房產抵押借款

房產抵押借款合同主要內容包括以下幾個方面:抵押人與抵押權人的基本身份信息，房產的基本信息，抵押物的相關事項，抵押財產處分條件。

房產抵押合同主要內容包括以下幾個方面:
①抵押人與抵押權人的基本身份信息。
②房產的基本信息。
③抵押物的相關事項。
④抵押財產處分條件。
⑤抵押權撤銷。
⑥其他相關約定事項
⑦爭議的解決方式。
⑧協議的生效方式。 房屋抵押貸款是借款人用本人名下的房產抵押的向銀行進行抵押，房屋抵押貸款條件：
①房屋年限在20年之內的，不過房屋的面積各銀行要求不一。
②房屋要擁有較強的變現能力。一般要求是商品房，寫字樓等。
③要通過專業房地產的擔保公司來辦理。 綜上所述，房產抵押貸款利率相對來說比較低，通過抵押貸款方式貸出資金足以滿足臨時消費需求甚至企業經營需求，以期盤活居民手中持有的不動產，并在各種融資渠道中，房地產抵押貸款是成本低的方式之一。

個人房產抵押 做個人他項權利抵押 借條就照實際情況寫唄

個人借款抵押合同范本
抵押權人（甲方）______________________
抵押人（乙方）________________________
第一條 為確保甲方與________________（以下稱借款人）簽訂的________年____ 號借款合同（以下稱借款合同）的履行，乙方愿意以其有權處分的位于________ 市（縣）________區（鎮）________路（街）________號 ____________房間之房產（地產）的全部權益（以下稱該抵押物，具體財產情況見抵押物清單）抵押給甲方，以作為償還借款合同項下之借款的擔保。
第二條 本抵押合同擔保范圍為借款合同項下之借款本金、利息（包括因借款人違約或逾期還款所計收的復利和加收的利息）借款人應支付的違約金和賠償金以及實現貸款債權和抵押權的費用（包括律師費和訴訟費）
第三條 本合同的效力獨立于被擔保的借款合同，被擔保的借款合同無效不影響本抵押合同的效力。
第四條 本合同項下有關的評估、保險、鑒定、登記、保管等費用均由乙方承擔。
第五條 乙方不可撤銷地授權甲方在本合同簽訂后執行本合同、借款合同、購房合同及全套有關該抵押物的證明文件到有關的房地產管理機關辦理抵押的登記備案手續。
第六條 乙方不可撤銷地授權甲方在獲得該抵押物的正式產權證明后，依有關法律法規的規定，到有關的房地產管理機關辦理該抵押物的正式抵押登記手續，并將該抵押物的他項權利證書及抵押登記證明交存于甲方。
第七條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保險條款禁止或排除的任何方式或任何目的。
第八條 未經甲方同意，乙方不得對該抵押物作出任何實質性結構改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產生的任何增加物，自動轉為本合同的抵押物。
第九條 抵押期間，未經甲方同意，乙方不得將該抵押物轉讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務、饋贈或以任何形式處置。由此引起甲方的任何損失，由乙方承擔責任。
第十條 乙方對該抵押物必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受甲方的監督檢查。對該抵押物造成的任何損壞，由乙方承擔責任。
第十一條 乙方負責繳付涉及該抵押物的一切稅費。乙方因不履行該項義務而對甲方造成的一切損失，乙方應負責賠償。
抵押物的保險
第十二條 乙方須在取得該抵押物________日內，到甲方指定的保險公司并按甲方指定的保險種類為該抵押物購買保險。保險的賠償范圍應包括該抵押物遭受任何火災、水災、地震等自然災害及其他意外事故所導致的破壞及損毀；投保金額不得少于重新購買該抵押物的全部金額；保險期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期還款的義務，抵押人應繼續購買保險，直至借款合同項下貸款本息全部還清為止。
第十三條 乙方需在保險手續辦理完畢十日內，將保險單正本交甲方保管。保險單的第一受益人須為甲方，保險單不得附有任何損害或影響甲方權益的限制條件，或任何不負責賠償的條（除非甲方書面同意）
第十四條 乙方不可撤銷地授權甲方為其上述保險事吸哪個的代表人，接受或支配保險賠償金，將保險金用于修繕該抵押房屋的損毀部分或清還本合同項下借款人所欠甲方的款項，此授權非經甲方同意不可撤銷。
第十五條 抵押期內，乙方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險。否則，乙方須五條件賠償甲方因此所受的一切損失。
第十六條 乙方如違反上述保險條款，甲方可依照本合同之保險條款的規定，代為購買保險，所有費用由乙方支付。
第十七條 抵押期間，該抵押物發生保險責任以外的毀損，乙方應就受損部分及時提供新的擔保，并辦理相應手續。
第十八條 發生以下情況的，乙方同意甲方有權提前處分抵押物：
（一）根據借款合同的約定借款合同提前到期的；
（二）乙方違反本合同第八條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十八條；
（三）當有任何糾紛、訴訟、仲裁發生，可能對抵押物有不利影響的。
第十九條 乙方保證，在借款人不履行借款合同約定條款時，甲方有權依法就處分該抵押物的價款優先受償。
第二十條 處分本抵押合同項下之款項，依下列次序處理：
（一）用于繳付因處理該抵押物而支出的一切費用；
（二）用于扣繳所欠的一切稅款及乙方應付的一切費用；
（三）扣還根據本合同乙方應償還甲方的貸款本息及其他一切款項。
第二十一條 處分該抵押物的價款超過應償還部分，甲方應退還乙方。
第二十二條 乙方在遵守本合同其他條款的同時還作聲明及保證如下：
（一）向甲方提供的一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處；
（二）準許甲方或其授權人，在任何合理的時間內依法進入該抵押房產，以便檢查；
（三）乙方在工作單位、聯絡方式等發生變化時，須在十日內書面通知甲方；
（四）乙方在占有該抵押物期間，應遵守管理規定，按時付清該抵押物的各項管理費用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責任，須賠償甲方因此遭受的損失；
（五）當有任何訴訟、仲裁發生，可能對該抵押物有不利影響時，乙方保證在十日內以書面形式通知甲方
第二十三條 任何一方違反本合同任何條款，給對方造成經濟損失的，應向對方支付借款合同項下貸款余額的____%違約金，違約金不足以彌補對方損失的，違約方還應就不足部分予以賠償。
第二十四條 如因履行本合同而產生任何糾紛，雙方應盡量友好協商解決，協商解決不成的，由甲乙雙方共同選擇下列方式之一；
（一）提交該抵押房產所在地人民法院訴訟解決；
（二）提交仲裁委員會裁決。
第二十五條 爭議未獲解決期間，除爭議事項外，各方應繼續履行本合同規定的其他條款。
第二十六條 雙方商定的其他條款：
（一） ________________________________
（二）________________________________
（三） ________________________________
第二十七條 借款合同中的借款人按期付清合同約定的借款本息及其他費用，并履行本合同的全部條款及其他所有責任后，本合同即告終止。甲方將協助乙方到房地產行政主管部門辦理抵押注銷登記手續，并將抵押房產的所有權權屬證明文件和收據退還乙方。
第二十八條 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各執一份，登記機關存檔一份。
抵押權人住所：____________ 抵押人住所：__________________
電話：____________________ 基本賬戶開戶行：______________
傳真：____________________ 賬號：________________________
郵政編碼：________________ 電話：________________________
傳真：________________________
郵政編碼： ___________________
甲方（公章）____________ 乙方（蓋章）________________
負責人（簽字）__________ 法定代表人（簽字）__________
________年______月______日 _________年________月_______日
登記機關：________________
抵押登記編號：____________
抵押登記日期：____________

甲方（賣方）:

立契約人
乙方（買方）:

附記人 中介機構：

甲、乙雙方遵循平等自愿和誠實信用原則，經協商一致，就下列房屋買賣事項訂立本契約。

第一條 甲方自愿將其法官物出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

（一）坐落于 ，建筑面積 平方米；

（二）出售房屋的所有權權證號為 ，丘號為

（三）房屋平面圖及其四至范圍見附件一；
該房屋占用范圍內的土地使用權隨該房屋一并轉讓。
該房屋的相關權益隨該房屋一并轉讓。

第二條 甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。

第三條 乙方在 年 月 日 前付給甲方定金（幣種人民幣）（大寫） 元，（小寫）￥ 元
上述定金 在乙方**后一次付款時充抵房款或在 時由甲方退還乙方。

第四條 該房屋房價款為（幣種 人民幣 )：（大寫） ，（小寫）￥ 元
房價款的支付方式和支付時間為：
1、 年 月 日前現金支付房款 元 （￥ ）
2、乙方領取房屋所有證時現金支付余款 元 （￥ ）

乙方未按規定支付房價款的，則按下列約定承擔違約責任：
乙方逾期支付房價款的，每逾期一天，按應付到期房價款的萬分之 支付違約金.
乙方逾期支付房價款超過 天，且所欠應付到期房價款超過 元的，甲方有權解除本契約。甲方在解除契約后天內將已收房價款退還乙方，所收定金不予退還；并有權要求乙方支付占總房價款百分之 的違約金。

第五條 甲、乙雙方定于 年 月 日 時正式交付該房屋；甲方應在正式交付房屋前騰空該房屋。
雙方定于 年 月 日 前向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續。
甲方應在房屋產權過戶前將其落戶于該房屋的戶籍關系遷出。

甲方未按規定履行以上業務的，則按下列約定承擔違約責任：
甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按總房價款的萬分之 支付違約金。
甲方交付房屋的附屬設施或裝飾裝修不符合約定的，按不符部分的 約定價值 評估價值 市場價格 承擔賠償責任。
甲方逾期交付房屋超過 天的，乙方有權解除本契約。甲方應在乙方解除契約后 天內將已收房款和雙倍定金返還乙方，并按總房價款的百分之 支付違約金。

第六條 甲、乙雙方確定，雖然房屋所有權未作記載，但依法對該房屋享有共有權的權利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。

第七條 甲、乙雙方同意，在本契約生效后 日內 共同向房屋權屬登記機關申請辦理房屋所有權轉移登記；并在乙方領取《房屋所有證》后，按有關規定向土地管理部門申請辦理該房屋所有權證》后，按有關規定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權變更手續。
該房屋土地使用權的變更手續按下列約定辦理：
該房屋土地使用權為出讓取得，其土地使用權證證載權利和相關出讓合同的權利、義務一并轉讓給乙方。
該房屋土地使用權為劃撥取得，根據有關規定，其轉讓需交納土地出讓金或土地收益；雙方約定，該費用由 甲方承擔 乙方承擔。
除本條第二款已有約定外，辦理以上手續應當繳納的稅費，由甲、乙雙方按國家規定各自承擔 甲方承擔乙方承擔。

第八條 甲、乙雙方向房屋權屬登記機關申請所有權轉移登記，登記機關準予登記的，則雙方提出申請的時間為該房屋權利轉移時間

第九條 該房屋毀損、滅失的風險自 房屋正式交付之日權利轉移之日起轉移給乙方。

第十條 該房屋正式交付時，物業管理、水、點、燃氣、有線電視、通訊等相關雜費，按下列約定處理：
甲方結清已發生的費用，甲方已經預繳的費用，其權益由乙方享有，雙方不再另行結算。

第十一條 本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協議。補充條款或補充協議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十二條 本契約 自甲乙雙方簽定之日 自 之 日起生效。

第十三條 甲、乙雙方在履行本契約中若發生爭議，應協商解決。協商不成的，提交XX仲裁委員會仲裁 依法向人民法院起訴。

第十四條 本契約一式 伍 份。其中甲方留置 貳份，乙方留執 貳 份，為申請房屋所有權轉移登記提交房屋權屬登記機關一份。

第十五條 甲、乙雙方約定補充條款如下：
附件一 房屋平面圖和四至范圍
略
附件二 租賃、抵押、相鄰等關系及其處理辦法
1、房屋出賣前已出租給 ，甲方負責在房屋交付前解除租賃關系，有關責任和費用由甲方承擔。
2、房屋出賣前已設定抵押權，擔保債務貳拾萬元。甲方負責在乙方支付第一期房款前解除抵押，并注銷相應的抵押登記，有關責任和費用由甲方承擔。
該房屋自權利轉移之日起6月內被依法拆遷的（拆遷時間以乙方搬遷時間為準），雙方按下列約定處理：甲方須在乙方搬遷后10日內賠償乙方人民幣50000元。
附件三 室內附屬設施和裝修情況
（一）附屬設施
1、水 市政提供，戶外獨立水表
2、電 KW，戶外磁卡電表
3、燃氣 管道煤氣
4、有線電視 XX市有線電視網
5、通訊 XX電信固定電話一部，寬帶到戶
6、其他 單元可視對講門禁，緊急求救（小區物管）等
（二）裝修情況：
簡單描述

(此頁無正文）

甲方（簽章）： 乙方（簽章）：
證照/身份證號碼： 證號/身份證號碼：
地址： 地址：
聯系電話： 聯系電話：
簽約日期： 簽約日期：

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可以用房產證做抵押，大家現在有一個誤區做了抵押不是房產證而是房子，如果借款人還不清借款的時候就要拿房抵債了，有時礙于面子借錢時在借椐上也未注明清楚。

銀行房產抵押貸款流程
1、申請人準備資料向銀行申請貸款。
2、銀行受理。
3、評估公司對房產（抵押物）進行評估。
4、銀行根據客戶提供的資料及評估報告取證審批。
5、銀行審批通過后，辦理房產抵押。
6、銀行取得他項權利證后進行放款。
7、銀行貸后管理。

辦理房產抵押貸款需要的資料
1.房產證 .
2.產權人及配偶的身份證 .
3.產權人及配偶的戶口本 .
4.產權人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明) .
5.借款人及配偶的身份證.
6.借款人及配偶的戶口本 .
7.借款人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明) .
8.借款人及配偶的收入證明及銀行流水.

民間房產抵押貸款存在風險：
1、評估風險。
隨著經濟的發展，當前可充當抵押物的資產越來越多，并且行業跨度大，因此，對于抵押物的評估，各家銀行紛紛借助于評估機構。但在利益的驅使下，有的評估機構不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。
2、租賃權對抗風險。
一是抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信用社也很難處理抵押房產。
二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，信用社即使獲得了產權也將很難獲得租金收入用于還貸。
3、登記風險。
一是虛假登記，抵押貸款至有權部門進行登記是保證貸款合同生效和優先受償的必要條件，但當前卻存在重復登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現糾紛時，信用社無法對抗第三人，權益得不到保護。
二是“一物多押”的風險。我國《擔保法》規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。
4、優先受償風險。
我國《擔保法》規定抵押貸款按規定至有權部門進行抵押登記后，可以優先受償。但這也存在例外情況，一是建設工程價款優先權。**高人民法院“法釋〔2002〕16號，明確指出依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二是稅收優先權?！抖愂照魇展芾磙k法》45條第1款規定：第“稅務機關征稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外?！痹撘幎ū砻?，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收就優先于擔保物權這種私權力。
5、抵押物價值風險。
由于市場經濟的發展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產價值較難以把握，存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。
6、變現風險。
一是變現成本大。抵押物的處置大抵要經過起訴、評估、拍賣等幾個環節，每一個環節的費用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。
二是變現能力難度大，尤其是以鄉鎮房產為抵押物的，由于受鄉情、親情等觀念的限制，當抵押物拍賣時，常出現想買卻不敢買的局面。
三是執行難。由于一些貸款人誠信觀念和法律意識淡薄，當其經營出現風險時，則開始偷偷低價變賣抵押房產，而一些人由于貪圖便宜，便私下簽訂買賣協議后便實際占有，這種情況雖然不受法律保護，但信用社起訴申請執行時卻效果不大，往往發生贏了官司輸了錢的情況。

如果您想抵賴,那對方可以走民事訴訟,當時您父親沒有做公證,您可以以此為理由,但是如果您想拒還15萬,走民事訴訟您肯定也是敗訴。建議您和對方協商一下,把時間延期。

首先需要向大家明確的是，個人房屋抵押貸款利息針對每家銀行來說是各不相同的，不少開發商會與一些銀行有聯合，給出一定的優惠，至于到底要選擇哪家銀行按揭貸款，咱們也需要根據實際的情況來做具體分析。例如：
農業銀行用房屋抵押貸款的月利率在0.51%左右、招商銀行為0.65%左右、北京銀行的短貸寶月利率為0.61%、浦發銀行和華夏銀行的房屋抵押消費貸款月利率則為0.56%、工商銀行企業經營房屋抵押貸款的月利率則為0.63%、光大銀行房抵貸月利率則為0.61%。

江西博德律師事務所是一家以合同與擔保、婚姻家庭、民間借貸、不良資產催收、房地產與建筑工程為核心業務的綜合性律師事務所。業務范圍涉及銀行與金融、公司綜合與合規、勞動爭議、民事侵權、保險公司訴訟業務、刑事案件辯護、知識產權糾紛等多個專業領域，致力于為客戶提供**優質和**便捷的法律服務。我所始終以打造一流現代化律師事務所標準為己任，注重團隊合作，實行疑難復雜案件及重大非訴訟案件法律服務團隊服務，匯聚集體智慧去為每一個需要法律服務的客戶提供專業的法律服務。


第 254期 編號：BDMSYWB2018254

單位｜江西博德律師事務所民商業務部

編者｜博德微信運營團隊






案情

借款人小王向阿江借款50萬元，小王的父母老王和老趙以其所有的房屋為該筆借款提供抵押擔保，但未辦理抵押登記。借款到期后小王未能如期還款，阿江訴至法院要求小王及其父母承擔還款責任。

案情回放



2016年4月18日，小王向阿江借款50萬元，雙方約定了具體還款時間，但小王未在約定的時間內還款。2016年5月10日，阿江與小王及其父母老王和老趙共同簽訂了一份房屋抵押借款合同，合同約定，老王和老趙以其有處分權的坐落于太原市桃園路的一處房產抵押,并將**終還款期限定于2016年5月31日。借款到期后，小王仍不能償還借款，阿江訴至法院要求小王及其父母償還借款50萬元及逾期還款的利息。



山西省太原市迎澤區法院審理查明，2016年4月18日，小王向阿江出具一張借條載明，小王向阿江借款50萬元，小王于2016年5月10還款20萬元，剩余款項于2016年5月25日一次性還清。2016年5月10日，阿江與小王的父母老王和老趙簽訂了一份房屋抵押借款合同，合同約定老王和老趙愿以其有處分權的一處房產作抵押，涉案抵押房產未辦理抵押登記。



法院經審理認為，小王與阿江之間借貸關系成立，小王應當償還阿江借款及逾期還款的利息。對于阿江與小王父母簽訂的抵押合同，根據《中華人民共和國擔保法》第四十一條的規定，應當辦理抵押登記的，抵押合同自抵押登記之日起生效。本案中，老王和老趙提供的抵押房產未辦理抵押登記，抵押合同不生效，阿江請求老王和老趙歸還借款及逾期利息的請求不予支持。判決后阿江不服，向太原市中級人民法院提起上訴。


庭審現場



庭審中，阿江與小王的父母圍繞房屋抵押借款合同是否生效及小王的父母是否應當承擔還款責任，展開激烈的爭辯。



阿江：房屋抵押借款合同是雙方當事人的真實意思表示，小王父母應當承擔還款責任



“合同當事人雙方沒有依法到行政機關辦理抵押物登記手續，只會導致抵押權未設立的后果，并不影響抵押合同的效力。小王到期不能承擔還款責任時，小王的父母應當在抵押合同約定的房屋價值范圍內承擔一般保證責任，對小王未能履行的部分承擔補充清償責任?！卑⒔V稱。



阿江認為，《中華人民共和國物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！北景钢须p方雖然沒有辦理抵押登記，但抵押合同是生效的，小王父母應當按照合同的約定承擔責任。根據《中華人民共和國物權法》第一百八十七條“以不動產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立”的規定，雙方未辦理抵押登記，阿江未能取得抵押權，喪失的只是優先受償權，并沒有喪失請求小王父母償還借款的權利。



小王父母：房屋抵押借款合同未生效，不應承擔還款責任



“本案中，房屋抵押借款合同簽訂后，雙方未去房產管理部門辦理抵押登記，該抵押合同未生效，抵押權也未設立，我們不應當承擔還款責任?！毙⊥醺改皋q稱。



小王父母認為，根據《中華人民共和國擔保法》第四十一條的規定，應當辦理抵押登記的，抵押合同自抵押登記之日起生效。涉案房屋為不動產，根據擔保法第四十二條的規定，城市的房地產或鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。本案中，房屋抵押借款合同簽訂后，涉案房屋未辦理抵押登記，故抵押合同未生效，他們不應當承擔還款責任。

隨著銀行個人消費貸款在民眾間的逐漸普及化，借助貸款力量實現自身緊急融資需求，已經成為諸多消費者實現消費的必要手段之一。怎樣辦理房產抵押貸款，需要準備些什么呢？哪些房產是不可以辦理房產抵押貸款的？如何用房子抵押貸款在做房產抵押貸款之前，必須要先知道房子值多少錢，但是這個需要專門的評估公司進行評估，評估要收費，因此房產抵押要先支付一筆評估費用。不同銀行會指定不同的評估公司進行評估。評估是由銀行委托專業的評估公司評估的，影響評估價格的因素一般要先從房子的格局，朝向，樓層，周邊的設施如銀行**醫院等。一般來說，評估價大概是市場成交價的七成到八成。評估的費用為評估總價的千分之五。而房屋抵押能申請到的貸款的金額是房產評估值的60%，住房**多能申請到評估值的70%。評估完成后，就要辦理抵押登記：房屋產權抵押登記必須向登記機關提交下列文件：(1)抵押當事人的身份證明或法人資格證明；(2)抵押登記申請書；(3)抵押合同；(4)《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；(5)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；(6)可以證明抵押房地產價值的資料；(7)登記機關認為必要的其他文件。房屋抵押貸款 哪些房產無法抵押？第一類：沒有還清貸款的房子，是無法再度進行抵押申請貸款的。應當注意，如果該房產還處于按揭的狀態，那么，這套房產的抵押他項權其實是在銀行的手中，等于將產權暫時移交，借款人雖然享有使用權，但并不具備完全產權，所以并不具備對這套房產的支配抵押權，不能另行用它申請貸款；第二類：房齡太久、戶型太小的二手房，往往不具備抵押貸款資質。大多數銀行對于抵押的房產有較為嚴格的規格要求，綜合來看，面積≤50平米，房齡≥20年的房產，銀行會認為較難變現，較難進行抵押貸款。當然，如若該房產在較為主要的城市功能區域，也有部分房產可另當別論申請獲得貸款；第三類：尚未達到五年期的經濟適用房，不具備抵押貸款資格。在經濟適用房的規定章程里，主管單位明確指出，只有期滿5年，經濟適用房(或限價房)才具備上市交易資格，產權才能完全實現轉移。若經適房房東在5年內出售房屋，將違背相關條例，無法實現產權交接，更不要提抵押貸款資質了；第四類：小產權房是不具備房產抵押貸款交易權的。名為小產權(或鄉產權)，實為無產權，這就是該類房產存在的尷尬，沒有產權證明，僅有一紙銷售方的出售合同，并未受到房管單位的認同。而這類房屋，如若遇到政策性用地規劃等情況，就面臨灰飛煙滅的風險，故金融機構不予對該類房產抵押放貸；第五類：部分已購公房也無法進行抵押。雖然已購公房多已轉為個人獨立產權，但仍有少數較為特殊。例如，部分不能提供購房合同、協議的房產；以及不能提供央產房上市相關證明的央產房。由于此類房產權屬尚屬于較為模糊的狀態，故出于信貸風險及變現能力考慮，所以無法抵押房產申請貸款。相關閱讀：青島個人房屋抵押貸款 申請條件及辦理流程銀行房屋抵押貸款利率是多少？各地有什么樣的差異？什么是住房抵押貸款?住房抵押貸款利息情況介紹什么是住房抵押貸款?住房抵押貸款流程是怎樣的?個人住房抵押貸款的還款方式有哪些？

抵押合同應當包括以下內容：
(1)被擔保的債權種類、數額。被擔保的主債權為住房抵貸款數額即為貸款金額。
(2)債務人履行債務的期限。債務人履行債務的期限實際上就是貸款的期限。
(3)抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬。
(4)抵押擔保的范圍。抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償和實現抵押的費用。
(5)抵押雙方認為需要約定的其他事項。在一般情況下，借款方和貸款方將借款合同和抵押合同并為一個統一的《住房抵押貸款合同》。
房屋一經設定抵押權，原房屋業主仍然具有所有權和處分權，只是這種權利受到限制，所以仍然可以買賣、出租。實際上，抵押房屋的轉讓、出租并不影響抵押權人的權利，該房仍然是抵押權的標的物，抵押權人的任何權利都未受到侵犯。

1.借款人向有推出廠房抵押貸款的銀行或貸款公司，咨詢貸款事宜；
2.借款人向銀行提交規定的材料手續，提出貸款申請；
3.銀行派遣專人前往廠房實地勘察；
4.對抵押廠房的價值進行評估；
5.借款人辦理廠房抵押手續；
6.銀行審核后，則電話通知借款人前往銀行簽訂貸款合同；
7.銀行發放貸款；
8.通過貸得到辦理。

委 托 書 委托人:XX,男/女,公民身份號碼:XXX,住址:XX。 受托人:XX,男/女,公民身份號碼:XXX,住址:XX。 我,XX擁有深圳市XXX號的房產(房地產證編號:深房地字第XXX號)?，F委托XXX為我的代理人,并以我的名義在代理期限(二○一X年XX月XX日至二○一X年XX月XX日)內,辦理如下事項:
一、管理該房產,支付與該房產有關的各項費用。到深圳市房地產權登記中心等相關部門辦理上述房產的產權查檔手續,打印、復印與該房產有關的信息資料。
二、全權辦理提前還清上述房產按揭/抵押貸款的手續(即贖樓手續)。代為到銀行申請終止綜合授信額度并簽署所有相關文件,打印欠款清單(還款明細),簽署辦理提前結清貸款所需簽署的申請及相關文件資料,代為繳納提前還款罰息、違約金、等并在相關文件上簽字;復印及領取上述房產的房地產證、房地產買賣合同、抵押貸款合同、發票、樓款付清證明書、借款借據、保險單據等相關文件資料;
三、到深圳市房地產權登記中心等相關部門領取辦理注銷抵押登記所需的相關文件,代辦抵押登記注銷手續并回答房地產權登記中心抵押登記注銷相關詢問、簽署詢問記錄相關文件,領取注銷抵押登記后的房地產證等資料。
四、全權辦理上述房產的信息變更登記手續,簽署相關文件,并領取變更信息后的房地產證等相關產權證明。
五、全權辦理轉讓上述房產有關手續,代為簽署房地產買賣合同,并辦理相關公證手續。
六、協助買方全權辦理上述房產的銀行按揭(公積金貸款)手續,簽署相關文件。
七、全權辦理上述房產的資金監管手續,簽署資金監管協議等相關文件。
八、到銀行或房地產權登記中心辦理上述房產的房款解除資金監管手續,簽署辦理解除資金監管手續所需要簽署的申請及相關文件資料。
九、到稅務部門全權辦理上述房產的減免稅手續,繳納有關費用,簽署相關文件。
十、到房地產權登記中心等相關部門辦理上述房產過戶登記的一切手續,簽署《納稅申報表》、《繳款通知書》等,并回答房地產權登記中心過戶登記相關詢問、簽署詢問記錄。
十一、全權辦理上述房產的水、電、物業管理、煤氣/天燃氣、電話、有線電視/數字電視、網絡等入戶、過戶、銷戶手續。
十二、以上述房產為抵押物,為委托人申請抵押貸款,簽訂抵押貸款合同、抵押物價值確認函,到房地產權登記中心、銀行等相關部門辦理上述房產抵押登記的一切手續并回答房地產權登記中心抵押登記相關詢問、簽署詢問記錄。
十三、全權辦理出租上述房產有關手續,代為簽署租賃合同并收取租金,到房屋租賃所辦理租賃合同的登記手續,并簽署相關文件。
十四、全權辦理解除上述房產租賃合同的一切手續,代為簽署相關文件,到房屋租賃所辦理解除租賃合同的登記手續,并簽署相關文件。
十五、全權辦理收取上述房產的交易定金、售房款、贖樓貸款、贖樓尾款、按揭貸款,包括資金監管協議中的全部房款以及房屋租金等款項,協助付款方必須將上述款項直接劃轉至委托人本人的賬戶或資金監管賬戶上。
十六、到公證處全權辦理涉及上述房產的房地產買賣合同公證和借款、抵押合同公證手續,簽署并領取相關文件,回答并簽署相關詢問。 受托人在其權限范圍及代理期限內簽署的一切有關文件,我均予承認。 委托人: 二○一x年xx月xx日

房屋抵押公證書樣本為：
(______)___年第___號
申請人：_________________
甲方(預出售方)：______(全稱)，營業執照/社團登記證號碼：______，住所：______。
法定代表人：_________，職務：_________。
委托代表人：_________，職務：_________。
乙方(預購買方)：______，男/女，______年______月______日出生，住址：______或身份證件編號：______。
公證事項：商品房預售合同
房產抵押公證書樣本如下：甲、乙雙方于______年______月______日向本處申請辦理前面的《商品房預售合同》公證。
經查，甲乙雙方經協商一致訂立了前面的《商品房預售合同》。甲、乙雙方在訂立合同時具有法律規定的民事權利能力和民事行為能力(注①：如有代理人，應寫明：代理人具有相應的代理權)。
甲方轉讓的房屋期權坐落于______，暫測建筑面積為______平方米，相應占用的土地使用面積為______平方米，系甲方經政府批準投資、開發的《______ 》(注②;商品房的冠名)外銷/內銷商品房。甲方對該房屋期權持有(房屋土地管理部門全稱)頒發的《商品房預售許可證》 (編號：______)。該房屋期權至______年______月______日在______(房地產登記部門全稱)查無預售、抵押及其他權利受限制的登記記錄。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條的規定，該房屋期權可依法轉讓(注③：該房屋期權在轉讓時設有抵押權或其他權利受限制的，證詞應據實視情表述)。
甲、乙雙方簽訂《商品房預售合同》意思表示真實。雙方在合同中約定，甲方以(幣種)______(大寫)______元整將上述房屋期權轉讓給乙方，合同中約定的付款方式、房屋交付日期及違約責任等條款具體、明確(注④：若房價款在訂立合同時已付清應當據實表述)
依據上述事實，茲證明______(甲方全稱)的法定代表人(或法定代表人的代理人)
與 ______(乙方姓名)于______年______月______日在______(合同簽訂地點)簽訂了前面的《商品房預售合同》，雙方當事人的簽約行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規定，合同內容符合《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定。合同上雙方當事人的簽字、印鑒屬實。
該合同自雙方當事人簽字、蓋章(或公證)之日起生效。
中華人民共和國___省___(縣)公證處
公證員：__________________(簽名)
__________年_________月_________日

抵押房屋貸款需要在房管局交易中心辦抵押登記，并到公證處做公證。
房屋抵押銀行貸款程序：
1、需要在銀行的營業機構開立活期存款帳戶；
2、請按要求填寫借款申請表，根據銀行的指示提交申請表與規定的材料；
3、由銀行業務經辦人員或指定的律師進行家訪，調查所提供的資料的真實性、合法性和完整性；
4、銀行審批通過后，通知審批結果，并簽訂借款合同；
5、視情況辦理保險、抵押登記、公證等手續；
6、中信實業銀行將貸款直接劃撥到合同約定的帳戶中；
7、請按借款合同的規定還本付息。
個人住房貸款涉及的費用=評估費+律師費+保險費+抵押登記費。
各項費用具體解釋如下：
①評估費：建行規定，新建商品房的個人住房貸款不需支付評估費，利用公積金貸款的申請人需要支付評估費。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評估費，如果按要求必須評估，則其費用按500元計收。用公積金貸款的商品房評估費收取標準為：20(含)萬元以下的收1500元，20-50(含)萬元的收2500元，50萬元以上的收3500元，經濟適用住房評估費為500元。工行要求：普通商品房、經濟適用房認可其銷售價格，不需評估，二手房、高檔公寓、別墅需要評估。農行二手房的評估費按4‰收取。 　　
②律師費：除質押方式外，申請商業性貸款必須經過律師進行資信審查，并由律師事務所出示法律意見書。律師事務所按申請貸款額的3‰向借款人一次性收取法律服務費，每單**低額度為100元；辦理公積金貸款時不需支付律師費；如果屬組合貸款的，公積金部分不收，商業貸款部分收。
③保險費：在公積金個人住房貸款中，采用抵押擔保加購房綜合保險的，必須購買房屋財產險和人身險，人身險視年齡、貸款額不同而定，房屋財產保險費=保險金額×0.8‰(鋼筋混凝土結構)×保險期限。在商業貸款和組合貸款中，以抵押方式申貸的，需購買房屋財產險。
④抵押登記費：需辦理抵押登記的貸款，抵押登記部門(各區、縣房屋土地管理部門的權屬科)將收取抵押登記費每平方米0.30元(建筑面積)。
⑤公證費：二手房貸款需公證，每件200元左右。
注：因具體情況不同，辦理個人住房貸款涉及的費用也不盡相同，不同的地區也略有差異。

住房抵押貸款申請資料：
房產證(房屋抵押銀行貸款中房產證、土地證是必須要給銀行抵押的)；
權利人及配偶的身份證；
權利人及配偶的戶口本；
權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)；
收入證明(這個證明對房屋抵押銀行貸款的貸款成功情況以及，**高的額度有比較大的影響。)；
如房產證權利人有未成年兒童,請提供出生證；
如房產內還有銀行貸款,請提供原貸款合同及**后一期的銀行對帳單；
為提高房子抵押貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財產證明,(如另處房產證、股票、基金、現金存折、車輛行駛證等等)。

可以貸款的房屋類型有：
個人、企業名下的已經取得房產證的住宅；
經濟適用房；
成本價住宅（含央產房）；危改回遷房；
商品房；
別墅；
寫字間；
商鋪和經營性用房；
廠房、土地等。

房產抵押貸款流程：
(1)借款人貸前咨詢：填寫居民住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明;借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明;抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據;購建住房的合同、協議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
(2)銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。
(3)借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。
(4)借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證。
(5)貸款合同簽訂并經公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。

　　民間個人抵押借款合同范本
　　抵押權人：____________________________________________
　　地址：____________郵碼：____________電話：____________
　　法定代表人：____________職務：____________
　　抵押人：______________________________________________
　　地址：____________郵碼：____________電話：____________
　　法定代表人：____________職務：____________
　　抵押物業地址：____________郵碼：____________
　　電話：____________
　　第一條總則
　　抵押權人與抵押人于____年____月____日會同擔保人簽定本房產抵押貸款合約（下稱“合約”）抵押人（即借款人）同意以其與擔保人于____年____月____日簽訂的房產買賣合同（即抵押權益之房產買賣合同）的全部權益抵押于抵押權人，并同意該房產買賣合同項下的房產物業（即抵押物業），在售房單位發出入住通知書（收樓紙）后，立即辦理房產抵押手續，以該物業抵押于抵押權人，賦予抵押權人以第一優先抵押權，并愿意履行本合約全部條款。抵押權人（即貸款人）同意接受抵押人以上述房產買賣合同的全部權益及房產買賣合同項下房產物業，作為本合約項下貸款的抵押物，并接受擔保人承擔本合約項下貸款的擔保責任，抵押權人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業的部分樓款。經三方協商，特定立本合約，應予遵照履行。
　　第二條釋義
　　在此貸款合約內，除合約內另行定義外，下列名詞的定義如下：
　　“營業日”：指抵押權人公開營業的日子。
　　“欠款”：抵押人欠抵押權人的一切款項，包括本金，利息及其他有關費用。
　　“房產買賣合同之全部權益”：指抵押人（即購房業主）與擔保人簽訂的“房產買賣合同”內所應擁有的全部權益。
　　“房產物業建筑期”：售房單位發出入住通知書日期之前，視為房產物業建筑期。
　　第三條貸款金額
　　一、貸款金額：人民幣____元；
　　所有已歸還（包括提前歸還）的款項，不得再行提取。
　　二、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款名義，存入售房單位帳戶。
　　第四條貸款期限
　　貸款期限為____年，由抵押權人貸出款項日起計。期滿時抵押人應將貸款本息全部清還，但在期限內，如抵押人發生違約行為，抵押權人可據實際情況，隨時通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當即履行。
　　第五條利息
　　一、貸款利率按____銀行貸款**優惠利率加____厘（年息）計算。
　　二、上述之優惠利率將隨市場情況浮動，利率一經公布調整后，立即生效，抵押權人仍保留隨時調整貸款利率的權利。
　　三、本合約項下之貸款利率，按貸款日利率或根據抵押權人書面通知按市場情況而調整的利率。
　　四、合約有效期內，按日貸款余額累計利息，每年以365天計日。
　　五、貸款利率如有調整時，由抵押權人以書面通知抵押人調整后的利率。
　　第六條還款
　　一、本合約項下貸款本金及其相應利息，抵押人應分____期，自款項貸出日計，按月清還借款本息，每期應繳付金額（包括因利率調整帶來的應繳金額改變），由抵押權人以書面通知抵押人，如還款日不是營業日，則該分期付款額須于還款日起延次一個營業日繳交。
　　二、抵押權人有權調整及更改每期應付金額或還款期數。