國有土地出讓

房地產開發企業獲得國有土地使用權的主要方式有：出讓、劃撥、轉讓。①內涵：出讓土地使用權，是指政府在一段時間內，將土地使用權轉讓給使用者，而使用者則將土地使用權交付政府。②出讓方式：招標，拍賣，掛牌，協議。

很多人不明白土地出讓金的標準，以及含義，小編今天就帶你看看國務院規定的土地出讓金的標準吧。

我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價（包括無償）出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓價標準至關重要。

土地出讓金標準

土地出讓金的收取標準

一、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收??；1990年5月19日（含當日，下同）以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。

二、已購公有住房（含集資建房）、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的劃撥商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。

三、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準：被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收??；被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取。被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

四、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的工業用地補辦出讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按標定地價的30%收??；1990年5月19日以后取得的，按標定地價的50%收取。

一、土地出讓金計算方法

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。

因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

二、國有土地出讓金繳納的標準

一、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取;1990年5月19日(含當日，下同)以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。

二、已購公有住房(含集資建房)、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的劃撥商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。

三、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準：被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取;被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取。被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

1、以出讓方式取得國有土地使用權的土地進行轉讓的，需按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得《國有土地使用證》。
2、以劃撥方式取得國有土地使用權的土地進行轉讓的，需取得《國有土地使用證》，經批準補辦土地使用權出讓手續，繳納完土地使用權出讓金。

國有土地轉讓合同有年限，目前土地使用權分出讓，轉讓兩種方式。
1.出讓是國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。一般而言居住用地**高為70年。
2.轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為。土地使用權的年限是延續計算的。舉例，A通過出讓取得土地70年使用權，5年后轉讓給B，則B只剩下65年的使用權。

一、以出讓方式取得國有土地使用權

1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協議。

3、年限：土地使用權出讓**高年限：居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年，商業、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

(一)以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權

招標拍賣掛牌出讓土地使用權范圍：

(1)供應商業、旅游、娛樂、工業用地和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；

(2)其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

(3)劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

(4)劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

(5)出讓土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

(6)法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

(二)以協議方式取得國有土地使用權

(1)協議出讓國有土地使用權范圍

出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，方可采取協議方式，主要包括以下情況：
a、供應商業、旅游、娛樂和商品住宅、工業用地等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；

b、原劃撥、承租土地使用權申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

c、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

d、出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式。

(2)禁止性規定

a、以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的**低價。

b、協議出讓**低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和，有基準地價的地區，協議出讓**低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于**低價時國有土地使用權不得出讓。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十三條規定，　土地使用權出讓可以采取下列方式：
（一）協議；
（二）招標；
（三）拍賣。
（四）依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

　1、劃撥是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。
　　劃撥的方式一般有：國有企業的土地、軍事用地、公共用地等。
　　2、土地出讓方式有三種：招標、拍賣、掛牌
　　按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第11號，以下簡稱《規定》)的解釋，土地公開出讓方式包括招標、拍賣和掛牌。
　　招標出讓國有土地使用權是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其它組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
　　拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。
　　掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
　　3、協議出讓
　　《協議出讓國有土地使用權規定》（2003）第二條規定，協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
　　協議出讓一般不用走招拍掛的形式。

國務院于1990年5月發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規定了各類用地的**高年限，具體為：
（1）居住用地70年。
（2）工業用地50年。
（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年。
（4）商業、旅游、娛樂用地40年。
（5）綜合或者其他用地50年。
出讓國有建設用地使用權的**高年限不是唯一年限，具體出讓項目的實際年限由國家根據產業特點和用地項目情況確定或與用地者商定。國有建設用地使用權出讓的實際年限不得突破規定的**高年限，而只能限于**高年限的范圍內。
國有建設用地使用權出讓年限屆滿后，有兩種處理方式：一是土地使用者申請續期；二是政府無償收回國有建設用地使用權及其地上建筑物和其他附著物的所有權。

辦理土地使用證過戶需要材料:

1、轉讓合同或協議;

2、轉讓方土地使用權證;

3、受讓方房屋所有權證(原件校對后交復印件);

4、契證(原件校對后交復印件);

5、受讓方(原件校對后交復印件);

6、其他國土部門要求提交的材料(一般只需提供上述材料)。土地證若有使用期限,你的土地屬于國有出讓,出讓期限住宅用地70年,商業用地40年,出讓期限在土地證或者土地登記檔案中都有標明,國有土地出讓,90年代才剛剛開始有,就你買的土地來說,出讓期限一般不會到期,也不存在買的說法,出讓到期可以自動續期,到時是否要收費續期政策也沒個定論。

關于土地證更名：

辦理土地證的更名手續,需要先辦好房權證過戶，之后才能過戶土地證，流程如下：

1.辦好房權證后，需帶身份證、房產證、原土地證、合同、房屋過戶的契稅發票等材料原件及復印件，到當地土地管理部門申請測繪、評估，出具測繪圖和評估報告；

2.帶著測繪圖和評估報告到當地土地管理部門受理窗口申請辦理；

3.因辦房權證已經繳納契稅等費用，只需繳納登記費（工本費）即可。

申請辦理《國有土地使用證》需提交的資料
一、土地登記申請書。
二、申請人為單位的：
年檢后的營業執照復印件、組織機構代碼證復印件、法人身份證明書原件、授權委托書原件、法定代表人身份證復印件、委托人身份證復印件（地籍調查需提供指界委托書原件及指界人身份證復印件）。
申請人為個人的：
本人身份證復印件及共有權人的身份證復印件或者授權委托書原件及委托人身份證復印件。
三、辦理以下登記事項除提交上述資料外還需分別提交下列資料：
<一>、以出讓方式取得土地使用權辦理轉讓批復、登記：
1、轉讓方的《國有土地使用證》原件及復印件。
2、持已變更的房產證及共有權證原件提交復印件。
3、分割轉讓的提供建筑總面積（房屋測繪報告或竣工驗收單或備案表復印件）。
4、相關圖件（建筑總平面圖、分戶圖復印件）。
5、土地使用權轉讓合同原件。
6、分割轉讓的面積分攤證明（土地局辦理）。

出讓土地使用權是指土地使用者從政府手中購買的一種物權，它不僅可以占有、使用、獲得，而且可以自行使用和處理。如果通過公開招標，僅有一家受讓人，也可以通過協議方式進行出讓。土地使用權的轉讓，是指政府在一段時間內將國有土地使用權轉讓給使用者，而使用者則將土地使用權轉讓給政府?！俺鲎尅笔窃谀骋荒陜纫淮涡哉魇胀恋乜?。

國務院于1990年5月發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規定了各類用地的**高年限，具體為：
（1）居住用地70年。
（2）工業用地50年。
（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年。
（4）商業、旅游、娛樂用地40年。
（5）綜合或者其他用地50年。
出讓國有建設用地使用權的**高年限不是唯一年限，具體出讓項目的實際年限由國家根據產業特點和用地項目情況確定或與用地者商定。國有建設用地使用權出讓的實際年限不得突破規定的**高年限，而只能限于**高年限的范圍內。
國有建設用地使用權出讓年限屆滿后，有兩種處理方式：一是土地使用者申請續期；二是政府無償收回國有建設用地使用權及其地上建筑物和其他附著物的所有權。

土地使用權出讓**高年限由國家行政法規規定。
　　根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）第12條規定，土地使用權出讓**高年限按下列用途確定：
　　居住用地70年;
　　工業用地50年;
　　教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；
　　商業、旅游、娛樂用地40年;
　　倉儲用地50年；
　　綜合或者其他用地50年。

土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮洕m用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。
土地出讓金計算方法
土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。

一、費用方面主要是前期的土地競買保證金（一般不低于總價款的20%）和土地出讓金即成交總價款。
二、稅的話首先是契稅，一般按照出讓總價的3%收取。其次如果涉及占用了耕地還需要繳納耕地占用稅。**后是日常使用過程中還有土地使用稅（每年繳納）。
另外，做地產開發或工業項目建設都需要很多配套的手續，辦理過程中會產生些費用，不過相比之下數目都不大。

國有土地出讓金包括哪些部分？土地出讓金是什么—德州吉屋，今天小編就給大家講一講，希望德州吉屋小編的文章對大家有所幫助，因為有很多人不知道土地出讓金是什么，包括哪些部分，小編就在這篇文章簡單為大家講一講，其實土地出讓金就是政府的相關部門進行收取的一種土地出讓的相關費用。那么土地出讓金到底是什么呢？收取標準該怎么算？

國有土地出讓金包括哪些部分？土地出讓金是什么—德州吉屋，今天小編就給大家講一講，希望德州吉屋小編的文章對大家有所幫助，因為有很多人不知道土地出讓金是什么，包括哪些部分，小編就在這篇文章簡單為大家講一講，其實土地出讓金就是政府的相關部門進行收取的一種土地出讓的相關費用。那么土地出讓金到底是什么呢？收取標準該怎么算？

我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象;協議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價(包括無償)出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓**低價標準至關重要。
一、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取;1990年5月19日(含當日，下同)以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。
二、已購公有住房(含集資建房)、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的劃撥商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。
三、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準：被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取;被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取。被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。
四、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的工業用地補辦出讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按標定地價的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按標定地價的50%收取。

國有土地使用權轉讓合同(買賣部分)(200)轉第號根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《市國有土地使用權有償轉讓實施細則》及有關法律、法規，雙方就國有土地使用權轉讓與受讓事宜，本著平等互利、協-商一