銀行按揭貸款利率

聞


近期，多地房地產調控政策出現松動，房貸利率也開始回落。對買房的人來說，房貸利率有何影響？哪些銀行利率較低？今年是否會有一波集體性下調呢？



房貸利率影響買房成本



以北京為例，目前，多數銀行首套房的貸款利率上浮10%。



所謂房貸利率上浮，是指在央行公布的基準利率基礎上上浮?，F在基準利率是4.9%，上浮10%意味著房貸利率漲到5.39%。



而在2016年和2017年樓市火熱的時候，北京等很多地方的首套房貸款利率一度降到在基準利率的基礎上打八五折，與上浮10%相比，低了25%。







別小看這一差距，對買房成本的影響可不小。下面以貸款100萬元（等額本息還款）為例來做個簡單對比。



假如基準利率4.9%不變，按揭貸款25年，在房貸利率八五折的情況下，月供5369元，還款總額161.1萬元；房貸利率上浮10%的情況下，月供6075元，還款總額182.3萬元。



也就是說，后者每月要多還706元，買房成本多了21萬元左右。這筆錢，可買一輛不錯的私家車。



房貸利率回落了嗎？



想買房的人自然希望看到房貸利率下調。



融360大數據研究院數據顯示，2018年12月份，全國首套房貸款平均利率為5.68%，環比下降0.53%，這是全國首套平均利率23個月以來首次出現下降。



對于以前買房貸款的人來說，現在房貸利率的下調會影響月供嗎？







注意，個人的房貸利率是會隨基準利率的調整而調整的，但上浮利率和折扣利率是永遠不會調整的，以前上浮多少就按照新的基準利率上浮多少，以前打了多少折扣，也按照新的基準利率打折。



下調原因是什么？



一是資金面相對充裕。



58安居客房產研究院首席分析師張波說，這與2018四季度以來的央行多次定向降準、釋放市場流動性有直接關系。



融360大數據研究院分析稱，2019年貨幣政策依舊保持穩健，“松緊適度”保障了資金流動性合理充裕，資金面利好情況的出現，在房貸利率上亦有所體現，首套利率出現下調。



二是銀行試圖提高競爭力，提升業務量。



融360大數據研究院分析稱，新的年度開始，貸款需求將會迎來一波高潮，銀行通過降低利率來提高競爭力，擴大市場占有份額，提升業務量。



張波說，從回調房貸利率的城市來看，當地利率也處于較高水平，貸款額度相對充足，加之購房按揭貸款的壞賬比例低、風險小，在流動性充分的前提下，銀行的下調意愿就會更為明顯。

Part 1 | 壹



6日上午9點46分，央行通過官方網站宣布：通過中期借貸便利/麻辣粉(MLF)方式放水4980億元，全部為1年期，利率為3.2%，與上次持平。



MLF類似于再貸款，簡單說，就是央行在外匯占款持續減少的情況下，一個基礎貨幣投放的新的重要渠道。



而6月共有4313億元MLF到期，即便是對沖掉這部分到期的MLF，央行此次的放水規模也達到了667億元。再按照4月份銀行的貨幣乘數5.33倍放大，就相當于會產生約3555億的廣義貨幣M2。



事實上，央行在5月25日自律機制座談會上已表態， “已關注到市場對半年末資金面存在擔憂情緒，考慮到6月份影響流動性的因素較多，擬在6月上旬開展MLF操作，并擇機啟動28天逆回購操作，搭配好跨季資金供給，保持流動性基本穩定，穩定市場預期?！?br/>


顯然，央行此次放水，就是在兌現承諾，而若本月接下來的時間再有MLF操作的話，則凈投放將會更高。



Part 2 | 貳



央行放水，首套房利率會恢復折扣么?



現在，央行通過MLF大放水，這就相當于商業銀行從央行那里獲得了一筆借款。



而獲得的這個借款之后，商業銀行就有錢了，就可以拿這筆錢去發放貸款了，那不禁想問，接下來銀行會恢復首套房此前的利率折扣嗎?



要回答這個問題，就要先弄清楚商業銀行不斷收緊房貸政策的邏輯，真的僅僅是因為手頭上缺錢么?



答案當然不是！



近日，北京、上海、廣州多家銀行再次收緊房貸政策，甚至部分銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至20%。



上海民生銀行的房貸部門6月5日召開會議，首套房按揭貸款執行利率不得低于基準利率的1.1倍，中信銀行則直接將首套房貸利率上浮20%。



北京房貸利率也迎來來今年以來的第五次上調，首套住房按揭貸款**低為基準利率的1.1倍，其中補按揭和接力貸**低為基準利率的1.15倍；二套住房按揭貸款**低為基準利率的1.2倍。



在廣州，民生銀行早在5月底就悄然上浮了首套房的房貸利率。除民生銀行外，包括中信銀行、浦發銀行在內的多家銀行也早已上浮首套房的房貸利率。





這一次北京樓市只針對首套房，二套房仍然按照5月1日的標準行事。



目前5年期以上商業貸款基準利率是4.9%。上調10%，就是5.39%；上調20%，就是5.88%。



而此前，在北上廣深等一線城市，首套房至少可以打9折，也就是享受4.41%的利率。



從4.41%到5.39%，利率上浮了0.98%。央行在加息的時候，一般每次加息0.25個百分點。也就是說，從5月初到6月初，短短一個來月的時間里，北京樓市已經變相加息了兩輪，相當于央行4次“標準力度”的加息！



85折到9折， 9折到9.5折，9.5折到基準，現在竟從基準開始上浮10%-20%。



從4月份開始，有關銀行上調首套房利率折扣的消息就不絕于耳。



對于個人來說，這個利率折扣政策，是要一直跟著到還完房貸的。也就是說，如果你現在拿到的是1.2倍，接下來，只要你不提前還款，房貸利率都會是基準利率的1.2倍。



對于投資客，房貸利率非常影響投資效率。



目前，還只是北京、上海、廣州的部分銀行， 接下來，是否會擴散到其他城市？

銀行個人貸款利率是多少，貸款期限為一年及以內的年利率是4.35%，一至五年的年利率為4.75%。

1、 在合肥市區無房，有一次貸款記錄已結清，**比例由原來的4成起變為現在的3成起；



2、 在合肥市區無房，有兩次及以上貸款記錄已結清，**比例由原來的6成起變為現在的5成起；



3、在合肥市區有一套房，有兩次及以上貸款記錄已結清，**比例由原來的6成起變為現在的5成起。



我也在第一時間咨詢了工商銀行的工作人員，其表示這個政策上周一已經實施了！







（工行工作人員確認政策已執行）



進入2019年，銀行政策開始出現松動。據統計，近期有3家銀行都有出現房貸利率下調的情況！





二、合肥3家銀行房貸利率下調！買房人速度關注！



2月即將結束，有不少網友向我們咨詢房貸利率的**新走勢情況，究竟是上浮了還是下調了？



近期我同事對合肥16家主力貸款銀行進行了摸底，發現有3家銀行利率有所回調，一起來看......







合肥16家銀行現基準利率為4.9%。根據**新調查，多家銀行首套房在基準的基礎上上浮20%-25%左右，二套房普遍還是上浮25-30%左右。



1
3家銀行首套房、二套房貸利率有所回調


根據我**新連線了解到，合肥中國農業銀行首貸上浮30%，依然是**高，連線房貸經理表示暫未接到下調的消息。



其中，交通銀行和浦發銀行，首套房**低執行利率由原先上浮25%下調至上浮20%。



另外，根據調查情況，二套房貸款執行利率上浮20%-30%左右，其中，招商銀行由原先上浮30%下調至上浮20%，浦發銀行由原先上浮30%下調至上浮25%。



已結清利率距離上次統計變化不大，主要上浮20%-25%，其中農業銀行上浮30%。



總體來說，部分銀行有輕微下調的趨勢，但是，就“未來會不會下調房貸利率”這個問題，各連線房貸經理表示暫時不會，未接到任何通知。



2
1家銀行部分支行不做房貸業務


目前，民生銀行目前有部分支行表示不辦理房貸業務，據房貸經理透露，如今額度緊張，暫停辦理房貸業務。



當然，只是部分支行暫停辦理房貸業務，如果購房者有購房計劃，建議帶齊相關資料去銀行進行具體咨詢。



3
放款速度普遍慢，**遲需要半年



今天連線時，各房貸經理表示，目前，銀行放款額度依然緊張，整體來看，放款時間**少需要等2-4個月，主要根據貸款額度情況來定。



浦發銀行房貸經理表示，慢的甚至需要等上半年。



4
合肥房貸利率變動不大，部分有下調趨勢



綜合來看，合肥各大銀行首套房、二套房房貸利率與此前相比沒有太大變化。



但是部分銀行，首套房和二套房執行利率有所下調，其中，浦發銀行首套房和二套房執行利率均下調5個點。



從銀行相關工作人員知悉，通常情況下，中國四大行銀行在利率調整上的步調一致，小型商業銀行會根據自己的情況而定。



目前多市房貸利率有所下調，合肥雖未明顯動作，但是已有部分銀行收斂上浮趨勢。





三、全國多城啟動回調！央行：貸款利率下行的態勢比較明顯


**新消息！武漢房貸利率再次下調！這是本輪嚴格調控房價以來，武漢房貸利率的第二次下調。除了合肥、武漢，房貸利率下調已經成為很多城市的主要趨勢......

1、南京部分銀行**新貸款利率詳情表



近期南京多家銀行下調了房貸利率，據了解，以下3點值得注意：

1、四大行中的工商銀行、農業銀行、建設銀行，二手房的首套房房貸利率從上浮20%調整至上浮15%-18%；

2、二手房貸款利率比新房上浮的少。以匯豐銀行為例，二手房的首套房貸利率是上浮8%，二套上浮10%。

3、如果要貸款買房，抓緊第一季度窗口期。有銀行工作人員透露，一般銀行貸款利率每年的1-3月是**低的時候，同時貸款額度也充足，下款時間較快。




2019年2月南京部分銀行房貸利率詳情表


銀行

首套房貸款利率

二套房貸貸款利率

中國銀行

上浮20%

上浮20%

工商銀行

上浮15%

上浮20%

建設銀行

上浮15%

上浮20%

招商銀行

上浮15%

上浮25%

南京銀行

上浮20%

上浮20%

農業銀行

上浮15%—18%

上浮20%

浦發銀行

上浮20%

上浮25%

匯豐銀行

上浮8%

上浮10%

民生銀行

上浮20%

上浮25%

郵政儲蓄銀行

上浮12%—15%

上浮15%—20%

交通銀行

上浮15%—20%

上浮20%

華夏銀行

上浮20%

上浮25%

江蘇銀行

上浮20%

上浮25%

備注：以上各家銀行利率數據截至2019年2月12日，具體利率會隨時間隨時調整，數據僅供參考。





2、利率下調購房成本降低多少？



銀行利率下調，對于想快點“上車”剛需客而言，購房成本會降低。不少購房人都在思考自己的購房成本降低多少？什么時候才是合適的買房時機？為了讓大家對此有直觀的了解，假設需要貸款100萬，30年還清，看看在不同的貸款利率和不同的還款方式中，購房者的成本是多少？






3、關于“房貸利率”，你真的清楚嗎？



什么是基準利率？

在中國，基準利率是中國人民銀行(央行)給出，對國家專業銀行和其他金融機構規定的指導性存貨款利率，包括存款利率和貸款利率。央行會根據市場變化和國家政策對基準利率進行調整。**近一次調整發生在2015年10月24日，現在實行的“4.9%”就是來自于那一次調整的五年以上長期年貸款利率。

商業銀行貸款利率如果商業貸款的時間是在1年以內，那么貸款的利率是4.35%。

對于很多家庭來說，買房是一件大事情，而選擇買房的付款方式是非常重要的一個方面。如今，常用的買房方式有兩種：全款買房和貸款買房，很多人對于這兩種方式的選擇就犯了難。接下來，我們來分析一下全款買房和貸款買房哪個劃算，來幫助大家進行抉擇。



價錢方面


全款買房雖然會讓你一下子支出很多錢，甚至可能是你的大半生積蓄，但是比起貸款買房，它可以省去銀行利息等支出，而且很多開發商對于一次性付款的商品房會給予一定的折扣優惠。



比如要購買總價在500萬元的住宅，若一次性付款給予3％的折扣，就可以節省15萬元?？傮w算下來，它的支出要比貸款買房少，相對更加劃算。



壓力方面


全款買房要求購房者必須一下子拿出全部的購房款，這并不是普通家庭可以做到的，大多人的家庭為了能夠湊齊這筆錢，在前期都需要承受很大的壓力，十分辛苦。但是，在日后的生活中你就不用承受貸款壓力，不需要每日計算著每一筆的生活支出，生怕月底還不起貸款，而且完全可以從容安排以后的各項計劃。



貸款買房就是向銀行借錢，你只需要準備很少一部分的購房款作為**款就足夠了，剩下的錢，銀行會幫你墊付，這樣的話前期壓力比較小。但是日后要負擔債務，這對任何人而言都是不輕松的。你可能需要每天都計算著自己的生活收支，保證每一項費用都沒有超支，也無法任意購買自己想要的東西。



轉手方面


貸款買房因為是以房產本身抵押貸款，且一般的貸款時間都在20年左右，不利于購房者出售房屋。而付全款購買的房子再出售比較方便，不必受銀行貸款的約束，一旦房價上升，轉手套現快，出手容易。哪怕不想出售，需要大額流動資金時，還可以向銀行進行房屋抵押，獲取利率低額度高的貸款。



風險方面


貸款買房風險也比較小，因為按揭貸款是向銀行借錢買房，除了購房者關心房子的優劣勢以外，銀行也會對其進行審查，這樣一來，購房的保險性就提高了。就大多數在售房源為期房的樓盤而言，購房者選擇一次性付款會加大購房風險。



全款買房沒有銀行參與，房產評估完全依靠購房者自己。如果購房者對這方面不是很了解，容易買到易貶值的房子。另外，選擇一次性付款，各樓盤會要求購房者在預售階段交納所有房款，并簽訂《商品房買賣合同》。然而，在交易過程中，很多預售樓盤存在五證不全的問題，雖然銷售人員承諾在一定時間段內會補齊手續，但對購房者來說，風險太大。

貸款買房銀行利率？如果是5年以上的貸款期限，那么商業貸款的基準利率是4.6%左右。但是因為受到限購政策的影響，所以各地方的銀行對于首套房的貸款利率都是有一些調整的。

全文歸納貸款利率是指借款刻日內利錢數額與本金額的比率。我國的利率由中國國民銀行同已經管。銀行貸款利率參照中國國民銀行擬定的基準利率，實際合同利率可在基準利率根蒂根基上高低一定規模內浮動。

全文總的來說 深圳個人住宅貸款利率未調整，9折是商場主要的，個別銀行85折，在現階段，買房貸款該若何采用銀行？

貸款的利率是不固定的，具體如下：
①如果是5年以上的貸款期限，那么商業貸款的基準利率是4.6%左右。但是因為受到限購政策的影響，所以各地方的銀行對于首套房的貸款利率都是有一些調整的，目前全國首套房的平均利率應該是在4.9%左右，和前幾年對比，其實今年的房貸利率是有所下調的。
②如果是購買第2套住宅房的話，那么利率一般會上浮10%~30%。若是選擇公積金貸款的話，那么利率會低很多，通常就是3.25%的基準利率。而公積金貸款購買第2套住宅房的話，貸款的利率也會上浮10%左右。 總體來說，貸款的利率會跟自己的貸款方式有很大的關系，同時也跟貸款的期限有很大的關系。在條件允許的情況下，可以優先考慮公積金貸款，另外可以縮短自己的貸款期限。

現在買房子房貸已經是常態了，可以說在買房的人中間差不多是有70%左右，全款買房的人很少，有了房貸之后，在買房之后就只需要付**了，但是還需要還十幾年房貸，甚至是幾十年的房貸，房貸不僅要還本金，還需要還不低的利息，利息錢算起來也是不少了，今天我們來算一算買房房貸20萬，在15年內還給銀行，利息大約是多少錢？



房貸利息是多少的話，還是要看你的選擇貸款的方式和還款的方式，方式不一樣的話，所需要還的利息也是不一樣的，現在貸款方式是有銀行商業貸款和住房公積金貸款，不同的貸款方式在利息上面是有很大的差別，總體來說商業貸款的利息會要比住房公積金貸款高不少，貸款超過5年的話，這之間是會有2.07%的差距，年限不一樣，銀行不一樣，差距也會是不一樣的。



選擇還房貸的方式不一樣，利息也是會不一樣的，現在主要是有等額本息和等額本金還款方式兩種，這兩種方式相比的話，等額本金要比等額本息的利息要一點，貸款的時間越長，利息也就會越多，自然這兩種還貸方式利息的差距也就會越大。



如果是買房房貸20萬，在15年內還給銀行的話，根據基準利率算的話，如果是選擇等額本息的還款方法話，利息大約就是52960.76萬。如果是選擇等額本金還款方法話，利息大約就是49020.83元，不過是這不是準確的答案，畢竟這之間不同的因素發生變化的話，利息也是會變化的，這只是可以估算而已，如果要知道房貸還多少的話，可是在網上搜一搜“房貸計算器”就可以了，按照提示輸入房貸的一些數據就可以了。

?各大銀行貸款利率2018_2018年銀行貸款利率表！在日常生活中，很多人都有需要辦理貸款的時候。在貸款之前，大家都想事先了解一下銀行貸款利率是多少。在這里，小編為大家介紹一下2018各大銀行貸款年利率一般是多少。

各大銀行貸款利率2018_2018年銀行貸款利率表！在日常生活中，很多人都有需要辦理貸款的時候。在貸款之前，大家都想事先了解一下銀行貸款利率是多少。在這里，小編為大家介紹一下2018各大銀行貸款年利率一般是多少。

貸款買房是多數人城市采用的一種買房編制，貸款買房豈但為我們供應了方便，還能減緩我們生涯的壓力。對于貸款買房大家*關心的成績也即是利率了。買房者對利率成績有多少熟悉呢？買房銀行貸款利率表？買房銀行貸款利率若何計較？

假如巨匠要買房或者是需要用錢，一時辰又拿不出那么多錢來，肯定都是會采用在銀行去貸款，假如要在銀行貸款，銀行既然供應了成本給巨匠，那么貸款今后一定就要付出銀行利率，接下去巨匠就來一路熟悉一下對于農商銀行貸款利率和買房若何獲得銀行折扣利率吧。

　近期，多地房地產調控出現松動，房貸利率也開始回落。對買房的人來說，房貸利率有何影響？哪些銀行利率較低？今年是否會有一波集體性下調呢？



　　房貸利率影響買房成本



　　以北京為例，目前，多數銀行首套房的貸款利率上浮10%。



　　所謂房貸利率上浮，是指在央行公布的基準利率基礎上上浮?，F在基準利率是4.9%，上浮10%意味著房貸利率漲到5.39%。



　　而在2016年和2017年樓市火熱的時候，北京等很多地方的首套房貸款利率一度降到在基準利率的基礎上打八五折，與上浮10%相比，低了25%。



　　別小看這一差距，對買房成本的影響可不小。下面以貸款100萬元（等額本息還款）為例來做個簡單對比。



　　假如基準利率4.9%不變，按揭貸款25年，在房貸利率八五折的情況下，月供5369元，還款總額161.1萬元；房貸利率上浮10%的情況下，月供6075元，還款總額182.3萬元。



　　也就是說，后者每月要多還706元，買房成本多了21萬元左右。這筆錢，可買一輛不錯的私家車。



　　房貸利率回落了嗎？



　　想買房的人自然希望看到房貸利率下調。



　　融360大數據研究院數據顯示，2018年12月份，全國首套房貸款平均利率為5.68%，環比下降0.53%，這是全國首套平均利率23個月以來首次出現下降。



　　其中，北上廣深一線城市的首套利率均出現回落。



　　記者了解到，北京某外資銀行利率降至5%，但對房齡、房屋位置、購房者收入等都有相對嚴格的限制。



　　上海的房貸利率全國**低，約10家銀行首套房貸利率有九五折優惠。廣州、深圳多家銀行下調幅度大約在基準5-10個百分點，但仍在基準利率之上。



　　杭州、南京、武漢部分銀行的首套房貸利率雖然也有所下調，但仍處在較高水平。杭州主流依然普遍執行基準上浮15%，南京20%，武漢達到30%。



　　對于以前買房貸款的人來說，現在房貸利率的下調會影響月供嗎？



　　注意，個人的房貸利率是會隨基準利率的調整而調整的，但上浮利率和折扣利率是永遠不會調整的，以前上浮多少就按照新的基準利率上浮多少，以前打了多少折扣，也按照新的基準利率打折。







　　下調原因是什么？



　　一是資金面相對充裕。



　　58安居客房產研究院首席分析師張波說，這與2018四季度以來的央行多次定向降準、釋放市場流動性有直接關系。



　　融360大數據研究院分析稱，2019年貨幣措施依舊保持穩健，“松緊適度”保障了資金流動性合理充裕，資金面利好情況的出現，在房貸利率上亦有所體現，首套利率出現下調。



　　二是銀行試圖提高競爭力，提升業務量。



　　融360大數據研究院分析稱，新的年度開始，貸款需求將會迎來一波高潮，銀行通過降低利率來提高競爭力，擴大市場占有份額，提升業務量。



　　張波說，從回調房貸利率的城市來看，當地利率也處于較高水平，貸款額度相對充足，加之購房按揭貸款的壞賬比例低、風險小，在流動性充分的前提下，銀行的下調意愿就會更為明顯。

記者從全國各大銀行得悉，央行公布降息及前進金融機構存款利率浮動上限今后，部門銀行并沒有“降息”，而是前進了一年期及的存款利率，一些銀行更是將一年期存款利率提至3.575%的上限。

銀行貸款利率２０１９是多少，如何貸款利率更低，如果貸款利率太高，相應的我們需要支付較高的利息。因此，在選擇抵押貸款和其他銀行貸款時，最好選擇銀行貸款利率。那么銀行貸款利率２０１９年是多少呢？如何貸款利率更低呢？

重磅！2019年重慶調整主城房產稅起征點為17630元


今天（1月1日），重慶市住房和城鄉建設委員會發布公告，從2019年1月1日起，重慶市主城個人新購高檔住房房產稅起征點將由2018年的15455元/平方米調整為17630元/平方米。





重慶房產稅征收起點調整公告截圖



征收對象：

1、個人擁有的獨棟商品住宅；

2、個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房；

3、在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。



稅率：

1、獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；

2、3倍(含)至4倍的，稅率為1%；4倍(含)以上的稅率為1.2%；

3、在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含)以上的普通住房，稅率為0.5%。



免稅面積：

1、辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180㎡；

2、新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100㎡；

3、納稅人家庭擁有多套新購應稅住房的，按時間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積；

4、在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。



重慶對高檔商品房征收房產稅，起始于2011年，距今已八年。這是重慶第5次調整高檔商品房標準（房產稅起征點），前后共出臺6個高檔商品房標準，其中2014～2016年這3年起征點無任何變化。再來看與重慶同時開征房產稅的上海，有哪些變化？



上海開征房產稅



征收對象：

本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房。



稅率：

0.6%；應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。



免稅面積：

本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60㎡（即免稅住房面積，含60㎡）的，其新購的住房暫免征收房產稅；

人均超過60㎡的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算征收房產稅。



房地產稅法已寫入立法規劃



12月17日，在證券日報A2頭版刊登了一條跟房地產稅相關的消息，報道中明確提到：



目前，房地產稅法已寫入立法規劃，屬于第一類項目，即“條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案”。蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍對表示