咚





1

聽說利率漲了？我是不是每月還錢也多了？具體多多少？”

目前的信貸情況（想買房貸款的人請重點關注）：貸款利率上浮、額度收緊、放款周期延長。

貸款利率上?。合旅婕氄f

額度收緊：給你貸款的額度，比較嚴格

放款周期延長：這個很好理解了，放款的時間會長

目前國家住房商業貸款基準利率

一年以內(含1年)：4.35%，

一至五年(含5年)：4.75%

五年以上：4.9%

基準利率是什么？

你就記住，這個是國家（中國人民銀行）定的。

上??？折扣？是什么呀？

上浮或者折扣是各個銀行自己定的

現在利率上浮多少了？

商業貸款：基準利率4.9%（五年期以上），首套上浮10%，即5.39%，二套上浮20%，即5.88%

公積金貸款，**新基準利率3.25%（五年期以上），首套基準3.25%，二套上浮10%，即3.575%

注意：公積金貸款利率比商貸低很多，但公積金**多只能貸120萬。

怎么算我的貸款利率？

實際貸款利率=基準利率*（1+上浮比例）

重復一下：基準利率是國家（中國人民銀行）定，上浮比例是銀行自己定

舉例：貸款上浮10%，那么你的貸款利率是5.39%（4.9%*1.1）

假設明年國家將基準利率調整為5%，則你將按照5.5%（5%*1.1）來計息并還貸。



2

我是房奴，已經還上貸款了，利率上浮跟我有關系嗎？

如果國家基準利率變了，你的房貸利率才會隨著變化。目前國家基準利率沒變，而且即使變了，也是從第二年的1月1號開始執行新的利率。

目前你沒事，不用害怕。

提問：

我現在買房，貸款利率上漲20%，如果以后基準利率調整了，還會上漲20%？

你買房時貸款利率上浮20%，整個還款周期內都是基準利率的20%。

不同利率我多還多少錢？

按照首套房，基準利率4.9%，貸款300萬，貸款25年，等額本息還款方式算：

基準利率4.9%：月供1.7萬，總利息221萬

上浮5％：月供1.78萬，總利息233萬

上浮10％：月供1.8萬，總利息245萬

上浮15％：月供1.86萬，總利息260萬

上浮20％：月供1.9萬，總利息273萬

解釋一下，如果前兩年你沒買房，錯過了基準利率的時候，現在要買房了，按照首套利率上浮20%，那么，你的月供每月增加了2000，總利息高出50萬，差不多一輛寶馬5系沒了。

（但是前幾年房價正是貴的時候呢，里外里你應該不虧，就看你買的是什么房了）

我現在買房，怎么能讓銀行給我少上浮點利率？

首套，首貸，征信記錄好。

珍惜自己的人生第一次買房貸款，二套的話，**會很高，利率也會上浮挺多的。

3

專家好，主持人好，我年底就有資格買房了，請問現在我需要做什么呢？要注意哪些問題？

年底才有購房資格現在就可以進行選房了，主要注意以下幾點：

1、 信用卡按時還款，不要產生逾期記錄，會影響未來買房貸款；

2、 現在先選幾個小區就可以，不用細化到某一處房，畢竟等你能買的時候這套房大概率已經賣出去了；

3、 買房之前先查一下購房資質，有的時候你以為你有資格了，其實很可能還沒有。確認有了購房資質之后再買，以免產生違約情況；

4、 買房是大事，想好自己未來的生活圈，工作方向，自己手里的錢，未來想讓孩子在哪上學，想好了這些再鎖定區域，再鎖定小區，再鎖定戶型；

5、 不要把雞蛋放在一個籃子里，多看、多選、多實地探訪，想象你以后在這個小區里住，把未來的衣食住行都設身處地的想清楚了。畢竟房子是大宗商品，一旦買到自己不喜歡的，再想換就麻煩了；

6、不知道您在外地有沒有房產或貸款，搞清楚自己在北京買房算首套還是二套，首套跟二套**差挺多的；

7、多攢些錢，不行就借，買自己承受范圍內**好的房子，畢竟要住那么久，未來再換不是那么容易的事；

8、小兩口的話，能買小兩居就別買大一居，能買小三居就別買大兩居，生了孩子之后你會發現明顯不夠??；

9、一套房子的背后，是你未來的生活、工作、交際圈層，請務必認真對待。

4

專家好，我27歲，打算兩三年要孩子。 第一種情況，如果買學區，我只能買80年左右，離地鐵1700米的老房子， 第二種情況，如果不買學區，就能買2000年左右離地鐵500米的新房。

您兩三年后要孩子，八年后又要換房子了，當下買一個住的舒服的肯定沒問題，但是后面您再換，還得折騰，貸款政策未來不知道怎么樣呢，我現在遇到很多年輕的客戶都是婚前在外面買的，有孩子后就換，有的還換不起，挺不容易的。

您這會應該和您愛人商量，是一步到位，還是以后再換。我的建議是，能一步到位就一步到位，省去很多事，等孩子稍微大了，由里換外輕輕松松。希望能幫到您！

建議您先不用考慮小孩上學的問題，距離小孩上學還8年左右呢，這個時間段還是居住重要一些。

您現在還沒有孩子，未來孩子上學大概需要8-9年時間，北京每年都在進行學區改革，未來會怎么樣，不太好說。所以，我建議您還是先解決您現在**主要的需求。

“我是9月買了水口片區的一套房，首套房利率也上浮了25%，二套房就更高了?！笔忻窭钚〗闶莿傂枳?，自稱也為惠州樓市交易貢獻了一份薄弱力量。國家統計局惠州調查隊近日公布了三季度惠州樓市調研情況稱，三季度，市區新建商品住宅成交套數仍維持在月均5000套以上的高位，但受商業貸款利率上浮不斷提高等因素影響，加重了購房者觀望情緒，銷售數據同比增速出現放緩，相比上季度則出現回落，但降幅有所收窄。



國家統計局惠州調查隊有關負責人稱，數據顯示惠州樓市剛需和改善型購房者基數較大，但商貸利率上浮增加了購房成本，使供需關系轉向，庫存較充足，四季度的房價存在下行壓力，如果利率上浮開始松動，剛需購房者將有更好的置業時機。





受商業貸款利率上浮不斷提高等因素影響，加重了購房者觀望情緒。



庫存重回400萬平大關供求關系轉向



三季度，惠州市區新建商品住宅成交套數分別是5677、5301和5244套，銷量同比增速分別是59.4%、8.2%和8.2%，增速放緩；環比降幅分別是21.3%、6.6%和1.1%，降幅有所收窄。



而從全年的銷售來看，上述負責人稱，今年以來，市區樓市從一季度供不應求、二季度供需平衡，轉入三季度供大于求的局面。



統計數據亦顯示，受供求關系逆轉影響，商品房庫存達到35094套，升至近一年次高點，庫存面積407.69萬平方米，重回400萬平方米大關。上述負責人分析，開發商年底回款壓力攀升，預計仍將發力推售，供需失衡局面將保持，庫存預計仍將上升。



惠州中原地產也給出相同的監測結果。據其公眾號發布消息，當前，惠州樓市供需漸漸轉向，四季度的第一個月10月份的供應面積雖高位回落，但較去年仍有14.4%的漲幅，仍處于高位水平，黃金周期間新房來訪指數出現階段性上升，但此后迅速回落，整體呈下行態勢；新房市場活躍指數截止至上周已連續7周低于80%，市場活躍度從火熱區間回歸到平穩區間，顯示市場信心下滑。



該機構監測數據顯示，11月惠州全市預計有33盤推售新品，但大部分樓盤選擇在中下旬入市。業界人士分析，當前樓市貨源充足，近期想買房的可以慢慢挑選。



市區仍保持50萬平/月高成交量



統計數據顯示，前三季度，惠州新建商品住宅價格指數波動上漲，但漲幅溫和。分段來看，除3月受史上**嚴調控政策影響，新建商品住宅價格環比下跌0.1%，1-8月環比指數均保持微漲，8月價格指數達到年內**高值100.7，新建住宅市場基本保持升勢。



但到了9月，價格指數環比回落至100.4，同比上漲3.5%，到了10月，“金九銀十”雖不明顯，但價格指數環比微上漲至100.6，同比同上漲3.9%。二手住宅價格指數在10月則回落至100.5，同比則上漲6%，但較上年同期漲幅回落2.2個百分點。



全國范圍來看，二三線城市房價環比指數均呈現漲幅回落局面、同比漲幅也比上年同期漲幅出現回落，惠州房價走勢與國家統計局監測的66個二三線城市房價總體走勢基本一致。



上述負責人稱，調研發現，隨著開發商年底回款期臨近，資金壓力之下促銷現象出現，9月部分樓盤備案價已開始向下松動，雖然同比漲幅保持升勢，但相比去年同期漲幅出現明顯回落，從長期來看其上漲趨勢也已乏力，加上供求關系逆轉，預計四季度同比指數漲幅也將收窄，甚至出現回落。



他同時表示，盡管三季度惠州市場成交出現回落，但房地產市場是長周期波動市場，目前市區仍然保持50萬平方米/月的高成交量，而惠州在大灣區中緊鄰穗莞深的獨特區位優勢，長期來看仍具有較充足的發展勁頭，目前這種市場局面也許房價會有短期下行，但并非意味著市場“寒冬”，而是市場日趨回歸理性。



另一方面，就在上周，金山湖片區2個樓盤備案價突破了之前該區域**高備案價，部分戶型備案價突破1.5萬/平方米，**高的達到16287元/平方米，顯見大熱區域價格仍然較為堅挺。

購房貸款利率是多少？
1、自2017年10月央行降息后，目前銀行執行的基準利率為：貸款一年以下（含一年）利率為4．35％；一年至五年（含五年）利率為4．75％；五年以上為4．90％。在2018年，銀行也會按照此基準利率執行。
2、目前貸款期限5年以上商業貸款基準利率是4．90％，受限購限貸政策的影響，各地銀行對首套房貸款利率調整力度不同，銀行信息港**新數據顯示：全國首套房平均利率為5．38％，利率普遍上浮5％－20％。二套房貸款利率普遍上浮10％－30％。同期公積金貸款基準利率為3．25％，二套房貸款利率普遍上浮10％。
3、第2套房界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數，已利用公積金貸款或者商業貸款購房的家庭，再次申請房貸，將視為第2套房。
購房貸款利率是多少 購房貸款利率怎么算
購房貸款利率怎么算？
貸款買房的利息根據還款方式有兩種計算方式：
1、等額的本金還款方式：
將貸款額按還款期數均等分為Ｎ期，按每期未還本金額乘貸款利率等到當期應還利息；
2、等額本息的還款方式：
將貸款期間的本利和年金化，每期償還的本息和均相等。利息計算較復雜，每期利息均不相等，但每期的本息和相等。
第一期利息為占用本金額乘貸款利率，將每期償還的等額年金減第一期利息，就是第一期償還的本金；第二期利的息計算，是將第一期償還的本金從貸款本金總額中減去，得到第二期本金數，再乘貸款利率得第二期的應還利息，以后各期以此類推。

目前秦皇島房價比較高，隨便一套房子都要上百萬。買房對于普通老百姓來說，可不是一筆小數目，可以說是他們一生中最大的開銷了。所以更多人選擇買房貸款，無法一次性全部負擔購買房價的較好選擇,可以先支付一定價格的首付,再經過貸款的形式來定期還款。假若是貸款數額恰當的話,雖然還款的時間較長,但貸款還是承受得起的。秦皇島買房貸款利率怎么計算？買房貸款利率是否固定?

商貸:299000X0.7=20.93萬,20年的商貸每月還款系數77.83,20.93X77.83=1628.9819公積金:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。64.550.1943

房子的貸款利率是不需要計算的，因為貸款利率通常都是銀行已經規定好的，不過貸款利率也并不是固定不變的，主要還是看個人的貸款方式以及貸款的期限。目前國內的商業貸款基礎利率是4.35%，而公積金的貸款基礎利率是3.25%，整體來看，現在的貸款利率不算特別的高，至少和前幾年比起來算是比較低的了，不過這個利率只是基礎利率而已，具體的貸款利率還是要看貸款期限的，貸款時間越長，利率就會越高，大家可以根據自己的收入情況來選擇貸款的時間。

住房公積金貸款利率如下：
1、首套房住房公積金貸款利率為五年期以下（含五年）2.75%，五年期以上3.25%；
2、二套房住房公積金貸款利率為五年期以下（含五年）3.025%，五年期以上3.575%。
申請公積金貸款時應具備以下基本條件：
1、具有完全民事行為能力；
2、公積金繳存證明（或住房公積金卡）；
3、申請人及配偶身份證、戶口本和婚姻狀況證明；
4、所在單位正常繳存住房公積金一年（含）以上的在職職工，其本人須正常繳存六個月（含）以上，且住房公積金月繳存額達到管委會公布的**低月繳存額；
5、職工在購買、建造、翻建、大修自住住房行為發生之日起五年（含）內，可以申請購房貸款；
6、職工首次及二次申請貸款的，需支付購房款20%（含）以上的**款；
7、具有穩定的經濟收入，個人信用良好，具備償還貸款本息的能力。

1.等額本息還款法：
等額本息還款法是每月以相等的還本付息數額償還貸款本息。
其計算公式如下：
月均還款額＝(貸款本金×月利率×(1＋月利率）總還款期數)/(1＋月利率）總還款期數－1
2. 等額本金還款法：
等額本金還款法是遞減還款法的一種，使用這種方法是將貸款本金分攤到還款的各期，每期應還利息由未償還本金計算得出，每期還本金額不變，利息逐期減少。
其計算公式如下：
每月(季）還本付息額 ＝貸款本金/還本付息次數＋(貸款本金 - 已償還本金累計數）×月(季）利率

每期還款額計算公式
每期應還款額＝【借款本金×利率×（1＋利率）^還款期數】/【（1＋利率）^還款期數－1】
對應你的情況
每期應還款額＝【200000×5.94%/12×（1＋5.94%/12）^240】/【（1＋5.94%/12）^240－1】=1425.49
利息總額=月還款額*還款期數-本金= 1425.49*240-200000=342227.49-200000=142227.49
========
對于第二個問題，是幫助你節省利息支出，很多銀行有類似業務，名稱各異。主要是用你的活期存款沖抵貸款余額，相當于活期存款取得貸款利息支付，同時保持資金流動性。比如你有10萬元活期存款，當月利息支出就會按貸款余額減去10萬計息。一旦你支取活期存款，則恢復按貸款余額計息。但是，銀行往往并沒有這么大方，往往是有一個比例按上述方法計算。還按上例，假定規定為50%比例，則計息時按余額減5萬，而另5萬按活期計息。請與銀行確認他們是否有比例要求，比例是多少。

公積金貸款的利率是3.25%，商貸基準利率是4.9%，這點優勢能帶來多大差距？算筆賬吧：

同樣是50萬的房貸，20年等額本息還款，公積金貸款會比商業貸款節省利息約10萬元！



但是很多人都發現一個問題，為什么我就是達不到貸款上限呢？比如北京夫妻共同貸款，上限是120萬，但很多人甚至連100萬都達不到，這到底是為啥，是什么影響了我們的公積金貸款額度？別急，且聽小編下面的分析，你就知道自己問題出在哪里了：

1、公積金貸款**高額度

這個很簡單，貸款**高限額應該視各地公積金中心規定而定；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的，各地公積金中心也會對貸款**高限額做出約束。比如北京規定**高120萬，武漢**高額度50萬。

2、公積金賬戶余額

職工公積金賬戶余額也會影響到貸款額度，一般公積金貸款的計算方式中，貸款額度是賬戶余額的一定的倍數。比如近期上海出臺新規：以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍。當然還有一些兜底的規定，比如有的地方規定，住房公積金賬戶余額不足2萬元的按2萬元計算。然后再2萬元乘以相應倍數，計算出**終的貸款額度。

3、按照房屋價格計算貸款額度

簡單來說，計算公式為：貸款額度＝房屋價格×貸款成數，但具體情況所應用的標準也不一樣。

如果是買新房，公積金貸款額度相當好計算，但一般公積金貸款額度都不夠，需要走組合貸，用商貸補充；如果是買二手房，要注意上述貸款額度計算公式中的“房屋價格”指的是房屋評估價，而不是網簽價，通常情況評估價比網簽價要低10%-20%，然后再根據各地的購房政策乘以相應比例，得出**終的公積金貸款額度。

4、按借款人還貸能力來計算

個人貸款

具體計算公式：借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額）×40%-借款人貸款月應還款總額]×貸款期限（月）。

夫妻雙方共同貸款

計算公式：（夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×40%-夫妻雙有貸款月應還款總額]×貸款期限（月）。

核心是你的公積金貸款月供不得超過你（家庭）的工資收入的40%。

公積金貸款額度要根據貸款**高限額、住房公積金賬戶余額、還貸能力和房價成數四個方面來計算，四個條件得出的**小值就是申請人可貸的**高數額。

貸款買房利率計算方法有兩種方式：
①等額本金還款，將貸款額均等分為N期，每期未還本金乘貸款利率為當期應還利息。
②等額本息還款，將貸款的本利和年金化，每期償還的本息和相等，第一期利息為占用本金額乘貸款利率，每期的等額年金減第一期利息，即第一期償還的本金，第二期利息計算，將第一期還的本金從貸款本金總額中減去，為第二期本金，再乘貸款利率，是第二期的應還利息。 首套新房面積不超過90平米，首付可以最低為百分之20，二套房最低首付為百分之60，三套房需要貸款的銀行，根據房價的情況貸款，其他的情況最低首付為百分之30。 根據規定，一般的首付是百分之三十，百分之三十的首付是不能夠貸款的，其余的百分之七十，才能夠用貸款支付。也可以首付多一點，以確保后期還貸風險降低。