國有土地租賃

土地租賃是指某一土地的所有者與土地使用者在一定時期內相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿或土地使用者歸還土地的一種經濟活動。土地租賃的兩種方式，國有土地租賃和土地使用權出租。二者都是國有土地有償使用的方式，土地租賃是我國土地交易中最為常見的一種方式，那么國有土地租賃期限是多久，國有土地租賃與土地使用權出租的區別是什么呢？

國有土地租賃的期限有短期租賃和長期租賃兩種形式。短期使用，或者用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，租賃期一般不超過5年；需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，租賃期限由租賃合同約定，但**長租賃期限不得超過同類用途土地出讓的**高年限。

我國合同法規定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效，因此，有人主張土地使用權租賃期限應受該規定約束，尤其對于有限的土地資源，租期過長，將難以公平確定若干年之后的租金數額。本人認為，過短的租賃期限，將影響土地使用權承租人的投入，影響建筑投資的回收以及建筑安全壽命的保障，不利于土地的合理充分利用。關于租金標準的確定，可以通過市場租金評估等體系，建立科學的租金調整機制。其實，從本質上看，土地使用權出讓實為土地使用權租賃的一種方式，其只不過是將數十年的承租權一次性買斷而已。因此，土地使用權出租期限不應受20年的限制，而應參照出讓期限的有關規定。
再看我國《規范國有土地租賃若干意見》規定：“四、國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但**長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓**高年期?！笨梢?，我國政策規定是將土地出租**高期限等同于同類用途土地的出讓**高年期，即已超過20年，但該規定僅限于部門規章，并未上升到法律層面上，值得立法界進一步明確。不得不注意，上述《規范國有土地租賃若干意見》僅規定了一級土地市場國有土地出租的期限，對于以出讓、劃撥、土地租賃等方式取得土地使用權后，將土地使用權再行出租的期限，雖然沒有規定，但應可參照之。
 

第十章 不可抗力 1 如果本合同任何一方因受不可抗力事件(不可抗力事件指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于水災、火災、旱災、臺風、地震、及其它自然災害、交通意外、罷工、騷動、暴亂及戰爭(不論曾否宣戰)以及政府部門的作為及不作為)影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。 2 聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在**短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，并在該不可抗力事件發生后_________日內以手遞或掛號空郵向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。 不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，甲乙雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則適用本合同7.2(c)關于合同終止的規定。 第十一章 其他規定 1 除本合同另有規定外，未經另一方書面同意，任何一方不得轉讓其在本合同項下的全部或部分權利或義務。 2 合同及其附件構成雙方全部合同，并取代雙方以前就該等事項而達成之全部口頭或書面的協議、合約、理解和通信。 3 本合同任何一條款成為非法、無效或不可強制執行并不影響本合同其它條款的效力及可強制執行性。 4 本合同或其附件的修訂僅可經書面協議并經雙方授權代表簽字且須經雙方采取適當的法人行動批準而作出。 5 除非另有規定，一方未行使或延遲行使其在本合同項下的權利、權力或特權并不構成對這些權利、權力或特權的放棄，而單一或部分行使這些權利、權力或特權并不排斥任何其它權利、權力或特權的行使。 6 本合同附件是本合同不可分割的組成部分，并與本合同具有同等約束力，如同已被納入本合同。 第十二章 通訊 一方根據本合同規定作出的通知或其它通訊應采用書面形式并以中文書寫，并可經專人手遞或郵務發至以下規定的另一方地址，或傳真至另一方規定的傳真號碼，通知被視為已有效作出的日期應按以下的規定確定： ①經專人交付的通知應在專人交付之日被視為有效。 ②以掛號郵務寄出的通知應在付郵(以郵戳日期為準)后第_________天(若**后一天是星期日或法定節假日，則順延至下一個工作日)被視為有效。 ③以傳真形式發出的通知應被視作于傳真完畢的時間作出，唯發件人應出示傳真機就其所發出的文件而打印的報告以證明有關文件已經完滿地傳給對方。 雙方通訊地址和傳真號碼如下： 通訊地址：_________傳真：_________ 通訊地址：_________傳真：_________ 若一方更改其通訊地址或傳真號碼，應盡快按本條規定書面通知另一方。 第十三章適用法律和爭議的解決 1 本合同應適用中華人民共和國法律并應根據中華人民共和國法律解釋。 2 凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，由甲乙雙方協商解決。若協商不成，甲、乙任何一方均可將該等爭議提交_________仲裁委員會，按照申請仲裁時該仲裁委員會有效的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。 第十四章 附則 14 本合同正本一式_________份，雙方授權代表簽署并加蓋公章后生效且其效力追溯至_________年_________月_________日起計算，各份合同具有同等效力。 甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________ 授權代表(簽字)：_________ 授權代表(簽字)：_________ _________年____月____日 _________年____月____日

我國國有土地租賃和土地使用權出租的主要區別是什么呢？他們二者之間又有哪些聯系呢？

主要區別
在國有土地租賃和土地使用權出租的概念中，都采用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質上國有土地租賃和國有土地使用權出租之間存在以下主要區別：
第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬于土地一級市場;國有土地使用權出租屬于土地二級或者三級市場。
第二，法律關系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進行，其主體——出租人是通過劃撥、出讓(或轉讓)取得土地使用權的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權，并定期向出租人支付租金的行為主體。
第三，土地使用者的權益不同?！兑庖姟返诹鶙l規定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記?！?quot;承租土地使用權的轉租。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，租賃合同經更名后繼續有效。

土地租賃是某一土地的所有者與土地使用者在一定時期內相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿后，土地使用者歸還土地的一種經濟活動。
土地租賃的兩種方式： 隨著土地使用制度改革的深化，我國土地租賃存在著兩種不同的方式。一是國有土地租賃；一是土地使用權出租。國有土地租賃和土地使用權出租都是國有土地有償使用的方式。

土地租賃協議書土地租賃協議書
　　甲方：xxx（以下簡稱甲方） 乙方：xxx （以下簡稱乙方）
　　為明確甲乙雙方的權利和義務，經甲乙雙方協商，本著互惠互利的原則達成以下協議： 一、租賃范圍和用途 甲方將 所屬土地約 平方米的土地出租給乙方使用(租地面積以實際丈量為準)。 租地界址 乙方租賃土地的用途為 。
　　二、租賃期限、租賃金額及支付辦法： 1、租賃期限為 年，從 年 月 日至 年 月 日。 2、租用該地的面積、金額：該土地面積為 平方米；年租金為 ，合同期總租金為 元。 3、付款方式：租金的交納采取按年支付的方式，由乙方于每年的 月 日交納給甲方，先交后用 。
　　三、甲方權利義務 1、甲方有權按照本協議約定向乙方收取租金。
2、租賃期限內，甲方不得將該土地再次出租給第三方使用。 3、租賃期內,甲方人事等其他的任何變動不會影響此協議的執行,甲方不得以任何理由影響協議的執行。
　　四、乙方權利義務 1、乙方應按照本協議約定向甲方交納租金。 2、乙方在承租期間，擁有該地的使用權，甲方不得干涉乙方經營策劃。 3、租賃期限內，乙方方不得將該土地轉租給第三方使用。 4、承租期滿乙方有意續租，在同等條件下乙方享有優先權。
　　五、違約責任 1、乙方應按照約定向甲方交納租金。如逾期交納租金30日以內，乙方除應補交所欠租金外還應按日向甲方支付年租金千分之一的違約金；如逾期超過30日，甲方有權解除合同，乙方應甲方支付年租金百分之十五的違約金。 2、甲方不得擅自解除合同或以任何理由影響該協議的執行。否則，乙方有權拒付租金并不承擔違約責任。由此給乙方造成的一切損失，由甲方承擔賠償責任。 3、如果因國家政策調整或其他不可抗力，導致合同不能履行或合同目的不能實現的，雙方均可解除合同，并且不承擔違約責任。
　　六、雙方協商一致可另行簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
七、本協議在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的，雙方均可向有管轄權的人民法院起訴。
　　八、本合同一式四份，雙方各執兩份，具有同等法律效力。
　　九、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。
　　甲方代表： 乙方代表：
　　蓋 章： 蓋 章：
　　簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月 日

《土地登記辦法》(2007年12月30日國土資源部令第40號公布)第二十九條 依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權的,當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料,申請租賃國有建設用地使用權初始登記。
(參考)

國務院55號令《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三章中規定:土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。
未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。
土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條的規定辦理。

在我國，土地的所有權分為集體所有土地和國家所有土地。那么什么是國有土地？
什么是國有土地？
國有土地，是指國家享有所有權的那一部分土地。我國城市市區的土地屬于國家所有。以及法律規定屬于國家所有的土地。

國有土地征地拆遷條例
2011年1月19日國務院第141次常務會議通過了 《國有土地上房屋征收與補償條例》，并于2011年1月21日公布施行，其中對于國有土地如何征用做了相關規定。
第二章 征收決定
第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
第九條 依照本條例第八條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。
制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。
第十條 房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。
市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
第十一條 市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。
因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。
第十二條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。
作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。
第十三條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。
房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
第十四條 被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第十五條 房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。
第十六條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。
房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限**長不得超過1年。

編者按：國有土地的概念在日常生活中很常見，但很多人卻不明白國有土地的范疇包含什么？哪些土地屬于國有土地。

國有土地概念
國有土地使用權的主體非常廣泛，任何單位和個人，包括境外的企事業單位和個人，符合依法使用中國國有土地條件的，都可以成為中國的國有土地使用者。國有土地使用權具有重大意義。國家作為國有土地所有者并不直接使用土地，而是由具體單位和個人來使用。國有土地的收益權能一部分由土地使用者實現，一部分由國家通過收取土地使用稅（費）和土地使用權有償出讓的形式來實現。由于中國法律禁止土地買賣，國家土地所有權一般不能流轉，因而國家對國有土地的處分權主要是對土地使用權而言，劃撥、出讓或者確認、收回土地使用權的權利，都可以理解為對土地的一種處分。有償取得的國有土地使用權，可以依法轉讓，因此，國家土地所有權中的處分權有一部分也可以有限制的由土地使用者來行使。在農村，農民使用國有土地和使用本集體所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已沒有本質的區別。國家在收回農民長期使用的國有土地時也要給以適當補償。依法有償受讓取得的國有土地使用權，成為一種完整意義上的財產權，可以依法轉讓、出租、贈與、繼承、抵押，與一般通過劃撥取得的國有土地使用權不同的是“有償”、“有期”，這是國家憑借土地所有權對使用權進行的一種限制，是實現土地所有權的一種措施。
國有土地包含哪些？
根據《土地管理法》第8條和《土地管理法實施條例》第2條規定，下列土地屬于全民所有土地即國家所有土地： （一）城市市區的土地； （二）農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地； （三）國家依法征用的土地； （四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； （五）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地； （六）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

《中華人民共和國農村土地承包法》第五條規定：“農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地。
”；第二十條規定“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長?！痹撈谙捱m用于：農村集體經濟組織成員承包由本集體經濟組織發包的農村土地，屬于對特殊主體的特別規定?！吨腥A人民共和國合同法》第二百一十二條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年?！彼猿貏e主體意外，其他一般主體訂立土地使用權租賃合同不得超過20年，超過二十年的，超過部分無效。

一、國有土地　 根據《土地管理法》第吧條和《土地管理法實施條例》第二條規定，下列土地屬于全民所有土地即國家所有土地： 　　
（一）城市市區的土地； 　　
（二）農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地； 　　
（三）國家依法征用的土地； 　　
（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； 　　
（五）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地； 　　
（六）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。
二、 集體土地　 集體土地是指農民集體所有的土地。也叫做勞動群眾集體所有的土地。 　　集體土地是我國土地所有制的一種形式。 　　我國實行土地的社會主義公有制，土地的所有制形式包括國家所有（全民所有）和勞動群眾集體所有二種形式

土地使用稅。

土地使用稅是對使用國有土地的單位和個人，按使用的土地面積定額征收的稅。以開征范圍內的土地為課稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據，向土地使用人課征。

屬于以有償占用為特點的行為稅類型。土地使用稅只在縣以上城市開征，非開征地區城鎮使用土地則不征稅。土地使用稅采用有幅度的差別稅額。

列入大、中、小城市和縣城每平方米土地年稅額多少不同。為了防止長期征地而不使用和限制多占土地，可在規定稅額的2—5倍范圍內加成征稅。

對于公園、名勝、寺廟及文教、衛生、社會福利等單位使用的土地，城鎮、街道、公共設施用地，鐵路、機場、港區、車站、管理交通運輸用地及水利工程，農、林、牧、漁、果生產基地用地。

以及個人非營業建房用地等，均免征土地使用稅。為了鼓勵利用荒地、灘涂等土地，對經過批準整治的土地和改造的荒廢土地，給予10年期限的免稅。

城鎮土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米土地使用稅年應納稅額。具體標準如下：

（一）大城市1.5元至30元;

（二）中等城市1.2元至24元;

（三）小城市0.9元至18元;

（四）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

過戶辦理程序：
1、房屋轉讓連同土地使用權轉移，需提交房屋買賣協議、房照、原土地使用證。
2、房屋連同土地使用權繼承，贈與需提交房照、原土地使用證、公證書或使用權人親筆簽名協議與街道證明。
3、新建房屋土地登記需提交土地和規劃部門建房批件。
4、土地證書遺失或者損毀的，土地權利人應當及時向原發證機關備案，申請補發新證，在當地報紙上進行公告。自公告之日起三十日內無異議的，原發證機關注銷原土地證書，補發新證書。
5、買賣分宗、繼承、贈與分宗須雙方共同到局辦理。
6、委托代辦除提交上述資料外，還須提供委托人簽名蓋章的委托書。

農村土地租用合同應該注意以下問題：
　　1、注意合同簽訂的主體，
　?。?）、如果是和集體簽訂土地承包合同，一般需要村民小組加蓋公章，切不可只有村民小組長簽字。如果是發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。 否則合同將可能導致無效。
　?。?）如果是和村民小組個人簽訂，要注意流轉期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。
　　2、注意合同的內容。
　　一般農業土地和農村基本農田，不得改變土地基本用途，需要改變的要報批。
　　3、意思表示。
　　簽訂合同過程中雙方必須是自愿、系雙方真實意思表示不得欺詐、脅迫或者乘人之危。

集體土地與國有土地的區別：
1、所有權人不同：國有土地的所有權人是中華人民共和國的全體公民，任何一個中國公民均是國有土地的共有人，國有土地屬于“大眾”所有，由人民政府代表全體中國公民行使所有權。集體土地的所有權人是農業集體經濟組織（以下簡稱“集體組織”）成員[1]，非集體組織成員對該集體組織所有的土地不享有所有權，故集體土地屬于“小眾”所有，一般由集體組織代表其成員行使所有權。
2、用途不同：根據現行法律規定，國有土地使用方式主要有2種，一是他用，即通過使用權出讓或劃撥，用于經濟發展或社會發展；一是生產工作自用，用于建造辦公場所、公益設施等。目前，自用的國有土地不能用于生活、經營用途，如建造住宅、酒店等。集體土地的使用方式也可分為兩種，他用與國有土地類似，即將使用權轉讓、出租，獲取收益；自用方面則與國有土地不同，除了可以生產工作自用外，還可以進行生活、經營自用，如作為宅基地分配給成員、建設集體住宅、娛樂設施、經營設施等。
3、收益渠道不同：由于政府自用的國有土地不能用于經營，故國有土地的收益主要來自出讓使用權獲得的出讓費。集體土地收益渠道則更加寬廣，既有使用權他用的轉讓、出租收益，又有自用土地及其附著物經營收益。

土地租賃合同至少要包括雙方當事人，合同標的、違約責任、旅行方式等。土地租賃是國有建設用地使用權人在保留土地合法使用權的條件下，承租權人在一定期限內以支付租金為代價對土地進行使用和收益，因此，土地承租權人享有租用土地的占有權、使用權、收益權。土地承租權人不享有國有建設用地使用權，無權行使轉讓或者抵押等處分權。依《合同法》第224條的規定，經國有建設用地使用權人的同意，土地承租權人可以將之轉租，轉租期限不得超過承租期限。
參照《合同法》第230條的規定，確認承租人的優先購買權。法律為保護承租人的權益，賦予其此種特權。因租賃合同為持續性合同，出讓國有建設用地使用權的承租人對土地進行了一定的投資，故需要對租賃物長期使用和收益。對此，法律應當加以特殊保護，以鼓勵承租人進行投資，實現土地資源的高效利用。
國有建設用地使用權的取得以向國有建設用地使用權人支付一定數額的租金為代價，根據租賃合同對租金支付方式、數額、期限的約定，土地承租人負有按約定支付租金的義務。土地承租人不繳納、不足額繳納租金或者不按期繳納租金，未達法定期限，沒有被收回土地承租權的，土地承租權人應當支付違約金，承擔違約責任。
土地使用權出租后，承租人應遵守土地使用權出讓合同規定的合理利用土地的義務，不得隨意改變原有的土地用途；需要改變土地使用權合同規定用途內容的，必須征得出租人的同意，并依法經過審批，重新簽訂土地使用權出讓合同，調整出讓金，辦理登記手續。

土地租賃協議書土地租賃協議書
　　甲方：xxx（以下簡稱甲方） 乙方：xxx （以下簡稱乙方）
　　為明確甲乙雙方的權利和義務，經甲乙雙方協商，本著互惠互利的原則達成以下協議： 一、租賃范圍和用途 甲方將 所屬土地約 平方米的土地出租給乙方使用(租地面積以實際丈量為準)。 租地界址 乙方租賃土地的用途為 。
　　二、租賃期限、租賃金額及支付辦法： 1、租賃期限為 年，從 年 月 日至 年 月 日。 2、租用該地的面積、金額：該土地面積為 平方米；年租金為 ，合同期總租金為 元。 3、付款方式：租金的交納采取按年支付的方式，由乙方于每年的 月 日交納給甲方，先交后用 。
　　三、甲方權利義務 1、甲方有權按照本協議約定向乙方收取租金。
2、租賃期限內，甲方不得將該土地再次出租給第三方使用。 3、租賃期內,甲方人事等其他的任何變動不會影響此協議的執行,甲方不得以任何理由影響協議的執行。
　　四、乙方權利義務 1、乙方應按照本協議約定向甲方交納租金。 2、乙方在承租期間，擁有該地的使用權，甲方不得干涉乙方經營策劃。 3、租賃期限內，乙方方不得將該土地轉租給第三方使用。 4、承租期滿乙方有意續租，在同等條件下乙方享有優先權。
　　五、違約責任 1、乙方應按照約定向甲方交納租金。如逾期交納租金30日以內，乙方除應補交所欠租金外還應按日向甲方支付年租金千分之一的違約金；如逾期超過30日，甲方有權解除合同，乙方應甲方支付年租金百分之十五的違約金。 2、甲方不得擅自解除合同或以任何理由影響該協議的執行。否則，乙方有權拒付租金并不承擔違約責任。由此給乙方造成的一切損失，由甲方承擔賠償責任。 3、如果因國家政策調整或其他不可抗力，導致合同不能履行或合同目的不能實現的，雙方均可解除合同，并且不承擔違約責任。
　　六、雙方協商一致可另行簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
七、本協議在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的，雙方均可向有管轄權的人民法院起訴。
　　八、本合同一式四份，雙方各執兩份，具有同等法律效力。
　　九、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。
　　甲方代表： 乙方代表：
　　蓋 章： 蓋 章：
　　簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月 日

一、農村集體土地出租期限有哪些規定？
第一種情況土地出租**長可達七十年。
需要說明，承包土地跟土地出租是同一概念。根據《中華人民共和國農村土地承包法》第五條規定：“農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地?！?br/>第二十條規定“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長?！?br/>該期限適用于：農村集體經濟組織成員承包由本集體經濟組織發包的農村土地，屬于對特殊主體的特別規定。這種形式的承包政策性強，法律要求嚴格。
第二種情況土地出租**長可達二十年。
《農村土地承包法》第三十三條規定土地承包經營權流轉應當遵循以下原則：“土地流轉的期限不得超過承包期的剩余期限”。
《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規定：“土地租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但土地約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年?！?br/>二、農村集體土地出租超過20年的部分無效嗎？
處理該問題主要有兩種辦法：
第一種辦法是：《農村土地承包法》作為土地承包方面的特別法，應當適用其規定。只要土地出租的期限不超過土地承包期的剩余期限即可。比如：土地承包期的剩余期限為15年，那么出租的期限不得超過15年。
第二種辦法是：應當執行《合同法》“第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”的規定。所以除特別主體以外，其他一般主體訂立農村土地使用權租賃合同不得超過20年，超過二十年的，超過部分無效。
綜上，針對特殊主體的特別規定，土地**長出租時間可達七十年，但是，一般情況來說，集體土地租賃合同**長期限為二十年，超過的部分是無效的。因此，在租賃集體土地是，需要謹慎對待，避免相關的法律風險。如還需了解可以繼續瀏覽下面的延伸部分。

國有土地使用權合同的效力僅依據《合同法》第五十二條的規定來判斷，與其后土地使用權證沒有關系。國有土地使用權合同簽訂后，合同目的是否能夠實現與非違約方能否解除合同有關，但與合同效力無關。齊精智律師提示根據《物權法》第十五條的規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。



本文不惴淺陋，分析如下：



一、土地轉讓合同約定轉讓方應繳納稅款由受讓方負擔合法有效。



裁判要旨：土地轉讓協議中關于稅款負擔條款，只要雙方的意思表示是真實的，該約定并不會造成國家稅款的流失，這種約定不違反法律的強制性規定，因此約定稅款具體由誰來負擔是當事人意思自治的范疇，不影響合同的效力。



案件來源：**高人民法院，新疆京中房地產開發有限責任公司與巴州銀盛房地產開發有限公司建設用地使用權轉讓合同糾紛申請再審民事裁定書，（2015）民申字第2282號。

二、轉讓土地時未完成城市房地產管理法規定的投資總額25%,不能據此認定合同無效。



裁判要旨：土地轉讓時未滿足《城市房地產管理法》規定的“完成開發投資總額的百分之二十五以上”等條件的，不能據此認定土地轉讓合同無效。



違反法律、行政法規的強制性規定而無效的合同，是指違反了法律、行政法規中的效力性強制性規定，管理性強制性規定不能作為認定合同無效的依據?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十九條第二項和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條關于“土地未按出讓合同約定進行投資開發就不得轉讓”的規定是法律、行政法規中的管理性強制性規定，《國有資產評估管理辦法》《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》和《事業單位國有資產管理暫行辦法》是行政規章，均不能作為認定出讓土地轉讓合同無效的依據。



案件來源：四川省聚豐房地產開發有限責任公司與達州廣播電視大學合資、合作開發房地產合同糾紛[**高人民法院（2013）民一終字第18號]。



三、股權轉讓合同雖存在以股權轉讓為名收購土地的性質，但因內容未違反法律法規的效力性強制性規定而不認定為無效。



裁判要旨：股權轉讓合同受讓人欲通過控制轉讓人的方式開發使用土地，該行為屬于商事交易中投資者對目標公司的投資行為。合同中基于股權轉讓而就相應的權利義務及履行方法進行的約定沒有改變股權轉讓人本身，也沒有變動土地使用權的主體，故不應納入土地管理法律法規的審查范疇，而應依據《公司法》中有關股權轉讓的規定對該合同進行審查。在合同內容未違反效力性強制性規范前提下，可認定該股權轉讓合同合法有效。



案件來源：案號：(2016)**高法民終222號 審理法院：**高人民法院。



四、土地轉讓方根本違約導致受讓方不能取得土地的，應賠償受讓方土地溢價損失。



裁判要旨：土地轉讓方根本違約導致受讓方不能取得土地，根據《合同法》一百一十三條的規定，應賠償受讓方損失，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的預期利益。而合同履行后可以獲得的預期利益即土地溢價。



案件來源：北海藝術設計學院、北海左右商貿有限公司與北海藝術設計學院、北海左右商貿有限公司建設用地使用權糾紛申請再審民事裁定書，[**高人民法院(2016)**高法民申301號]、北海左右商貿有限公司與北海藝術設計學院建設用地使用權糾紛申請再審民事裁定書，[**高人民法院(2016)**高法民申1259號]。