• 問答 ??如何 解除土地出讓合同?土地使用權出讓合同糾紛應該怎么解決? 其他

    關于土地使用權出讓合同的性質問題,在理論界一直存在爭論。主要有三種觀點:即行政合同說、民事合同說和行政民事雙重性質合同說。不過在司法實務界,自從2005年**高人民法院發布《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》之后,實務操作層面已趨于統一——因國有土地使用權出讓合同產生的糾紛,人民法院皆作為民事案件加以審理,即在司法領域已經肯定了土地出讓合同的民事性質。雖然**高人民法院2005年的《司法解釋》沒有直接說明土地使用權出讓合同是民事合同還是行政合同,但從整體內容看,該《司法解釋》單列“土地使用權出讓合同”一節,內容涉及土地使用權出讓合同的效力、價款、合同的變更及解除等,顯然,該《司法解釋》有關法律適用的解釋性規定,適用于土地使用權出讓合同糾紛,換句話說,土地使用權出讓合同糾紛受民事法律規范的調整。因國有土地出讓合同的履行等產生糾紛,當事人應當向人民法院提起民事訴訟。
    但在司法實踐中,還有一點容易產生爭議,即作為土地出讓方的政府土地行政主管部門,因受讓方閑置土地超過一定期限而對其征收土地閑置費或者無償收回土地使用權,對因此產生的爭議,是提起民事訴訟還是行政訴訟?有人認為,作為平等的民事主體,一方當事人無權對合同相對方施以行政處罰,征收土地閑置費和無償收回土地使用權,是行政機關依據行政職權,對行政相對人(也是合同相對人)的一種行政處罰措施,因此而產生的爭議,應當通過行政訴訟程序解決。這一點,也是一些學者主張土地出讓合同具有民事和行政雙重性質的主要理由之一。

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  • 問答 如何 解除土地出讓合同?土地使用權出讓合同糾紛應該如何解決? 其他

    國有土地使用權出讓合同,是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家,作為出讓方與受讓方(土地使用者)按照平等、自愿、有償的原則,對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權出讓金的繳納、土地開發建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、土地使用權期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協商、達成一致意見后,依法簽訂的書面協議。
    合同成立和生效。切勿混為一談。合同雙方當事人意思表示一致即充分協商后達成一致意見時合同即成立,但并不意味著該合同在出讓方和受讓方之間約定的權利義務內容產生了具有法律拘束力的效果即合同生效。
    合同的生效必須符合一定的要件:(1)合同的主體合格。(2)合同的訂立必須是當事人真實的意思表示。(3)合同訂立的程序必須合法。要按照國有土地使用權協議出讓、招標拍賣掛牌出讓等有關程序來簽訂合同,否則,會導致合同無效的法律后果。(4)合同的內容必須合法。出讓方、受讓方協商后訂立的合同不得違反法律、法規和社會公共利益。(5)經市、縣人民政府批準。(6)合同必須采取書面形式。合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的國有土地使用權出讓合同所產生的法律后果,即合同依法產生的具有約束出讓方、受讓方的強制力。
    具體表現在:(1)在出讓方和受讓方之間設定一定的權利和義務;(2)對出讓方和受讓方具有法律拘束力;(3)出讓方或受讓方不全面、適當履行合同,可以依據合同請求強制履行或要求違約方承擔違約責任;(4)產生及時通知、協助、防止損失擴大等合同附隨義務。合同履行是指受讓方按照合同的約定,支付土地使用權出讓金,出讓方依照合同約定向受讓方提供出讓的土地等行為。
    合同變更、解除和終止。對于國有土地使用權出讓合同來說,作為出讓方的市、縣土地管理部門比較固定,一般不會隨意改變。作為受讓方,如果受讓方擬把土地使用權轉讓給第三方,屬于土地使用權轉讓合同調整及規范的范圍。如果合同已履行完畢,也不存在合同主體變更的問題。國有土地使用權出讓合同主體的變更主要是指合同簽訂之后,實際履行之間,受讓人的名稱發生了變化或者出現法人合并、分立等情況。
    按照合同的一般理論及立法、司法實踐,法人合并、分立后,其權利義務由新設立的法人承擔,因此不需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同。
    對于受讓人名稱發生變化,法律法規并未明確規定,基于受讓人可能是自然人、法人或非法人團體,以及今后土地登記的方便,應重新簽訂國有土地使用權出讓合同為宜。
    合同解除,是指在合同生效之后、未全部履行之前,基于法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示,使當事人之間的合同關系提前消滅的行為。
    主要有以下情形:出讓方和受讓方協商解除;受讓方逾期未全部支付土地出讓金的;出讓方未按合同約定提供土地使用權的;因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實現的;出讓方未按合同約定的開發日期滿2年,被出讓方收回土地使用權而使合同解除。合同終止,是指因履行完畢、土地使用年限屆滿或其他法定原因致使當事人之間的合同關系歸于消滅的行為。如《土地管理法》第58條規定的為公共利益需要使用土地等五種收回國有土地使用權的情形;合同約定的土地使用權期滿時,合同終止。根據國有土地使用權出讓合同的約定、法律的有關規定,土地使用權期滿,土地使用者可以申請續期,但應當至遲于屆滿前一年提出申請,出讓人應當批準。
    此時,需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同,支付土地使用權出讓金,并辦理登記。違約責任。指國有土地使用權出讓合同的出讓方、受讓方不履行合同或者不按合同約定的條件履行合同所應承擔的法律責任,但出現法律規定的免責原因除外。
    出讓方不按合同要求提供土地使用權,應當承擔違約賠償責任。受讓方不按期支付土地使用權出讓金的,也應當承擔違約賠償責任。受讓方未按照合同約定進行開發建設,超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,出讓人可以向受讓人征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。
    滿2年未動工的,出讓人可以無償收回土地使用權。法定的免責原因主要是指不可抗力、政府或政府有關部門的行為或動工所必需的前期工作造成動工開發遲延。對于出讓方或受讓方一方違約后,另一方能否要求對方繼續履行合同,法律沒有明確規定,不過按照實踐中的一般作法及合同的理論,應該可以。
    但法律同時賦予另一方有提出解除合同的權利。法律救濟途徑。出讓方或受讓方一方或雙方違約后,對方應通過怎樣途徑來保護自己的合法權益呢?先由雙方協商解決。協商不成的,當事人可以提交仲裁委員會仲裁,也可以向人民法院起訴。當然,如果土地使用者不按照合同規定的期限和條件開發利用土地,或者擅自改變土地用途的,市、縣土地管理部門(此時不以出讓方的身份出現)可以依職權予以糾正或處罰。

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  • 問答 怎么寫北京市國有土地使用權出讓合同? 北京樓市

    京 房地出字( )第 號 北京市國有土地使用權出讓合同(僅供房改房、經濟適用房上市補辦土地出讓手續使用)(正本) 北京市房屋土地管理局制 合同雙方: 出讓方: 法定地址: 通信地址: 郵政編碼: 法定代表人: 職務: 受讓方: 法定地址(或戶口所在地): 通訊地址: 郵政編碼: 法定代表人(姓名):
    1. 根據《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓行條例》(以下簡稱《條例》)、《北京市實施 辦法》(以下簡稱《辦法》),以及國家和本市 其他有關法律、法規的規定,為明確各自的權利和義務,本著平等、自愿、有償的原則,簽訂本合同。
    2. 本合同有償出讓土地使用權的地塊,其土地所有權屬于中華人民共和國。國家和政府對其擁有法律授予的司法管轄權和行政管理權以及其他按照中華人民共和國法律規定,由國家行使的權力和因社會公眾利益所必需的權益。地下資源、埋藏物、隱藏物和市政公用設施均不在土地使用權出讓范圍內。
    3. 出讓方式:協議
    4. 出讓方以現狀出讓給受讓方的宗地位于_______________- 。具體位置見附圖。
    5.出讓的建筑面積為_________平方米。
    6.土地用途:_______________________________。
    7.土地使用權出讓年限:____年,自____年__月__日起始計算,至____年__月__日終止。
    8.地價款在本合同中只包括土地使用權出讓金。受讓方以人民幣(大寫)____仟____佰____拾 萬____仟____佰____拾____元,(小寫) ¥______元,在簽訂土地出讓合同時,一次性向出讓方交納土地出讓金。
    9.在受讓方付清全部土地出讓金后,出讓方向受讓方核發《房屋所有權證》,并注明分攤土地使用權面積和已辦理土地使用權手續?!吨腥A人民共和國國有土地使用證》不頒發。
    10.受讓方依法取得土地使用權后,其土地使用權在出讓年限內按照《房地產管理法》、《條例》和《辦法》的規定,可依法附隨房屋所有權一同轉讓(包括出售、交換、贈與)、出租、抵押或者用于其他經濟活動,其合法權益受國家法律保護。對取得土地使用權的個人,其土地使用權可以附隨房屋一同繼承。
    11.受讓方須按照本合同規定的土地用途和現狀土地利用條件使用土地。...

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  • 問答 什么是出讓土地使用權? 國有土地出讓是什么意思 產權產證

    北京市第四中級人民法院黨組成員、副院長 程琥

    當前通過與行政相對方在平等協商基礎上簽訂行政協議,以實現行政目標和公共利益是一種重要政府治理方式。為此,有必要以行政協議重新審視國有土地使用權出讓合同定位。


    一、行政協議在處理國有土地使用權出讓合同案件中的獨特優勢


    新行政訴訟法第十二條第一款第(十一)項規定,人民法院受理公民、法人或者其他組織認為行政機關不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經營協議、土地房屋征收補償協議等協議提起的訴訟。行政協議又稱為行政合同,是一種兼具行政性與合同性雙重屬性的合同類型,是新行政訴訟法中明確規定的一種新類型案件。當前理論界和實務界對國有土地使用權出讓合同的性質觀點不一:一種觀點認為其系民事合同,應當納入民事案件管轄范圍,作為民事案件處理;另一種觀點則認為其本質上屬行政合同,應當納入行政訴訟受案范圍,作為行政案件處理。對于上述兩種觀點,如何定性的關鍵在于哪種定性更符合行政規律和政府職能轉變總體趨勢??傮w而言,行政協議具有民事合同不可替代的獨特優勢和價值,把國有土地出讓合同定性為行政協議更符合此類合同本質屬性。
    1.簽訂國有土地出讓合同目的在于實現行政目標。
    在我國,土地資源屬于稀缺資源,國家對土地資源實行限制和管理,從而土地權利行使符合公共利益要求。根據城市房地產管理法第十條規定:“土地使用權出讓,必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃?!眹覍Τ鲎屚恋厥褂脵嘤糜诜康禺a開發的,實行總量控制和宏觀調控,采取下達控制指標和對出讓土地使用權總面積方案進行審批的方式。實現行政目標始終貫穿于國有土地使用權出讓合同的簽訂、履行過程之中,國土資源管理部門有權依法對合同履行情況進行指導、監督、檢查,一旦發現受讓方不按照行政目的要求履行合同,有權依法糾正,并可以根據情節給予其警告、罰款直至無償收回國有土地使用權等行政處罰。雖然國有土地使用權受讓方通過出讓合同實現其民事目的,但是必須首先滿足行政目標要求。
    2.國有土地出讓合同的合同屬性完全體現在行政協議中。
    行政協議的合同屬性決定了在行政協議簽訂、履行過程中必須按照合同法的要求實現合同平等保護。國有土地使用權出讓合同作為行政協議,在合同簽訂履行過程中完全彰顯合同法的價值要求,充分保障出讓方與受讓方平等協商和意思自治。合同法的價值要求完全體現在行政協議中,行政協議也完全涵蓋了民事合同的功能和價值,這恰恰是行政協議的獨特優勢和價值所在。
    3.國有土地出讓合同的行政屬性必然要求強化對行政權監督。
    國有土地出讓合同定位為民事合同或者行政協議,主要差異并不在于合同訂立過程,主要在合同履行以及出現爭議后的救濟途徑上。事實上,誰都不能否認土地管理部門代表國家作為土地使用權出讓方,在合同中具有雙重身份,既是土地使用權出讓方、合同當事一方,又是行政機關、監督方。而受讓方在合同中也具有雙重角色,既是合同當事一方,又是行政管理相對人。實踐中,由于土地管理部門在出讓合同中的雙重地位和角色,很容易出現角色混同或者錯位,從而濫用行政權侵害合同受讓方的合法權益。而把國有土地出讓合同定性為行政協議,恰恰反映了國有土地出讓合同的行政屬性,目的不僅僅在于維護行政優益權,更在于要強化對行政優益權的監督,特別是將此類案件納入司法審查范圍,這樣才能真正實現合同當事人平等地位和平等保護,而這恰恰是民事合同無法實現的。事實證明,當前大量涉及地方重大利益之爭的土地出讓合同,一旦作為民事合同非但不能實現平等保護合同當事人目的,卻因地方保護和行政干預為地方政府違法行為背書。
    4.行政協議案件司法審查能有效防范土地出讓權濫用。
    實踐中,作為土地出讓方的政府或者土地管理部門形式上以民事上的解除合同來行使收回土地使用權行為,實質上卻行使了行政處罰權,而又以民事合同為由規避可能出現的行政復議、行政訴訟,讓當事人很難獲得行政或者司法救濟,這不符合法治政府要求。因此,把國有土地使用權出讓合同作為民事合同的觀點,僅僅從合同形式角度追求意思自治和違約責任承擔,并沒有真正從實質上關注如何監督政府或者土地管理部門的行政權、保障土地受讓方合法權益,從而讓土地受讓方免于陷入不利境地。而一旦作為行政協議案件則可以納入行政訴訟受案范圍,通過司法審查糾正違法行政行為,有助于促進依法行政。

    二、當前推動國有土地使用權出讓合同案件理性歸位的基本思路


    把國有土地使用權出讓合同定性為行政協議完全是順勢而為,符合政府職能轉變總體趨勢和行政規律,有利于當事人合法權益保障和行政審判工作健康發展。
    1
    1.盡快清理與新行政訴訟法規定不一致的有關司法解釋和司法政策。

    新行政訴訟法已經把行政協議案件作為一種新的案件類型規定下來,原國家土地管理局1997年發布的《關于認定收回土地使用權行政決定法律性質的意見》也明確規定,收回土地使用權是人民政府及其土地管理部門一項重要的行政行為。因此,國有土地使用權出讓合同作為行政協議有明確法律依據,相關司法解釋和司法文件應當盡快把法律適用標準統一到新行政訴訟法規定上來,避免各行其是和打亂仗。

    2
    2.盡快實現國有土地使用權出讓合同案件統一歸口審理。

    在1990年10月1日行政訴訟法實施后,全國法院行政審判部門審理了大量國有土地出讓合同案件,積累了大量審判經驗和鍛煉成長了一批專業審判隊伍。新行政訴訟法實施后,一些地方法院按照新行政訴訟法規定,已經受理和審理了包括國有土地使用權出讓合同在內的大量行政協議案件,積累了較為豐富審判經驗。對于國有土地使用權出讓合同案件,盡管當前有一些法院把國有土地出讓合同案件按行政協議案件審判,仍然有部分法院作為民事合同案件審理,導致此類案件審理依據、適用規則和審判結果不一致,出現同案不同判,不利于化解矛盾,也影響法院司法權威和司法公信。因此,當前亟待按照新行政訴訟法規定,及時對與新行政訴訟法規定不一致的有關司法解釋和司法政策進行修訂或者廢止。

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  • 問答 國有土地使用權出讓合同的主體有哪些要求 政策法規



    國有土地使用權出讓合同的出讓方:
    應當是:市、縣人民政府土地管理部門。
    不包括省轄市所轄區,也不包括市縣人民政府土地管理部門以上的各級人民政府土地管理部門。開發區管委會無權作為出讓方訂立國有土地使用權出讓合同。(僅是在05年8月1日前作為出讓方訂立了出讓合同,且在起訴前得到市、縣人民政府土地管理部門追認的才可以有條件的認定有效。)
    國有土地使用權出讓合同的訂立的受讓方:
    可以是公司、企業、其他組織和個人,法律另有規定除外。
    外商投資欲通過出讓方式取得國有土地使用權的必須先行成立“三資企業”。
    附法律規定:
    94\07\05 《中華人民共和國城市房地產管理法》規定:
    第七條 土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
    第十四條 土地使用權出讓,應當簽訂書面出讓合同。
    土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
    90\11\12 全國人大常委會法制工作委員會 《關于市轄區土地審批權限問題的答復》規定:
    “考慮到實施城市統一規劃的需要,沒有授予省轄市所轄區審批土地權”
    05\06\18 **高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 第二條規定:
    “開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同,應當認定無效。
    本解釋實施前,開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同,起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的,可以認定合同有效?!?/br> 90\05\19 國務院 《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定:
    第三條 中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人,除法律另有規定者外,均可依照本條例的規定取得土地使用權,進行土地開發、利用、經營。
    90\05\19 國務院 《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》規定:
    第四條 外商投資成片開發,應分別依照《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》的規定,成立從事開發經營的中外合資經營企業,或者中外合作經營企業,或者外資企業(以下簡稱開發企業)。


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  • 問答 ??土地使用權出讓合同手續需要什么? 其他

    一、轉讓合同的形式
    國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同,明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時,土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
    二、國有土地的權屬調查和資信能力調查
    1、轉讓合同簽訂之前,要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的,應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。
    2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力,包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等,以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。
    三、轉讓價格評估事宜
    在轉讓前,應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的,市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時,市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時,國有土地及相關資產須經法定估價機構估價,并經國土部門予以確認。
    四、國有土地使用權轉讓的擔保
    1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題,是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前,必須去國土部門、房地產主管部門進行調查,核實有無抵押與被采取司法限制。
    2、鑒于有無土地權屬及相關爭議不易調查,加之受讓方的履約能力難以判斷,應明確雙方相互提供擔保。
    五、有關稅費
    轉讓合同簽訂之時,雙方應對有關應繳納的稅費項目、標準及數額進行咨詢,并對稅費負擔問題進行明確。根據有關規定,稅費的計算依據一般為土地成交價,若成交價格明顯低于正常市場價的,則應以土地評估價作為計算依據。

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  • 問答 土地使用權出讓合同手續需要哪些? 其他

    簡單地說:
    土地使用權出讓是一級土地市場,這個市場由國家壟斷,只能由政府將一定年期的土地使用權賣給土地使用人的行為,這個市場賣方只有一個就是國家。通過這種方式取得的土地使用權都是**高使用年期,例如住宅70年,工業、綜合50年
    土地使用權轉讓是二級土地市場,這是指已獲得土地使用權的人或單位將土地轉賣給其他人的行為,通俗地說就是炒地行為,這個市場賣方就是很多個了。通過這種方式取得的土地使用權使用年限都是剩余年限,就是土地的**高年限扣除已使用的年限

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  • 百科 國有土地使用權出讓收入 交易買賣

    baike23951
    國有土地使用權出讓收入是指市縣人民政府按照《土地管理法》、《城市房地產管理法》等相關法律、法規及相關政策,將國有土地使用權轉讓所得。買房子的人,可能不會考慮到土地的出讓費。因為他們已經和開發商打好了關系。但我們仍然需要了解這些知識,假如我們的使用年限超過,也許會牽涉到我們自己的問題。
  • 問答 掛牌出讓國有土地使用權? 其他

    國有土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
    是土地交易一級市場,由國土資源管理部門代表國家通過拍賣、招標、掛牌出讓和協議四種方式出讓土地。土地使用權轉讓是指已取得土地使用權的土地使用者將土地使用權再轉讓的行為。是土地使用權交易二級市,采取方式多為出售、交換和贈與。

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  • 問答 國有土地使用權出讓 其他

    國土資源部11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第五條至第十二條分別規定:


    國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動,應當有計劃地進行。


    市、縣人民政府土地行政主管部門根據社會經濟發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況,編制國有土地使用權出讓計劃,報經同級人民政府批準后,及時向社會公開發布。


    市、縣人民政府土地行政主管部門應當按照出讓計劃,會同城市規劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案,報經市、縣人民政府批準后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。


    出讓人應當根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況,編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。


    市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。


    確定招標標底,拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價,投標、競買保證金,應當實行集體決策。


    招標標底和拍賣掛牌的底價,在招標拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。


    出讓人應當對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規定條件的,應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。

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  • 問答 上海市國有土地使用權出讓合同有哪些內容 政策法規



    上海市國有土地使用權出讓合同(格式文本1)
    出讓方 上海市 區房屋土地管理局 法定代表人:
    (以下簡稱甲方)
    受讓方 法定代表人;
    (以下簡稱乙方)
    雙方共同遵守《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《上海市土地使用權出讓辦法》等法律法規,根據 府土用(200 ) 號文訂立合同如下:
    第一條 出讓土地使用權的土地所有權仍屬于中華人民共和國。國家和政府對其擁有法律規定的司法管轄權、行政管理權以及其他依法由國家行使的權力和因社會公眾利益所必需的權益。地下礦產、資源、埋藏物和市政公用設施等均不屬于土地使用權出讓范圍。
    第二條 甲方出讓給乙方土地位于上海市 地塊,地塊總面積為 平方米。其面積、位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經甲、乙雙方簽字確認。
    本合同項下的土地使用權出讓用途為 ,出讓年限為 年,自本合同簽訂之日起計算。
    第三條 本合同項下宗地的土地使用權出讓金為人民幣 元(大寫: 元)。乙方中的境外投資者,應根據國家外匯管理規定,將外匯兌換成人民幣支付。
    乙方在土地使用期限內應每年向 繳納每平方米土地面積壹元人民幣的土地使用金。
    第四條 自本合同簽訂之日起的15天內,即二○○ 年 月 日前,乙方應當向上海市房屋土地資源管理局支付保證本合同切實履行的定金人民幣 元(大寫: 元),該定金是出讓金的一部分。
    [如該地塊以招標、拍賣或掛牌等方式出讓,事先繳納過保證金的,該款相應改為:本合同簽訂后,乙方應當向上海市房屋土地資源管理局支付保證本合同切實履行的定金人民幣元。其中,乙方原支付的投標(或拍賣、掛牌)保證金 元相應轉為土地使用權出讓金定金,定金余額人民幣 元,乙方應在本合同簽訂之日起15天內,即二○○ 年 月 日前,向上海市房屋土地資源管理局付清。]
    自本合同簽訂之日起的60天內,即二○○ 年 月 日前,乙方須向上海市房屋土地資源管理局付清出讓金余額人民幣 元。
    第五條 乙方應當按照合同約定,按期足額支付出讓金(含定金,下同)。乙方要求延期繳納出讓金的,應在本合同規定付款截止日前向上海市房屋土地資源管理局提出書面申請,經上海市房屋土地資源管理局同意延期支付的,自本合同約定的付款截止日起,按日支付延遲支付出讓金總額的千分之一滯納金;未提出延期申請、提出延期申請未取得同意的、無特殊原因未按時付清等,應當按日支付延遲支付出讓金總額千分之三的滯納金。


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  • 問答 土地使用權出讓合同有什么訂立原則 其他

    合同是當事人或當事雙方之間設立、變更、終止民事關系的協議。依法成立的合同,受法律保護。廣義合同指所有法律部門中確定權利、義務關系的協議。狹義合同指指一切民事合同。還有**狹義合同僅指民事合同中的債權合同?!吨腥A人民共和國民法通則》第85條:合同是當事人之間設立、變更、終止民事關系的協議。依法成立的合同,受法律保護?!吨腥A人民共和國合同法》第2條:合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。
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  • 問答 什么是出讓土地使用權? 什么是土地出讓?土地出讓有哪幾種形式? 產權產證


    案例名稱:薛惠玶與陸阿生、江蘇蘇浙皖邊界市場發展有限公司、江蘇明恒房地產開發有限公司委托代理合同糾紛上訴案

    審判要旨:江蘇省高級人民法院認為:《中華人民共和國房地產管理法》第三十八條關于房地產流轉的限制性規定不適用于本案。即使《中華人民共和國房地產管理法》第三十八條規定可適用,其性質亦屬于管理性強制性規定而非效力性強制性規定,根據《**高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第十四條“合同法第五十二條第(五)項規定的‘強制性規定’,是指效力性強制性規定”的規定,并不導致上述《股權轉讓協議》無效。**高人民法院認為;薛惠玶主張,案涉《股權轉讓協議》實質是以股權轉讓形式轉移土地使用權的行為,系以合法形式掩蓋非法目的,應認定為無效。本院認為,公司股權轉讓與作為公司資產的土地使用權轉讓為兩個獨立的法律關系,現行法律并無效力性強制性規定禁止以轉讓房地產項目公司股權形式實現土地使用權或房地產項目轉讓的目的。薛惠玶的該項主張無法律依據,本院不予支持。

    案號:(2013)民一終字第138號

    審理法院:**高人民法院

    來源:聚法案例

    張仁藏律師評析:

    上述案件屬于通過100%轉讓房地產項目公司股權方式來實現土地使用權轉讓的案例。在實踐中之所以出現此種現象主要在于以股權轉讓合同代替土地使用權轉讓合同有著巨大的優勢:第一,辦理股權轉讓的手續簡便?!吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第39條、40條分別對以出讓、劃撥土地使用權的轉讓作出了規定,從該規定中可以看出以出讓方式取得土地使用權的轉讓不僅要取得土地使用權證還有開發投資總額的限制。以劃撥方式取得土地使用權的轉讓需要經過一系列的審批手續。土地使用權轉讓程序在操作上較為復雜。而股權轉讓程序則相對簡便,一般在股權轉讓合同簽訂后進行變更登記即可。第二,以股權轉讓方式進行土地使用權轉讓在一定程度上可以規避納稅。在股權轉讓中,轉讓方只需繳納企業或個人所得稅等少數稅種,避免了土地使用權轉讓中應繳的土地增值稅、契稅等稅款,無疑更有利于節約經濟成本。此外,股權轉讓完成登記備案手續后,在項目公司的名義下,投資者可立即投入資金進行后續開發建設,無須再重新立項辦理建設手續。從這個角度講,企業為了實現盈利選擇成本更為低廉的商業運行模式并無不妥,在目前不違反法律法規強制性規定的情況下,以股權轉讓方式實現土地使用權益的實際流轉擁有更優的外部效應。

    通過股權轉讓的方式進行土地使用權轉讓雖然存在著許多優勢,但是該行為的效力究竟如何決定著該種模式能否在實踐中長期推行下去。關于國有土地使用權的轉讓主要規定在《中華人民共和國城市房地產管理法》第38、39以及40條當中,但在上述法律以及其他法律法規中都沒有對以股權轉讓方式進行土地使用權的轉讓作出規定。因此,股權轉讓合同的效力如何成為理論界與司法界爭議的焦點。目前主要存在以下幾種觀點:第一,合同無效說。該說認為,《中華人民共和國合同法》第52條第3項規定了以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。名為股權轉讓實為土地使用權轉讓行為系以合法形式掩蓋非法目的的行為,當事人的真實意思表示是轉讓土地使用權,存在惡意串通,規避法律規定,損害國家利益的非法目的,應為無效合同。第二,合同有效說。該說認為,股權轉讓行為為公司法規定的行為,只要符合公司法對股權轉讓的規定,法律無禁止的必要。并且此種行為并不導致土地使用權權屬的轉移,僅是股權主體發生變化,土地仍是原公司的資產。至于以此行為享受一定的稅收優惠,系當事人在法律允許的范圍內作出的稅收優化選擇,不違反現行法律規定,故該合同合法有效。

    我們認為判斷名為股權轉讓實為土地使用權轉讓行為是否有效應當根據《合同法》第52條的規定嚴格把握?!逗贤ā返?2條規定的無效事由包括:一方以欺詐、脅迫手段訂立合同,損害國家利益;惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規的強制性規定。根據上述法律規定,結合股權轉讓實踐,名為股權轉讓實為土地使用權轉讓行為有效。

    第一,該行為不是以合法形式掩蓋非法目的行為,也沒有損害國家、集體以及社會公共利益。合同無效說否定該行為有效的**主要理由在于該行為在一定程度上逃避稅收。但是股權轉讓時,從稅收上看,現階段主要涉及企業所得稅或個人所得稅等。從表面來看,似乎股權轉讓的稅負明顯低于土地使用權轉讓,可以規避土地增值稅等。但深入分析,由于股權轉讓不涉及擁有土地使用權的公司法人變更,土地使用權未發生轉移,而大多數公司特別是房地產開發企業并不以擁有土地為目的,開發建設后一般要轉讓或分割轉讓房地產,此時,該公司必須繳納土地增值稅、印花稅、營業稅等,并且是以**終土地轉讓價格與原取得土地的價格差額計算土地增值,以此計征土地增值稅,該公司并不能真正規避土地增值稅,從國家角度看,也未流失稅收收入。部分地方國土資源部門和稅務部門也發文對此予以規范,將名為股權轉讓實為土地使用權轉讓的事實予以認定并征收土地增值稅。

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  • 問答 ??國有土地使用權轉讓合同誰有? 其他

    《國有土地使用權出讓合同》屬于典型的行政合同。在合同中,雙方當事人形成的是行政法律關系。行政法律關系和民事法律關系一樣,是法律關系的一種具體形式,行政法律關系和民事法律關系的區別在于,行政法律關系是指受法律規范調控的因行使行政權而形成的權利義務關系。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的土地行政主管部門來看,在合同的簽訂和履行過程中,行使的都是行政權力。 我國《土地管理法》第八條明確規定,國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作??h級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責,由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定
    ⑦。由此可見,國務院土地行政主管部門和縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的職責就是負責全國土地的管理和監督工作,這是行政職責,不是民事權利。進行土地出讓,是行使土地管理權的一種具體形式,簽訂《國有土地使用權出讓合同》也是市、縣土地行政主管部門的一項行政職責。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的相對人來說,在簽訂和履行合同中,都是行政相對人。在簽訂合同的過程中,他是行政許可的申請人;在合同的履行過程中,他是國家土地行政管理的相對人。雙方通過合同形成的是行政法律關系。

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  • 問答 國有土地使用權各類應如何出讓 其他

    一、掛牌公告發布

    掛牌公告至少在掛牌開始日前20日發布,公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌的時間、地點等;

    二、競買人提交申請文件

    競買人向涇縣土地收購儲備交易中心申請購買掛牌文件;

    三、競買人勘察現場

    競買人勘察現場,涇縣土地收購儲備交易中心負責解答有關土地使用權相關事宜;

    四、競買人報名

    競買人按掛牌公告的規定持有關資料向涇縣土地收購儲備交易中心報名;

    五、確認競買資格

    競買人向涇縣土地收購儲備交易中心繳納競買保證金后,經審核確定其競買資格,核發競買資格確認書,領取競買報價單;

    六、組織掛牌活動

    涇縣土地收購儲備交易中心按照出讓公告規定的時間、地點組織掛牌活動。掛牌活動應當由土地招標掛牌掛牌主持人主持進行,并邀請涇縣公證處到現場進行監督公證。

    在掛牌公告規定的掛牌起始日,涇縣土地收購儲備交易中心將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等,在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布。掛牌時間不得少于10個工作日。

    七、競買人報價

    符合條件的競買人應當填寫報價單報價。

    競買人報價有下列情形之一的,為無效報價:

    1、報價單未在掛牌期限內收到的;

    2、不按規定填寫報價單的;

    3、報價單填寫人與競買申請文件不符的;

    4、競買申請人報價低于掛牌起始價的;

    5、競買申請人報價低于當前**高報價的;

    6、競買申請人報價不符合增加幅度要求的;

    7、競買申請人報價不符合掛牌文件規定的其他要求的。

    八、確認報價

    掛牌主持人確認該報價后,更新顯示掛牌價格,繼續接受新的報價。有兩個或兩個以上競買人報價相同的,先提交報價單者為該掛牌價格的出價人。

    九、掛牌截止

    1、掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。設有底價的,出讓人應當在掛牌截止前將密封的掛牌底價交給掛牌主持人,掛牌主持人現場打開查閱。在公告規定的掛牌截止時間,掛牌競買人應當出席掛牌現場,掛牌主持人宣布**高報價及其報價者,并詢問現場競買人是否愿意繼續競價。

    2、有競買人表示愿意繼續競價的,即屬于掛牌截止時有兩個或兩個以上競買人要求報價的情形,掛牌主持人應當宣布掛牌出讓轉入現場競價,并宣布現場競價的時間和地點,通過現場競價確定競得人。

    3、掛牌主持人連續三次報出**后掛牌價格,沒有競買人表示愿意繼續競價的,掛牌主持人宣布掛牌結束,并按下列規定確定掛牌結果:

    ⑴ 在掛牌期限內只有一個競買人報價,且報價不低于底價的,掛牌主持人宣布掛牌成交,該報價者為競得人;

    ⑵ 在掛牌期限內有兩個或者兩個以上競買人報價的,且**高出價不低于底價的,掛牌主持人宣布掛牌成交,出價**高者為競得人;

    ⑶ 在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的,掛牌主持人宣布掛牌不成交。

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  • 百科 協議出讓國有土地使用權規定 全國百科

    baike25852
    如果在一定期限內,同一地塊僅有一名意向競買人,則由市國土資源主管部門通過協議出讓。對于無法確定的特定宗地,可以通過協調決策機關進行集體鑒定。市、縣國土資源主管部門收到申請后,按照有關規定,對申請人所提供的資料進行審核,并征求有關規劃主管部門的意見。
  • 問答 國有土地使用權出讓合同》性質如何辨析 需要注重哪些問題 注意事項


    《國有土地使用權出讓合同》性質辨析
    北京市中經律師事務所 孟凡勝
    摘要:行政合同是與民事合同相對而言,它是當事人設立、變更、終止行政權利義務關系的協議?!秶型恋厥褂脵喑鲎尯贤穼儆谛姓贤?,它是土地行政主管部門與相對人協商,對雙方在土地行政管理中的權利、義務的約定。將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同,利于維護相對人的合法權利,也利于土地行政主管部門行使土地行政管理權。
    對于《國有土地使用權出讓合同》的性質,我國法律界認識不一。就理論界而言,民法學者認為其屬于民事合同,行政法學者認為其屬于行政合同。在審判實踐中,以前法院將《國有土地使用權出讓合同》大多作為民事案件來受理,依據是**高人民法院《民事案件案由規定(試行)》,該規定將土地使用權出讓合同糾紛規定為第五個民事案由,屬于房地產開發經營合同糾紛①。但是,**高人民法院在2004年1月關于規范行政案件案由的通知中,把行政合同列為行政行為之一。依據該通知,《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛,應該屬于行政訴訟范圍了②。這使實踐和理論的理解上就更加混亂了。筆者認為,《國有土地使用權出讓合同》屬于典型的行政合同。本文擬就《國有土地使用權出讓合同》的性質,談以下三個問題:1、行政合同的起源及與民事合同的區別;2、《國有土地使用權出讓合同》屬于典型的行政合同的理由;3、將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同的意義。不對之處,敬請批評指正。
    一 行政合同的起源及與民事合同的區別
    要講行政合同的起源,就要先講合同的起源。合同,又稱為契約,英文稱為“contract”,法文稱為“contrat”或者“pacte”,德文稱為“vertrag”或者“kontrakt”。這些用語都是來源于羅馬法的合同概念。羅馬法中合同稱為“contractus”。根據羅馬法,契約是指“得到法律承認的債的協議”③。從本質上說,契約是雙方當事人的合意。雙方當事人以發生、變更、擔?;蛳麥缒撤N法律關系為目的的協議,就叫契約。在羅馬法上,不僅私法上有契約的概念,公法和國際法上也有這個概念。優帝《學說匯纂》就把協議(conventio)分為國際協議、公法協議和私法協議三種。在私法上,則不僅債法中有契約的概念,而且物權、親屬和繼承法上也有這個概念。例如物權的設定和轉移、婚姻關系的成立、分析遺產的協議等,凡能發生私法效力的一切當事人的協議,就是契約④。從以上分析我們可以看出,合同的概念有廣義、狹義等不同層次的區分, 合同在不同的語境中有不同的具體含義。我們現在所說的合同,實際也有這種區分?!睹穹ㄍ▌t》中的合同,是指當事人之間設立、變更、終止民事法律關系的協議?!逗贤ā分械暮贤?,是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議,但是不包括婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議。從以上比較,我們可以看出,以上兩個合同的概念,外延是不同的,《合同法》中的合同概念要比《民法通則》中合同的概念外延小。但是它們都限定為設立、變更、終止當事人之間的民事法律關系,屬于民法上的合同,即民事合同。

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  • 問答 土地使用權出讓 其他

    土地使用權出讓方式:招標,拍賣,協議,和掛牌。 四中使用權出讓方式

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  • 資訊 國有土地使用權出讓年限是多少? 房價

    news3840797
    7月13日訊:我們都知道在我國土地使用年限是指對合法取得的土地所享有的使用年限。而國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用,國家將土地使用權在一定的年限內予以土地使用者的行為。土地使用權期滿,土地使用者可以申請續期。
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    news3842801
    7月13日訊:我們都知道在我國土地使用年限是指對合法取得的土地所享有的使用年限。而國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用,國家將土地使用權在一定的年限內予以土地使用者的行為。土地使用權期滿,土地使用者可以申請續期。