二手房按揭

西安樓市2018年上半年火爆異常，這個大家都知道，也不用贅述。但是下半年會怎樣？也是眾說紛紜，各抒己見。**近一直在觀察和思考，不太輕易下結論，有時候言多必失，說話還是謹慎小心為好!

我還是分幾個不同的角度去展開說說：



1、官方角度

**近一年來，不知道大家注意沒有，西安官方不再大批量供應土地了，更別提一些好的地塊了。即使有供應的土地，也是一來體量小，二來比較偏遠。所供應的土地大部分都是一些區位不是太好的地方，經常是高陵戶縣這些地方，同時還包括一些遠郊。真正有好地塊和大量土地儲備的區域卻不太供應，比如灃東和灃西的土地，那么大的面積和區域，拿出來拍賣的很少。

目前西安供地主要還是保障產業用地，如果是由產業引進，比如有汽車產業、高新技術產、創新產業等，則是一般是可以拿到一些不錯的地塊的。但是如果純粹是住宅開發，想要通過政府官方途徑拿到好地塊還是很困難的。我也咨詢問過一些開發區的朋友，目前土地管控還是非常嚴格，除非帶有產業項目的樓盤開發，否則單純的住宅開發拿地還是非常困難的。

尤其自去年西安取消各個區縣自行出讓土地，改為統一由市里集中土地收儲，統一安排土地出讓進行招拍掛競價投標。導致的結果就是，一來少了很多私下的勾兌，有助于防止國有資產流失；二來便于統一管理，增加財政收入；三來利于控制土地供應的體量、速度與頻率，與中央的宏觀調控政策保持一致。



2、開發商角度

今年西安的開發商已經是賺到盤滿缽滿了，今年開發商管理層的業績考核也是沒有任何問題的。你覺得開發商會考慮降價售房嗎？從開發商的角度考慮，從目前的形勢來看，基本沒有這種可能性。

我**近走訪了一些樓盤，也感覺開發商到現在這個時間節點，也都普遍不著急開盤了，都在晃晃悠悠，不緊不慢！大家看看實際供應的房源和年初計劃的房源，看看開發商的實際與計劃脫節了不知道有多少，有的甚至到了離譜的地步。目前來看，絕大部分樓盤都在拖拖拉拉，開發商不著急開盤。尤其是出現有個別樓盤拖延時間越長，賺的利潤越多，越拖價格反而變高了的情況。**后拖了大半年，多了6千多萬的額外漲價利潤，這也造成了變相鼓勵開發商捂盤惜售了。

種種跡象表明，現在開發商只要是完成今年業績考核目標的（目前來看，基本都沒問題），都已經是閑庭信步，悠然自得了。尤其是再過兩個半月，西安就會進入一年一度的環保嚴管期，進入禁土令的停止施工期間。很多開發商更不用著急了，反正不讓動工，干脆就坡下驢。所以從目前的架勢來看，下半年也沒什么太多的房源供應的！



3、新房購房者角度

政府在放慢供應土地的速度，開發商在放慢供應房源的速度，購房人則開始放慢買房的速度！自從搖號開始，第一批搖號行情非?；鸨?，第二批開始略有降溫，越往后，有些樓盤的熱度也就下去了。購房人越來越理性了，從意向登記系統的統計情況來看，時不時會有幾個樓盤把自己的底褲露出來，尤其那些硬傷非常嚴重的樓盤。

當然開發商的花招也越來越多了，其實開發商是極度不喜歡搖號的，多了幾道程序，多了公證開支，房子還不能賣給自己想賣的客戶。

所以有時候開發商也會制造一些為難購房人交資料的人為障礙，**近萬科和龍湖都表現的出類拔萃、格外優秀。

大概從7月開始，感覺吸納人口的流入速度有所放緩，意向登記的人數沒有之前那么火熱了，大家也開始冷靜下來了。剛需購房人覺得，自己反正有優先資格，不用太擔心，想盡量買個好的適合自己的房子。普通購房人琢磨，反正自己排在后面，與其買個自己不喜歡的爛房子，不如等一等看一看，該出手時才出手，不該出手看看熱鬧就行了。

所以，隨著西安對于一手房交易市場的整頓和融創事件的通報處理，使得各類投機分子不再敢再渾水摸魚，人為制造行情，加上西安市房管局推出來了搖號制度，各種殺手锏使出來，還是很管用的，讓市場冷靜下來，也明顯讓購房人理性了起來。



4、金融機構角度

其實商業銀行是房地產市場的間接參與者。從開發貸的角度出發，本地開發商其實對于本地金融法機構依賴性很強，奈何國家調控，本地開發商通常拿不到開發貸款，信托的渠道也被國家喊停了。外地開發商則不是太依賴西安本地金融機構開發貸。

從按揭貸的角度出發，銀行之間的差別還是很大的，目前國有大行資金充裕，中小商業銀行的資金還是很緊張的。據我了解到的情況，有些國有大行資金沒地方去，只能主動去放放裝修貸、消費貸之類的；有些中小商業銀行緊張到一手房貸的額度都沒有了，新房按揭都暫時拖著放不出來。

購買二手房可以申請按揭貸款，一般應具備以下條件：
1、具有合法的身份證件，即具有合法的公民身份;
2、具有良好的個人信用，有償還貸款本息的能力;
3、同意以自己所購買的房屋當作銀行的抵押物;
4、所購買的房屋產權應該明晰，可進入房地產市場流通;
5、所購房屋不在拆遷公告范圍內;
6、需要在建行開戶，并存入足夠的首期款;
7、申請貸款時沒有任何不良信用記錄;
當然，除了上述提到的幾點外，申請人還需具備銀行規定的其他事項所要求的條件，否則同樣也可能遭拒絕。
二手房按揭貸款需要準備的資料：
1、借款人合法有效的身份證件；
2、借款人經濟收入證明或職業證明；
3、借款人家庭戶口登記簿；
4、有配偶的借款人需提供夫妻關系證明；
5、有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾；
6、所購二手房的房產權利證明；
7、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號
8、若抵押物須評估的，須由貸款人認可的評估機構出具的抵押物評估報告；
9、所購房屋產權共有人同意出售房屋的書面授權文件；
10、貸款人要求提供的其他文件或資料。

很多購房者會咨詢二手房可以按揭貸款嗎?答案當然是肯定的，無論是新房也好還是二手房也好，都是可以辦理按揭貸款的。辦理二手房按揭貸款事先一定要去房管局查清楚房屋所有權、有無貸款的情況。因為二手房在有貸款的情況下，只能辦理轉按揭業務。

二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例**款，其余部分以要購買的房產作為抵押，向合作機構申請的貸款。

貸款對象：18-60周歲，具備完全民事行為能力的自然人；具有穩定的職業與收入，具備還款能力，信用記錄良好；自籌購房款(**款)不低于房屋購買價格的三成。

貸款利率：五年期以上個人住房公積金貸款利率4.50%，五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率4.00%。五年以上商業存貸款利率6.55%，三年至五年存貸款利率6.40%，一年至三年存貸款利率6.15%，6個月至1年存貸款年利率6.00%，6個月內存貸款年利率為5.6%。

貸款需要準備的資料：

1、客戶資料(另復印件一套)：買賣雙方及其配偶身份證、戶口、暫住證、婚姻證明，賣方家庭申明、買房人夫妻雙方收入證明、營業執照、稅票，存量房購房合同、房屋預評報告，房屋兩證復印件。

2、辦理抵押登記相關客戶資料(終審后)客戶資料復印件(身份證、戶口、暫住證、婚姻證明、收入證明)、公證申請書、投保單、自然人委托書、法人委托書、抵押登記申請表、我行關于簽字真實的承諾書、過戶后兩證原件，正式評估報告。

3、借款合同(另復印件一套)。

4、借據一式五聯，(注明：借款人姓名、客戶經理簽字、還款賬號、賣方姓名及賬號、樓盤名稱、還款方式)。

5、繳費清單復印件(終審后)包括公證費、保險費、抵押費。

6、銀行卡復印件、買賣雙方銀行卡、中介公司在該行開立的賬號。

7、扣除印花稅憑證(轉賬記賬憑證)一式兩聯填寫完全，并稅款存入本人銀行卡。

8、特轉憑證一式兩聯填寫完全。

9、經辦客戶經理簽名。

10、備注其他情況說明。

二手房按揭貸款流程

簽訂房產買賣合同→提交貸款申請→銀行調查審批→落實貸款擔?！k理房產過戶→簽訂貸款合同→銀行發放貸款→借款申請人按月還款

具體操作流程：

1.買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，在合同中約定買方通過二手房貸款的方式支付房款，并約定**款及貸款的比例。在這個環節，買方一般應在現場看房的同時，查驗賣方的《房屋產權證》、水電氣費記錄等憑證;有時賣方會要求買方繳納一定的定金。

2. 買賣雙方到房屋所在區縣的房地產交易市場現場打印《房產買賣協議》(協議上應明確注明房屋價款的支付方式，如"20萬元作為**款;其余資金申請貸款"等)，并且同時由買賣雙方到當地房管局現場簽訂《私產房屋代收代付協議》，用以明確交易資金代收代付的委托關系。

3. 由于二手房的特殊性，買方需要先找評估公司對所購房產進行評估。銀行會根據房屋交易價和評估價中較低者作為放貸的依據。需注意的是，有些銀行會只接受指定評估公司的評估報告，而有些銀行則沒有要求，因此，購房者在評估前要先咨詢貸款銀行。

4. 為了保證貸款的安全性，一般銀行會要求買方提供擔保。擔保人可以是有經濟能力的個人，也可以是專業的擔保公司。需注意的是，目前有些銀行已經推出了無擔保的二手房貸款，因此，購房者在辦理房貸前要明確所在銀行對擔保費的收取。

5. 買方持《私產房屋代收代付協議》到貸款銀行交存**款，并取得交存**款的證明，同時可向該銀行申請二手房貸款并提交全部貸款申請資料。

6. 銀行審核通過后，買方與銀行簽訂借款合同，銀行通知賣方貸款可付。

7. 買賣雙方帶房產證原件及復印件，買賣契約及復印件，買賣雙方的身份證等資料到房產局辦理過戶手續，并帶舊土地證到土地局辦理換證手續。

8. 買方帶上房產證、土地證過戶收據、經鑒證的買賣契約、契稅發票等材料，到房產局辦理房產的抵押手續。

9. 銀行收到抵押證明后放款，貸款發放完畢，買方人向房管部門領取新的房產證。

10. 購房者按照規定的還款方式，按時歸還借款。在還清所有貸款后，購房者辦理抵押登記注銷手續。

相比新房來說，二手房辦理按揭可沒那么簡單了。那么，究竟哪些二手房才能辦理按揭貸款呢？辦理按揭貸款應該知曉哪些事情呢？

不能辦理按揭貸款的二手房都有哪些？

二手房申請房貸有一定的要求，不是所有的都能申請的，具體如下：

（1）下列房屋類型可辦理二手房貸款：商品房、經濟適用房、成本價房改房、可以上市的央產房、寫字樓、商鋪、公寓。

（2）對房屋竣工時間的要求：1993年以后竣工的房產，該房產沒有列入拆遷范圍，也無拆遷跡象和債權債務糾紛。

（3）房屋竣工時間與貸款額度：竣工時間在五年以內的商品房**高的可貸評估價的80%；2000年至2003年的商品房**高可貸評估價的70%；1993年至1999年的商品房**高可貸評估價的60%；成本購置價出售住宅在此基礎上各降10%；寫字樓、商鋪和公寓**高可貸評估價的50%。（具體可貸數額各銀行不同）

（4）購買二手房的借款申請人發放的購房貸款，借款人必須以所購的二手房作抵押，否則不予放貸。

申請二手房按揭貸款要知曉的三件事

目前，很多購房者也會把目光放在二手房上，所以，向貸款機構申請二手房按揭貸款的現象也越來越普遍，不過，申請二手房按揭貸款想要成功獲貸并不那么容易，申請二手房按揭貸款要知曉的三件事。

1、二手房的貸款利率比一手房貸款利率高。

2、二手房辦理時，賣方一切權人需要全部同意才可出賣。若有一方不同意，都不可以。

3、二手房貸款，不僅對借款人有一定的要求，對房子也是有要求的。若房齡很老的房子，一般是不能辦貸款的。

此外，辦理二手房按揭貸款，多數貸款機構只受理房齡在20年以內的房產，所以，借款人在辦理貸款前，還需要提前詳細咨詢了解。

一、二手房按揭貸款辦理流程

1、第1日，遞交材料，提出申請

買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。后三方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3至5個工作日內即可完成。交易方需交納500元評估費。

3、第8至10日，銀行審批

銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后，銀行根據地產交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。

5、第34至35天，辦房產抵押登記、保險手續，銀行放貸

買方領到房產證后，辦理房產抵押登記和保險，保險費2000元左右。然后，辦理貸款發放手續，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

6、總結流程：

與賣方簽約——交付定金——雙方到房產過戶——3日后領證（繳納契稅）——雙方到銀行辦理相關手續（公證費、資料費）——銀行評估（評估費用）——按評估價格與銀行簽約——辦理抵押登記——與銀行一起領取他權證——放款。

二、辦理二手房按揭需要的材料

1、借款人提出貸款書面申請并提供一下資料：

（1）買賣雙方簽訂的房屋交易合同；

（2）所購房屋的產權證明文件及房屋共有人同意出售的文件；

（3）借款人家庭財產證明和收入證明；

（4）身份證、戶口簿及婚姻狀況證明；

（5）借款人及共有人同意以所購房屋作抵押的文件。

2、買賣雙方在貸款行開立賬戶，購房者將首期購房款足額存入貸款行指定的賬戶。

3、借款人與貸款行簽訂借款合同和《劃款扣款授權書》。

4、辦理房屋過戶、保險、公證和抵押登記手續。

5、移交產權證明。

6、劃付貸款。

二手房按揭貸款的流程是什么？需要提供哪些資料？二手房按揭貸款是眾多購房者的首選，但是在辦理前一定要了解好辦理流程，這樣才能更加順利得完成貸款。


二手房按揭貸款要求購房者只需自己支付一定比例的**款，其余部分以要購買的房產作為抵押即可，這對大多數購房者來說都是一件好事，自然也就成為了第一選擇。那么，按揭貸款需要提供哪些資料？應該如何辦理呢？現在就跟著小編一起來看看吧。

一、二手房按揭貸款需要準備哪些資料？

1、借款人合法有效的身份證件；

2、借款人經濟收入證明或職業證明；

3、借款人家庭戶口登記簿；

4、有配偶的借款人需提供夫妻關系證明；

5、有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾；

6、所購二手房的房產權利證明；

7、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號；

8、若抵押物須評估的，須由貸款人認可的評估機構出具的抵押物評估報告；

9、所購房屋產權共有人同意出售房屋的書面授權文件；

10、貸款人要求提供的其他文件或資料。

二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例**款，其余部分以要購買的房產作為抵押，向合作機構申請的貸款。

二手房按揭貸款流程
簽訂房產買賣合同→提交貸款申請→銀行調查審批→落實貸款擔?！k理房產過戶→簽訂貸款合同→銀行發放貸款→借款申請人按月還款

無論是新房還是二手房，都可以辦理按揭貸款。二手房辦理按揭貸款事先一定要去房管局查清楚房屋所有權、有無貸款的情況。

二手房按揭貸款流程

貸款方案咨詢—抵押物評估—預審貸款資料通過簽署貸款合同(下家) —貸款資料進銀行,銀行審核通過 —房地產交易中心辦理房屋抵押過戶(上/下家) —領取新產證、他項權利抵押證明—銀行發放貸款。

二手房按揭貸款辦理日程

第1日：遞交材料，提出申請

買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。后三方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估。

第2至7日：評估

根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3至5個工作日內即可完成。交易方需交納500元評估費。

第8至10日：銀行審批

銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右，但民生銀行中關村支行與貸款審批部門在同一個寫字樓，報批速度快，每單業務審批時間1至2天即可完成。

第11至33日：交**，辦理過戶

審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。

第34至35天:辦房產抵押登記、保險手續，銀行放貸

買方領到房產證后，辦理房產抵押登記和保險，保險費2000元左右。然后，辦理貸款發放手續，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

二手房按揭-吉安房產網

二手房按揭貸款注意事項

1、哪些二手房可以向銀行貸款？

購買按規定可出售的公有住房，需要購房貸款的;購買具有產權的二手住房,需要購房貸款的。

2、哪些人符合二手房貸款申請條件？

境內人士:1、本市城鎮常住戶口。2、本市居住并工作的外地人,需要提供暫住證等。

境外人士:1、本市居住工作的境外人士,需要提供暫住證和勞動就業證等。2、境外居住工作的境外人士若有律師及使領館認證的公證書，也可向銀行申請貸款。

3、選擇適合自己的貸款類型？

可以用公積金,也可用商業貸款,如你的公積金不夠您的貸款額度,還可以用公積金和商業性貸款相結合的貸款方式。

4、銀行對二手房的**高貸款額度是否有限制？

一般城市，銀行規定個人購房貸款額度**高為房價的70%,但如果您的貸款額度超過50%或60%,就須由銀行指定的評估公司進行評估,并且審核的要求有所不同。

5、**款額度要求？

一般城市，申請貸款之前必須已付清總房款的20%或40%左右。

購買房子的時候，很多人可能會選擇二手房，因為二手房在經濟上比較優惠，那么，很多人可能會想知道，購買二手房的時候，可不可以進行按揭貸款，如果要按揭貸款的話，又應該怎么做，那么，今天我們就來和大家說一說關于二手房按揭怎么申請？二手房收房流程？

貸款辦理流程
１、買賣雙方向公積金管理核心、擔保公司申請住房公積金二手房貸款，并提交如下資料：
（１）買賣雙方及其配偶的身份證、戶口簿、婚姻證明復印件３份；
（２）**款收據（由買賣雙方在復印件上簽字并加蓋手印或私章）３份；
（３）過戶前的房產證和土地證復印件３份，過戶后的房地產證、土地證（或土地證過戶受理單）復印件３份；
（４）《房屋買賣契約》原件５份；
（５）評估報告原件３份；
（６）契稅完稅憑證復印件（借款人在復印件上簽字并加蓋手印或私章）３份；
（７）買賣雙方中國銀行卡復印件（需簽字并加蓋手印或私章確認）３份；
（８）個人住房公積金貸款申請表２份；
（９）個人住房擔保申請表１份。
２、經管理核心、擔保公司審批同意后，借款人簽訂相關合同；
３、由擔保公司、銀行對相關合同加章；
４、辦理房產抵押手續和房屋他項權證；
５、擔保公司在拿到購房人的他項權證后，向管理核心出具同意擔保聲明；
６、管理核心通知委托銀行將借款劃轉到購房人（借款人）銀行賬戶內；
７、借款人按期還款。

很多購房者會咨詢二手房可以按揭貸款嗎?答案當然是肯定的，無論是新房也好還是二手房也好，都是可以辦理按揭貸款的。辦理二手房按揭貸款事先一定要去房管局查清楚房屋所有權、有無貸款的情況。因為二手房在有貸款的情況下，只能辦理轉按揭業務。

二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例**款，其余部分以要購買的房產作為抵押，向合作機構申請的貸款。

貸款對象：18-60周歲，具備完全民事行為能力的自然人；具有穩定的職業與收入，具備還款能力，信用記錄良好；自籌購房款(**款)不低于房屋購買價格的三成。

貸款利率：五年期以上個人住房公積金貸款利率4.50%，五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率4.00%。五年以上商業存貸款利率6.55%，三年至五年存貸款利率6.40%，一年至三年存貸款利率6.15%，6個月至1年存貸款年利率6.00%，6個月內存貸款年利率為5.6%。

貸款需要準備的資料：

1、客戶資料(另復印件一套)：買賣雙方及其配偶身份證、戶口、暫住證、婚姻證明，賣方家庭申明、買房人夫妻雙方收入證明、營業執照、稅票，存量房購房合同、房屋預評報告，房屋兩證復印件。

2、辦理抵押登記相關客戶資料(終審后)客戶資料復印件(身份證、戶口、暫住證、婚姻證明、收入證明)、公證申請書、投保單、自然人委托書、法人委托書、抵押登記申請表、我行關于簽字真實的承諾書、過戶后兩證原件，正式評估報告。

3、借款合同(另復印件一套)。

4、借據一式五聯，(注明：借款人姓名、客戶經理簽字、還款賬號、賣方姓名及賬號、樓盤名稱、還款方式)。

5、繳費清單復印件(終審后)包括公證費、保險費、抵押費。

6、銀行卡復印件、買賣雙方銀行卡、中介公司在該行開立的賬號。

7、扣除印花稅憑證(轉賬記賬憑證)一式兩聯填寫完全，并稅款存入本人銀行卡。

8、特轉憑證一式兩聯填寫完全。

9、經辦客戶經理簽名。

10、備注其他情況說明。

二手房按揭貸款流程

簽訂房產買賣合同→提交貸款申請→銀行調查審批→落實貸款擔?！k理房產過戶→簽訂貸款合同→銀行發放貸款→借款申請人按月還款

具體操作流程：

1.買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，在合同中約定買方通過二手房貸款的方式支付房款，并約定**款及貸款的比例。在這個環節，買方一般應在現場看房的同時，查驗賣方的《房屋產權證》、水電氣費記錄等憑證;有時賣方會要求買方繳納一定的定金。

2. 買賣雙方到房屋所在區縣的房地產交易市場現場打印《房產買賣協議》(協議上應明確注明房屋價款的支付方式，如"20萬元作為**款;其余資金申請貸款"等)，并且同時由買賣雙方到當地房管局現場簽訂《私產房屋代收代付協議》，用以明確交易資金代收代付的委托關系。

3. 由于二手房的特殊性，買方需要先找評估公司對所購房產進行評估。銀行會根據房屋交易價和評估價中較低者作為放貸的依據。需注意的是，有些銀行會只接受指定評估公司的評估報告，而有些銀行則沒有要求，因此，購房者在評估前要先咨詢貸款銀行。

4. 為了保證貸款的安全性，一般銀行會要求買方提供擔保。擔保人可以是有經濟能力的個人，也可以是專業的擔保公司。需注意的是，目前有些銀行已經推出了無擔保的二手房貸款，因此，購房者在辦理房貸前要明確所在銀行對擔保費的收取。

5. 買方持《私產房屋代收代付協議》到貸款銀行交存**款，并取得交存**款的證明，同時可向該銀行申請二手房貸款并提交全部貸款申請資料。

6. 銀行審核通過后，買方與銀行簽訂借款合同，銀行通知賣方貸款可付。

7. 買賣雙方帶房產證原件及復印件，買賣契約及復印件，買賣雙方的身份證等資料到房產局辦理過戶手續，并帶舊土地證到土地局辦理換證手續。

8. 買方帶上房產證、土地證過戶收據、經鑒證的買賣契約、契稅發票等材料，到房產局辦理房產的抵押手續。

9. 銀行收到抵押證明后放款，貸款發放完畢，買方人向房管部門領取新的房產證。

10. 購房者按照規定的還款方式，按時歸還借款。在還清所有貸款后，購房者辦理抵押登記注銷手續。

在房價是越來越昂貴了，所以大家在買房的時候都必須要按揭貸款，因為二手房的價格會相對來說便宜一些，所以就會有很多人優選二手房，但是二手房的交易流程是比較復雜的，需要注意的事項也是非常的多，今天我們就來為大家介紹一下二手房按揭交易流程。

二手房按揭意思其實指的就是二手房的房屋抵押貸款，是把自己所購買的二手房作為抵押物抵押給銀行之后，申請貸款用于支付，除了首付款之外的剩余房款，銀行替代借款人支付房款之后由申請人按月還給銀行。
作為目前比較常見的購房形式，越來越多的人開始選擇按揭貸款的形式來購買房屋，并不是所有的人或者是二手房都能夠進行抵押貸款，需要滿足相應的條件。
在大多數的情況之下申請人要有足夠的能力來還款，比如說要有穩定的工作，如果本身已經有負債的話，家庭負債的總額不能構成，銀行會對還款能力做嚴格的考核，除此之外用于做抵押物的房子也要具備有上市流通的能力，除了要有房屋所有產權證之外，如果房屋的面積比較小的話，可能會拒絕貸款的申請。

二手房按揭貸款已經成為了人們在購買二手房的時候，經常會使用到的途徑，但并不是所有的二手房都已經具備有貸款的資格，還是需要提前到銀行去了解一下。二手房能在市場上流通，自己先支付一定比例的首付款，剩下部分以房產作為抵押，申請二手房按揭貸款，至于二手房按揭貸款的具體流程可以參考一下：
①提出申請，買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行，領取并填寫二手房個人借款申請表。
②工作人員審閱。就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限，約定時間由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估，完成后評估機構向銀行出具評估報告，一般3-5個工作日內即可完成，需交納500元評估費。
③銀行審批。銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后，根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度，期限等方面的審批。一般在5個工作日左右。

住房公積金二手房
個人住房貸款管理辦法

第一章 總 則
第一條 為規范住房公積金二手房個人住房貸款管理，支持城鎮職工購買自住住房，根據國家有關法規和我市住房公積金個人住房貸款的有關規定，制定本管理辦法。
第二條 本辦法所稱住房公積金二手房個人住房貸款是指市住房公積金管理中心（以下簡稱市公積金中心）委托商業銀行（以下簡稱被委托銀行）向貸款申請人發放的用于購買售房人已取得房屋產權證、具有完全處置權利、在二級市場上合法交易的個人住房貸款。

第二章 貸款對象及條件
第三條 凡按規定正常連續繳存住房公積金滿半年的在職公積金繳存人因購買用于自住的二手房資金不足時，均可依照本辦法規定申請貸款。貸款申請人在未終止上次住房公積金貸款合同前，不得申請本項貸款。
第四條 貸款申請人必須同時具備以下條件：
1、市行政區域內的住房公積金繳存人；
2、按規定繳存住房公積金的；
3、有穩定的經濟收入，具有完全民事行為能力，且信用良好，有償還貸款本息能力的；
4、能夠提供購買二手房有關手續文件的。

第三章 貸款程序
第五條 貸款申請人申請二手房個人住房公積金貸款時，應向市公積金中心提出申請。
第六條 貸款申請人申請貸款時，須提供以下資料：
（一）貸款申請人
1、合法的身份證明正本（居民身份證、軍官證）;如已婚，則需一并提供配偶身份證明正本（居民身份證、軍官證）。
2、戶口簿正本；如已婚，則需一并提供配偶的戶口簿正本。
3、婚姻狀況證明正本（結婚證、未婚證/未婚證明、離婚證、財產分割協議）。
4、收入證明正本。
5、收入流水(**近六個月或一年以上的銀行流水賬，流水賬必須顯示戶名及賬號)或附有完稅票據的其他收入證明正本。
6、買賣合同復印件。
7、首期收據復印件。
8、供樓存折正本。
9、公積金存折正本。
10、擬購房屋產權人名下的房屋所有權證、土地使用證原件及復印件。
（二）賣方
1、產權人的合法身份證明正本（居民身份證、軍官證、護照、通行證等）。
2、收款存折正本。
3、房屋所有權證、土地使用證正本及復印件。
4、公積金中心要求的其他證明材料。
第七條 市公積金中心同意接受貸款申請后，需要貸款申請人抽取號碼確定評估機構并簽署《選定評估機構確認書》（需要委托代辦人辦理的，還須簽署《委托書》進行代辦業務），評估機構對抵押物進行評估后，市公積金中心對貸款資料進行審核，并在5個工作日內對申請人的有關情況進行貸前初步審查，在30個工作日內作出準予貸款或者不準貸款的決定。不準予貸款的，通知貸款申請人，并說明理由。
第八條 經市公積金中心審核同意的貸款，由申請人與中心及受委托銀行簽訂相關合同或協議。

第四章 貸款的額度、期限和利率
第九條 貸款額度應不超過貸款人確認的房屋交易價或房屋評估價（以較低者為準）的70%。**高可貸款房齡和貸款額度由中山市住房公積金管理委員會制定，并隨國家政策調整而調整。
第十條 別墅以及磚木結構房屋不接受貸款申請。
第十一條 貸款申請人年齡與申請貸款期限之和應不超過法定退休年齡且貸款期限不超過30年，對超過法定退休年齡5年以內，具有貸款償還能力的，其貸款期限可延長1-5年。
第十二條 貸款利率按照中國人民銀行規定的利率執行。

第五章貸款擔保
第十三條 貸款申請人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。
第十四條 以房地產作抵押的，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，并于放款前向有關部門辦理抵押登記手續。抵押合同的有關內容按照《中華人民共和國擔保法》第三十九條的規定確定。抵押期間，《房屋他項權證》由市公積金中心和被委托銀行管理。
第十五條貸款申請人對設定抵押的財產在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受市公積金中心的監督檢查。
第十六條抵押期間，未經市公積金中心同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、饋贈。
第十七條抵押合同自抵押物登記之日起生效，至貸款申請人還清全部貸款本息時終止。抵押合同終止后，當事人應按合同的約定，解除設定的抵押權。以房地產作為抵押物的，解除抵押權時，應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續。

第六章貸款償還
第十八條 貸款還款方式可以根據市公積金中心、被委托銀行、貸款申請人三方約定按等額本息還款法或等額本金還款法償還貸款本息。
第十九條 貸款申請人自受委托銀行劃款之日的次日起進入還款期，貸款申請人可委托貸款銀行通過借記卡、存折等方式代扣。
第二十條 貸款申請人如逾期還款，由被委托銀行按逾期天數和中國人民銀行的規定收取罰息及違約金。
第二十一條 貸款申請人不能按時歸還貸款本息的，市公積金中心有權扣劃貸款申請人本人及其配偶和保證人的住房公積金帳戶內的存儲余額。
第二十二條 貸款申請人申請提前全部或部分償還貸款的，經市公積金中心同意，根據人民銀行規定的利率和貸款余額按照實際占用天數計收利息。

二手房按揭貸款并不是所有的二手房都已經具備有貸款的資格，還是需要提前到銀行去了解一下。

二手房按揭意思其實指的就是二手房的房屋抵押貸款，是把自己所購買的二手房作為抵押物抵押給銀行之后，申請貸款用于支付，除了首付款之外的剩余房款。

二手房**可以交到銀行做資金監管。
二手房款資金監管流程具體如下：
1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》、買賣雙方共同提出辦理交易資金監管服務需求；
2、銀行審核買賣雙方的資質，并與買方簽署貸款相關合同；
3、評估該套房產，根據評估報告確定**款金額；
4、買方支付**款，款項直接進入資金監管賬戶中，由銀行監管。同時買賣雙方簽訂《買賣雙方資金監管協議》；
5、買賣雙方辦理繳納稅費、過戶手續；
6、辦理完過戶手續后，根據買賣雙方授權，銀行按指令撥付**款；
7、銀行見他項權利證后，支付尾款給賣方。
二手房不做資金監管的風險：
1、賣方將買方的資金挪用，導致房子不能如約解除抵押，無法順利過戶；
2、賣方的房子實際存在多筆抵押，買方支付的資金僅能解決其中部分抵押款，導致房子解除抵押被延遲，對于買方來說輕則延遲交易，重則錢房兩空。
3、賣方無法取得全部房款；
4、買方無法在合同約定時間內取得房屋所有權，亦無法追回已支付的房款等。
5、如果買方只有極少的自由資金，又想通過購得房屋抵押貸款獲得資金，從而實現滾動購買多套房屋，此舉極容易引起資金鏈斷裂，導致賣方無法收回尾款，同時房屋產權已過戶而失去房屋所有權。

二手房是可以辦理按揭貸款的，貸款流程如下：

1、提出申請：買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。然后三方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估。

2、根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構向銀行出具評估報告。具體多長時間會依據約定情況而定，一般3至5個工作日內即可完成。交易方需交納評估費。

3、銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。

4、審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。

5、領到房產證后，辦理房產抵押登記和保險。然后，辦理貸款發放手續，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

如果你所在城市是認房又認貸，那么你和你父母住在一起，再買房就算是二套房。如果你所在省市只認貸款記錄，那么你買房子就算是首套。具體根據你所在省市的規定決定。