二手房銀行貸款

二手房具體貸款流程是什么？簡單來說，它的流程是“雙方簽訂買賣合同→收齊基本資料→房產實地評估→銀行筆錄、面簽、交**款→批準貸款→過戶→放款→領新房本→抵押登記”（說明：此步擔保公司提供階段性擔保）。



理財師提醒：看似復雜的流程，如果通過擔保公司來辦理，實際上借款人只需在銀行面簽、過戶、領房本和抵押登記配合辦理就可以了，如果借款人在材料準備和辦理過程中配合的話，一般快則3個工作日，慢則7至15個工作日即可放款。



因為辦理貸款時涉及銀行、房管局等多個部門，借款人**好找一家專業的貸款擔保機構，幫助借款人來選擇合適的銀行與貸款產品。





借款人能夠貸多少錢

二手房貸款額是房產評估值和房產成交價取低原則來決定的，評估值一般低于評估價。貸款成數則根據房產性質、房齡、借款人綜合條件等而定。



理財師提醒：許多購房者會忽略了二手房評估值的影響，因此，建議廣大購房者**好先向專業的貸款機構咨詢，對借款人意向購買的房產做評估，綜合評估借款人能夠貸多少款、有多少錢是可以付**的。



二手房中哪些房屋型可辦貸款

二手商品房在上市交易時受政策限制較少，所以銀行更愿意接受這類房產貸款。



政策性保障住房在辦理貸款時，銀行一般審核會比較嚴格。



已購公房在進行交易時涉及很多限制條件，首先需征得原房產單位同意后，購房人方可上市出售；其次，上市前需按規定補足成本價（優惠價或標準價出售的住宅）才可上市交易；第三，銀行在辦理這類房產貸款時一般會比經濟適用房更為嚴格，除了需要滿足基本要求取得房產證后，另外還需要貸款的房產不在抵押狀態中，這樣銀行才可以為借款人辦理相關貸款手續。



一些特殊性質的房產是不能或直接上市交易的，比如：軍產的房、校產、鄉產、小產權房等等。

當然可以 不過現在的銀行比較警惕了 不是啷個好貸款 找中介公司辦理比較穩當些

在西安買房，首先明確二手房是可以用公積金貸款的。但前提必須是70年產權的商品房，其他房產不可以。那么二手房公積金貸款需要哪些資料？流程是怎樣的？接下來這篇就為大家解答二手房公積金貸款的有關知識。








公積金貸款應符合什么條件？

公積金貸款對象是連續足額正常繳存住房公積金12個月（含）以上的繳存職工，在西安市行政區域內房地產二級交易市場購買具有《房屋所有權證》的自住普通住房時，可申請辦理二手房貸款。








申請二手房貸款應具備條件：

1.申請人連續足額正常繳存住房公積金12個月(含)以上，符合西安個人住房公積金貸款的相關規定。

2.申請人具有完全民事行為能力，信用良好，有穩定的職業和收入，具有償還貸款本息的能力；

3.申請人所購房屋具有完全產權的成套住宅，具有《房屋所有權證》，產權權屬明晰，可在房地產二級市場進行交易；

4.借款人（在西安市城六區購買二手房的）須簽署《西安市二手房買賣合同》，并委托西安市房產交易管理中心設立的交易保證機構監管不低于規定**比例的交易資金；

5.借款人及借款人配偶無尚未結清的住房公積金貸款，且無影響貸款償還能力的其他債務；

6.借款人同意用所購住房進行抵押，并由公積金中心認可的擔保機構提供二手房貸款擔保；

7.借款人（在西安市城六區購買二手房的）申請二手房貸款時，所購二手房房屋所有權尚未變更過戶至借款申請人名下;

8.法律、法規、規章和西安住房公積金管理委員會規定的其他條件。

申請公積金貸款所需材料有哪些？

借款人夫妻雙方身份證原件及復印件4份；

婚姻狀況證明原件復印件4份；



賣方名下的《房屋所有權證》原件復印件4份；

《西安市二手房買賣合同》原件4份（在西安市城六區購買二手房的提供）；《買賣契約》原件4份（在西安市郊區縣購買二手房的提供）；

西安市二手房資金監管入賬憑證（客戶聯）原件及復印件4份（在西安市城六區購買二手房的提供）；

中心和受托銀行要求提供的其他證明材料。

與銀行面簽時，借款人須到場簽字確認，借款人配偶無法面簽的須提供經公證委托書。

辦理公積金貸款的流程是怎樣的？

二手房貸款手續可以由借款人與賣方自行辦理。公積金中心、受委托銀行與擔保機構辦理二手房住房公積金貸款不收取任何費用。








1.貸款咨詢。借款人申請二手房貸款時，可以向公積金中心所屬分中心、各管理部、綜合辦事大廳及各受委托銀行咨詢，或拔打12329服務熱線咨詢，也可通過西安住房公積金管理中心官方網站自助查詢。



2.網簽備案監管資金。在西安市城六區購買二手房的，買賣雙方至西安市房產交易管理中心（以下簡稱交易中心）指定機構辦理網簽備案，簽署《西安市二手房買賣合同》，根據借款人及配偶的公積金繳存情況計算可貸款額度，然后至資金監管窗口簽署資金監管協議并辦理**資金監管。



3.資格審查、預約評估。借款人攜相關資料至受托銀行申請二手房貸款，受托銀行對借款人夫妻雙方進行面談做好面談記錄之后，對初步審查符合條件的借款人指導填寫《二手房個人住房公積金貸款申請表》等文書資料，并聯系有資質的評估公司進行房屋評估。



4.貸款受理。受委托銀行收到借款人《房地產估價報告書》和二手房申請審批表后，錄入住房公積金審貸系統，并提交信貸員審批。



5.貸款審批。二手房貸款資料齊全后，公積金中心按照二手房貸款審批流程逐級審批。



6.擔保辦結。擔保機構參考房屋評估價格及成交價格核實借款人申貸金額，以確保貸款金額及抵押率在規定的范圍之內；審批通過后出具擔保辦結通知書。



7.貸款發放。受委托銀行收到擔保辦結通知書后，發放住房公積金貸款。

一、市屬公積金貸款買二手房的流程

目前申請市屬公積金貸款的借款人可以選擇的銀行有：工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行、北京銀行、招商銀行，借款人應根據業務經辦部門具體情況進行選擇。

申請市屬公積金貸款買二手房，一般的流程主要有：買方資質審核/賣方房源核驗、網簽、評估、初審/面簽、銀行批貸、簽借款合同、繳稅/過戶、銀行放款。



注：放款時間為見不動產登記證明后15-20個工作日



1、買方資質審核：購房資質審核以家庭為單位，家庭成員包括購房人及其配偶、未成年子女。

賣方房源核驗：核驗**快10天出結果。

2、網簽：購房人自行網簽需要先準備所需材料，到對應區縣的房管局取號，排號并填表即可；若購房人是通過中介辦理，則不需本人到現場辦理。

3、評估：需要5-7個工作日出評估報告。

4、初審：是指公積金貸款部門對借款人貸款資質的初步審核，需提交相關材料給貸款行，審核通過即表明符合貸款條件。

面簽：需要買賣雙方攜帶相關材料去銀行面談并和銀行簽各種合同和保證書。

5、銀行批貸：市屬公積金貸款會在借款人面簽后5-7個工作日批貸。

6、簽借款合同

7、繳稅：房屋交易中可能涉及到的稅種有契稅、增值稅及附加、個人所得稅、綜合地價款、土地出讓金等。

過戶：產權變更以不動產登記為準，如果房子出現違章、查封或者政策變動，將影響房屋過戶。

8、銀行放款：貸款行放款一般在見不動產登記證明后15-20的工作日，但由于銀行政策或城區不同，時效會有所差別。



二、國管公積金貸款買二手房的流程

目前國管公積金貸款實行“一步式”貸款辦理，可貸銀行有：建設銀行朝陽支行、建設銀行東四支行、建設銀行金融街支行、交通銀行公主墳支行。



申請國管公積金貸款買二手房，一般的流程主要有：買方資質審核/賣方房源核驗、評估、網簽、一步式貸款辦理（初審/面簽/簽借款合同）、解抵押（若房屋有抵押）、繳稅/過戶、銀行放款。



1、買方資質審核：購房資質審核以家庭為單位，家庭成員包括購房人及其配偶、未成年子女。

賣方房源核驗：核驗**快10天出結果。

2、評估：需要7-10個工作日出評估報告。

3、網簽

4、一步式貸款辦理：即借款申請人及配偶只需在辦理過網簽之后，到貸款經辦銀行一次，即可完成貸款受理、初審、簽約。

5、解抵押：二手房在注銷抵押登記前，貸款經辦銀行可受理借款申請人貸款申請并按正常流程審核，待完成注銷抵押登記及過戶，符合放款條件后，發放貸款。

6、繳稅：房屋交易中可能涉及到的稅種有契稅、增值稅及附加、個人所得稅、綜合地價款、土地出讓金等。

過戶：不動產登記，過戶當天或第二天出新房本。

7、銀行放款：貸款行放款一般在見不動產登記證明后15-20的工作日，但由于銀行政策或城區不同，時效會有所差別。



申請公積金貸款買新房，網簽是在售樓處進行，且現房和期房銀行放款的時間節點不同。

二手房是可以辦理按揭貸款的，貸款流程如下：

1、提出申請：買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。然后三方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估。

2、根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構向銀行出具評估報告。具體多長時間會依據約定情況而定，一般3至5個工作日內即可完成。交易方需交納評估費。

3、銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。

4、審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。

5、領到房產證后，辦理房產抵押登記和保險。然后，辦理貸款發放手續，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

如果你所在城市是認房又認貸，那么你和你父母住在一起，再買房就算是二套房。如果你所在省市只認貸款記錄，那么你買房子就算是首套。具體根據你所在省市的規定決定。

**近，我們遇到一個問題：甲將自己的一套銀行按揭貸款尚未還清的單元房出售給乙，乙在實際入住后一直以甲的名義向銀行按月償還借款，既未經銀行同意辦理轉按揭貸款手續，亦未將剩余借款一次性全部向銀行償還。



在乙已經居住了兩年之后，發現該單元房被法院查封了，且已經進入執行程序，后經查詢：



乙了解到，申請查封這套房產的是甲的債權人丙。原來甲因欠付丙一筆借款，丙在向法院提起訴訟之后，向法院提起了訴訟保全，查封了這套登記在甲名下的房屋。



問題：對此，乙向法院提起了執行異議，那么乙的執行異議**終會成立嗎？



以下是我們的檢索結果，希望對大家在生活中買賣二手按揭房屋有所幫助。

裁判要旨

二手房屋的買賣中，在未經銀行同意辦理轉按揭貸款手續的情況下，受讓方僅支付了**款，對剩余銀行貸款仍以原借款人名義向銀行償還，則不能認定買受人已經付清全部購房款。

基本案情

2010年11月30日，許先蕊與姚鋒簽訂《房屋買賣協議》，將其所有的位于新沂市巨融國際豪園8號樓1單元202室房屋轉讓給姚鋒，協議載明了此前陸立強所收的30萬元款項系購房款，同時約定房屋銀行按揭貸款由姚鋒償還。



2011年4月2日，姚峰與曾蓓簽訂《房屋買賣協議》，約定姚峰將上述房屋出賣給曾蓓，總價款30萬元，不包括銀行按揭貸款21.5萬元，按揭貸款由曾蓓承擔償還責任。



因王冬梅與許先蕊、陳修銀民間借貸糾紛，法院依王冬梅的申請于2011年11月29日作出（2011）新民訴保字第0751號民事裁定，將涉案房屋予以查封。2013年11月5日，法院作出（2013）新執字第0550號執行裁定，對涉案房屋續行查封。



2013年11月5日曾蓓提出執行異議，法院裁定中止執行。王冬梅不服，提起訴訟，一審勝訴。

后曾蓓不服一審判決，提起上訴。



法院認為

出賣人擅自將尚在按揭貸款期內的房屋轉讓給買受人，不通過銀行與開發商，雙方約定由買受人直接將**款支付給出賣人，并由買受人以出賣人名義繼續為其代償剩余的貸款本息，直至貸款還清后再辦理產權更名手續。該房屋轉讓合同中，買受人的付款相當于分期付款，其付款方式的法律性質系第三人代為履行，即代出賣人分期償還銀行貸款，只有貸款還清完畢后，方能認定買受人已經付清全部購房款。

裁判要旨

曾蓓與姚鋒約定以代償按揭的方式轉讓按揭房屋，在未經銀行同意辦理轉按揭貸款手續的情況下，不能認定曾蓓已經付清全部購房款，其要求停止執行涉案房屋的請求不符合法律規定的條件，不應得到支持。

　買二手房還是新房，是買房時首先需要考慮的問題。很多人說，當然買新房，房子嶄新從來沒有人住過?？尚路康乩砦恢靡话悴惶?。那買二手房吧，不僅能看到現房，選擇空間也很大?？啥址拷灰琢鞒屉s，還要交各種亂七八糟的稅費。 到底該如何選擇？



　小編這就給大家對比一下二手房和新房的各種區別，看看買哪個更劃算。 首先，看**。 新房和二手房買房**基本無差別，不過二手房涉及到評估價，**比例可能高一些。如果評估價＜實際成交價，貸款只能按評估價來計算，剩余差價全部需要在**里補足。

　買新房的理由

　一、新房貸款容易，二手房貸款較難 新房無論是公積金貸還是商貸，一般都可以貸足30年，可以直接向與開發商合作的銀行貸款，手續和審批較為簡單。相較而言，二手房貸款比較難。出于規避風險的需要，大部分銀行會把房齡作為影響貸款年限的主要條件，房齡超過30年的商品房是很難進行貸款購房的。即使可以辦理貸款，銀行也會降低貸款成數或減少貸款年限，從而增加**或還款壓力。



二、新房比二手房稅費便宜很多買新房通常只需要繳納契稅，其它開發商會搞定。 契稅收取標準與二手房相同。相較新房，二手房交易過程中涉及的稅費很多，包括契稅、增值稅、個稅、中介費等。而且呢，本應由賣方繳納的營業稅和個人所得稅，賣方通常都將其轉嫁到買方頭上。

三、買新房交易流程簡單 買新房流程很簡單，基本上你帶足材料去售樓處就行了，其它開發商都會幫忙處理好。二手房則麻煩得多，包括看房、產權調查、交定金簽協議、貸款審批、簽貸款合同、過戶、領房產證、房屋交接等10多個步驟，每個環節都有大坑小坑無數，比如看房可能遭遇假房源，過戶前可能有房東違約等等。 不過，一旦確定購買，二手房交易過戶手續就快得多，一次性付款1天就能搞定，新房由簽約至領取房產證的時間**少需一年時間。 四、新房新二手房舊 二手房外觀陳舊，內部設計也不是那么合理，小區環境相對較差，居住品質會降低。陳舊還會產生一定的維修費用，實際購房成本增高。新房設施配套都是全新的，沒有經過磨損，功能齊全。



買二手房的理由

　 一、同等條件下，二手房價格便宜且可談價 一般而言，就同地段的新房和二手房而言，新建商品房的均價比二手房要高。而且，新房價格都是固定的，一般沒啥議價空間。二手房都是可以談價的，如果碰到急需用錢的賣家，你還可以壓壓價，買套比較劃算的房子。如果在房多多平臺買房，還會有從業10年以上的置業專家提供談價磋商服務，完全免費！



　二、二手房可選空間大 買二手房可以選擇自己想要的區域、小區、地段、戶型、樓層等，且所見即所得，什么都是看得見摸的著的真實存在。新房區域相對集中，覆蓋范圍有限，一線城市集中在市區外。

　三、二手房配套齊全，**潛力大 一般而言，二手房地段都比較好，小區生活配套成熟、交通發達。新房卻一般不在市中心，上班族為此要支付時間成本。

　四、二手房房屋污染小 新房**大的問題之一就是污染超標，如：甲醛、苯什么的。二手房經過幾年的使用，有害物質基本揮發的差不多了，健康有保障。 五、二手房購買風險小買房**看重房屋質量，二手房的房屋質量、產權都是可見的，新房大多是期房，可能出現合同與交房嚴重不符的情況，甚至可能會爛尾，這種風險對二手房是不存在的。經過幾年使用，房屋潛在問題都暴露出來了，只要看房時細心，就很容易能看出來。 看完以上對比，你還會覺得買房就應該買新房嗎？

　其實，選擇新房還是二手房，已經不是簡單的選房問題，更多的是考慮選擇一種怎樣的生活狀態。因此在做出選擇之前，建議大家根據買房目的和對未來生活的預期，選出**適合自己的房子。



　　本日**新房源消息：

　?。保撼鍪劾峡h委附近4/5,80平方，有車庫，2/1/1，精裝修，報價39.8萬，是翔宇初**區房

　?。玻撼鍪凵徿凹覉@1/5，83平方，車庫33平方，2/2/1，毛坯，東山，有鑰匙隨時看房，報價38.8萬，包含土地出讓金

　?。常撼鍪郯滋镅旁?+1，95平方+70平方+10平方，4/2/2，精裝修，報價73.8萬

　?。矗撼鍪凼兰o園2/6,103平方，車庫20平方，3/2/1，精裝修，報價85.8萬

　?。担撼鍪凼兰o園6期5/6，98平方，車庫10平方，3/1/1，一般裝修，報價69.8萬

　?。叮撼鍪垴R莊單門獨院，200平方，過五年，雙證，道路寬，轎車到門口，報價208.8萬

　?。罚撼鍪垴R莊單門獨院，190平方，過五年，一證，道路寬，轎車到門口，報價148.8萬

　?。福撼鍪壑烨f單門獨院，1-3層，250平方，院子里面有個轎車庫，陽光好，老式精裝修，現澆面，報價208.8萬，雙證，門口好停兩輛轎車，翔宇雙學區房

　?。梗撼鍪鄞笊虾＿B排別墅1-3層，238平方，毛坯，報價148.8萬

　　10：出售府前嘉園連排別墅1-3層，248平方，毛坯，報價148.8萬

商業貸款：對于首套住房按揭貸款的，首付款不能少于30%；購買第二套房，首付不能少于40%，房貸利率不能低于基準利率1.1倍。公積金貸款：用公積金貸款購買第一套住房，最高可貸出60萬元，且貸款總額不能超過所購房產的70%(90平方米以下的可放寬到80%)；購買二套房，并符合武漢市職工家庭目前住房面積不到140平方米的條件，可按購房時的最高貸款限額扣除已用完的住房公積金貸款后的余額，最高可貸出40%。

1．身份證明資料：身份證、軍官證等；
2．婚姻證明資料：結婚證、離婚證、未婚聲明等；
3．用途證明資料：所購房產原產權證明資料、購房合同、購房合同、經售房人確認的**款收據（采取交易資金監管的，提供監管資金入賬證明即可）；
4．還款能力證明資料（提供以下一種或多種）：
（1）收入證明所提供收入情況與其當地行業、職業、職位基本吻合，且該收入水平足以滿足還款需要的客戶，提供收入證明；
（2）對于自雇人士、所提供收入情況明顯高于其當地同行業同等職位收入水平的客戶，必須提供還款來源輔助證明資料。包括但不限于：①提供近一年任意連續三個月以上（含）銀行代發工資流水或可信賴的工資清單；②提供在相關機構持有股份的證明資料以及該股份分紅收入的證明資料；③提供家庭資產證明資料，包括金融資產或非金融資產。
（3）招行代發工資客戶可以直接提供其代發工資賬戶流水，無需單位另行出具收入證明；
（4）可以提供社保賬戶流水或個人納稅單的客戶無需單位出具收入證明，招行根據當地社保賬戶繳費或稅收政策的相關規定計算出客戶收入情況

每個銀行都好，就是利率上浮的多少，貸款放款的快慢，貸款額度的多少，但是現在好多小銀行也在做二手房貸款的業務，專業做二手房貸款的四大銀行、郵政、招行等

一、一手房、二手房銀行貸款策略



如果你所購買的是一手房，即在開發商手中買過來的期房(就是未辦理房地產權證的房子)，所能選擇的貸款銀行非常有限，因為受到開發商所開發的樓盤是否在哪家商業銀行辦理準入的限制。



例如：A開發商所開發的B花園，在工行、建行已辦理好樓盤的準入，那么你只能選擇工行或建行，如果只有在工行準入，那么你只能唯一選擇工行了，就要看開發商辦理樓盤準入的情況而定。



在這里就要注意了，建議準業主們在兩家銀行以上申請房屋按揭，因為受所謂的“貸款額度規模限制”，即使商業銀行審批通過你的按揭申請，也未必能放款或即時放款，這樣會影響到開發商交樓給你。



如果你所購買的房屋是二手房，即在個人或法人(非開發商，前手已辦理好房地產權證的房子)，你可選擇的貸款銀行較多，你可去多家商業銀行問問，是否接納二手房貸款申請，條件如何，你可比較一下，哪種更為劃算。



于此同時你也可以向多家銀行申請貸款，這個就需要你所購房屋的前手配合(技巧：你和前手談，向多家銀行申請的好處是哪家銀行批復快，哪家放款先，你就在哪家辦理貸款，這樣前手自然得到尾款也快)。



二、銀行貸款利息及費用



銀行的貸款以中國人民銀行當時的存貸款利率基數所定，以自身管理層的決策定價，對基準利率上下浮動，一般浮動值在正負50%之間。



比如：10年期的房貸，應參照中國人民銀行5年期以上貸款年利率7.05%(2011年07月07日調整數據，具體的數據可上網查)。



上浮指是的加碼，下浮指打折，如上浮20%，實際年利率=五年期以上貸款7.05%×(1+20%)=8.46%。這個浮動值一般是由商業銀行的總行類機構所定，很難有得講價。



同時這也是要走多幾家銀行的原因所在，有時會相差好遠，所要注意的是，我上面的例子是年利率，但有些銀行是以月利率計算，所以你就要折算一下，月利率=年利率÷12，不要給數字迷糊了你。



一手房所需要的費用較少，其中包含律師見證費(或公證費)、貸款印花稅、房管部門查檔、抵押費、代辦費。律師見證費就是你和銀行所簽貸款合同由第三方人來證明法律的真實性，一般計算方法是你的貸款額的0.1%~1%，這個要看你的口水了，你口水多到把銀行淹了，那你肯定是**優惠的。



貸款印花稅這個不用說了，這個交國家的，5元錢，相信這個沒人講價。房管部門查檔、抵押費這是當地房管部門的霸王條款，房管部門怎么收你就得怎么交，這個沒得商量的。



代辦費用就是律師或其他人幫你和銀行跑腳辦理抵押登記手續的費用，這個有得商量的。如果還有其他費用，肯定是銀行或是和銀行有利益分成關系的了，這個地球人應該懂的吧。



二手房所需承擔的費用項目比較多，除了一手房的費用外，還有二手房評估、房屋按揭貸款保險、二次查檔等。



二手房評估一般是由銀行指定的房產評估公司評估，這樣才能通過房屋抵押手續，可商量的，**低可打3折，也要看當地情況，技巧是不要發票能更低些。

說到購房，其實很多城市的購房政策都是一樣的，結果**后在買新房和買二手房時發現同樣價格的房子，所付的**比例卻不一樣，有些人就比較納悶，不是說好的都是**30%嗎？為什么我買二手房，要比同價的新房多交那么多的**款呢？下面小二就為您做一個盤點，詳細告訴你在貸款買房時，新房和二手房的幾大區別？（建議收藏此文）





一，**款和貸款額度不同

新房：新房的**款，一般是總房款的30%，遇到信貸政策寬松和個人征信較好的情況下甚至可以做20%的**，即使是二套房，**比例也可以做到30%。

二手房：雖然二手房和新房享受的貸款政策基本相同，但是二手房會受到評估價格以及房齡的影響，房齡越長能貸款的額度則越低，學區房的評估價可能略高，但是比起市場價仍然有很大的出入。二手房在貸款的時候，只能貸到房屋評估價的70%，因此有些房齡較長的二手房，雖然也可以貸款，但是很大概率會提高**比例。

舉例說明：

①購買100萬的新房，該城市的信貸政策**低**比例為30%，則**款為30萬，可貸款額度為70萬。

②購買100萬的二手房，評估價為80萬，一般的情況下貸款只能貸到房屋評估價的70%，也就是56萬，那么該房的**款=100萬（總房款）-56（貸款額度）=44萬





二：貸款年限不一樣

新房：新房的大部分貸款年限都可以貸30年左右，當然了，這個還要要看買房人的年齡。因為銀行規定男性申請人年齡與借款期限之和不超過70；

二手房：由于受房齡的影響，如果房齡越長能貸款的時間則越短。而且大部分銀行規定，二手房的房齡加貸款年限不得超過40年。如果你的房齡有20年，那么貸款年限**多只能貸20年。

其實選擇哪家都差不多，只是可能利率折扣上會有些許的差別，一般小銀行的折扣額度要大一些，而且小銀行的辦事速度要塊一些，但是小銀行一般會對貸款人本身的還款能力要比大銀行嚴格。

購買二手房商業貸款(銀行按揭)的交易流程
一、 買賣雙方協商一致達成購房意向，并確定房屋成交 價格。
二、買方到二手房交易服務中心二樓(蔡鍔中路196號原市房產交易大樓)監管銀行貸款柜臺遞交 貸款申請資料，如果是通過中介公司代辦的可由中介公司遞交申請資料。
申請貸款一般提供如下資料:
1、買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明(驗原件收復印件);
2、買方及配偶的收入證明原件、賣方的房產證(驗原件收復印件)，有經適房貨幣補貼憑證的還 需帶上貨補憑證原件。
3、其他資料(根據各貸款銀行的要求提供)
三、 由貸款銀行或擔保公司電話預約買賣雙方面簽購 房貸款相關手續和擔保相關合同手續。
四、 買賣雙方接到預約電話后，按照預約時間到二手房 交易服務中心二樓擔保公司網上簽約窗口簽訂房屋買賣電子合同;如果是通過中介公司代辦業務 的，由中介公司通知代辦。 注意事項:
1、 認真填寫《二手房交易資金監管信息登記確認表》;
2、 帶上有效身份證件及相關資料;
3、 如果貸款銀行是監管銀行的業務，監管銀行及擔保 公司審批貸款時間一般在3-5個工作日內，如果是其他商業銀行的業務，根據各銀行規定時間辦理;
4、 如果貸款銀行是監管銀行的業務，監管銀行面簽借 款合同等法律文本后在1-2個工作日時間內發放申請人貸款，如果是其他商業銀行的業務，根據各 銀行規定時間辦理。
五、 簽完房屋電子買賣合同后，按照合同約定由買方將 房屋交易**款存入資金監管賬戶，帶上**款入賬憑證到銀行大廳簽約區，找貸款銀行面簽借款 合同和購房貸款等相關手續，找擔保公司面簽擔保合同等相關手續。 注意事項: 存入**款時需清楚填寫買賣合同編號:KFXXXXXXX，購房人姓名。
六、辦完簽約手續以后，買賣雙方在接到到賬通知后，帶有效身份證明到二手房交易服務中心二樓擔保公司領取過戶資料，并由擔保公司工作人員協助到三樓政務大廳辦理產權轉移登記手續，按規定繳納 相關稅費，由擔保公司統一領取《長沙市房屋產權登記收件領證憑據》。 1、 查詢到賬方式: ① 憑電子合同號KFXXXXXXX直接到監管銀行大堂經理處 查詢; ② 監管銀行的短信通知。 2、 稅費收取標準:按照國家規定的比例收取。
七、在五個工作日時間內，完成房屋產權轉移登記手續，擔保公司憑《長沙市房屋產權登記收件領 證憑據》領取房屋所有權證，擔保公司預留新證復印件(以備客戶領取)。
八、交易完成后，監管銀行憑劃轉資金指令將監管資金劃轉至賣方指定賬戶。
九、由擔保公司辦妥抵押登記手續

(1)年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人，且貸款年限加上借款人年齡不得超過65;

(2)持本人有效身份證件;

(3)具有穩定的職業和經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;

(4)已簽署合法有效的房屋買賣合同或協議，所購房屋產權明晰，具備在房屋二級市場交易的條件;

(5)能夠支付銀行規定的購房**款;

(6)在貸款行開立了個人銀行結算賬戶;

(7)貸款人規定的其他條件。

買二手房可以銀行貸款嗎？是可以貸款的，但是二手房貸款比起新房限制多房齡限制，別的方面基本和新房貸款無異。

買二手房是可以貸款的，但是二手房貸款比起新房限制多房齡限制，房齡滿20年的房子大多的銀行都不會予以貸款，該房子只能自行解決資金問題，別的方面基本和新房貸款無異。 二手房貸款放款進度查詢方法如下：
①電話查詢：銀行還是其他貸款機構，可打電話給他們的客服，會有專門人員提供咨詢方面的服務，需要提供自己的身份等，他們就會查詢，并告知貸款審批進度如何。
②柜臺查詢：時間比較充足的可以帶上自己的身份證以及貸款銀行卡，去柜臺或者其他貸款機構大廳去詢問，也是很方便的一種方法。
③官網查詢：銀行或者其他貸款機構都有官方網站，在官網上就可查詢貸款審批進度?？梢暂斎胱约旱馁~戶，于功能欄里找到貸款進度查詢，點擊查詢，獲知自己的貸款審批進度了。

一、申請貸款條件

住房公積金貸款對象為具有完全民事行為能力的湖南省直住房公積金繳存人。繳存人及其配偶在長沙地區(含長沙市區和長瀏寧三縣)范圍內購房辦理了商業銀行按揭貸款的，可申請將商業銀行貸款轉為住房公積金貸款。

借款申請人應符合以下條件：

(一)借款人須連續足額正常繳存住房公積金6個月(含)以上(住房公積金至少應繳交至申請貸款前2個月，補繳的不算)，且沒有未終止的住房公積金提取還貸約定。

(二)借款人原按揭貸款還款記錄良好，原貸款銀行對借款人提前還款無異議。

(三)借款人及配偶個人信用記錄良好，符合中心征信管理相關規定。

(四)借款人申請貸款的房屋非家庭第三套(含)以上住房。

(五)借款人申請貸款的住房屬家庭第二套房，在申請貸款前未辦理購房提取**款。

(六)借款人與配偶使用住房公積金貸款均未超過2次(含)。

(七)借款人申請貸款的二手房屬房齡(從房屋建成時間算起)不超過30年的成套住宅，且須有《房屋所有權證》和《國有土地使用證》或者有《不動產權證書》，產權清晰，符合房產交易管理部門規定的進入市場流通的條件。

(八)借款人申請貸款的住房非別墅、商業用房、商住兩用房等投資性住房。

(九)借款人和配偶無未結清的住房公積金貸款。

(十)借款人符合國家及省、市的房地產調控政策規定的條件。

可貸額度=(住房公積金月繳存額×12×未來可繳存年限+住房公積金個人賬戶余額)×2;

可貸額度低于30萬元且月還貸能力足夠，其住房公積金**高貸款額度按30萬元核定。

職工首次購買自住房申請貸款的，可在測算的額度上增加20%;

**高不超過房屋成交價的80%、所抵押房屋評勘價值的80%、原銀行貸款的剩余本金三者之低值且單筆貸款金額不超過60萬元。

繳存職工購買精裝房的裝修款不計入總房價進行住房公積金貸款。

具體貸款情況如下表：

申貸房為第幾套有效住房

另一套房產是否有商貸未結清

非限購地區可貸比例

限購地區可貸比例

利率上浮情況

1

/

80%

80%

/

2

/

80%

40%

10%

2

是

70%

40%

10%

限購區域為長沙市五區、望城區、長沙縣。

貸款年限**長30年(抵押房產房齡和申請貸款年限合計不超過50年，其中抵押房產房齡不超過20年)，在借款人法定退休年齡的基礎上可延長5年(男性65歲，女性60歲，高級職稱女技術人員和處級及以上女干部65歲)。

三、貸款費用

(一)房屋查勘調查費：400元/戶(該費用由擔保公司收取, 在完成查勘后不退費)。

(二)相關付款項：代收抵押備案登記費(該費用由不動產登記中心收取，具體金額以不動產登記中心收費標準為依據)。

四、貸款流程

在二手房買賣的時辰會呈現的有:二手房發生的銀行按揭費用,那么我們的二手房的銀行按揭費用是如何看的,如何大白這個費用的呢?這個按揭費用是由什么構成的呢?值得關切的細節有哪些呢?

在購買二手房的時候，一些人會因為沒有足夠的資金，而去銀行借錢。所以，各位一定想了解一下買房銀行的貸款流程是什么？下面要了解更多有關購買二套房的銀行貸款流程，跟隨小編一起來看一看銀行二手房貸款都有哪些流程吧。