期房貸款

期房是什么意思

期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證(大產權證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。買期房在港澳地區稱為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。

期房的優缺點

買期房的優點

1、由于先期就購買，利于選擇戶型和位置。買的是未竣工的房子，銷售工作剛剛展開，一般開發商所能提供的較多的房源，朝向好的戶型也在其中，購房者就有了大量的選擇余地。

2、買期房貸款**多可以達房價的70%。

3、期房的價格一般比現房價格優惠，房地產開發商對于一個房屋的開發一般需要二至三年的時間，甚至更長。為了及時收回資金，增加資金利用率和減少資金壓力，在銷售期房時讓利。正因為一般期房比現房便宜，所以很多“炒樓族”一般是買期房，賣現房，從中漁利。

買期房的缺點

1、期房合同上寫明的開發商哪一天交房，但是有的開發商往往逾期不能交房。不管是開發商原來有意欺騙或其他客觀原因，都給買房者帶來不利。

2、開發商前期過度炒作理念或帶有欺騙性所帶來的嚴重惡果，購房者買房時看了模型，其中綠地、景觀、整體規劃、戶型等各方面都覺得較理想，可等全部完工后再看，拿到手的房子和原來開發商介紹房地產投資和樓書上介紹的有很大差別。

3、開發商如在交房前倒閉，購房者會是較大經濟受害者，這種情況在90年代后半期我國許多城市時有發生。

期房購買流程

看房選房→認購→簽訂合同(商品房預售合同)→合同備案→申請貸款→辦理保險→收房入住→辦理房產證

期房什么時候交**

一般繳納定金認購開發商的物業，并簽訂“認購協議書”后7天內繳納首期房款，同時簽訂《商品房買賣合同》，此時，認購協議作廢。之后交齊按揭所需材料，即向銀行申請按揭貸款，銀行審批合格，且與你簽訂《按揭抵押貸款合同》，貸款便可放下，貸款放下后一個月即開始月供。

買期房注意事項

期房的風險主要來自以下幾個方面：

1.房屋質量風險

在期房投訴中有關房屋的質量問題一直位居首位。由于消費者在與開發商簽訂購房協議時，自己所購買的房屋還沒有成型，不能看見房屋的實際情況(即便房屋交付后，對一些隱蔽工程質量問題也難以發現)，因此，消費者經常會因為房屋質量問題和開發商發生糾紛。一些開發商為追逐較大利潤，使用劣質材料或者是偷工減料，隨意降低工程質量標準，以致造成地基下沉，屋頂漏雨(水)、管道滲漏等嚴重的質量問題，給房屋質量和安全埋下了重大隱患。

防范措施：驗收房屋時，請專業的房屋檢測(監理)機構來進行檢測，對于一般的質量問題可以要求開發商限期整改，對于基礎工程和主體結構方面的質量問題，則一定要請專業檢測機構進行檢測、鑒定，以便根據具體情況進行處理(要求維修、退房、及時索賠)。

2.面積縮(漲)水風險

有些開發商為了謀取較大的商業利益，在進行實測時，有意改變建筑面積、加大公攤面積，并且不明示公攤面積的數量和計算方法，以致商品房實際面積與銷售面積嚴重不符。

防范措施：收房或進行產權登記時，一定要注意查看房屋而積測繪技術報告書(俗稱“房屋面積測繪表”)，仔細核對相關數據并根據有關法規規定對可列入公攤的面積進行計算，看開發商公布的各單元套內面積加公攤面積的數據與圖紙標明的建筑物房屋總面積之和是否相等。如果不相等，就要查明原因或請開發商作出解釋，必要時要請專業測繪機構進行復測，以避免經濟損失。

一般是先交認購金，到開盤的時候會簽預購合同。2、簽預購合同的時候交定金，交了定金之后一到2周準備交首付款，然后準備按揭資料等待銀行批款。3、銀行批款下來辦完手續后次月開始還月供。所以在銀行貸款審批完成后開始還款，還款時間不是由開發商決定是銀行決定。 期房什么時候還貸款？

同后，**款應及時支付。

2、購買期房還貸：在簽訂完購房合同后，補齊貸款資料送去銀行審批，銀行批準貸款后，從銀行放貸之日起，一般是同一天之后的一個月內開始還貸（即自放款的次月開始還月供）。

期房：人們習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。

一般情況下，期房的價格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此購房消費的過程和結果要依賴于購房合同約定的權利義務的履行，而購房合同的履行，不僅受開發商自身經營的影響，還受到許多客觀因素的制約。

如今房價一路高升，再加上開發商融資難度越來越大，現在很多人都開始打期房的主意。期房不論是對開發商還是對購房者來說都是雙贏的，開發商可以以較低的融資成本維持樓盤的開發，提高財務杠桿，而購房者可以較低的價格買房，降低購房成本，一般期房的價格要比現房低10%左右。

通常情況下，期房一般是不會有太大的風險的， 特別是對于大開發商來說，一般都可以正常交房，但是在市場行情不好，或者小開發商出現資金鏈斷裂的時候，也有可能造成樓盤爛尾，一旦爛尾之后，購買期房的人將會處于很被動的局面。







1、開發商資金斷裂

這種情況是**有能發生的，目前房地產的行情并不太好，開發商的融資難度越來越大，再加上監管不斷加強，一些小的開發商有可能隨時面臨資金斷裂的風險，一點開發商的資金斷裂那樓盤就有可能出現爛尾的情況。

2、房價下跌

開發商開發樓盤**主要的目的就是為了賺錢，但是一個樓盤的開發時間一般都是好幾年，說不定樓盤在開發的過程中房價出現了較大幅度的下降，如果開發商繼續投入資金開發樓盤則有可能出現虧損的情況，這種情況下，一些不負責任的開發商則有可能放棄樓盤開發。

3、樓盤違規

正常情況下樓盤開發都必須手續齊全才可以，但是有一些開發商憑著自己的關系可能手續不齊全或者違規拿地，然后就開始建造，這種樓盤在開發過程當中隨時有可能被叫停，所以樓盤也有可能出現爛尾的風險。

一旦樓盤出現爛尾，辦理的銀行按揭貸款該還的還得還。
可能有的朋友會說購買期房，雖然辦理了按揭貸款，但是自己并沒有拿到房產，所以樓盤出現爛尾是否可以不還貸款呢？

但是需要提醒一下大家，大家購買期房辦理的按揭貸款，其實跟開發商完全是獨立的，雖然期房按揭貸款是銀行跟開發商合作推出的，大家辦理的按揭貸款后，銀行直接把錢打給開發商。但

第一、千萬不要退房。如果你退房，那你跟開發商之間的關系就不是購買房產的關系，而是一種債務關系，這時候就需要你自己去跟開發商進行協商還款，而個人是胳膊扭不過大腿的。

第二、千萬不要斷供。上面我們也提到了，雖然樓盤爛尾了，但你跟銀行的債務關系還存在，所以貸款要正常還。

第三、要認真的去了解為什么樓盤會出現爛尾，如果是開發商因為資金緊張，暫時停止樓盤開發，那這種可以稍微等一段時間，等開發商后續開發，如果開發商是因為違建導致被停工，那這種可以通過向相關部門進行維權。

第四、可以抱團取暖，各業主可以組團去維權，然后要求相關部門跟開發商協商，這時候在壓力之下，有關部門有可能會去尋找下一個接盤的開發商。

一.首先，你先交認購金，到開盤的時候會簽預購合同。簽預購合同的時候交定金，交了定金之后一到2周準備交**款，然后準備按揭資料等待銀行批款。銀行批款下來辦完手續后，次月開始就還月供啦。

二.一般繳納定金認購開發商的物業，并簽訂“認購協議書”后7天內繳納首期房款，同時簽訂《商品房買賣合同》，此時，認購協議作廢。之后交齊按揭所需材料，即向銀行申請按揭貸款，銀行審批合格，且與你簽訂《按揭抵押貸款合同》，貸款便可放下，貸款放下后一個月即開始月供。

買期房什么時候交**？

如果購房者是選擇貸款買房的情況下，在簽訂商品房買賣合同（包括商品房預售合同）后，就可以向房地產開發商支付**款，開發商收款后會出具**款收據。購房者憑借著購房合同、**款收據等資料向銀行申請房屋按揭貸款。簡單地說：先簽合同，后交**款。

購房者在交**款之前，一定要注意查開發商的五證是否齊全，即《建設工程規劃許可證》；《國有土地使用證》;《建設用地規劃許可證》；《建設工程許可證》;國土部門的《商品房銷售(預售)許可證》。

買期房要注意什么？

1、慎交定金

在期房銷售中，購房者真正拿到購房合同前，通常會有一定額度的金錢支出，作為入會，認籌、升級使用，購房成功后，這些錢將作為定金，然后再簽合同。如果遇到開發商提出的諸如“定金不退還”的條款時，一定要提高警惕性，確定與開發商簽訂的是正式的購房協議，也要協商定金相關事宜，以便一旦不能簽署合同時能順利索回交付的定金。

2、逾期交房

開發商逾期交房是期房購買者常遇到的問題之一。開發商不能按期交房大都因為資金不足，致使工程拖延。為了避免此類問題的發生，購房者在簽訂合同之前一定要清楚開發商的底細，譬如其資金實力，其正在經營的項目在市場上的反映以及其大體的經營狀況等。

3、房屋質量沒有保障

開發商由于市場信譽和資金實力等方面的原因，購房者看到房子時可能房屋的建筑質量、建筑裝飾材料、建筑結構、配套設施等與購房合同中的存在差異，其中**應該注意的是房屋建筑面積的變化和裝修情況的不符。

4、房產證無法辦理

由于多方面的原因，使開發商無法按期獲得整個項目的房屋權屬證件，購房者也就無法按期獲得房屋產權證件，就可能導致購房者蒙受產權再轉換或抵押融資受阻的風險。

5、開發商擅自更改規劃設計

開發商擅自變更規劃設計是需要向有關部門做備案的，對于廣大購房者來說，開發商在配套設施、綠地、容積率、環境設施等方面隨意更改很可能會影響自己的購房意愿。購房者應與開發商作出約定，如有規劃變更應提前通知購房者。未作出通知的，屬于侵權行為。

以上就是關于買期房什么時候交**以及買期房要注意什么的介紹了，由于期房的價格相對比較低，挑選的余地較大，頗受購房者青睞，但是購買期房也存在很多的問題，希望小編講解的內容能夠幫助到您。

搞笑段子

保安：干嘛的？ 我：我想去樓頂看看。 保安：別裝了，就說你虧多少吧？ 我：5萬。。。 保安：一樓大廳排隊，撞柱子去吧！ 我：為什么？ 保安：虧10萬才能上二樓，20萬三樓，30萬4樓，40萬五樓，100萬六樓以上，樓頂VIP都是大戶，你瞎摻乎什么！? ?

小時候我一次在家寫作業，突然停電了，耶耶耶耶耶！終于不用寫作業了，可以看電視了。還特二的去開電視，在黑暗的角落里我爸淡淡的說了說聲：丑就夠倒霉了，還這么傻！

我去營業廳辦卡，問營業員小姑娘“這4g有啥好的？”小姑娘答“大叔，2g可以看倉井空小說，3g可以看倉井空圖片，4g可以看倉井空視頻?！蔽艺f姑娘你盡說些大叔聽不懂的，給我辦張4g卡吧

長按二維碼

加特價房粉絲群



如今，新房市場中期房還是比較多的，也有很多買房人愿意購買期房。因為期房的**比例較低，能緩解購房人的經濟壓力，所以，期房在房產市場中非常受歡迎的。



什么是期房？

人們習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。

期房什么時候交**？

一般，購房人繳納定金認購開發商的房子，并簽訂“認購協議書”后15天內繳納首期房款，同時簽訂《商品房買賣合同》，同時，認購協議也就作廢了。

如果您申請按揭買房，需要購房人交齊按揭所需材料，即向銀行申請按揭貸款，銀行審批合格，且與你簽訂《按揭抵押貸款合同》，貸款便可放下，貸款放下后一個月即開始月供。

簽合同收房的時候期房的**款，一般是在交了定金之后，房產下來開發商交房的時候，就應該交**款了。期房**款一般在開發商拿到預售許可證正式簽訂商品房合同時支付。

期房需要注意的事項？

在經過政府一系列政策調控后，購房的熱情似乎有些減少，如果購房人買新房選擇期房的話，要看好下面的內容哦！

1、**款比例

一般而言首套房購買者，可以根據個人經濟實力，選擇**款的**低比例或者更高，一般**是全款的20%-30%等，個別一線城市除外。如果在**壓力較大的時候，可以選擇**低比例繳納，余款通過公積金貸款或者商業貸款來補充。

2、繳納月供

貸款后，等到銀行放款，則從放款日起開始每月繳納月供，月供繳納數量公積金貸款是可以調整的，找到相應的電話，提前一個月更改，下個月的繳納數額。月供與銀行利率相關，記得每年年初根據利率合理調整月供數量。

3、全款購買

期房也是可以全款的，只要有經濟實力，交款后，就等開發商通知收房，全款購買缺點就是金額支出較大，但是優點是不用做房奴并給銀行繳納利息，總體而言100萬的房子，利息約為20多萬。

4、期房收房

一般交款時，則簽訂相應的買房合同，有了合同及購房發票，則證明買到了房子，而收房一般在1年左右的時間內，到時候通知收房，則真正的拿到了所買的房子。以上是個人經驗分享，希望對購買期房的人有所幫助。

買房的初衷就是為了自己能有個家，所以買期房也不能只顧**比例低，總房款便宜，也要注意期房的風險。比如，期房的開發商資質，期房的施工進度，期房是否會爛尾等。買期房的好處與壞處是并存的，所以您要認真看看小編講的上述內容，不要花冤枉錢！

買房貸款在**繳納后辦理，一般辦理時限同開發商簽訂的購房合同有詳細的約定。

按揭買房的辦理條件：
（1）借款人所需條件
1. 年齡在18-60歲的自然人（港澳臺及外籍亦可）；
2.具有穩定職業、穩定收入，按期償付貸款本息的能力；
3.借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲。
（2）需要提供的資料：
1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件3份（如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關系證明）；
2、購房協議書正本；
3、房價20%或以上預付款收據原件及復印件各1份；
4、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等；
5、開發商的收款帳號1份。
（3）借款人應提供的材料
1. 夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本；
2.結婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份；
3.收入證明（銀行指定格式）；
4.所在單位的營業執照副本復印件（加蓋公章）；
5.資信證明：包括學歷證，其他房產，銀行流水，大額存單等；
6.如果借款人為企業法人的還必須提供經年檢的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、企業章程、財務報表。

剛買的期房，**已交，貸款辦理看合同約定的時間。

辦理按揭貸款需要提供的資料：
1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件3份（如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關系證明）。

2、購房協議書正本。

3、房價30%或以上預付款收據原件及復印件各1份。

4、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。

5、開發商的收款帳號1份。

付完**、簽完購房合同之后，開發商就會催著你去銀行貸款了，
貸款銀行會直接放到開發商賬戶上面，然后你就開始還款了，從你簽購房合同到銀行放款時間一般在一個月左右，一般再過一個月左右開始還款。

要是想要購買期房呢，首先的步驟都是付定金，然后在開盤前就把定購協議簽訂好。在簽訂預售合同的時候就可以付押金了，付完之后一到兩個星期，就能進行抵押手續的辦理了，最后就是等銀行審批了。銀行貸款到賬辦好了，下個月就可以還了。

1、一般是先交認購金，到開盤的時候會簽預購合同。2、簽預購合同的時候交定金，交了定金之后一到2周準備交**款，然后準備按揭資料等待銀行批款。3、銀行批款下來辦完手續后次月開始還月供。

花96萬買新房 卻已被人收房裝修



等了三年的新房，終于出現在眼前，但余先生卻高興不起來。



“我是2015年10月以9700元/㎡的價格買的房?！?月25日，余先生拿著商品房買賣合同、銀行的借款合同、個人住房查詢記錄，以及銀行流水等材料再次來到該小區，“房子應該在2017年6月交房，但我到現在還沒收到收房通知?！?br/>


余先生說，他是從眉山來的，當時買房是預售的，“本打算用來作婚房，結果遲遲未交，現在也聯系不上開發商?！彼f，由于工作地點離這里很遠，很少來查看，“但8月19日，我進小區想看看自己的房子，卻發現房門換了，鄰居說都裝修幾個月了?！?br/>


8月25日下午2點過，余先生再次敲響房門，屋內傳來一名男子聲音，但不愿開門與他商談。



余先生出示自己的購房合同。



尷尬

一房兩主？雙方都稱是屋主



無奈之下，余先生選擇了報警?！拔覐姆抗芫植榱诵畔?，我名下的一套住房就是這里，網簽合同信息也是一樣的，這本來就是我的房子嘛?！?br/>


此外，余先生還提供了近年來的銀行還款流水，“都還了3年的貸款，這房子咋還會被開發商賣了呢？”



8月25日下午，當地派出所民警趕來，房內的男子也打開了門。面對民警詢問，該男子稱，他是今年春節左右從開發商處購買的房子，并拿到了鑰匙，“買來1萬多一平米，出了這事兒，肯定要去找他們問清楚?！?br/>


據同一小區的鄰居介紹，他們是去年接到開發商通知前來接房，拿到鑰匙，“他的這間房是今年開始在裝修的，不清楚他們是怎么了?！?br/>


在記者走訪中，另一名姓符的男子同樣拿著一手資料走進小區。他說，自己的遭遇也同余先生差不多，“錢全部交完了，還是沒拿到房子的鑰匙，比他好點的是，我那套房子還沒人住進去?！?br/>


余先生從房管局查詢了自己的個人住房信息，他名下的一套住房正是此處。



銷售人員

業主有房款未還，開發商有權單方面解除合同



對此，該小區物業工作人員說，他們不清楚具體情況，“誰拿到鑰匙搬進來，我們就認誰。我們只是小區的管理單位，開發商到底怎么了我們也聯系不上?！?br/>


隨后，記者撥打了合同上的開發商聯系電話，但截至記者發稿前仍未與該樓盤開發商取得聯系。



雖然開發商所留電話無人接聽，但在25日下午6點過，記者與該公司售樓部銷售人員劉女士取得聯系，而她也是此前幫助余先生購房的工作人員。



她稱，在2015年購房時，余先生欠了開發商一筆購房款，并簽訂了相關補充合同，該欠款只要有一期逾期不還，開發商就有權單方面解除購房合同。



“余先生是我當時接待的，所以印象還比較深?！彼f，她也向公司財務確認，余先生所欠賬款到現在還沒到賬，所以公司是可以單方面解除合同的。







那么，開發商真的有權利單方面解除合同嗎？

期房的優缺點

買期房的優點

1、由于先期就購買，利于選擇戶型和位置。買的是未竣工的房子，銷售工作剛剛展開，一般開發商所能提供的較多的房源，朝向好的戶型也在其中，購房者就有了大量的選擇余地。

2、買期房貸款**多可以達房價的70%。

3、期房的價格一般比現房價格優惠，房地產開發商對于一個房屋的開發一般需要二至三年的時間，甚至更長。為了及時收回資金，增加資金利用率和減少資金壓力，在銷售期房時讓利。正因為一般期房比現房便宜，所以很多“炒樓族”一般是買期房，賣現房，從中漁利。

買期房的缺點

1、期房合同上寫明的開發商哪一天交房，但是有的開發商往往逾期不能交房。不管是開發商原來有意欺騙或其他客觀原因，都給買房者帶來不利。

2、開發商前期過度炒作理念或帶有欺騙性所帶來的嚴重惡果，購房者買房時看了模型，其中綠地、景觀、整體規劃、戶型等各方面都覺得較理想，可等全部完工后再看，拿到手的房子和原來開發商介紹房地產投資和樓書上介紹的有很大差別。

3、開發商如在交房前倒閉，購房者會是較大經濟受害者，這種情況在90年代后半期我國許多城市時有發生。

期房購買流程

看房選房→認購→簽訂合同(商品房預售合同)→合同備案→申請貸款→辦理保險→收房入住→辦理房產證

期房什么時候交**

一般繳納定金認購開發商的物業，并簽訂“認購協議書”后7天內繳納首期房款，同時簽訂《商品房買賣合同》，此時，認購協議作廢。之后交齊按揭所需材料，即向銀行申請按揭貸款，銀行審批合格，且與你簽訂《按揭抵押貸款合同》，貸款便可放下，貸款放下后一個月即開始月供。

買期房注意事項

期房的風險主要來自以下幾個方面：

1.房屋質量風險

在期房投訴中有關房屋的質量問題一直位居首位。由于消費者在與開發商簽訂購房協議時，自己所購買的房屋還沒有成型，不能看見房屋的實際情況(即便房屋交付后，對一些隱蔽工程質量問題也難以發現)，因此，消費者經常會因為房屋質量問題和開發商發生糾紛。一些開發商為追逐較大利潤，使用劣質材料或者是偷工減料，隨意降低工程質量標準，以致造成地基下沉，屋頂漏雨(水)、管道滲漏等嚴重的質量問題，給房屋質量和安全埋下了重大隱患。

防范措施：驗收房屋時，請專業的房屋檢測(監理)機構來進行檢測，對于一般的質量問題可以要求開發商限期整改，對于基礎工程和主體結構方面的質量問題，則一定要請專業檢測機構進行檢測、鑒定，以便根據具體情況進行處理(要求維修、退房、及時索賠)。

2.面積縮(漲)水風險

有些開發商為了謀取較大的商業利益，在進行實測時，有意改變建筑面積、加大公攤面積，并且不明示公攤面積的數量和計算方法，以致商品房實際面積與銷售面積嚴重不符。

防范措施：收房或進行產權登記時，一定要注意查看房屋而積測繪技術報告書(俗稱“房屋面積測繪表”)，仔細核對相關數據并根據有關法規規定對可列入公攤的面積進行計算，看開發商公布的各單元套內面積加公攤面積的數據與圖紙標明的建筑物房屋總面積之和是否相等。如果不相等，就要查明原因或請開發商作出解釋，必要時要請專業測繪機構進行復測，以避免經濟損失。

期房什么時候交**？
　　一般，購房人繳納定金認購開發商的房子，并簽訂“認購協議書”后15天內繳納首期房款，同時簽訂《商品房買賣合同》，同時，認購協議也就作廢了。

　　如果您申請按揭買房，需要購房人交齊按揭所需材料，即向銀行申請按揭貸款，銀行審批合格，且與你簽訂《按揭抵押貸款合同》，貸款便可放下，貸款放下后一個月即開始月供。

　　簽合同收房的時候期房的**款，一般是在交了定金之后，房產下來開發商交房的時候，就應該交**款了。期房**款一般在開發商拿到預售許可證正式簽訂商品房合同時支付。

2、購買期房還貸：在簽訂完購房合同后，補齊貸款資料送去銀行審批，銀行批準貸款后，從銀行放貸之日起，一般是同一天之后的一個月內開始還貸（即自放款的次月開始還月供）。

期房：人們習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。

一般情況下，期房的價格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此購房消費的過程和結果要依賴于購房合同約定的權利義務的履行，而購房合同的履行，不僅受開發商自身經營的影響，還受到許多客觀因素的制約。

貸款手續一般會在交**簽合同的時候辦理，但是不會馬上放款，因為現在的規定是銀行必須在樓房的主體結構封頂后才能放款，也就是說，在房子封底之前你是不用還貸款的。因此你要關注房子什么時候封頂，這樣大概能推算出來什么時候開始還貸款，然后在銀行放款之前你可以追加**款，這樣就可以少貸一些了。
如果開發商要收貸款服務費，那么你就告訴他們你自己找銀行貸款，不是開發商指定的銀行也是可以給你貸款的，現在很多銀行都有不指定樓盤按揭業務，你找幾個銀行的客服電話咨詢就可以了，銀行很樂意做的，不用都聽開發商的。

付款時間是在交完定金后簽署的商品房認購協議約定時間內付齊。這是有貸款協議中所規定的。
**款是房屋購買時的第一筆預付款，一般情況下數額應當在總房價的百分之三十以上，雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后，**款應即時返還或抵充房價。
商品房認購協議是在開發商與購房者簽訂正式的《商品房預售合同》之前針對房屋認購事宜而簽訂的一份協議。一般情況下，《商品房預售合同》被房管局監證后，認購協議失效。我們認為認購協議只是一個“定金協議”。
期房購買流程
看房選房→認購→簽訂合同(商品房預售合同)→合同備案→申請貸款→辦理保險→收房入住→辦理房產證

按照國家規定，房地產項目需要到主體結構封頂后放可辦理貸款。但在實際執行中，開發商和銀行之間都有一定協議，可以提前辦理，**快的，如果是多層建筑（6層及以下），可以在主體到2層辦理貸款，如果是高層和小高層建筑，主體結構到達一半或三分之二也能辦理貸款。
具體需要看你賣房子的開發商和銀行的關系了。

一、貸款利率的折扣

現在，買房時要以**新政策為準，一定要去查這個細節?。òl稿時**新的政策是

首套**兩成，貸款基準利率4.9，二套**三成，貸款利率上浮20%）

二、選擇還款方式

也許很多沒買過房子的人，都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。家庭條件限，

能夠省一點就省一點。還款方式有以下兩種方式，供大家參考！



1、等額本息還款。

其實，你在看一手房子的時候，售樓小姐給你算的都是這種，因為每月還款數額固定，而且相對于另一種方式，這個金額更小，更容易被買房者接受。但是你們知道這個的真實還款情況是什么樣嗎？以貸款20年，貸款100萬元，算下來月還7485.2元月還款為例。每個月還銀行7485.2元-----其中，5458.33元是利息，2026.86元是本金,也就是說，你還的錢，大部分是銀行利息，而本金還的較少。



到了還款期限一半的時候（比如是20年還，你已經還了10年了），利息已經在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒還的，這些是必須還的，即便你10年后條件好很多了，可以提前還了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前還已經沒有什么意義了。

你在銀行，基本只跟你說這一種，因為這樣，銀行的利益才會**大化。

大部分家庭，既然貸款20年，不可能會在很短幾年就還完，但是10年后一般能還完。這樣，銀行的利息收益會減少很多，所以，他們這種方式讓你前10年都在還利息，而本金基本沒怎么減少。就算你有錢了，再還，銀行的利息都收入了絕大部分了，你提早還對銀行沒什么損失。



2、等額本金還款。

我發現一個問題，就是，銀行不會主動提出有這種還款方式?；径贾徽f前一種。還好我之前了解過，就提出要還等額本金模式。這個還是以貸款20年，貸款100萬元，算下來月還9625元月還款為例。

每月還的錢要比等額本金多2140多元。其中-------4166.67元是本金，5458元是利息。
第2個月開始，只還9602.26元，因為本金上月還了4166.67元，這月利息重新計算，要少23元的利息。以此類推，越到后面還款壓力越小。而**重要的是：當你要提前還款的時候，比如5年后，因為你選擇的方式，本金還的更多，這個時候本金已經相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計算利息的時候要少許多利息支出（每少一年都是近萬的利息）。



而且就算不提前還，這種方式，還20年，也要少還14左右的利息！只是前期壓力較大！但是為了長遠的利益！

說一個插曲：我前幾天去銀行辦貸款簽字，同時有7-8家人，都是購房貸款的，我們排第2位，前面那個女的，5分鐘就簽字走人了（簽的等額本息），我們在旁邊看，銀行辦事人員只字不提還款方式。

輪到我們了，我們提出要用等額本金還，那個人就把我們帶到行長室，喊我們自己看兩種方式的具體還款(后來才知道是故意把我們隔離開來)，然后就走了。等過了10多分鐘，我和女友商量好，還是堅持自己的選擇--等額本金。



我們走回去找那個辦事員，他已經在幫另外的人辦理了，我們在旁邊看， 全部簽的等額本息。后來又輪到我們了，我們提出還是等額本金還款。這個時候，旁邊的人問我們，“還有別的還款方式？”那個辦事員馬上打斷我們，說是因為我們條件好點，有能力想多還點，壓力就更大。