商貸轉公積金貸款

大家都知道公積金貸款要比商業貸款劃算很多，因此在辦理房貸業務時大家會首選公積金貸款，但有部分人可能因為各種原因不滿足公積金貸款的條件，從而不得已選擇的商業貸款，那么在辦理商業貸款后還可以轉公積金貸款嗎？怎么轉？

有過度期付款買房履歷的人都知道,用住宅公積金貸款當然法度復雜,效率較低,但是比商業貸款加倍折扣,能節儉下去實其實在的國民幣。那么在已經解決過商業貸款今后,還款的過程中間能否把之前的商業貸款變換為公積金貸款呢?依照某市住宅公積金經管核心負責人話說,可以,但是你要知足一些前提。

商業貸款是可以轉為住房公積金貸款的，不過需要符合以下的條件才可以：

1、借款人必須是原住房貸款的借款人或配偶(需為買受人);

2、原商業性購房貸款未結清且銀行同意借款人提前結清貸款;

3、原商業性購房貸款還款一年(含)以上、信用記錄良好且無逾期貸款余額;

4、所購房產已取得當地房地產登記部門出具的房屋所有權證，且為鋼混結構;

5、所購房產可以設定抵押權的商業貸款可以轉公積金貸款;

6、未申請過住房公積金貸款的。

商業貸款買房后面可以換成公積金。通常商業貸款轉公積金貸款有兩種方式，一種是先還后貸，貸款人自己先還清商貸；另一種是以貸沖貸，貸款人要將商貸本息余額大于商轉公貸款的差額提前還清。

凡具有市城鎮戶 口、正常繳存住房公積金、具有完全民事行為能力的職工，個人信用良好、有較穩定的工作和收入、已辦理了住房商業貸款且能夠按時償還貸款本息的，可以申請辦理轉公積金貸款。

1、 符合住房公積金貸款申請條件；

2、 借款人必須是原住房貸款的借款人或配偶（需為買受人）；

3、 原商業性購房貸款未結清且銀行同意借款人提前結清貸款；

4、 原商業性購房貸款還款一年（含）以上、信用記錄良好且無逾期貸款余額；

5、 所購房產已取得當地房地產登記部門出具的房屋所有權證，且為鋼混結構；

6、 所購房產可以設定抵押權的商業貸款可以轉公積金貸款；

7、 未申請過住房公積金貸款的。

　　個人住房商業貸款轉住房公積金貸款的含義

　　個人住房商業貸款轉住房公積金貸款（以下簡稱“商轉公”貸款）是指正常足額繳存住房公積金、在咸陽行政區劃內購買自住住房時已辦理住房商業貸款且尚未結清的職工，將已辦理的住房商業貸款轉為住房公積金貸款。



　　“商轉公”貸款的申請條件和所需資料

　?。ㄒ唬┵J款條件。

1、單位已建立住房公積金制度，個人已開立住房公積金賬戶并正常繳存住房公積金；

2、有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

3、具有個人住房商業貸款借款合同及其它相關資料或證明；

4、原個人住房商業貸款尚未結清且處于正常還款狀態；

5、不存在此個人住房商業貸款以外其它尚未還清的貸款本息；

6、已取得所購買自住住房的《房屋所有權證》或轉為以原貸款銀行為抵押權人的《房屋他項權證》；

7、法律、法規和規章規定的其他條件。

　?。ǘ┙杩钊诵杼峁┵Y料。

1、借款人及其配偶的身份證件和戶籍證明；

2、借款人婚姻證明；

3、借款人及其配偶穩定的經濟收入證明；

4、借款人繳存住房公積金證明；

5、個人住房商業貸款借款合同及正常還款證明；

6、所購房屋的《房屋所有權證》或《房屋他項權證》復印件；

7、原貸款銀行同意提前結清個人住房商業貸款證明；

8、其它相關資料。



執行統一的貸款額度、期限和利率

　?。ㄒ唬┵J款額度。**高貸款額度為40萬元，一般不得超過申請“商轉公”貸款時個人住房商業貸款的即時余額（四舍五入到千位整數）；特殊情況下，經貸款人申請，可控制在原房屋70%房款減去已還的商業貸款額確定貸款額度，用于歸還房屋裝修等借款。

　?。ǘ┵J款期限。**長貸款期限30年；貸款期限可延長至職工法定退休年齡后5年。

　?。ㄈ┵J款利率。執行中國人民銀行掛牌利率。



“商轉公”貸款的辦理程序

　　“商轉公”貸款按以下步驟辦理：

1、借款人到受委托銀行申請貸款，填寫《個人住房公積金委托貸款申請表》并提供所需資料。

2、受委托銀行對借款人提供的貸款資料及其所購房屋和原個人住房商業貸款情況、借款人的信用情況、還款能力、貸款額度和期限等情況進行審查，符合條件的簽署貸款意見后送公積金中心審核。

3、公積金中心審核同意貸款的，由受委托銀行和借款人簽訂借款合同，并由借款人自主選擇“商轉公”貸款辦理模式并落實相應手續?？蛇x模式有以下三種：

　?、僮曰I結清商貸并落實房屋抵押手續。借款人自籌資金提前清償原個人住房商業貸款，并與原住房商業貸款銀行辦理個人住房商業貸款結清手續；原個人住房商業貸款結清后，借款人立即辦理房屋抵押注銷手續；原房屋抵押注銷后，借款人與受委托銀行重新辦理以公積金中心為抵押權人的房屋抵押手續。

　?、诘谌椒课莸盅?。借款人提供自有或他人所有的已取得《房屋所有權證》的其他房屋作為抵押物，由受委托銀行到房屋抵押登記部門辦理房屋抵押登記手續。

　?、圩》抗e金賬戶聯保。借款人應當提供除本人外兩名以上正常繳存住房公積金的職工作為聯保人，聯保人以其現已繳存及后續繳存的住房公積金作質押為借款人提供階段性擔保；聯保人年齡距法定退休年齡均不得少于5年；聯保人當前住房公積金賬戶余額總和須達到貸款金額的10%以上；所有聯保人均須按要求簽署《住房公積金賬戶聯保承諾書》并由公積金中心對其住房公積金賬戶予以凍結，房屋抵押到位或借款人結清貸款后解除凍結。

　　4、公積金中心審核確認借款人選定模式的全部手續辦妥并已將相關證件或證明資料交受委托銀行收執后，向受委托銀行劃撥貸款資金；受委托銀行按照借款合同約定的時間、金額和賬戶，發放貸款。

　　5、采用前款第①種模式轉貸的，由受委托銀行將貸款資金轉入借款人賬戶；

一位市民通過市長熱線電子郵箱反映，希望將自己的購房商業貸款轉為公積金貸款，但由于新的政策影響，無法按照原計劃還貸，希望能夠得到一個解決辦法。






“經過幾年的努力和家里親友的幫忙，我結婚后于2017年8月在昆明購置了一套商品住房，當時所買的樓盤不能使用公積金貸款，因為政府對雙職工有80萬的公積金政策，故經再三考慮后，決定買下再等后期轉為公積金貸款。但事情并不順利，2018年3月出臺的昆明公積金新政策，讓我原本很拮據的生活雪上加霜?！边@位市民說，新政策固然很好，在一定程度遏制了房價的飛速增長，但在一定程度上也損害了一些之前商貸買房，等著轉公積金貸款的剛需人群的利益。為此，他提出建議，昆明新的公積金政策應設置一個過渡期?！?018年3月5日新政策實施以前購買的商品住房仍按原公積金政策即雙職工貸款本金還至80萬后，可以轉公積金貸款，單職工40萬執行?！痹撌忻裾f。



對此，經昆明市住房公積金管理中心調查介紹，昆明全市的公積金額度調整是根據《昆明市人民政府辦公廳關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知（昆政辦〔2018〕23號）文件精神進行調整的。由于商業貸款轉部分為公積金貸款，涉及到抵押物權屬問題，應按照相關規定進行?！肮e金貸款是以所購住房設定抵押，商業貸款部分轉為公積金貸款關系到抵押物權屬不明晰問題?！崩ッ魇凶》抗e金管理中心表示。







“
此外，針對該市民提到的由于樓盤不支持公積金貸款他們才采用商業貸款的問題，市住房公積金中心介紹，針對該問題，根據云建金〔2018〕16號《關于維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》的精神，昆明市也對暫未與昆明市住房公積金管理中心簽訂項目合作協議的部分房地產開發企業進行了約談，并將積極協調推進國家政策的貫徹落實。
”

武漢住房公積金中心回復：如果您符合“商轉公”條件，可向原商貸銀行申請將商業貸款轉為公積金貸款。

商業貸款轉公積金貸款的基本前提是需經原商貸銀行同意，提前解除商貸合約。商業貸款轉為公積金貸款，至少具備以下基本條件：連續正常足額繳存住房公積金達6個月以上，原商業貸款正常還款達6個月及以上，所購房屋已辦理《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》（或《不動產權證書》）等。

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商業貸款轉公積金貸款條件如下：①在當地正常繳納住房公積金。②轉貸業務僅受理借款人或其配偶的原住房貸款。③申請人需要確認自己的住房貸款還沒有償還，并向銀行申請提前還款。只要得到了銀行的許可，就可以辦理后續的公積金貸款業務。

公積金貸款可以轉商業貸款，貸款人需要持相關的貸款資料到擬貸款的銀行辦理相關的貸款手續，通常需要滿足如下基本條件：

（1）轉公積金貸款的借款人和商業貸款的借款人必須是同一人；
（2）原貸款正常還款1年以上，并有貸款銀行提供的無逾期還款記錄；
（3）因購建房提取住房公積金的，必須自提取之日起繼續正常繳存住房公積金1年以上；
（4）辦理轉貸必須征得原貸款銀行的同意；

此外，國家和地區住房公積金個人住房貸款政策也必須符合。

一、辦理商轉公（置換）貸款需要符合的條件

除本次需要申請商轉公的房屋外：

（1） 經公積金中心系統查詢，職工家庭無任何公積金貸款記錄（無論是否結清）。

（2） 經人民銀行征信系統查詢，職工家庭無任何貸款購買住房的記錄（無論是否結清）。

（3） 經我市不動產登記管理機構查詢，職工家庭無任何其他住房。

二、貸款額度、期限、利率

（一）貸款額度

公積金個貸**高貸款成數為購房總價款的80%，其中公積金貸款資金個人**高限額不超過40萬元，參貸后不超過個人**高限額的1.5倍（60萬元）。**高限額同時應符合以下規定：

（1）原為商業性貸款的，本次貸款申請額度不得超過原商業性貸款余額；

（2）原為組合貸款的，本次貸款申請額度不得超過原組合貸款余額；

（3）置換貸款抵押房屋為二手房的，本次貸款申請額度**高貸款貸款不超過二手房貸款可貸額度。

注意：貸款額度根據借款人的收入、信用等綜合因素**終確定。

（二）貸款期限

公積金個貸**長貸款期限不超過30年，還款到期期限**長至借款人法定退休年齡后5年。

（4） 貸款利率

現行公積金貸款利率：1-5年，2.75%

6-30年，3.25%

1、 符合住房公積金貸款申請條件；

2、 借款人必須是原住房貸款的借款人或配偶（需為買受人）；

3、 原商業性購房貸款未結清且銀行同意借款人提前結清貸款；

4、 原商業性購房貸款還款一年（含）以上、信用記錄良好且無逾期貸款余額；

5、 所購房產已取得當地房地產登記部門出具的房屋所有權證，且為鋼混結構；

6、 所購房產可以設定抵押權的商業貸款可以轉公積金貸款；

7、 未申請過住房公積金貸款的。

首先,商業貸款轉公積金貸款,你必須己經取得房屋的產權證和土地證,個人的公積金正常匯繳滿半年;
其次,在上述條件滿足的條件,你可以去公積金管理中心領取申請表,去原先貸款的銀行查詢貸款余額,然后由公積金管理中心審批,再去置業擔保公司辦理手續,接著去原貸款銀行歸還貸款,再到公積金管理中心指定你去的銀行辦理公積金貸款的手續.
你可以到當地的房管局問一下具體的情況。
延長公積金貸款還款期限，可以使每月的公積金還款額下降，您每月繳納的公積金沖還公積金貸款后，就能剩余一部分用來沖還商業性貸款。舉例來說，如果您家庭的公積金繳存額每月有1000 元，打算申請10萬元的公積金貸款和10萬元的商業性貸款，考慮自己的還款能力，您打算都申請10年的還款期限。根據計算，您的公積金貸款月還款額為1023．42 元，商業性貸款月還款額為1075．87 元，沖抵1000 元公積金月繳存額后，您每月要負擔的還款額為1099．29 元。但如果您延長公積金貸款的還款期限，情況如何呢？下表可以說明問題。
您可以發現，公積金貸款的借款期限越長，月還款額就越少，每月沖抵后剩余的金額就越多。這樣，您就可以有兩個選擇，一是保持商業性貸款借款期限不變，減少每月的還款負擔。比如，選擇公積金貸款還款期限為20年，您每月的還款負擔就可以降為717．46 元。二是保持月還款負擔不變，則可以縮短商業性貸款的還款期限，節省利息支出。比如，7年期商業性貸款的月還款額為1428 元，您將公積金貸款還款期延長至20年，就可以在不增加還款負擔的情況下，提前還清商業性貸款。計算結果表明，7年期商業性貸款的利息支出要比10年期的少9152．42 元。
盡管20年期公積金貸款應還利息比10年期的多，但您不用化20年時間還清公積金貸款，等還清商業性貸款后，您可以根據當時自己的公積金繳存額，再申請縮短公積金貸款的還款期限，甚至可以提前還清公積金貸款，這樣就能真正做到用足公積金。

1、要看劃算不劃算，就要從幾個方面來看：辦理成本以及實際帶來的優惠，這兩者結合起來才能**終得出結論。首先在辦理方面，必須要咨詢貸款辦理銀行，因為從商業貸款轉為公積金貸款的話，就意味著貸款方式發生了轉變，是一種毀約的行為，有些銀行在這種情況下需要支付違約金，當然具體還是根據自己銀行的情況為準。另外，這種轉變也是需要花費不少精力的，畢竟不是說變就能變的。
　　
2、另外，盡管公積金貸款的利率低是無法比的，但是**近連續多次的降息政策已經讓利息降到了一個**低點，即使是商業貸款下的利息也很低了。如果說年初剛貸款的還好，15年甚至之前就已經辦理了貸款，或者還款流程已經過半的，就不劃算了。所以，與其花費精力將商業貸款轉為公積金貸款，還不如就這樣還下去。而且很多地方違約帶來的成本并不一定能一公積金貸款生省下來的部分抵消。

1、借款人必須是原住房貸款的借款人或配偶(需為買受人);

2、原商業性購房貸款未結清且銀行同意借款人提前結清貸款;

3、原商業性購房貸款還款一年(含)以上、信用記錄良好且無逾期貸款余額;

4、所購房產已取得當地房地產登記部門出具的房屋所有權證，且為鋼混結構;

5、所購房產可以設定抵押權的商業貸款可以轉公積金貸款;

6、未申請過住房公積金貸款的。

如果商業貸款要轉成公積金貸款，那么要提供自己和產權共有人的身份證，明要提供自己的公積金存儲卡，商貸借款合同，另外要提供自己房屋的產權證以及土地使用證以及償還商業貸款的銀行卡。在申請的時候要去辦理商貸的銀行先咨詢一下，并且要填寫個人公積金轉貸資料夾，受理銀行會進行審核，審核通過了之后，銀行工作人員會與申請人去擔保公司辦理擔保手續，然后要重新和銀行簽訂借款合同以及抵押合同，接著銀行要進行復審，審核通過之后銀行會依據管理中心到放款通知單進行貸款的發放。

向公積金中心遞交商業貸款轉公積金貸款的申請;所需物品：借款人及其配偶，抵押人和配偶的戶口簿，身份證，婚姻狀況證明，房屋產權證，房地產評估報告，原商貸借款合同，銀行印章的還款余額明細表等材料及復印件。

①連續足額的繳納住房公積金大于12個月。②所購買的房產手續齊全且辦理了商貸，有完整的借款，產權證，契稅憑證，抵押登記手續。③已向原來的按揭銀行申請提前還款并且銀行同意。④申請人擁有良好的征信，沒有連續大于二期的逾期借款記錄。⑤轉貸人有合法的身份證件，且具有民事行為能力。⑥原貸貸發放后已正常還款大于12個月，貸款時候還款正常，沒有逾期貸款，并可提供由貸款銀行開具的原商貸還款記錄及貸款余額的證明。

商業貸款轉公積金貸款就是所謂的“商轉公”，辦理后相對會省很多錢。商轉公的整個過程并不復雜，具體辦理流程如下： 咨詢申請：聯系原商貸的銀行客戶經理，告知需要辦理“商轉公”即可。
提交相關資料：轉貸人及配偶身份證，結婚證或單身證明，戶口薄，商貸合同、房產評估證明，還款銀行卡； 資料送審：貸款銀行對轉貸人資料進行審查核實后，會報給當地資金審批； 簽訂合同：審核通過后，與貸款銀行簽訂《公積金借款合同》、《抵押合同》，與擔保公司簽訂《擔保合同》； 資金預存：結清公積金貸款與原商業貸款余額的差額部分，存入原商貸銀行的存款專戶內； 資金劃撥：當地資金劃撥貸款資金，由轉貸銀行發放公積金貸款，同時結清原貸款。 到這里，商轉公就辦理成功了！