二手房銷售

一手房——優點：簡單、安定、 規范 ！缺點： 單調、工資漲幅不大、不夠靈活！ 二手房——優點：全面、 靈活、利潤高！ 缺點：奔波、收入不穩定、競爭激烈！ 闡述：就個人而言，我所說都是相對而言并且沒有什么是絕對正確的

一般房源的來源于業主上門放盤、復盤、撩盤、網上業主論壇或者個人發布房源信息找、小區宣傳欄、通過行家拿盤、。找客就是：上門客、網絡、舉牌、撩客、復公客、貼廣告等等。。。
系統的流程是根據以下四點：
1、公司內部系統回訪房源、客源。
2、網絡拓展，主要是分類信息網站和同城貼吧、微信、qq等聊天實時通訊工具。
3、小區展位駐守。
4、維護老客戶，老客戶推薦。

第一 顧客讓渡價值的概念
　　1，整體顧客價值：，產品價值（固定的房屋、相關的結構物等），服務價值（合同的簽定、付款的方式等），人員價值（業務能力、知識水平、相關的理論知識、工作的效益），形象價值（企業的形象、品牌效應等一系列無形的感知效果）
　　2，整體顧客成本：貨幣成本（單位平米的價格），時間成本（購房的時間段），體力成本（購房的體力耗費），精力成本（購房的精力耗費）
　　第二 客戶心理分析
　　一般而言，客戶分類的依據不同，其分類的結果可能就會有很大的差別。例如依據客戶的性格、職業、年齡、性別等等分類。但是通俗的分類就是按照客戶的購買行為的客戶心理分析，進一步認識客戶的真正需求，從而達到我們銷售的目的。
　　1、求實用（使用價值、實際效用、內在質量等，例如：采光、通風、使用面積、結構、防潮、隔音、隔熱等）
　　2、低價位（購房者**關心的問題之一）
　　3、求方便（房屋的使用過程中的**重要的問題之一，如：供水、電、氣、電話、寬帶網絡、有線電視、交通、配套的商業設施的等）
　　4、求新穎、美觀（主要就是房屋的建筑風格、與生活相關的區域環境、景觀等）
　　5、追求建筑的文化品位（金科的中華坊體現中國的傳統文化、同創奧韻則體現的是運動與時尚的完美結合的現代生活文化）
　　6、求保值、增值（協信—黃金海岸等商業地產）
　　7、投機、投資獲利（世界貿易中心、帝景mall）
　　抓住了客戶的心理需求，展開以客戶消費需求為主的銷售策略，我們便打開了銷售行為的第一道門。
　　第三 客戶分類
　　由于人的能力、氣質和性格的不同，消費者呈現出各自的個性特征。我們把這些特征劃分為12種類型。從容不迫型，優柔寡斷型，自我吹噓型，豪爽干脆型，沉默寡言型，吹毛求疵型，虛情假意型等等。
　　第四 銷售人員的七項核心技能
　　一：專業知識
　　對一個既定的二手房來講，作為銷售人員應該注意以下幾個方面的產品特征：價格、結構、配套（**、酒店、銀行、商場、醫院、幼兒園、運動場、公園、酒吧、老年人活動中心）、物管的水平、建筑質量、建筑風格、交通條件、城市規劃、樓盤的規模、朝向、外觀、付款的方式、停車位、環境保護的情況、發展商的品牌效應、產權歸屬、建筑年代等因素。
　　二：客戶利益
　　既定的房屋產品都有其固有的特征，如何將這些特征中的優點適時的、準確的、甚至夸張的傳遞給客戶，以此來給客戶留下深刻的印象。做到“急客戶之所急，想客戶之所想”的程度。
　　三：顧問形象
　　銷售人員與客戶交談的過程中，應迅速而準確的讓客戶感覺到自己豐富的理論知識和相關的專業經驗，贏得信賴，促使客戶產生購買欲望、產生購買的行為，甚至成為我們的忠實客戶（口碑、影響、持續一段時間的合作）。
　　四：行業權威
　　無論潛在客戶的素質、層次在什么水平上，都容易受到行業權威的影響。如果一個銷售人員具備了行業權威的稱號，那么這個銷售人員在影響客戶購買決策方面就容易的多。這也是西方國家在許多行業通常會授予優秀銷售人員的稱號的原因。中原顧問公司“高級物業顧問”的授予就是給客戶一種信任和信心的增援，因為往往是許多客戶對房屋的相關知識比較缺乏，但這些人都具有很大程度上的購買決策權。所以，這種高級物業顧問、經紀人等資格的認證是非常必要的，而作為銷售人員必須樹立這方面的意識，不斷在工作過程中完善和提高自我。
　　五、溝通技巧
　　通是銷售核心技能的過程中**重要的一個環節。
　　通**重要的不是察言觀色，也不是善變的口才，而是學會傾聽。比傾聽更加重要的是，在溝通的過程中對人的贊揚。贊揚是銷售溝通的一個非常重要的指標和技巧。
　　六、客戶關系
　　一般而言，維系與客戶的關系對我們以銷售為主的企業而言非常重要。維持與客戶的良好關系可以不斷提升客戶的忠實誠度。這里的客戶應該包括三個層次的客戶：1、客戶的親朋好友，2、客戶周圍的同事，3、客戶的商業合作者，或者說客戶業務上的上游和下游客戶。
　　七、壓力推銷
　　所有專業銷售技能的理論的發展是建立在對人性的透徹了解之上的，所有人**擔心的事情是被拒絕，所有人**需要的是被接受。為有效管理他人，我們必須學會從能夠保護或者強化其自尊的方式行事。任何人都喜歡討論對他們自己非常重要的事情，人們只能聽到和聽從他們理解的話，人們喜歡和信任與他們自己一樣的人，人們常常會按照一些并不顯而易見的理由行事，哪怕是高素質的人，也可能而且經常心胸狹隘。人們都希望別人能夠更多地承認自己的社會價值。
　　這樣，我們就要學會從客戶的心理狀態去分析客戶，對癥下藥，以不變應萬變。

第一、一手房和二手房銷售區別:
首先一手房。你只給開發商提供你自己的基本資料,其他什么都不用管,只要等著領證就可以了,二手房,先簽合同,然后公證。 一次性付款的話直接到房管局過戶(過戶流程比較麻煩,各地又有些差異),過戶完直接領證就可以了。
其次如果你需要按揭的話,公證過以后先到銀行做房產評估,申請貸款,看這個房子的評估價是多少,如果銀行審批通過,可以去過戶,過戶完以后,《抵押權證》在銀行,你直接拿房產證。一手房一般來說,位置都不理想(比較偏)。
特別是大城市,市中心買房子價格卻貴上天,而且質量、方位都不行,二手房位置選擇性比較大,哪里有人氣哪里就能買到二手房。
第二、出售二手房注意事項:
1、核實產權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人,通過查驗產權證和產權人身份證核實,確認無誤即可。核實房屋狀況:在看房的時候從以下幾個方面入手了解: 房屋建筑狀況、房屋小區狀況、房屋權利情況。這些情況的核實,有利于你控制好交易的實際成本和風險。
2、明確交易程序:二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意:保留好交易的證據、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業費、水電煤氣費。
3、明確違約責任:和賣方要明確嚴格的違約責任,是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中,小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”,缺少實際效果。
4、當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時,如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費,就拖延辦理過戶手續,致使賣方交房后無法及時收到余款;
以上就是關于一手房和二手房銷售區別還有出售二手房注意事項,在進行銷售的時候應該根據具體的情況進行分析,特別是二手房在進行銷售的時候應該充分的掌握其市場的規律,多進行價格的詢問

一手房相對來說沒那么奔波，有些是樓盤里蹲著等客戶上門，有些是一手公司，公司專門做一手。
專門做一手的公司就是去樓盤地點了解，記下來，然后回公司發網上，打電話找客戶，小心客戶過去的時候被路邊舉牌的同行劫走，提前拍針，這個你們主管會教，一手房好上手。
二手房就是比較復雜一些，中介需要的套路多，上手難，比較奔波，發傳單打街霸舉牌都要的，而且有時經常被人退訂。一手房收傭較慢，二手快一些。
這個行業需要一定的投入，要積累，要學習，要投資，要激情，網絡端口開多幾個，一般來說公司會報銷一半，一個季度安居客 58同城我原來公司一個季度是3600，開多幾個端口，現在都是網上找客戶，看你自己選擇，你不開多幾個網絡端口把房子發上去客戶就沒別人多，就只能等客戶自己來，也是等死那樣，開多端口客戶多的時候很忙碌的，記得隨時帶著本子，這行就是用錢換錢，你開多幾個端口，一個月端口費差不多一萬（一些商業端口貴一些，安居客和58一定要開），一天10個小時左右時間做網絡，打電話6個小時，你的業績就絕對不低。
反正我是不做了。寧愿做生意也不做那個了。
記得不要接受領導洗腦，也不能說是洗腦，銷售行業都是這樣打雞血的。切記保持自己，每個行業都是一樣的，不要去貶低其他行業（你的領導經理那些開會.會說其他行業 其他公司怎么不好怎么沒用，只有房地產可以賺錢可以有所成就）。
記得多跟同事合作，合作共贏。
我就是做了房地產花錢大手大腳，剛辭職那會兒其他工作都看不上，一萬以下的工作都覺得沒用，高不成低不就的。還有就是裕豐/合富/中原/鏈家這些大公司去的時候要慎重，公司內部結構太穩定，很難升職的，提成低，有點坑，不過相對來說資源會好點。小公司就是提成會高點。
只做一手的公司是**會打雞血給你“洗腦”的，一手的銷售天天打電話.一般來說比那些只做2手的會說一些，口才好點，因為經常有些客戶需要花一天時間去磨的。二手就是不斷的套路。
這一行你不去花錢投資.那就只能看運氣.看市場了。你舍不得花錢投資那就看運氣等市場也就沒必要去了。
我是覺得不如做生意.創業的，雖然9死一生，我做生意也失敗了現在還有債沒還清，但是覺得比房地產銷售好多了。還有做了銷售之后就不用把自己當人看，因為想賺錢的銷售都是天天三餐不定，日夜奔波，一手銷售一天15.16個小時工作時間很正常，有時還要通宵幫客戶排隊。
一定要想清楚在去這個行業，不然后悔挺難的，接觸的東西會很多，天天都要開會，接受那些做得好的人“分享”，有可能會刺激到你，也有可能會打擊到你。

做好二手房銷售首先要有一套完整的銷售話術。對于銷售工作而言，不管是電話銷售還是現場銷售都需要準備一套完整的銷售話術，這樣我們才能進行銷售，才能應對不同的顧客和買家。

二手房銷售技巧和話術

1、建立并維持積極的態度，做銷售這個行業**重要的就是積極的態度了，一個向上的態度能讓你在工作中更好的展現自己和自己的產品。了解客戶并滿足他們的要求，只有你了解了客戶心中之所想，才能準確的從你銷售的房產中找出他們之所需，這樣客戶也就不會有什么買房猶豫的地方了。

2、建立長期的客情關系，不能以萍水相逢的眼光去看待客戶，和客戶建立了友情之后，自己除了能夠收獲一個朋友之外，想必你的客戶也愿意把你銷售的房產推銷給別人，這樣就形成了一個好的連鎖效應。認真傾聽客戶的表達，不要客戶一來你就說房子如何如何的好，

這樣客戶就會產生一股對你對房產的不信任感，在客戶的表述之中你可以適時的切入表達你所銷售的房產在什么地方比較適合客戶的需求，這樣潛移默化，客戶也就覺得這套房產很適合他了。

3、見什么人說什么話，客戶買房子的理由很多，有的是為了投資，有的是為了居家，也有的是用來出租，有的關注房子的交通便利性，有的關注房子附近的教育資源，不要胡亂表達一些客戶不感興趣的方便，在交談中一定要看人說話。信任自己信任房子，如果你在銷售中表現出不自信的地方，連自己都不信任自己賣的房子，想必客戶會毫不猶豫的放棄購買你推銷的房子把。

4、要對自己出售的房產了如指掌，這樣你才能在客戶的詢問中自主貼切的回答客戶想要了解的，并且能夠較為委婉的將客戶帶入你想表達的地方，如果你連自己推銷的房產都不了解，在介紹房子的時候支支吾吾，客戶也就對你沒有一個好的映象了。在和客戶的交流中不要一直只說房子，多談談生活愛好，這樣雙方在交流中也就不會顯得過于生硬，客戶也會對你有一種信任感。

5、要善于使用數字，例如房價有什么突出的地方，房價大小，購房贈送的優惠等，一般客戶對于這些數字都是很敏感的。也會對于你的專業性有很大的信心，也就更愿意咨詢你。

6、預期客戶的拒絕，客戶不愿意購房時不要表現出不舒適感，這樣即使買賣不在仁義在，也能表現出你突出的職業素質，不用對其它客戶產生不好的個人體驗。

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問：我是賣房的，怎么把手里的房產賣火？

老百姓心中永遠的兩大痛，買房和買車。不單單多年積蓄化為烏有，甚至全家舉債巨款消費。說好的幸福生活，請問，幸福生活都讓狗日了嗎？讓我月供三十年！說好的一起脫貧呢，褲子容易脫，貧不容易脫。



老百姓心中永遠的疙瘩，買了房的希望房價越漲越高，沒有買房的希望房價一落千丈。說什么階級和睦，有沒有房子，就形成了兩大陣營。無論是有房的有優越感，還是沒房的哭爹罵娘，說到底，辛苦了每一位天下父母心。



有本事，自己買房，吃香的喝辣的，大碗吃肉大碗喝酒，不給父母當累贅，不啃老，不當巨嬰。這個三不，難為了多少年輕人？說他沒本事，他還不服氣**硬的不行！



今天，談談令每個人都焦慮的房子，說說房子怎么賣出去。



要把房子賣出去，就要按照下面這樣辦。

一.找到客戶

二.找到賣家

三.找到貸款





說的是客戶在什么地方？我們就要讓客戶能看到我們的信息。



一，自有媒體平臺。



1，各類房產APP。

把所有房產APP都注冊賬號發布信息。





2，各大分類信息網站。

把各大分類信息網站注冊賬號發布信息。

1、一手房銷售主要是在新樓盤銷售處從事的一種銷售活動；
2、二手房銷售包括一手房銷售，只要別人轉賣的房產即是二手房銷售。

一手房相對來說沒那么奔波，有些是樓盤里蹲著等客戶上門，有些是一手公司，公司專門做一手。
專門做一手的公司就是去樓盤地點了解，記下來，然后回公司發網上，打電話找客戶，小心客戶過去的時候被路邊舉牌的同行劫走，提前拍針，這個你們主管會教，一手房好上手。
二手房就是比較復雜一些，中介需要的套路多，上手難，比較奔波，發傳單打街霸舉牌都要的，而且有時經常被人退訂。一手房收傭較慢，二手快一些。
這個行業需要一定的投入，要積累，要學習，要投資，要激情，網絡端口開多幾個，一般來說公司會報銷一半，一個季度安居客 58同城我原來公司一個季度是3600，開多幾個端口，現在都是網上找客戶，看你自己選擇，你不開多幾個網絡端口把房子發上去客戶就沒別人多，就只能等客戶自己來，也是等死那樣，開多端口客戶多的時候很忙碌的，記得隨時帶著本子，這行就是用錢換錢，你開多幾個端口，一個月端口費差不多一萬（一些商業端口貴一些，安居客和58一定要開），一天10個小時左右時間做網絡，打電話6個小時，你的業績就絕對不低。
反正我是不做了。寧愿做生意也不做那個了。
記得不要接受領導洗腦，也不能說是洗腦，銷售行業都是這樣打雞血的。切記保持自己，每個行業都是一樣的，不要去貶低其他行業（你的領導經理那些開會.會說其他行業 其他公司怎么不好怎么沒用，只有房地產可以賺錢可以有所成就）。
記得多跟同事合作，合作共贏。
我就是做了房地產花錢大手大腳，剛辭職那會兒其他工作都看不上，一萬以下的工作都覺得沒用，高不成低不就的。還有就是裕豐/合富/中原/鏈家這些大公司去的時候要慎重，公司內部結構太穩定，很難升職的，提成低，有點坑，不過相對來說資源會好點。小公司就是提成會高點。
只做一手的公司是**會打雞血給你“洗腦”的，一手的銷售天天打電話.一般來說比那些只做2手的會說一些，口才好點，因為經常有些客戶需要花一天時間去磨的。二手就是不斷的套路。
這一行你不去花錢投資.那就只能看運氣.看市場了。你舍不得花錢投資那就看運氣等市場也就沒必要去了。
我是覺得不如做生意.創業的，雖然9死一生，我做生意也失敗了現在還有債沒還清，但是覺得比房地產銷售好多了。還有做了銷售之后就不用把自己當人看，因為想賺錢的銷售都是天天三餐不定，日夜奔波，一手銷售一天15.16個小時工作時間很正常，有時還要通宵幫客戶排隊。
一定要想清楚在去這個行業，不然后悔挺難的，接觸的東西會很多，天天都要開會，接受那些做得好的人“分享”，有可能會刺激到你，也有可能會打擊到你。

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小李（化名）**近想通過房產中介公司買一套婚房，但中介公司卻向他推薦了幾套新的商品房。在綜合比較之后小李認為中介推薦的新房性價比還不錯，在售價接近的情況下，感覺既免去了中介費，又免去了過戶相關費用。用小李的話說，就是“沒想到自己通過二手房中介買了一套新房?！苯?，記者走訪了河源多家房產中介公司，發現其中大部分房產中介公司不光有二手房信息，還新增了不少新房廣告。



由二手房中介同時代理開發商的新盤房源，被業內稱為“一二手房聯動”。簡而言之，就是二手房中介開始做起了“兼職”生意，而開發商則借助二手房中介公司的渠道、網點與人員優勢對外銷售新盤。對于房地產市場出現的這種新業態，業內人士認為，受政策影響，一二手房銷售均遭遇瓶頸，而這種模式的出現，將為雙方找到新的突破口。







1
二手房行情低迷

中介轉戰新盤銷售



從事二手房中介6年的小景（化名）**近正在為市區某個新開的樓盤忙活，原本一直在這個片區做二手房中介的他，**近在公司的安排下開始轉戰新盤銷售。小景說，目前片區內二手房交易冷淡，轉戰一手房銷售做下“兼職”是公司也是個人的“權宜之計”。



記者在采訪中發現，不少中介機構轉售新房，是因為二手房交易量一路下滑?！笆苷{控政策影響以及一手新盤售價波動，有的新盤價格甚至和二手房價格持平，導致二手房行情低迷?！庇A中介公司經理利惠康說，因為市場整體環境的改變，眾多房產中介不得不通過轉向新建商品住房市場，增加“新舊聯動”，兼做新房出售來賺取傭金。



記者通過走訪了解到，二手房中介代理新房一般收取開發商成交總額1.5%到2.5%不等的傭金。業內人士表示，相對于開發商和專業代理公司，房產中介公司有網絡渠道多、客戶群體多的優勢，專業代理公司擺脫不了自己資源匱乏的缺陷，這種情況下，中介公司的優勢就完全發揮出來了。

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2
開發商熱衷中介跨界代銷



對于我市中介代銷新房的現象，早在今年中秋節已見端倪?！盎旧衔覀冺椖康那捌谖脖P交由中介機構來銷售，我們自己的銷售團隊則主攻新開項目部分?！眻曰っ利惓窍嚓P項目負責人說，中介機構與自己銷售團隊的區別對待，有利于促進項目的整體成交。該負責人還透露，中介機構對于一些現房、準現房的銷售擁有很好的客戶資源，中介也比較精于這類型產品的銷售，如果將這一塊交由中介來做，可以實現很好的成交預期，同時也可以讓樓盤的銷售團隊集中精力應付新房源的銷售。



記者在走訪中發現，也有不少品牌開發商在銷售新房源的同時，也將新房源交由二手中介公司代銷。例如泰和龍岸和運興一號。另外，市區范圍內包括河源雅居樂花園、碧桂園、龍光·玖龍府、江灣明珠、沁園和府、寶豪·御龍灣、三友南城、名門世家等大品牌開發商均與二手中介公司有著不同程度的合作。

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3
第三方平臺或成樓市“黏合劑”



第三方平臺陸續介入河源樓市，成為很多大型樓盤銷售的助推器。據了解，這些平臺大部分都是由本地有實力的中介公司承接代理相關業務，一方面與多個大型樓盤簽下銷售協議，另一方面則聯動我市多家中介，一起在為一些一手樓盤聚客，帶動銷量。



大麥地產 公司負責人梁建文在接受采訪時表示，實行“一二手房聯動”之后，項目售樓處來訪客源明顯增加，大大提高了房源與客戶的接觸面。該公司為河源雅居樂花園新盤舉辦的聯動銷售，單單10月份的業績就超過200套，總成交額約2億元。該公司線下整合市區約230家中介公司，近3000名中介人員，形成一張巨大的銷售網。



· · ·





據了解，二手房中介公司介入一手房銷售在目前的河源市場尚處于一個起步階段，但這種模式早在一兩年前就已經在珠三角發達城市出現。梁建文說，因為當時我市二手房市場業務不錯，中介公司仍以二手房銷售為主，所以“一二手房聯動”的出現并沒有引起公眾過多的關注。但隨著市場環境的變化，二手房業務出現一定的萎縮，這種“一二手房聯動”吸引了大量中介公司的關注。同時，樓市近期的遇冷也讓很多開發商放低了姿態，這可以算是房地產公司和二手房中介一種曲線自救的方式。



對此，資深二手房從業人士認為，一手房“聯姻”中介還緣于中介公司規模大門店多分布廣的特質，同時也擁有一支龐大且專業的二手房銷售隊伍，所以中介公司做樓盤代理銷售具有一定的優勢。加之如果開發商委托中介公司進行銷售，無形中降低了開發商的營銷和人力等成本，這也是房地產開發企業選擇的一種銷售模式，可以增加銷售業績，形成互惠互利。



也有不少業內人士認為，這種中介與品牌開發商合作新房銷售的模式，是在宏觀調控不斷加強的大背景下誕生的暫時效應，不是長久之計，且存在一定的漏洞和弊端。該模式的發展主要受市場政策影響，合作“蜜月期”不容樂觀。

二手房銷售之建議
本人非房產中介，從1999年買的人生的第一套房子算起，自己經手 買/賣 的房屋已經有7套了，其中各有原因和目的，目前手中只有兩套，一套自住，一套觀望?；仡欉@段經歷，拿出來分享，如有部分能幫助大家，過程中的跑腿也算沒有白費。
買賣二手房的流程這里就不做敘述和補充了，房產中介機構這方面的資料掌握專業多了，并且政策的調整也隨時影響著流程的細節，我這里是以買賣雙方的視角對如何做足準備功課補充一二，希望能起到四兩撥千斤的作用。
A，先談賣房：
A-1，想清楚了，確定自己是要將這套房產賣掉？既然如此，大家都是生活在真實世界中的凡人，大概都清楚即將銷售房產的大致房價，比如2萬5，2萬，只需有這種模糊數字的概念就可以了。如果不清楚，打開電腦查一查就差不多知道了。
A-2，清楚自己房子的附屬設施，如閣樓，陽臺，花園，車位，儲藏室等。除了車位比較直接可以進行價位計算，其他東東在賣房的時候經常表現的像雞肋，因此可以在關鍵的時候用于維持總價。
A-3，清楚自己房子的優缺點。這里分為兩種，一種是自己常住的類型，優缺點比較容易總結。另一種是自己從沒有常住，買來之后因為某種原因一直在出租等，優缺點的收集，特別是缺點方面就比較困難了。當然你既然準備賣掉這套房產，就好比離婚，一定有充足的理由說這房子不好（自己認為的不好，不代表買家也認為不好，這里不是談道德，這里談交易）。記?。簝烖c信息來自于網上，缺點信息來自于自己的生活。優點是將這個小區的優點和這個房子的優點疊加，缺點則就是這個房子的缺點了，比如沒有電梯，比如西曬的太陽，比如停車位緊張，比如靠近垃圾站等等。
A-4，自我估價：根據以上信息和自己的家人討論一個**低價，討論一個**高價。閉門造車也沒有關系，又不是馬上就出手，甚至可以在自己得出的**高價基礎上再乘一個1.1-1.2的系數以保證自己不后悔（房產證及房產證面積請拍照）。
A-5，有了以上的全盤審視，接下來的事情就好辦了，花一個下午的時間跑跑沿街的房產中介機構。延伸一些，不要只跑小區門口的中介機構，跨度大一些，首先是小區門口的中介機構，他們對這個小區和熟悉，熟悉每棟樓的特點。然后是跨越到兩個紅綠燈輻射的范圍，再然后是看是否要跨區，別的區對本小區的看法也蠻特別的。拜訪的數量建議至少五至六家機構。
A-6，跑這些機構干什么呢 --- 只說自己想把現在的一套房產轉手/賣掉，不要說出自己對價位的預估，當面聽聽他們的專業全盤建議。他們也許會說你希望到手多少錢，就說自己不懂行，沒有底，當然這個房子優缺點還是要有選擇的告知中介人員。人分為兩類：樂觀和悲觀。不是說淚流滿面才是悲觀，也許那是激動而至。也不是說面帶笑容就是樂觀，也行那是苦笑。針對同一套房產，不同的中介機構給出的建議價就不一樣。曾經別人給我的**高價和**低價差異達到了40萬之多。這不奇怪，這同每個中介機構人員對政策把握/市場理解/專業水平/處事風格/攻關能力/團隊氛圍有關。如果時間充沛盡量多拜訪一些中介機構，這是一個采樣的過程。這個技術活涉及潛在的客戶群分析，曾經的成功案例分享，房產市場的后續走向，以及優缺點的全盤分析。
A-7，定價：綜合以上信息，根據自己拜訪房產中介機構前估的**高價和這幾家房產中介機構建議的價格，結合自己房子的實際情況，定一個稍高于市場的銷售價格。
A-8，發布：每個城市/每個地區，都有方便市民的二手房發布網站，注意不是在某個房產中介機構的網站發布，而是要讓很多中介機構都能看到的網站發布。發布的時候注意幾點：
A-8-1,準備一些照片，只發布其中1-2張即可，不要說明具體的樓棟號（不要將房產證照片發布，不要將樓棟號的照片發布）；
A-8-2,包含哪些家電/家具一并出售；
A-8-3,價格說明清楚：是到手價！就是實實在在到自己手的價格（我們不專業，不清楚政策又有什么變化，算不清楚什么交易費啊，什么稅費啊，什么這個啊，那個啊，就談到手價，即使中介費也不包含）；
A-8-4,房子的學區也請說明清楚（**，**，以及是否有使用）；
A-8-5,聯系人（電話號碼不要寫錯），以及看房時機（慢著：如果是出租房，請先和房客確認一下，有些人非常反彈，出租合同在這個方面是保障房客權利的。兩種方式解決：一種是協商每周固定兩/三次看房時間，或者提前通知終止合同）；
A-9，坐等電話：房產中介機構會在第一時間打你電話，希望能代理銷售，即使是同一家房產中介，不同區域的分支也會紛紛打你電話。告訴他們幾點：
A-9-1,同意他們代理銷售，請加我微信（我轉手一套房子加的中介微信號從01一直到80），將房產的更詳細信息和更多照片發給他們，包含樓棟號，面積，朝向等等；
A-9-2,強調一下是到手價；
A-9-3,強調一下看房要預約（即使不是出租也要預約，要防止兩種狀況：一種是你不在家，家長只有老人，不安全；另一種是個人客戶來看房，不接受個人客戶看房）；
A-10，這樣不出一周，全市至少50名業務員在幫你銷售這套房產。
A-11，這樣經過幾輪的看房，你也就清楚了這套房子的價格定位，是否要對設定的價格做稍稍的微調取決于你自己的把握，別人不好幫你做決定。但是如果你調整了目標也不要告訴任何一個中介業務員，當然對任何業務員都要做到信息公平。
A-12，至于某些中介機構的報價在你之上，你可以不用去干涉。一般來說買方都會貨比三家，同樣的房源如果有中介這樣做是在砸他們自己的招牌。
A-13，抓住一個剛需的買家和機會，坐下來談。進行討價還價的時候，也許**終你讓步了20000元，但是是從幾千的讓步一點一點割肉開始的。
A-14，你強調的是到手價，從情感因素上來講買家不愿意幫你出中介服務費（其他費用全由買家出基本沒有問題）。技術上的困難是中介機構又找不到合適的條款/借口將這筆錢轉嫁到買家頭上，畢竟中介要吃飯，中介機構的負責人會私下同你面談，我建議的底線是只出一半的中介服務費。
A-15，簽合同，付定金等等，以及剩下的流程就是中介機構的拿手活了，只要耐心等待就可以了，我就不在這里班門弄斧了。
A-15，補充兩個個誤區：
A-15-1,賣房一定不要找熟人，即：不要找正在做中介的熟人朋友。兩個方面你不方便處理，第一是總價的定位問題上，你定的高，買賣房子本身既是技術活，更是運氣活，你的朋友恰巧沒有撿到這樣的客源，只要房子沒有賣掉他就有廢話說：看看看，你把房價怎么定的那么那么高！如果你是網絡發布，你的朋友來找你，一視同仁于所有的房產中介，告訴你的朋友：不好意思，已經發布了，他要代理也是這個價。第二是中介服務費的處理問題上，熟人，給還是不給？鍵盤俠好做，面子很難抹。
A-15-2,賣房不建議做獨家代理。如果自己功課做足了，完全有能力規劃和判斷，讓自己在**高點獲利。所謂獨家代理，就是這套房產的銷售只交給某一家房產中介獨家代理銷售。獨家代理的問題是什么？獨家代理如果在特定期限內沒有完成銷售，會找含糊的理由違約；獨家代理的房價定位一定不是對你**有利的；獨家代理的**終售價可能高于你的價位好幾萬，獨家代理賣房賺的就是這個技術差價。
我這里所談的不涉及法律，不涉及政策，是以一個房東的身份思考如何在高價位賣房，如何高獲利，這個道理適用于所有的交易。
曾經的一次為賣掉一個單身公寓，我定了****高價，即那片公寓樓正在銷售房價中的頂端，面談過好幾個中介代表都說：哥，這價位不好賣。我放心的是我的這個小公寓有特別的優勢，只是我把這個優勢通過總價放大了，必有其剛需的潛在客戶；我更放心的是這個面積約50平方米的小公寓，全市有將近70名中介業務員為我服務，**終我在總價上讓步2000元結案。（每一個案例**終都會被安居客納入統計基數，當我再次瀏覽那個片區公寓房的房價時，已經有類似價位的案子在進行中了）
幾次下來我也在總結和反思：市場的信心就是靠我這樣的人維持的，市場的高價位也是靠我這樣的人推上去的。雖然我不是惡意的哄抬價格，但是總是有新的高價位產生，我站在了統計分布的兩端。
B，再談買房：
買房以目的性為目標，就簡單歸納一些了，還請各位指正。
B-1，如果是自?。涵h境，學區，購物，物業等等都是考慮的因素。
B-2，如果是買學區：學區房一般都緊張，容不得你等待。什么晚上回家再同老公商量一下，對不起，第二天再一問基本已經被別人定了。買學區房不要被忽悠，市教育局經常會以某條河為界，也就是說，如果你買學區房，好好看看地圖，不要哪天小孩還沒上學又被劃出去了。
B-3，投資：我是以公寓為主，小賺一把。需要考慮的是**潛力，拆遷可能，租金等等。
不多說了，讓各位見笑了。
經過我手買的7套房子，沒有一套虧的。買房不同于賣房，**低價位不現實，要下手就馬上下手，只要經過你的理智判斷，相對于明天，永遠都是低價位。

做好二手房銷售首先要有一套完整的銷售話術。對于銷售工作而言，不管是電話銷售還是現場銷售都需要準備一套完整的銷售話術，這樣我們才能進行銷售，才能應對不同的顧客和買家。
如何做好二手房銷售
做好二手房銷售，我們還要注意自己的肢體動作，有時候客戶買的不是你的房子，可能更多的是先認可你這個人，所以你的肢體動作至關重要，給人留下的印象也至關重要，可能就是你不在意的一個小動作就會讓顧客留下好感。
如何做好二手房銷售
做好二手房銷售第三點，我們需要對我們所出售的二手房有一個整體的了解，包括架構、地理位置等各種信息都要了解清楚，這樣也方便我們介紹給顧客，也方便顧客對二手房的了解。
如何做好二手房銷售
做好二手房銷售第四點：我們要根據顧客的不同需求來進行銷售，有的人圖便宜，我們就給他介紹價格偏低的，有的人圖方便，我們就給他介紹地理位置好交通便捷的，有的人圖舒適，我們就給他介紹綜合質量好一點的，總之就是按照不同需求來銷售就對了。
如何做好二手房銷售
做好二手房銷售工作第五點，我們要充分利用互聯網思維來進行銷售。如今人們更多的注重口碑和宣傳，所以在做二手房銷售的時候也要充分利用口碑和宣傳來銷售，利用互聯網思維來銷售。比如建立自己的公眾賬號等。
如何做好二手房銷售
做好二手房銷售工作第六點：自己的態度要平和，微笑要給力，要讓自己全身心的投入到工作中，要有熱情，要真正的喜歡才會感染你的客戶。

如何銷售二手房，想要銷售二手房，那么首先得想辦法把自己的二手房銷售信息給發布出去。

二手房銷售需知那些知識 出售二手房流程

看是什么地區了
要根據面積 地區指導價 還有你的貸款額來決定的
如果你是全款購買 稅費應該不會超過一萬

德陽二手房 | 二手房賣房技巧

　　1.當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于銷售金額的20%;　　3 .為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

對剛需用戶來說，在天津市區買新房已經是大家不會考慮的事情了，如今熱門地段在售的新房項目價格是一個比一個高的，很多人一年的工資也就能在河西或者是南開買一平以上的新房，這樣的房子買來還款壓力可想而知。不過也并不是說就不能在這些區域買房了，新房雖然貴，二手房的性價比還是不錯的。那么，天津南開二手房銷售好嗎？它的調控是否在逐步加強？