土地使用證

土地使用證對于我們來說是一件十分重要的事情，因為證件的發放是國家法律賦予我們的權利，只要我們涉及到土地的使用就得辦理土地使用證,那么房子沒有土地使用權證怎么辦？





一、關于土地使用證





土地使用證是確認土地使用權的法律憑證。根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統一規定。

土地使用證內各項數據和編號，如單位名稱、四至、土地數量、位置、土地變更等，必須與土地登記表相一致。土地使用證附圖可根據土地利用現狀底圖或地籍圖透繪獲得。隨著面積和界線的變更，附圖也應作相應改動。





國有土地使用證由國家土地管理局統一監制，市、縣人民政府頒發，土地管理機關填寫，發給依法使用國有土地的單位和個人，并由其保存。其主要內容包括：

①土地使用者名稱、地址、圖號、地號、用途、批準使用期限、四至、填發機關簽章、年、月、日。

②城鎮土地使用中用地面積，其中建筑占地，共有使用權面積，其中分攤面積，土地等級；農村土地中土地總面積，其中地類面積。

③備注。

④變更記事。

⑤附圖以及證書的編號等。

當自己在實際生活中遇到此類問題時，一定要第一時間完成土地使用證的辦理，因為他的存在對于土地的合法化有著極其嚴重的影響，從而對房屋產權利益的有著不利的作用，因此辦理這類證件刻不容緩。

二、土地使用證的辦理

《國有土地使用證》辦理程序：受理申請材料、審核材

由于城鎮化進程加快，房產置業中也隨之出現大量的小產權房交易現象，身邊不乏小產權房購買者。但是，畢竟是小產權房，價格比市面上的商品房低，很多人就有疑問：那小產權房需要辦理土地使用證嗎？小產權房有國土局頒發的土地使用證嗎？小產權房的土地使用證是否有效？小產權可以補土地使用證嗎？違建房可以補辦土地使用證嗎……



小產權房通常是指在中國農村和城市郊區農民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權轉讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發的產權證，而是由鄉政府或村委會頒發，所以也稱鄉產權房，相當于小產權房有集體土地使用證。但實際上小產權房是不能辦理正式的土地使用證。故小產權房沒有土地使用證，其無土地使用證有效期，



“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。城市中很大一部分小產權房屬于違建房。違建房不可以補辦土地使用證。故不存在類似“小產權房土地使用證多少年？”“小產權可以補土地使用證嗎”等問題的答案。



小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。故建議購房者不要貪便宜隨意成交小產權房，因為“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則，拆遷時很大可能是得不到任何賠償的。

對于房產證，大家可能都知道它是房屋的重要證件之一，也是能直接證明你是房屋所有人的一個憑證。也有人對于土地使用證不是特別的了解，認為它和房產證是一樣的，作用方面都差不多。其實則相反，土地使用證和房產證兩者是有不一樣的。小編今天就和大家來說說土地使用證和房產證到底有什么區別。



土地使用證和房產證的區別：

1、房產證是指購房者其通過交易，取得了該房屋的合法權，購房者是可以依法對所購房屋行使占有、使用、 以及處分權利。

2、土地證和房產證之間是有明顯的區別的，房產證可證明房屋的所屬權。只有土地使用證沒有房產證的房子是不能進行交易的。土地使用證只能證明該土地的審批使用年限，而不能證明該土地上的房屋所屬權。。

3、如果是房主所擁有的是國有土地使用證，那么其房屋可以進行買賣、贈與、抵押、出租等。如果是集體土地(或宅基地），那么其房屋就不能抵押，買賣和贈與也需要得到村鎮相關部門的同意方可辦理。



土地使用證和房產證的辦理：

土地使用證：

《國有土地使用證》辦理程序：受理申請材料、審核材料、校準登記、頒發證書。

土地登記申請人(使用者)應持有關土地權屬來源證明相關材料，向國土資源局提出申請。

1、土地登記申請

(1)有關宗地來源的政府批復及批準文件，建設用地許可證。提交國有土地使用權通過招標、拍賣、協議等形式進行操作程序中有效性的相關土地權屬材料。

(2)因買賣、繼承、贈與等形式取得土地使用權的、需提交土地使用權轉讓協議書及公證書，原土地使用的國有土地使用證書。

(3)提交申請人的身份證、戶口本。企事業單位的土地使用者應提交土地登記法人證明書和組織機構代碼證、法人身份證。

2、地籍調查

對土地登記申請人的土地采取實地調查、核實、測量、繪制宗地草圖及紅線圖。查清土地的位置、權屬性質、界線、面積、用途及土地使用者的有關情況。并要求宗地四周鄰居界線清楚，無爭議，確認后簽字蓋章。

辦理“三房”遺留問題不動產登記程序



群眾A


有人說我的房子是“房改房”，這是什么意思？

1
“房改房”的概念

“房改房”是指于1994年國務院發文實行的城鎮住房制度改革的產物，是我國城鎮住房由從前的單位分配轉化為市場經濟的一項過渡政策，現叫做已購公有住房。已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。

2

“房改房”的依據

湖南省人民政府《湖南省房改房上市交易管理暫行辦法》（湘政發[1999]10號）、吉首市《吉首市職工房改房上市交易實施細則》（吉政發[2000]22號）。

3

“房改房”可以上市交易嗎？


群眾B


所有的“房改房”都可以上市交易嗎？



哪些“房改房”可以上市交易

具備下列條件的房改房可以上市交易：

１、具有《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。尚未取得《國有土地使用證》的，可在上市交易過程中補辦。
２、以標準價購買的公有住房，已按成本價補足房價款，取得全部產權。



哪些“房改房”不可上市交易

凡有下列情形之一的房改房暫不允許上市交易

１、改變使用性質的；

２、已列入規劃拆遷范圍內和鑒定為危房的；
３、司法機關和行政機關依法裁定、查封或者以其他形式限制房屋所有權人對房屋享有占有、使用、收益和處分權的；
４、違反房改政策購買或多處占房尚未糾正的；
５、**教學區內已出售的住房（本單位職工內部轉讓、法院判決除外）；
６、以分期付款方式購房而價款尚未付清的；
７、縣級以上人民政府規定不宜上市交易的住房。

4

如何辦理“房改房”的不動產登記


群眾C


如何辦理有關“房改房”的不動產登記？

一
登記流程

提供齊全資料→權籍調查（調取檔案）→受理→審核→繳費→領證

二

辦理方式

對于2016年6月30日前進行了房屋產權登記、交易但沒有土地權屬證書的房改房、經濟適用房、集資房等，分以下兩種情況辦理：

1、有單獨土地使用證或雖有土地使用證但不獨立的房產（同一宗土地上非單一用途的房產，同時含有商住、綜合用房共同占用一宗土地的房屋）。

由用地單位或街道、社區物管辦組織業主委員會牽頭提供相關資料，按建筑占地面積（建筑物投影面積）分攤土地到戶后按原土地使用證登記的土地性質直接辦理不動產登記（擅自改變用途的仍按原登記用途辦理，下同），其他面積作為國有資產劃歸原用地單位，交易時按《吉首市土地市場管理暫行辦法》（吉政辦函[2014]4號）等規定執行（補繳土地價款）；原土地使用證登記土地性質為劃撥、用途為住宅的，也可按市人民政府公布的房屋所在區位、辦理登記手續時的基準地價的10%補繳土地出讓金（出讓年限40年，出讓時間從不動產登記之日起計算），土地性質轉為出讓后辦理不動產登記手續。

2、沒有土地使用證但土地權屬無爭議的房產。

由用地單位或街道、社區物管辦組織業主委員會牽頭，收集相關資料，按建筑占地面積（建筑物投影面積）分攤土地到戶，其他面積作為國有資產劃歸用地單位，按性質為劃撥、用途為住宅辦理不動產登記，交易時按《吉首市土地市場管理暫行辦法》（吉政辦函[2014]4號）等規定執行（補繳土地價款）；或者按市人民政府公布的房屋所在區位、辦理交易手續時的基準地價的10%補繳土地出讓金（出讓年限40年，出讓時間從不動產登記之日起計算），土地性質轉為出讓后辦理不動產登記。

1
“房改房”的概念

“房改房”是指于1994年國務院發文實行的城鎮住房制度改革的產物，是我國城鎮住房由從前的單位分配轉化為市場經濟的一項過渡政策，現叫做已購公有住房。已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。

2

“房改房”的依據

湖南省人民政府《湖南省房改房上市交易管理暫行辦法》（湘政發[1999]10號）、吉首市《吉首市職工房改房上市交易實施細則》（吉政發[2000]22號）。

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“房改房”可以上市交易嗎？


群眾B


所有的“房改房”都可以上市交易嗎？



哪些“房改房”可以上市交易

具備下列條件的房改房可以上市交易：

１、具有《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。尚未取得《國有土地使用證》的，可在上市交易過程中補辦。
２、以標準價購買的公有住房，已按成本價補足房價款，取得全部產權。



哪些“房改房”不可上市交易

凡有下列情形之一的房改房暫不允許上市交易

１、改變使用性質的；

２、已列入規劃拆遷范圍內和鑒定為危房的；
３、司法機關和行政機關依法裁定、查封或者以其他形式限制房屋所有權人對房屋享有占有、使用、收益和處分權的；
４、違反房改政策購買或多處占房尚未糾正的；
５、**教學區內已出售的住房（本單位職工內部轉讓、法院判決除外）；
６、以分期付款方式購房而價款尚未付清的；
７、縣級以上人民政府規定不宜上市交易的住房。

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如何辦理“房改房”的不動產登記


群眾C


如何辦理有關“房改房”的不動產登記？

一
登記流程

提供齊全資料→權籍調查（調取檔案）→受理→審核→繳費→領證

二

辦理方式

對于2016年6月30日前進行了房屋產權登記、交易但沒有土地權屬證書的房改房、經濟適用房、集資房等，分以下兩種情況辦理：

1、有單獨土地使用證或雖有土地使用證但不獨立的房產（同一宗土地上非單一用途的房產，同時含有商住、綜合用房共同占用一宗土地的房屋）。

由用地單位或街道、社區物管辦組織業主委員會牽頭提供相關資料，按建筑占地面積（建筑物投影面積）分攤土地到戶后按原土地使用證登記的土地性質直接辦理不動產登記（擅自改變用途的仍按原登記用途辦理，下同），其他面積作為國有資產劃歸原用地單位，交易時按《吉首市土地市場管理暫行辦法》（吉政辦函[2014]4號）等規定執行（補繳土地價款）；原土地使用證登記土地性質為劃撥、用途為住宅的，也可按市人民政府公布的房屋所在區位、辦理登記手續時的基準地價的10%補繳土地出讓金（出讓年限40年，出讓時間從不動產登記之日起計算），土地性質轉為出讓后辦理不動產登記手續。

2、沒有土地使用證但土地權屬無爭議的房產。

由用地單位或街道、社區物管辦組織業主委員會牽頭，收集相關資料，按建筑占地面積（建筑物投影面積）分攤土地到戶，其他面積作為國有資產劃歸用地單位，按性質為劃撥、用途為住宅辦理不動產登記，交易時按《吉首市土地市場管理暫行辦法》（吉政辦函[2014]4號）等規定執行（補繳土地價款）；或者按市人民政府公布的房屋所在區位、辦理交易手續時的基準地價的10%補繳土地出讓金（出讓年限40年，出讓時間從不動產登記之日起計算），土地性質轉為出讓后辦理不動產登記。

三

申報條件

1、土地使用權或者房屋所有權無抵押；

2、土地使用權、房屋所有權無查封或預查封等限制行為；

3、已辦理分戶房屋所有權證并無抵押或查封的房屋；

四

提交資料

1、不動產登記申請表；

2、申請人身份證明；

單位提供營業執照及機構代碼證復印件、法定代表人身份證明復印件（加蓋公章）；個人提供申請人身份證復印件及其配偶的身份證、結婚證復印件、未婚的提供戶口薄復印件及其單位未婚證明原件（查驗原件），委托辦理的，還需提交授權委托書、委托代理人身份證復印件（查驗原件）。

3、土地權屬來源證明；

土地證或建設用地審批單及紅線圖，或者市、州人民政府或相關部門的審批材料作為權屬資料，比如紀要、批復等文件；出讓土地需提供：國有建設用地使用權出讓合同、土地出讓金專用票據、土地出讓契稅完稅憑證。

4、房產證原件（100%產權），若產權為80%還需提交剩余部分產權向全部產權過渡交易手續資料；

5、權籍調查表、宗地分戶圖以及宗地界址坐標、房產分戶戶型圖、分層分戶表紙質檔和電子檔、測繪報告。（關于測繪圖紙必須是符合不動產測繪技術規范要求，與不動產產權產籍調查規范的統一)；

6、市或者市級以上國有資產管理部門簽署的批準意見；

7、房屋所在單位簽署認可意見；

8、相關稅費繳納憑證；

9、房屋改建、擴建的提供相關的規劃手續。

五

繳費標準

1.對房改房所涉及的用地總圖由國土部門免費提供（若無圖的，由牽頭單位委托具有相關測繪資質的技術單位測量）；

2.每戶“三房”遺留問題收取土地分戶宗地圖及房屋房屋分戶平面圖按規定收取。

近日網友“0050”通過百湖民聲大慶市網絡平臺進行問政



父母有一套房子在登封家園，母親已經去世，想把房子過戶到父親名下，應該怎么辦理？



市國土資源局回復如下：



你好，你父親本人需要到不動產窗口提交：



1.登記申請書；

2.申請人的身份證明（你父親身份證）；

3.不動產權屬證書（原房產證和土地證）；

4.相關稅費繳納憑證（繼承免稅憑證和登記費憑證，由稅務部門和不動產登記部門現場出具）；

5.因繼承、受遺贈取得不動產申請登記的，申請人提交經公證的材料或者生效的法律文書。



如果不想辦理公證和進行法院調解，需要提供以下材料：



a.所有繼承人或受遺贈人的身份證、戶口簿或其它身份證明；

b.被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫療機構出具的死亡證明；公安機關出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人（應為遺贈人）死亡的材料等；

c.所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關系證明 ，包括戶口簿、婚姻證明、收養證明、出生醫學證明，公安機關以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關親屬關系的材料等；

d.放棄繼承的，應當在不動產登記機構辦公場所，在不動產登記機構人員的見證下，簽署放棄繼承權的聲明；

e.繼承人已死亡的，代位繼承人或轉繼承人可參照上述材料提供；

f.被繼承人或遺贈人享有不動產權利的材料；

g.被繼承人或遺贈人生前有遺囑或者遺贈扶養協議的，提交其全部遺囑或者 遺贈扶養協議；

h.被繼承人或遺贈人生前與配偶有夫妻財產約定的，提交書面約定協議。



房產證加名字辦理流程及所需材料
近日網友“大浪淘沙12”通過百湖民聲大慶市網絡平臺進行問政



我和妹妹共同出資買了一套公寓，當時在辦理房產證的時候，妹妹說她咨詢過工作人員，房產證上只能寫一個人的名字，所以房產證上只有我妹妹的名字。



但在前幾天，我聽說房產證是可以寫兩個人名字的，不知道是不是真的？如果可以，應該怎么辦理？


市國土資源局回復如下：


可以寫兩個人的名字。具體需要提交：



1.登記申請書

2.申請人的身份證明

3.不動產權屬證書

4.共有人增加或者減少的，提交共有人增加或者減少的協議（夫妻過戶的提供結婚證，離婚過戶的提供離婚證及離婚協議或生效法律文書及生效證明）；共有份額變化的，提交份額轉移協議

5.相關稅費繳納憑證

不知道你是哪個城市的朋友，按常理來講，現在一般都采取雙證合一的制度，即是有了房產證之后土地證自然而然就有了，可是你的問題卻是，有土地證卻沒有房產證，這樣產生的法律問題很不好講，你們首先要做的就是去找開發商，**初的購房合同里肯定會有注明說：開發商必須在多長時間里辦好房產證，否則屬違約，你們首先找開發商，要求其辦好房產證；
請確定一下，該房產是否真的不能辦房產證，還有，請看一下土地使用證上的土地是規劃為做什么的，假如不是開發為商品房的話，那麻煩就大了，即是，開發商忽悠了你們，如果是做為商品房用，只要開發商沒有違法等情況存在，都是可以辦的，第三，如果確實不能辦證的話，**好不要持有該房產，具體的內容要看你們城市的具體規定是什么樣子的，**好上一趟房管局，

購房者在買到商品房后要及時辦理房屋所有權證，按照相關房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則，還需要辦理相關商品房土地使用證。
總證
在開發商在蓋商品房前已經通過招拍掛方式取得該商品房土地的國有土地使用權證，這就是所謂的大土地的相關證，也叫總證。
準備所需材料：
購房者在買到商品房按規定辦理好房權證后，需攜帶相關現房主身份證、房產證、土地證總證
辦理流程：
開發商在出售完商品房后，把相關土地證總證面積根據購房者的房屋所占面積數據分割多個小證數據；需在土管部門工作人員受理后認真核實，需要確認無誤后進入審批程序；在5個工作日后便可以帶身份證明領取土地證，因相關辦房權證已經繳納契稅等費用，只需繳納登記費（工本費）即可。
沒有土地證的房子土地使用證和房屋所有權證合二為一成為房地產權證。
1、“兩證合一”是一個形象的稱呼，總體意思是成為房地產權指土地使用證和房屋所有權證合二為一證。它是城鄉房屋產權證明的一次大統一。在現行的房產發證制度下，從城市到農村，共有集體土地所有證、集體土地使用證、國有土地使用證、土地他項權利證明、房屋所有權證、農村房屋所有權證、房屋他項權證、房屋共有權證等8　種證書。
2、在上海、深圳等地，一套房子只有一張證已經實施多年。以上海為例，大多數房屋只有一張綠色的“房地產權證”，這張證上載有房屋建筑面積、使用面積、所有權、年限、土地的宗地圖、土地性質等，包含有其他城市房產證和土地證里的內容，市民在辦證時只要跑一趟房產部門就能搞定。
一、個人住宅土地使用證的辦理程序　　
申請人持房產證、身份證、購房合同、購房發票等相關資料到宜昌市土地勘測規劃隊申請地籍測繪，規劃隊到現場測量并聯系國土資源局內部科室進行地籍調查、權屬審核等工作，在接到申請后的12個工作日后將相關結果反饋給申請人，對符合辦證條件的申請人收取相關費用后開具土地測繪聯系單。
申請人取得測繪聯系單后持房產證、身份證、測繪聯系單、繳費發票等相關資料到市政府行政服務核心國土資源局窗口申請辦理個人住房土地使用證，由我局窗口工作人員統一受理后，3個工作日內辦結。
受理后，由窗口工作人員打印收件單，交給申請人，自受理之日起有效工作日內辦理完相關手續。無房產證者、已公告拆遷范圍內等不宜辦證的，不予受理。屬集體土地使用權和國有土地使用權的宅基地交易辦證的，屬城區劃撥用地私房、商業門面、辦公用地的，在國土資源局所轄的各分局受理。
注意：有房產證同時有出讓國有土地使用證需要交易的，在房管局直接辦理房產過戶手續，之后憑過戶后的房產證和原戶主土地使用證申請換發土地使用證。

土地使用證是確認土地使用權的法律憑證。
根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?？梢?，土地使用證在中國是確認土地使用權的法律憑證。中國的土地分為農民集體所有土地和國家所有土地，所以土地使用證也包括農民集體所有土地使用權證和國有土地使用權證。
證件辦理：
一、收費程序
由國土窗口開《收費通知單》→城建收費中心開現金解款單→銀行繳費→城建收費中心開繳費票據→國土窗口領取《土地使用證》
二、收費標準、收費依據
1、土地登記費(蘇價涉[1995]155號、蘇價房[1999]134號)：①黨政機關、人民團體、全額預算管理事業單位每宗地收10元;②企業、自收自支單位土地使用面積在1000 m2(含1000 m2)以下每宗地收110元，每超過500 m2以內加收40元，**高不超過4萬元;③差額預算管理事業單位土地使用面積在2500 m2(含2500 m2)經下每宗地收160元，每超過500 m2以內加收20元，**高不超過1萬元;④城鎮私房用于生產經營地土地使用面積在500 m2(含500 m2)以下每宗地收90元，每超過100 m2以內加收20元，**高不超過200元;⑤城鎮居民住房(私房)土地使用面積100 m2(含100 m2)以下每宗地收18元，每超過50 m2以內加收5元，**高不超過35元。
另外對于民房遺留問題，根據淮政發[2003]131號文件：超法定面積135 m2以上部分按90元/m2收取;
2、交易服務費(蘇價服[2004]131)：依照法律、法規不需要進入土地市場交易的,不交納此費用。對土地使用權進行出讓的，按照土地交易面積向受讓方收取1.2元/m2;對土地使用權進行轉讓的,向交易雙方收取2.4元/ m2,雙方各承擔一半;對土地使用權進行出租和抵押的,向交易雙方收收取1元/m2,,雙方各承擔一半。
三、辦件類別
工作日隨到隨辦[2]
四、《國有土地使用證》辦理程序：
1，受理申請材料
2，審核材料
3，校準登記
4，頒發證書[3]
五、《國有土地使用證》所需材料：
商品房、房改房、拆遷返還房、經濟適用房申請分割變更登記應提交的材料：
（一）轉讓方應提供的材料：
1、大土地證原件及復印件1份（2004年10月1日以后頒發的土地證應提供由成都市國土資源局地籍事務部出具的（土地用途面積分攤計算表1份）；
2、土地出讓合同復印件1份；
3、工商營業執照或行政、事業代碼復印件1份；
4、總產權復印件1份；
5、土籍調查表復印件1份，《界址點坐標成果表》（到成都市國土資源局提?。?；
6、《土地登記卡》（到成都市國土資源局提?。?；
7、產權測量報告；
8、申請書1份；
9、法人身份證明、委托書各1份，法人、受托人身份證復印件各1份；
10、分割情況說明；
11、共用宗土地使用權分攤面積總表1份（第1次分割）
12、本次分攤情況表：老方法用土地分割變更登記明細表及共用宗使用權登記表；新方法用共用宗土地使用權分攤面積匯總表。（以上表格先報1份，審核無誤后再出3份并加蓋單位公章。按棟號、單元、樓層、序號順序填寫；共有人占格分別填寫，并注明為共有人；共有人土地面積按產權證上比列分攤，并分別填寫；序號或分宗號按戶數編號；房屋產權證號填丘地號；表格用電腦制作并打?。?。（上述材料中心的復印件上須加蓋申報單位的公章證明原件與復印件一致）[3] 。
（二）受讓方應提供的材料：
1、受讓方為個人的應提交：申請書1份（轉讓方、受讓方共同申請并蓋章、身份證復印件1份、房屋產權證復印件1份、委托書1份；）
2、受讓方為單位的應提交：申請書1份（轉讓、受讓方共同申請并蓋章；法人身份證明、委托書各1份及法人受托人的身份證復印件各1份，產權證復印件1份，工商營業執照或行政、事業代碼復印件1份。）（上述材料中的復印件須加蓋申報單位的公章證明原件與復印件一致。）

細心的購房者在買房過戶、拿到房產證和土地證后，會發現上面的土地使用權面積是0。遇到這種情況，購房者就會多方打聽，為什么土地使用權面積是0？

　　在房產證辦理之后，很多購房者都會有這個發現，這到底是怎么回事兒？是所有的上土地使用權面積都是0，還是其中一部分？若是其中一部分房屋的土地使用面積是0，那么，這部分房屋到底是哪些？

　　若自己房產證上的土地使用面積不應該是0，購房者該怎么辦？


　　土地使用面積是什么？土地使用權面積是什么？

　　土地使用面積是房地產業中的一個面積概念，主要包括以下幾個方面：占地面積、建筑面積、居住面積。

　　1、占地面積，即建筑物及其周邊環境共占的面積。

　　2、建筑面積，僅指建筑物的建筑面積。其計算主要從建筑物的外圍來計算。

　　3、居住面積，指室內居住面積。

　　土地使用權面積是指房屋所分攤的所在土地使用權的面積，這個面積相對來說數值較小。計算公式為：分攤土地使用權面積=房屋建筑面積/樓房總建筑面積×樓房占地面積。


房產證上沒有土地使用面積，對今后賣賣有何影響？

　　按照國家規定，國有土地性質不需要在房產證上寫明土地使用面積。也就是說，如果您的房地證上土地性質上寫著“國有”就不會影響以后的房產買賣交易；如果房產證上什么都沒寫，那就是房產證上沒登土地信息。此時，購房者應該去房管局要求更換有土地信息的新證。不過，這項信息對二手房交易沒有影響，沒有土地使用面積的房子仍然可以申辦貸款。若是房屋被列入拆遷范圍，也不會受其影響。但您如果想將房子做抵押貸款，就需要將房產證的土地信息更改了，否則抵押貸款可能會變得麻煩。

　　房產證上的建筑面積和土地證上的使用權面積

　　案例：王先生買了房子。這套房子的房產證上寫著建筑面積85平方米，但是在土地證上面描述使用權面積是50平方米，而且使用權類型是出讓。而在使用權面積里面獨用面積為0平方米，分攤面積為50平方米，因此王先生一頭霧水。

　　解答：房產證上的建筑面積85平方米，指的是房屋套內面積加上房屋分攤面積合計為85平方。土地證上的面積為50平米，是指這棟樓的占地面積；使用權是出讓，說明房屋所在地是原開發商買下來的，具體使用年限視情況而定，但一般都為70年時間。土地使用權面積(獨用面積)為0，是指這棟樓的50平米里面沒有1平方是房主可以私人使用的，全部都是公用的地，只有房屋85平方米的部分面積才是獨用的。

如果買的是商品房，則辦不辦土地使用證無所謂，因為開發商有總土地使用證，且房價中已包含了土地出讓金，用戶可共同享有小區內的土地面積，一般購買后只有房產證，辦不辦土地使用證影響不大。

如果買的房屋不是商品房，則需辦理，若不辦理你就不能辦理不動產登記證，那么你的房屋也就得不到很好地保護，就算后期想賣掉也沒人敢購買，若想抵押也不能抵押，所以購買時一定要注意這些細節問題，若是不能辦理土地使用證那建議不要買，以免給自己帶來麻煩。有時還會被認為是違法建筑被政府強拆，得不到補償，可謂是錢房兩失。

總的來說，土地使用證要不要辦理，具體看你買的是不是商品房，若是商品房辦不辦沒關系，若不是商品房，則一定要辦理，若不能辦理，則**好不要購買，以免后期貸款、抵押、補償等無法進行。



新房怎么辦理土地使用證？

辦理地點：土地使用證辦理通常在當地國土資源局辦事大廳窗口，如果是在鄉鎮，則將資料提交給所在鄉鎮的國土資源分局、所，由他們收件辦理。當然，有的房地產開發商也會幫購房者辦理，但一定要注意，如果辦理不了，則你的房屋存在問題，要及時處理，以免后期給自己帶來麻煩。

辦理流程：購房者在購買新房后，拿著房主身份證、土地證、房屋購買合同、房產證和契稅發票等資料到土地管理部門申請辦理，待土地管理部門工作人員受理核實后，就會進入審批流程，然后5個工作日后，購房者就可拿著身份證前往土地管理部門繳納登記費后即可領取土地使用證。



哪些情況辦不到土地使用證？

土地使用證一般都是能辦理的，只要拿著相關資料前往當地土地管理部門即可輕松辦理，但是以下幾種情況則不能辦理。

情況一、土地有糾紛的不能辦理。

情況二、欠繳土地出讓金或土地租金的不能辦理。

情況三、房產證與土地證上的權利人不是同一權利人不能辦理。

情況四、把集體土地上的房屋轉賣給非本集體成員或者將林地等國家不允許買賣的土地賣給其他人的不能辦理。

由于城鎮化進程加快，房產置業中也隨之出現大量的小產權房交易現象，身邊不乏小產權房購買者。但是，畢竟是小產權房，價格比市面上的商品房低，很多人就有疑問：那小產權房需要辦理土地使用證嗎？小產權房有國土局頒發的土地使用證嗎？小產權房的土地使用證是否有效？小產權可以補土地使用證嗎？違建房可以補辦土地使用證嗎……



小產權房通常是指在中國農村和城市郊區農民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權轉讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發的產權證，而是由鄉政府或村委會頒發，所以也稱鄉產權房，相當于小產權房有集體土地使用證。但實際上小產權房是不能辦理正式的土地使用證。故小產權房沒有土地使用證，其無土地使用證有效期，

談到房子，我們更多的是關注房產證，我們知道，有了房產證，我們才能對房屋進行買賣、贈與、繼承或轉讓，但卻往往忽視了同樣具有重要作用的土地使用證。什么是土地使用證？土地使用證的重要性以及分類，你知道嗎？
買房別只關注房產證 土地使用證也很重要

一、什么是土地使用證？

土地使用證是土地所有者或土地使用者享有土地所有權或使用權的法律依據。依法登記的土地所有權和土地使用權受到法律的保護，任何單位和個人均不得侵犯。

其主要內容包括：

①土地使用者名稱、地址、圖號、地號、用途、批準使用期限、四至、填發機關簽章、年、月、日。

②城鎮土地中用地面積、建筑占地、共有使用權面積、分攤面積、土地等級；農村土地中土地總面積，地類面積。

③備注、變更記事、附圖以及證書的編號等。

二、土地使用證的分類

我國的土地分為農民集體所有土地和國家所有土地，所以土地使用證也包括農民集體所有土地使用權證和國有土地使用權證，目前頒布的土地證書主要有：

1、集體土地所有權證?？h級人民政府對農民集體所有的土地進行登記造冊，核發集體土地所有權證，確定所有權。

2、集體土地使用證?？h級人民政府對集體所有的依法用于非農業建設的土地進行登記造冊，核發集體土地使用證，確認建設用地使用權。

3、國有土地使用權證?？h級以上人民政府對單位和個人依法使用的國有土地進行登記造冊，核發國有土地使用權證，確認國有土地使用權。

4、土地他項權利證明書?？h級以上人民政府對批準的土地他項權利進行登記造冊，核發土地他項權利證明書，確認土地他項權利。

三、國有土地使用證的重要性

我們買的商品房，大多數都是頒發的國有土地使用證。

1、缺少《土地使用證》，不動產的“物權”不完整。因為《房地產管理法》第五十九條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”，這說明房地產的“物權”包括房屋所有權和土地使用權兩方面。業主買的房地產包括房屋所有權和土地使用權，而現在開發商只把房屋所有權給了業主，而土地使用權沒有交給業主。

2、缺少《土地使用證》，房地產的轉讓中涉及土地使用權的部分不發生法律效力?！段餀喾ā返诰艞l規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力”。沒有《國有土地使用證》，業主不擁有法律意義上的“土地使用權”。

3、缺少《國有土地使用證》房地產價值嚴重縮水。按照《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。這一條規定使原本只有70年壽命的住宅，得到“自動”延長。使“住宅”的傳世私有財產性質，以法律的形式確立下來。但是如果買的房子沒有《國有土地使用證》，就沒有土地使用權，更不能“傳世”，這樣的房子還有多少價值呢?

四、哪些房子需要辦理土地使用證

城鎮住房用地登記發證的范圍包括城鎮房改房、經濟適用住房、商品房和其他住房用地，它是房屋所有權和國有土地使用權發生轉移后的變更土地登記，發證對象為擁有房屋所有權的住房產權人。

房屋和土地是不可分割的整體，只有進行發證登記并且兩者權利主體一致，房屋產權人的合法權益才能得到有效保護。

五、國有土地使用證申辦程序

《國有土地使用證》辦理程序：受理申請材料、審核材料、校準登記、頒發證書。土地登記申請人(使用者)應持有關土地權屬來源證明相關材料，向國土資源局提出申請。

關于土地使用證過戶的問題，相信有很多朋友都想了解。但其實，土地證是分很多種的，并不是每一種都可以過戶的。其中，集體土地和國有土地是**為重要的兩種，而國有土地又分為劃撥和出讓性質，只有國有出讓可以辦理過戶，劃撥不能辦理過戶，只有轉變土地性質才可以辦理。具體內容如下：







土地使用證能過戶嗎？過戶程序是什么？

這里我們分集體土地與國有土地兩種情況進行分別介紹：

1、農村集體所有土地使用權證過戶

農村的集體土地主要包括農民的宅基地和承包地，其中：

（1）宅基地過戶

①符合當地宅基地轉讓條件的，除了部分宅基地改革試點地外，其他地區合法的宅基地轉讓僅限于村集體內部，且轉讓對象也要符合當地的宅基地申請條件。

②通過贈與獲得的宅基地在法律上是得到支持的，不過嚴格來講是要召開村民代表大會獲得村集體成員以及村委會的同意才行。

③宅基地作為集體財產是不能繼承的，但地上的房屋是農民的私人財產是可以被繼承的，根據“房地一體”原則，通過合法繼承房屋而獲得的宅基地可以辦理過戶，前提是繼承人需要符合當地宅基地的申請條件。

（2）承包地過戶

農村承包地是以戶為單位的承包地，承包地過戶一般發生在分戶和承包地轉讓兩種情況中。

農村集體所有土地使用權證和房屋過戶辦理流程：

①準備好過戶的相關申請資料。

②原宅基地和現宅基地使用者共同向村委會發起申請。

③村委會審核后再向國土資源所申請。

④國土資源所地籍調查，或國土局地籍調查，對審批公示十五日。

人們通常將購買商品房關注的焦點放在房屋質量及房產所有權證上，而忽略了另一項重要權利，即房產范圍內的土地使用權。那么房屋如果沒有這個權利證書會有什么樣的危害呢？



關于土地使用證
土地使用證是確認土地使用權的法律憑證。根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統一規定。



土地使用證內各項數據和編號，如單位名稱、四至、土地數量、位置、土地變更等，必須與土地登記表相一致。土地使用證附圖可根據土地利用現狀底圖或地籍圖透繪獲得。隨著面積和界線的變更，附圖也應作相應改動。



國有土地使用證由國家土地管理局統一監制，市、縣人民政府頒發，土地管理機關填寫，發給依法使用國有土地的單位和個人，并由其保存。其主要內容包括：



①土地使用者名稱、地址、圖號、地號、用途、批準使用期限、四至、填發機關簽章、年、月、日。



②城鎮土地使用中用地面積，其中建筑占地，共有使用權面積，其中分攤面積，土地等級；農村土地中土地總面積，其中地類面積



③備注。



④變更記事。



⑤附圖以及證書的編號等。





沒有土地使用權證會有哪些危害
1、難以知曉設定抵押權的情況

有些房地產開發商由于資金不足，便用建設用地土地使用權到銀行做貸款抵押。而根據《物權法》第一百八十二條規定，以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。購房人如果不要求辦理土地使用權證，就不容易了解到在土地使用權上設定的抵押，也就無法及時規避風險。一旦房地產開發商無力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣該土地使用權，并從價款中優先受償。而此時房地產購買者的合法權益將很難得到維護。

一石激起千層浪。連日來，溫州市一批20年產權的房屋土地產權到期，交易價不超過100萬元的房子，卻面臨要花費房產交易價至少三成的土地出讓金才能重新辦理土地證的遭遇，在全國引發強烈反響和輿論高度關注。






這個問題的核心是土地使用權到期之后要不要續費、如何續費以及到底續多少費，從目前來看，面對全國首批土地使用權到期的房子，各地的情況不同，處理辦法也不一樣。





溫州：居民購房僅三年 土地使用“撞”年限



王女士于2012年10月，花了近百萬元在溫州市區橫河北新村買了一套房子。近期王女士想賣掉這套房子?？稍谫I賣過程中，王女士意外發現自己名下的這套房子，土地使用年限已于2016年3月4日到期。







購房者 王女士：現在這個房子想拿出來交易的話，現在交易不了，說我土地使用證已經到期了。



據王女士介紹，她名下的這套房子于1996年交付使用，她是這套房子的第三位主人。在她的印象中，住宅的土地使用年限為70年。為何自己的房子僅僅過了20年就到期了呢？更讓王女士百思不得其解的是，同幢樓不同樓層的土地使用年限竟然完全不相同，有的是70年，而有的卻是20年。







王女士：他這個圖號和地號，跟我這個是一模一樣的，但他這個使用期限是到2070年。



根據《物權法》，購房者有權在土地使用權到期后申請并獲得延期的資格，但卻沒有對續期的土地出讓費支付標準和辦法作出明確規定。王女士告訴記者，目前土地使用權到期使她無法貸款，土地使用權續期政策的不確定性，也使她的房子無法正常交易。

產權續期無定論 土地過戶受影響
看了剛才王女士的遭遇，我們肯定有很多疑問，房子的土地使用權到期了怎么辦？有沒有辦法續？為何王女士的土地使用權只有20年？帶著諸多問題，我們的記者陪同王女士到溫州相關部門進行咨詢。



溫州市相關部門負責人介紹，現在住宅土地的使用年限為70年，但上世紀八九十年代收取土地出讓金的做法剛開始，有些開發商為了減緩資金壓力，沒有交足70年，溫州的規定是**少交20年。







溫州市土地登記交易中心副主任 林鈞：辦土地證的時候，房地產開發公司只簽了一個20年的土地出讓合同，按照當時的價格出讓年限，收取了20年的出讓金，當時的歷史原因就是20年也有簽、40年有簽、50年有簽、70年也有簽。



根據《城市房地產管理法》第22條規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。以王女士的鄰居為例，應當是在屆滿前一年提出申請，并獲得批準。而王女士則是過期之后，才想到去續期。

　　辦理土地使用證所需資料：
　　1、土地登記申請書;
　　2、單位、法定代表人證明，個人身份證明或者戶籍證明;
　　3、土地權屬來源證明材料(政府材料);
　　4、初始登記頒發的土地證書;
　　5、地上附著物權屬證明；
　　6、建設用地批準書(土地違法案件行政處罰決定書);
　　7、批準用地繳稅費發票或有關土地使用權出讓金支付憑證。

土地使用證對于我們來說是一件十分重要的事情，因為證件的發放是國家法律賦予我們的權利，只要我們涉及到土地的使用就得辦理土地使用證,那么房子沒有土地使用權證怎么辦？





一、關于土地使用證





土地使用證是確認土地使用權的法律憑證。根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統一規定。

土地使用證內各項數據和編號，如單位名稱、四至、土地數量、位置、土地變更等，必須與土地登記表相一致。土地使用證附圖可根據土地利用現狀底圖或地籍圖透繪獲得。隨著面積和界線的變更，附圖也應作相應改動。





國有土地使用證由國家土地管理局統一監制，市、縣人民政府頒發，土地管理機關填寫，發給依法使用國有土地的單位和個人，并由其保存。其主要內容包括：

①土地使用者名稱、地址、圖號、地號、用途、批準使用期限、四至、填發機關簽章、年、月、日。

②城鎮土地使用中用地面積，其中建筑占地，共有使用權面積，其中分攤面積，土地等級；農村土地中土地總面積，其中地類面積。

③備注。

④變更記事。

⑤附圖以及證書的編號等。

當自己在實際生活中遇到此類問題時，一定要第一時間完成土地使用證的辦理，因為他的存在對于土地的合法化有著極其嚴重的影響，從而對房屋產權利益的有著不利的作用，因此辦理這類證件刻不容緩。

二、土地使用證的辦理

《國有土地使用證》辦理程序：受理申請材料、審核材料、校準登記、頒發證書。

土地登記申請人(使用者)應持有關土地權屬來源證明相關材料，向國土資源局提出申請。

1、土地登記申請

(1)有關宗地來源的政府批復及批準文件，建設用地許可證。提交國有土地使用權通過招標、拍賣、協議等形式進行操作程序中有效性的相關土地權屬材料。

(2)因買賣、繼承、贈與等形式取得土地使用權的、提交買賣、繼承、贈與土地使用權轉讓協議書和公證書，原土地使用的國有土地使用證書。

(3)提交土地登記申請人的身份證、戶口薄。企事業單位的土地使用者應提交土地登記法人證明書和組織機構代碼證、法人身份證。

2、地籍調查

對土地登記申請人的土地采取實地調查、核實、測量、繪制宗地草圖及紅線圖。查清土地的位置、權屬性質、界線、面積、用途及土地使用者的有關情況。并要求宗地四周鄰居界線清楚，無爭議，確認后簽字蓋章。

3、土地權屬審核

土地登記機關對土地使用者提交的土地登記申請書、權屬來源材料和地籍調查結果進行審核，決定對申請土地登記的使用者土地權屬是否準予登記的法律程序。

4、頒發國有土地使用權證書。

這里面有問題，沒有房主的房產證和土地證（兩者缺一不可），你二手房是過不了戶的，你這時的購買行為，房管局是不承認的。（就是說即使你把錢給了房主，這房子還不屬于你。對你而言，這其中存在著很大的風險?。?br/>正確的流程是：
房主辦好房產證和土地證后，和你一起到房管局簽定正式的房屋買賣合同，辦理房產證的過戶（帶雙方的身份證、房主的房產證和土地證），沒有土地證房管局是不辦理房產證的過戶的。
幾天以后你到房管局取寫著你名字的新房產證，再到土地局辦理土地證的過戶。（帶你的身份證、寫著你名字的新房產證、原房主的土地證）

2月8日，河北省三河市燕郊國家級高新區格外寒冷，迎賓南路的燕郊不動產登記業務大廳附近聚集了數百位業主，他們急于從政府獲得一個確切的信息：手中的房產證什么時候能換成不動產證。



自2016年12月1日三河市正式實施不動產登記以來，燕郊地區部分業主們在交易過程中發現，房產證因為落宗問題而無法換發不動產證，從而導致無法交易。截至目前，整個燕郊至少發現33個小區存在類似問題。



當日，三河市副市長劉增祿在針對這一問題的現場辦公會上，指定政府工作人員帶著業主辦理不動產登記，業主們齊聲叫好。但到窗口時，卻遭到辦事人員的拒絕，理由是房產對應的土地性質并非住宅用地。



這個緊鄰北京通州區隸屬河北國家級高新區，過去幾年房價爆漲，大量產業項目變身房地產。由此引發各類土地亂象，在這一輪不動產登記過程中暴露。



廊坊市國土系統一位人士透露，無法落宗的小區多數與違規使用土地有關。

不動產登記引發的落宗問題不僅僅在燕郊，河南、河北、山東、湖南等省市也均發生，造成的原因也各不相同，但多數均與土地有關。



一位廊坊市國土系統相關官員表示，類似的情況在全國較為普遍，具體到一個城市，則屬于個別現象，但解決起來比較棘手，比如土地性質為工業用地的，想要完成不動產登記，需要把土地性質變更為住宅用地，“需要更高級別的政府來解決?！?br/>


目前燕郊住宅落宗難的問題，已引起政府高層注意。在向上級部門匯報有關情況后，2月9日，國土資源部在國新辦發布會上表態，燕郊不動產登記事情正在解決中，部分住宅通過了解歷史情況、完善手續等已經可以登記，未來會陸續解決不動產登記問題。



“副市長也沒辦下來”


2月7日，為了解決燕郊部分小區無法落宗問題，三河市政府下發一份《致廣大業主公開信》顯示，目前三河市正在對全市房地產進行全面摸底調查，“經過反復查找歷史證資料，目前已經認定福成五期、福澤頤園14-15號樓、燕潮家園、祥馨日升、電子城小區可以辦理不動產登記?！?br/>


同時，三河市政府進一步表示，其他小區正在逐一核查中，結果將陸續公布，一周內將出臺具體解決辦法和工作方案。



2月8日，在燕郊不動產登記中心，三河市政府副市長劉增祿也重復了上述承諾，并表示問題將在一周內解決。



在業主們的要求下，劉增祿親自指定福成五期4號樓一位業主現場辦理不動產證，此前，廊坊市國土資源局給業主們的答復是：福成五期1、2、3號樓土地性質為工業用地，4號樓土地性質為綠化用地，無法辦理不動產證。



4號樓業主在政府工作人員帶領下到不動產登記中心窗口辦理時，不動產登記中心工作人員堅持認為，土地性質還未變更過來，無法辦理不動產證。



這個插曲一定程度上反映了想要解題并不容易。不過，2月9日國土資源部在發布會上的表態，似乎意味著事情發生了轉機。國土部部長姜大明表示，燕郊問題，現在正在解決。已經有一部分住宅通過了解歷史情況、完善手續，可以登記了，估計在不長的時間，就會解決完畢。



無法落宗的原因


2月8日上午，一位福成上上城五期的業主表示，其所在小區共有4棟樓無法落宗，通過業主們自行查詢得知，1、2、3號樓土地屬于工業用地，4號樓屬于綠化用地，由于土地性質問題，房屋未落宗而無法換發不動產證。