房屋評估

①委托方先到房地產估價單位咨詢。
②委托方向房地產估價單位出具房地產估價委托書。
③委托方向估價單位提供房屋土地資料。
④委托方與估價單位約定實地勘察。
⑤委托方支付評估服務費，一月后領取房屋評估報告書。

房屋在評估的時候，會根據房子具體的位置以及年代等實際情況來得出具體的數值，這個其實就是評估價。在購買房子的時候，實際的成交價格和評估價格是會存在一定差異的，通常房屋的評估價格是不會小于房屋實際成交價格的。在實際的交易當中，房子的評估價格一般是實際成交價格的80%到90%，具體成交價要看實際情況。另外在房屋交易時也會產生稅費，大部分的稅費都是按照房屋評估價格的百分比來收取的。

沒有嚴格的格式，只要寫明申請人、申請事項、申請理由即可。

在進行房屋評估的時候，需要找到專業的評估機構，而且評估機構會根據房子所處的位置，年代以及其他的實際情況給出一個大概的數值，這個數值也就是所謂的評估價，銀行會根據評估價來確定能夠發放的貸款額度。
對于房屋評估一般是在進行房屋抵押貸款的時候進行的，購買房子的價格和評估價之間存在有一定的差異，特別是像二手房，實際操作中評估值一般為房子實際成交價格的70%或80%。
在進行房屋評估的時候，房屋的房齡以及所處的位置對于評估價格的影響是比較大的，房齡越長評估的價格就越低，而且大多數的評估機構是由銀行指定，需要繳納一部分的評估費用，之后會出去評估報告。
根據我國的相關規定，評估報告在送出之后，如果有異議的話，由評估師現場解釋。

根據房屋的使用年限，地理位置，實際的房屋情況來評估，可以請專業的評估機構來評估，也可以是找銀行的評估人員來評估，評估完了之后都會給測評報告，實際的價值應該是不小于成交價。如果房屋地段比較好，實際的情況也比較優秀的話，那么肯定評估價就高。去找銀行貸款的時候，也是需要銀行評估的，評估出來的價格一般是能夠貸款的金額。如果周邊的配套設施比較齊全，房屋情況比較良好，又是學區房，那么評估的價格可能會高一些。

某房地產評估工作報告及底稿，商業房地產抵押貸款市場價值估價，本人自制的評估報告模板，WORD格式。

那看你什么目的評估，是否要單獨評估裝修。 首先評估市場價是包含裝修的評估價格。 有的地方拆遷，征收辦會要求單獨評估裝修。 具體還要看你的目的，委托方要求是什么。 有房證的房子按房證信息進行評估

住房公積金**五成。商業貸款**六成

房屋評估申請書
申請人：xx，女，19xx年xx月xx日出生，漢族，住xx市xx區xx街xx號。
委托代理人：XX xxxxx律師事務所律師
被申請人：xx，男，19xx年xx月x日出生，漢族，住xx市xx區xx村xx號。
被申請人：xx，女，19xx年x月x日出生，漢族，住xx市xx區xx村xxx號。

按照省物價局的相關政策，現行的房地產估價收費采用累進法。而房屋評估也可采用“免費評估”與“付費評估”兩種方法。首先來說一下免費評估：除了專業的房地產評估機構之外，網上也出現了一種全新的房屋估價系統，國內一些大型的房地產網站，以及一些有房地產頻道的綜合網站，都會對客戶進行免費的評估，不過，我們需要提醒的是，網絡上的信息并沒有任何的法律效力，只能作為一個參考。

一、申請進行房屋評估的程序：
1、首先，委托方應到有資質的房地產估價單位去咨詢、查閱有關的文件，了解一下房屋評估相關知識。
2、委托方向房地產估價單位出具“房地產估價委托書”作為委托評估的依據，如過房地產估價單位沒有異議，即可視為接受委托。
3、接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。
4、資料準備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。
5、估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務費，約一個月的時間，委托方便可領取房屋土地評估報告書了。

評估報告是找評估公司，但是他們評估一般都是低于市場成交價的，一般費用在1000以內比較合理，

房地產評估報告范例
　　一、房屋產權人(單位)：×××
　　二、估價目的：拆遷補償價格評估
　　三、估價日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
　　四、估價時間：二00二年四月十五日(趨于拆遷日)
　　五、估價依據
　　1.中華人民共和國《城市房地產管理法》
　　2.中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》;
　　3.評估委托書：
　　4估價評估人員勘察了解的情況;
　　5.房屋所有權證(新北全字00311100號);
　　6.國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉市城市拆遷賠償標準》。
　　六、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結合評估目的和評估物業具體情況，具體遵循估價時點原則、**高**佳使用原則、替代原則。
　　七、估價方法：根據估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產進行整體性評估，至于部分無證構筑物、墻體及其占用的土地已包含在內，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉市人民政府有關拆遷條例的補償指導價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》的精神進行評估。
　　八、估價結果
　　本評估以掌握的有關標的物的信息資料為依據，根據估價的目的，遵循評估程序，采用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎上，經過周密的測算，并結合評估目的和評估經驗，經計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：
　　人民幣小寫：206247元
　　大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元
　　九、評估價格有效期
　　本報告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產市場狀況和評估對象自身情況發生變化，評估對象的市場價值將發生相應的變化，評估結果也需做相應調整。
　　十、評估價格應用范圍
　　該評估報告結果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。
　　十一、估價的假設和限制條件
　　1.估價假設條件
　　我們評估的價值是現時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償的參考價格，假設：
　　(1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;
　　(2)該物業可以在公開市場上自由轉讓;
　　(3)有一個適當的期間完成交易，可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價;
　　(4)不考慮特殊買家的額外出價。
　　2.限制條件
　　(1)對于房產的建筑面積等有關收據，均以委托方提供的房產證為法律依據，對于土地面積委托方未提供有關土地資料。
　　(2)本報告中的拆遷補償價，是指估價結果專供拆遷人與補拆遷人協商被拆遷房屋補償價格的房地產估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償價格。
　　(3)未經評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。
　　十二、特別聲明
　　1.本評估報告中的分析、意見和結論是人們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
　　2.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
　　3.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》和國務院《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
　　4.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對標的物現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結構質量進行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。
　　5.沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。

①成本法，房產成本評估分為兩種，一種是土地成本積算法，就是對合法獲取的土地成本進行計算，隨后將獲取的利潤累計，得到土地使用權價值，另一種是住房重置成本法，就是將住房按現下市場標準成本，同時還要考慮到房產商的利益，最后兩種相乘得出房屋總價值。②市場比較法，將需進行評估的住房，與已成交或者評估過的同類別商品進行比較，然后將各個因素數字化，最后得出住房的實際價值。③剩余法，這種評估方法通常用于單項住房價值評估，或單項土地使用價值評估，計算方式也很簡潔，因為總價格等于土地價值加房屋價值，所以只要知道一項的價值，就可以推出另一項。

房屋評估計價方法：以房屋建筑總面積(平方米)、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值(原值)、根據評估的房屋新舊程度、計算房屋現值(凈值)。其計算公式如下：

房屋重置完全價值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值
房屋現值(凈值)=房屋重置完全價值(原值)×評估的房屋新舊程度(%)
房屋應提折舊=房屋重置完全價值(原值)-房屋現值(凈值)
年折舊額=房屋重置完全價值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限
年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值(原值)×100%
尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度(%)
房屋評估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應花費的全部投資。 重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調節因素的增減價值。

根據 《城市房屋拆遷估價指導意見》相關法條的規定如果遷當事人對估價結果有異議的,自收到估價報告之日起5日內,可以向原估價機構書面申請復核估價,也可以另行委托估價機構評估。
拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的,該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的,應當重新出具估價報告;估價結果沒有改變的,出具書面通知。 拆遷當事人另行委托估價機構評估的,受托估價機構應當在10日內出具估價報告。 拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的,自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內,可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)申請技術鑒定。
估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內,對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。
估價報告不存在技術問題的,應維持估價報告;估價報告存在技術問題的,估價機構應當改正錯誤,重新出具估價報告。但是我們要知道,估價專家委員會的復估只是針對估價報告的技術問題出具的書面鑒定,并不是進行實地現場的再次調查評估,因此如果對于評估面積的丈量有錯誤或者依據有錯誤,在復估中是不能被糾正的。

市場法
又稱比較法，是將估價對象與在此時發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似的房屋
成交價格做適當的處理，來求取估價對象價值的方法；
2
成本法
是分別求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊，然后將重新構建價格減去折舊，來求取估價對象價值的方法；是以房地產價格各個構成部門的累加為基礎來評估房地產價值的方法；
3
收益法
又稱收益資本化法，是預測估價對此項的未來收益，然后利用報酬率、收益率將其轉化為價值，來求取估價對象集中制的方法。

市場比較法

市場比較法是根據目前公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格來確定被評估對象的價格。如果參照物與被評估對象是不完全相同，則需要根據評估對象與參照物之間的差異對價值的影響作出調整。影響機器設備市場價值的主要是比較因素。比較因素是一個指標體系，它要能夠全面反映影響價值的因素。不全面的或僅使用個別指標所作出的價值評估是不準確的。一般來說，設備的比較因素可分為四大類，即個別因素、交易因素、地域因素和時間因素。
市場比較法評估機器設備，要求有一個有效、公平的市場。有效是指市場所提供的信息是真實可靠的，評估參照物在市場上的交易是活躍的。而公平是指市場應該具備公平交易的所有條件，買賣雙方的每一步決策都是在謹慎和充分掌握信息的基礎上作出的，并且假定這價格不受不適當刺激的影響。

由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間**可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。

房產評估實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。