土地增值稅扣除項目

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土地增值稅，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

土地增值稅的征稅范圍 　　征稅范圍的一般規定（三把標尺） 　　標準之一：土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅 　　標準之二：土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發生產權轉讓 　　標準之三：轉讓房地產是否取得收入（貨幣、實物及其他收入） 　　標準之一：只對轉讓國有土地使用權

?土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據，向國家繳納的一種稅賦，但不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。

土地增值稅扣除項目有：

　　1、取得土地使用權所支付的地價款。

　　(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，以協議、招標、拍賣方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金，如果是以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。

　　(2)納稅人在取得土地使用權時那國家規定繳納的有關登記、過戶手續費。

　　2、房地產開發成本

　　包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

　　(1)土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

　　(2)前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　(3)建筑安裝工程費。

　　(4)基礎設施費。包括小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

　　(5)公共配套設施費。

　　(6)開發間接費用。指直接組織管理開發項目發生的費用。包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

　　3、房地產開發費用

　　房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、財務費用、管理費用。根據現行財務管理制度規定，這三項費用做為期間費用，直接記入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。故作為土地增值稅的扣除項目的房地產開發費用，不按納稅人房地產開發項目的實際發生的費用進行扣除，而按《實施細則》的標準進行扣除、

　　4、與轉讓房地產有關的稅金

　　與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　　需要明確的是，房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其在轉讓時繳納的印花稅按產權轉移書據所載金額的5‰(貼花)允許在此扣除。

　　5、其他扣除項目

　　對從事房地產開發的納稅人可按《實施細則》第七條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。在此，應特別指出的是：此條優惠只適用與從事房地產開發的納稅人，除此之外其他人不適用。這樣規定，目的是為了抑制炒買炒賣房地產的投機行為，保護正常投資開發者的積極性。

　　6、舊房及建筑物的評估價格

　　舊房及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。此外轉讓舊房的、應按房屋及建筑的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，在計征土地增值稅時不允許扣除。

對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。

土地增值稅的計算是有公式的，應繳納土地增值稅＝增值額×應納稅率－扣除金額×速算扣除數，一般在銷售房產和轉讓在建工程時需要繳納土地增值稅。
土地增值稅的征收方式分為以下兩種：
1、核定征收
在二手房交易時，按照轉讓的房屋價格全額征收增值稅，稅率按1%征收，計稅依據是房屋的轉讓價值。
2、減除法定額后征收
在減除掉法定扣除金額之后，按照四級超率累進稅率征收，分為能提供票據和不能提供票據兩種情況。
第一種：對于能提供買房發票的，可以減除買房時票據上所記載的可扣除金額，從購買年到轉讓年，每年加計5%，繳納的契稅和相關稅費也可以扣除。
第二種：沒有發票，但能提供房屋評估報告的，按照取得土地使用全時支付的金額，以及國家統一規定的繳納稅費金額等扣除。

土地增值稅一般是在轉讓土地使用權、土地上的建筑物或附著物后，取得了收入然后征收的一種稅，土地增值稅應納稅額＝增值額×應稅稅率。
土地增值稅的特點有：
1、按次征收
一般在房產轉讓時會征收土地增值稅，每發生一次轉讓行為，就會征收一次土地增值稅，每次的征稅額都是根據轉讓房產獲得收入金額作為計稅依據的。
2、計稅依據
土地增值稅是以轉讓房產的增值額作為計稅依據的，以銷售對象的收入扣除掉法定的扣除項目后的余額來計算，和普通增值稅的增值額是不同的。
3、稅率
土地增值稅實行的是超率累進稅率，是按照分級累進的原則計稅的，增值率越高稅率就越高，增值率越低稅率就越低。
4、征稅面廣
只要是在我國轉讓房產取得收入，無論是單位還是個人，都有義務繳納土地增值稅。

土地增值稅按增值額與扣除項目金額的比率從低到高劃分為四個級次，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分；
增值額超過扣除項目金額50％、未超過100％的部分；增值額超過扣除項目金額100％、未超過200％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分。三是按各級次分別規定不同的稅率。土地增值稅的稅率是30％，40％、50％、60％。

土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。

(1)增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%;

(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;

(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;

(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

土地增值稅的征稅范圍:有償轉讓國有土地使用權及其地上的建筑物和其他附著物產權所得的增值額。（轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅）稅率實行4級超率累進稅率。契稅是以所有權發生轉移、變動的不動產為征稅對象，向其產權承受人征收的一種稅。其征稅范圍包括：
1、國有土地使用權出讓。
2、土地使用權轉讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。
3、房屋買賣。
4、房屋贈與。
5、房屋交換。契稅的稅率實行3%-5%的幅度稅率，省級地方政府可以在此幅度內決定本地區適用的稅率。

稅收分三類：
1、國稅征收；
2、地稅征收；
3、國稅與地稅共享征收。
1、國稅征收：花費稅(含出口關節海關代征的部門)、車輛購買稅、關稅、海關代征的出口關節增值稅。
2、地稅征收：城鎮地盤使用稅、耕地占用稅、地盤增值稅、房產稅、城市房地產稅、車船使用稅、車船使用派司稅、契稅、屠宰稅、筵席稅、農業稅、牧業稅。
3、國稅與地稅共享征收：
1、增值稅：國稅75%，地稅25%；
2、營業稅：鐵道部、各銀行總行、各保障總公司集結交納的部門歸國稅，其余部門歸地稅；
3、企業所得稅、外商企業和本國企業所得稅：鐵道部、各銀行總行及海洋石油企業交納的部門歸國稅，其余部門國稅與地稅按60%與40%比率共享。
4、個人所得稅：除儲備存款利錢所得的個人所得稅外，其余部門的分享比率與企業所得稅溝通。
5、資本稅：海洋石油企業交納的部門歸國稅，其余歸地稅。
6、城市保護建設稅：鐵道部、各銀行總行、各保障總公司集結交納的部門歸國稅，其余部門歸地稅。
7、印花稅：證券生意業務印花稅收入的94%歸國稅，其余6%和其他印花稅收入歸地稅。

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

怎樣才能計算轉讓的土地增值稅，一般的技術，分為專利和非專利兩種。自然資源的使用權是指土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、采礦權以及其他自然資源的使用權。按照以上的規定，轉讓的土地屬于增值稅，也是應稅的：無形資產-自然資源的使用，應當按照適用稅率11%計算增值稅，也是不適用銷售不動產差額納稅的規定。土地增值稅的計算公式是：增值稅=增值金額×稅率。

土地增值稅是屬于財產稅中的一種，一般在轉讓國有土地使用權及土地上建筑物附著物時，以獲取的收入為計稅依據，需要向國家繳納土地增值稅。
土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，以增值額為計稅依據進行征收，具體分為以下4種：
1、30%的稅率
在增值額沒有超過扣除項目金額的一半時，土地增值稅按30%的稅率征收。
2、40%的稅率
交易的增值額已經超過了扣除項目金額的50%，但沒有超過扣除金額的100%，這一部分的增值額按40%稅率征收土地增值稅。
3、50%的稅率
對于增值額超過了扣除金額的100%，但未超過扣除金額200%的這一部分，按照50%的稅率征收土地增值稅。
4、60%的稅率
如果增值額超過了扣除項目金額的200%，此時土地增值稅按照60%的稅率征收。

土地增值稅的征稅范圍:有償轉讓國有土地使用權及其地上的建筑物和其他附著物產權所得的增值額。（轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅）稅率實行4級超率累進稅率。契稅是以所有權發生轉移、變動的不動產為征稅對象，向其產權承受人征收的一種稅。其征稅范圍包括：
1、國有土地使用權出讓。
2、土地使用權轉讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。
3、房屋買賣。
4、房屋贈與。
5、房屋交換。契稅的稅率實行3%-5%的幅度稅率，省級地方政府可以在此幅度內決定本地區適用的稅率。

土地有增值稅主要是以土地的面積作為納稅基礎

土地增值稅計算方法：計算是有公式的，應繳納土地增值稅=增值額×稅率。